【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而造成的品質(zhì)、配套等方面的劣勢(shì)，從而以獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)市場(chǎng)，達(dá)成目標(biāo)。 對(duì)本案的所在地進(jìn)行深入思考 ,蕭縣的人文資源十分厚重 ,是全國(guó)首家”書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉(xiāng)” ,而目前市場(chǎng)上所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)卻無(wú)一利用此資源 ,是市場(chǎng)上的空白點(diǎn) ,利于我們對(duì)項(xiàng)目塑造獨(dú)特的個(gè)性 , 在這里我們又提出了 “融合、居住、品位 ”的概念。 所以我們初步對(duì)本項(xiàng)目提煉出的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蕭縣首席 “ 融合居住品位的高質(zhì)感生活新領(lǐng)域，引領(lǐng)未來(lái)生活” “ 蕭縣首席國(guó)際人文復(fù)合生態(tài)之城 ” 再者 ,蕭縣“十一五”規(guī)劃中指出 ,蕭城將做為徐州的衛(wèi)星城 , 人口、面積都將增長(zhǎng) ,屆時(shí)城市的功能更加完善、城市的輻射力、帶動(dòng)力也勢(shì)必加強(qiáng) ,擁有悠長(zhǎng)歷史的蕭城將插上騰飛的翅膀 ,將越來(lái)越有活力 , 蕭縣需要有個(gè)國(guó)際化的建筑藍(lán)本 ,不光提升蕭縣形象 ,更能吸引人才 ,達(dá)到“人才強(qiáng)縣”的戰(zhàn)略 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目層層理解 ,整合資源 , 最終對(duì)本項(xiàng)目有了清晰的主題定位為 —— “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 “國(guó)際人文生態(tài)”社區(qū)定位的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 優(yōu)勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)效益 考量基礎(chǔ) 適合當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)習(xí)慣 ： 利用當(dāng)?shù)孛癖娕时刃灾?，高端物業(yè)更被消費(fèi)者看好 定位差異化 ： 與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以多層物業(yè) (6+1)為主的中高端物業(yè)形成了競(jìng)爭(zhēng)的差異性 產(chǎn)品質(zhì)量保障 推廣費(fèi)用保障 風(fēng)險(xiǎn)一：市場(chǎng)需求不足 解決方案 ：擴(kuò)大區(qū)域＼降低門(mén)檻＼開(kāi)辟直銷(xiāo)戰(zhàn)場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)二：價(jià)格上不去 解決方案 ： 提升形象＼增加 產(chǎn)品附加值＼銷(xiāo)控，延緩?fù)票P(pán)節(jié)奏 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 1 項(xiàng)目案名及推廣語(yǔ) “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 11 市場(chǎng)上樓盤(pán)命名瀏覽 鳳山花園 瑞豪花園 柏星 碧水星城 蘇商 新嘉園 以自然資源命名 ,突出“鳳山” 以開(kāi)發(fā)商命名 ,前 +后綴方式 以開(kāi)發(fā)商命名 ,突出意境 ,給人以“城”的感覺(jué) 以開(kāi)發(fā)商命名 ,諧音方式“嘉” “家” 11 本案命名原則 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 l 突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) . l 滿足目標(biāo)客戶的精神需求 l 能給人以詩(shī)意棲居的美好聯(lián)想 l 案名要簡(jiǎn)潔易記，朗朗上口、易于傳播 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 首推案名 瀚錦華府 具有相當(dāng)美感與氣勢(shì)，與周邊樓盤(pán)的氣勢(shì)抗衡（如 柏星 碧水星城 ），并與目前蕭縣樓盤(pán)純景致化、單一化命名相區(qū)別，如“ 鳳山花園”，“鳳山花園”已面市許久，消費(fèi)者會(huì)逐漸對(duì)其漸漸失去感覺(jué)，市場(chǎng)需要新鮮感。 瀚 —— 本項(xiàng)目所處地域歷史人文風(fēng)情濃厚 ,是中國(guó)第一個(gè)書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉(xiāng) ,境內(nèi)文化古跡豐富 ,“瀚”字意喻長(zhǎng)久 ,無(wú)邊無(wú)際 ,多用做形容歷史 ,同時(shí)“瀚”字具有動(dòng)感效果 ,意喻悠久的人文歷史將延續(xù) ,并見(jiàn)證蕭縣古代文明與現(xiàn)代科技相融相匯 。 錦 —— “錦”字多見(jiàn)于“錦繡”、“錦繡”多用于“錦繡前程” ,其多比喻事物的美好 ,由于項(xiàng)目緊臨蕭縣兩所省師范高中之一的 蕭城一中 ,其大學(xué)升學(xué)率也穩(wěn)居前列 ,項(xiàng)目能夠起到很好的借勢(shì)作用 。 華府 —— “華府”最早是香港人對(duì) Washinton(華盛頓 )的粵語(yǔ)音譯 ,到 90年代多指白宮 ,白宮是美國(guó)歷任總統(tǒng)的辦公場(chǎng)所 ,一直是 “尊貴、奢華、安全” 的代名詞 ,項(xiàng)目以“華府”做后綴 ,不光能拉高項(xiàng)目的品質(zhì)感 ,還能使整個(gè)案名顯得朗朗上口 ,也使的整個(gè)項(xiàng)目的定位得到很好的詮釋 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 蘭亭水云澗 蘭亭 —— 王羲之著名書(shū)法“蘭亭序”，作為中國(guó)第一家書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉(xiāng)的蕭縣，用“蘭亭”來(lái)借物喻事，最貼切不過(guò) 與項(xiàng)目景觀的對(duì)位 水 —— 小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設(shè)計(jì)。 云 —— 山與云的距離感最近，周邊已有樓盤(pán)均以山為題（鳳山花園），我們避免雷同，以 云代山，富于想象更具浪漫色彩 澗 —— 與澗搭配最緊密的詞匯就是“山澗”，與本項(xiàng)目山景相適應(yīng)，同時(shí)“澗”字的動(dòng)感 效果使整體名稱更活躍并具有現(xiàn)代氣息 次推案名 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 與項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的對(duì)接，“蘭亭”偏重人文色彩，“水云澗”偏重生態(tài)景觀，避免了單純?nèi)宋幕蛏鷳B(tài)的片面性，并可有效規(guī)避書(shū)畫(huà)藝術(shù)與目標(biāo)群體的親近局限性 水云澗很容易讓人聯(lián)想到瓊瑤小說(shuō)《梅花三弄》中的《水云間》，而《水云間》小說(shuō)本身具有相當(dāng)廣泛的社會(huì)影響力，對(duì)我們的傳播起到相當(dāng)大的借力作用；同時(shí)小說(shuō)的故事主人公為畫(huà)家，與書(shū)畫(huà)藝術(shù)緊密聯(lián)系，書(shū)中的描述讓人想到浪漫閑適的仙境生活。 更為重要的是我們所倡導(dǎo)的虛實(shí)相生的生活方式相吻合，正如 “飄若浮云 矯若驚龍” 恰是我們的生活態(tài)度，居家生活的閑適恰若“山中浮云”，工作事業(yè)的積極進(jìn)取恰是“水中蛟龍”，一實(shí)一虛，天作之合，完美一生 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項(xiàng)目定位語(yǔ) 260000平米人文府邸 魅力之邦 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 項(xiàng)目主推廣語(yǔ) 承載一座城市的人居理想！ 備選推廣語(yǔ) 人文之都 生態(tài)之城 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 推廣語(yǔ) 一次相遇 一生情懷 推廣語(yǔ) 臨山當(dāng)風(fēng) 唯我天地 推廣語(yǔ) 人文尚居 讓生命更生命 備選案名 翠山豪庭 虎嘯山莊 書(shū)香華庭 2 項(xiàng)目入市時(shí)間分析 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 21 最佳入市時(shí)機(jī)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣狀況 鳳山花園 蘇商新嘉園 柏星 碧水星城 瑞豪花園 08年 6月推出二期，按其目前去化速度，在 09年 2月份后進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售 正處于拆遷當(dāng)中 ,預(yù)計(jì)下半年進(jìn)入銷(xiāo)售 項(xiàng)目籌建中 ,體量大 ,去化速度將在 25年 項(xiàng)目籌建中 ,體量大 ,去化速度將在 25年 市場(chǎng)空檔分析 2023年底 — 2023年上半年 區(qū)域內(nèi)沒(méi)有新盤(pán)上市 在售項(xiàng)目新推房源少 價(jià)格提升，市場(chǎng)炒熱 “蕭縣石榴園地塊”策劃總綱 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化 客戶逼定技巧培訓(xùn) 現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)一刻培訓(xùn) 案場(chǎng)包裝改造 戶外形象系統(tǒng)建成 樓盤(pán)巡回展 SP活動(dòng) 開(kāi)盤(pán) 售樓處啟用，進(jìn)場(chǎng) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 客戶聯(lián)誼活動(dòng) 本案一期入市時(shí)間及重大節(jié)點(diǎn)建議 價(jià)格分開(kāi) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 業(yè)主社區(qū)形成， 暑期獎(jiǎng)學(xué)活動(dòng)舉行 項(xiàng)目封項(xiàng)，品牌形象提升