【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以社區(qū)服務(wù)類(lèi)（美容美發(fā)、藥店、酒店 ）為主占40％，其次為綜合服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類(lèi) ? 商業(yè)定位： 中低檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) ? 輻射區(qū)域： 輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。 ? 主力商家： 五星電器、蘇果超市、來(lái)來(lái)永和豆?jié){、曼德夫、圓夢(mèng) KTV 交通路 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 后巷業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖其他4%服裝40%零售16%專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)14%社區(qū)服務(wù)14%休閑娛樂(lè)3%餐飲9%零售 服裝 餐飲 休閑娛樂(lè) 社區(qū)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 其他后巷 —— 以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠(yuǎn)，商業(yè)形象不高 ? 地理位臵： 北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以單層門(mén)面為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長(zhǎng) 350米，總營(yíng)業(yè)面積約 1萬(wàn) ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 101家 ?主力戶(hù)型： 30－ 50㎡，開(kāi)間 3－ 5m，進(jìn)深 9－ 10 m 80－ 100㎡，開(kāi)間 8－ 10m，進(jìn)深 10－ 12 m ?租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝為主占 40％，其次為零售類(lèi)（便利店、茶 葉店）、社區(qū)服務(wù)類(lèi)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（電腦城、電動(dòng)車(chē)行） ? 商業(yè)定位： 中低檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 街道附近居民 ? 輻射區(qū)域： 輻射力較弱，街道附近中心城區(qū) ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 人流量一般，歷史久遠(yuǎn)形象較差，商業(yè)氛圍不高。 ? 主力商家： 無(wú)主力門(mén)店 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 大東門(mén)街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖服裝3%零售3%其他3%專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)46%社區(qū)服務(wù)38%餐飲7%零售 服裝 餐飲 社區(qū)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 其他大東門(mén)街 —— 形成以手機(jī)、電腦為主營(yíng)業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)型街區(qū)，業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯 ? 地理位臵： 西至中大街，東至珍珠路 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以單層門(mén)面 為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長(zhǎng) 520米，總營(yíng)業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 69家 ?主力戶(hù)型： 10－ 25㎡，開(kāi)間 2－ 4m，進(jìn)深 5－ 8m 80－ 100㎡，開(kāi)間 8－ 10m，進(jìn)深 10－ 12 m ?租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（書(shū)店、電腦、手機(jī)、電動(dòng)車(chē)等 ）為 主占 46％，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、通訊服務(wù)類(lèi)），餐飲類(lèi) ? 商業(yè)定位： 中檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 中心城區(qū)客戶(hù) ? 輻射區(qū)域： 輻射整個(gè)城區(qū) ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)聚集效應(yīng)明顯，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ? 主力商家： 跨世紀(jì)美食城、宇明手機(jī)城、領(lǐng)潮手機(jī)城、溧水3G手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 大東門(mén)商業(yè)步行街 —— 南側(cè)形成手機(jī)、電腦專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，中部及北部形成餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū) 大東門(mén)步行街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖娛樂(lè)6%其他1%餐飲80%專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)13%餐飲 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 娛樂(lè) 其他? 地理位臵： 北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至珍珠路，西至后巷 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租） ? 商業(yè)規(guī)模： 總長(zhǎng)度約 500米（水街 50米，旱街 450米），總營(yíng)業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 232家 ?主力戶(hù)型： 80－ 100㎡，開(kāi)間 6－ 8m，進(jìn)深 10－ 12m 120－ 200㎡，開(kāi)間 6－ 8m，進(jìn)深 10－ 12m（ 2層） ?租金水平： 單層鋪位租金約 － /㎡ 〃 天 (水街沿街 ) 雙層鋪位租金約 /㎡ 〃 天（旱街內(nèi)鋪） ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以餐飲類(lèi)為主占 80％，其次為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)（手機(jī)、電腦），娛樂(lè)類(lèi)（ KTV、網(wǎng)吧、足療） ? 商業(yè)定位： 中檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 中心城區(qū) ? 輻射區(qū)域： 輻射整個(gè)城區(qū) ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空臵率高，南北兩側(cè)商業(yè)優(yōu)于中間沿街商鋪。 ?主力商家： 溧水宇明手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、溧水 3G手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、絕代佳人 KTV、禪悅國(guó)際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓 交通路 大東門(mén)商業(yè)步行街 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 珍珠路街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖其他5%服裝3%零售4%專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)40%娛樂(lè)2%社區(qū)服務(wù)28%餐飲18%零售 服裝 餐飲 社區(qū)服務(wù) 娛樂(lè) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 其他珍珠路 —— 南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以招商城小商品市場(chǎng)、文峰服飾為代表 ? 地理位臵： 北至交通路，南至大東門(mén)街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，集中式商業(yè) 2－ 3層，沿街門(mén)面多為單層 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長(zhǎng) 950米，總營(yíng)業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 103家 ?主力戶(hù)型： 18－ 40㎡，開(kāi)間 3－ 5m，進(jìn)深 6－ 8m 60－ 80㎡，開(kāi)間 6－ 8m，進(jìn)深 10－ 12m ?租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（機(jī)電、手機(jī)、文具等 ）為主占 40％，其次為社區(qū)服務(wù)類(lèi)（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類(lèi) ? 商業(yè)定位： 中低檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) ? 輻射區(qū)域： 輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 人流量較大，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)。 ? 主力商家： 招商城、溧水手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)、文峰服飾等 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng) —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氛圍較差 大東門(mén)步行街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖娛樂(lè)休閑12%社區(qū)4%其他7%餐飲6%服裝71%餐飲 服裝 娛樂(lè)休閑 社區(qū) 其他? 地理位臵： 北至通濟(jì)街，南至大東門(mén)街，東至后巷，西至中大街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 總營(yíng)業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 68家 ?主力戶(hù)型： 80－ 120㎡，開(kāi)間 4－ 6m，進(jìn)深 10－ 12m（ 2層） ?租金水平： 鋪位租金約 － /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝類(lèi)為主占 71％，其次為娛樂(lè)休閑類(lèi)（ KTV、網(wǎng)吧、足療） ? 商業(yè)定位： 中檔商業(yè) ? 主力客戶(hù)： 中心城區(qū) ? 輻射區(qū)域： 城市中心區(qū)域 ? 經(jīng)營(yíng)狀況： 街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強(qiáng)的昭示面，整體商業(yè)氛圍較差。 ?主力商家： 錢(qián)柜 KTV、美的空調(diào)、金伯利鉆石 交通路 溫州商貿(mào)文化廣場(chǎng) 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) ?溧水目前商業(yè)格局仍以通濟(jì)街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)，輻射整個(gè)城區(qū) ?受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯外流現(xiàn)象 ?整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升級(jí)需求明顯 商圈發(fā)展現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)抓住目前市場(chǎng)上存在的業(yè)態(tài)空白，進(jìn)行商業(yè)的提檔升級(jí) 商圈與項(xiàng)目之間關(guān)系 本項(xiàng)目啟示 —— 對(duì)市場(chǎng)存在的業(yè)態(tài)空白進(jìn)行引領(lǐng)，深入了解客群需求，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分析，了解未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行提檔升級(jí) 通過(guò)商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項(xiàng)目關(guān)系的分析可以看出，本項(xiàng)目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)體現(xiàn)城市商業(yè)的提檔升級(jí)，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展 商圈總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群來(lái)源 主要客群 次要客群 游離客群 目標(biāo)消費(fèi) 家庭消費(fèi)及商務(wù)消費(fèi) 特色體驗(yàn)消費(fèi) 游離客群 — 南京市區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi) 區(qū)域來(lái)源： 南京市區(qū)為主 消費(fèi)原因： 出差、旅游、路過(guò)或目標(biāo)消費(fèi) 消費(fèi)目的： 商務(wù)或體驗(yàn)式 價(jià)格敏感： 對(duì)價(jià)格不敏感，看中特色與服務(wù) 次要客群 — 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)域來(lái)源： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 消費(fèi)原因： 目標(biāo)消費(fèi) 消費(fèi)目的： 滿(mǎn)足目標(biāo)需求 價(jià)格敏感： 對(duì)價(jià)格較敏感，多為中年或中老年人 主要客群 — 溧水縣區(qū)客群 區(qū)域來(lái)源： 溧水縣區(qū) 消費(fèi)原因： 居住在此，就近消費(fèi) 消費(fèi)目的： 滿(mǎn)足家庭生活需求 價(jià)格敏感： 家庭消費(fèi)較為敏感，商務(wù)消費(fèi)不敏感 對(duì)消費(fèi)客群來(lái)源進(jìn)行分析，對(duì)本項(xiàng)目客群進(jìn)行挖掘及鎖定 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群特點(diǎn) 購(gòu)物 餐飲 娛樂(lè) 休閑 溧水主要供給 通濟(jì)街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣(mài)場(chǎng)、超市等多類(lèi)業(yè)態(tài) 中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門(mén)商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散； 目前運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目包括錢(qián)柜 KTV、夢(mèng)巴黎KTV、圓夢(mèng) KTV、絕代佳人 KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn) 以茶社、咖啡為 主，如優(yōu)仙美地等 供給特點(diǎn) 中低檔消費(fèi)，服飾類(lèi)購(gòu)物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分 餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足 檔次、服務(wù)等較 低，規(guī)模、形象都較為落后 新近發(fā)展起來(lái)，生意較好，具備發(fā)展空間 溧水居民消費(fèi)特點(diǎn) 家庭日常生活類(lèi)就近超市購(gòu)物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購(gòu)物受南京沖擊較大 餐飲消費(fèi)觀念開(kāi)始 轉(zhuǎn)換，外出就餐頻 率每年都有遞增 娛樂(lè)項(xiàng)目較少，不能滿(mǎn)足需求，酒吧類(lèi)流入南京消費(fèi) 消費(fèi)觀念引導(dǎo)較快接受，未來(lái)發(fā)展將更快 對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)傾向 服飾類(lèi)購(gòu)物如有，高于現(xiàn)有水平，會(huì)滿(mǎn)足部分需求，但流失率依然會(huì)很大 如有，欣然接受， 但特色、服務(wù)、硬件等需要高于現(xiàn)有水平 如有，需要提升檔次及服務(wù)，升級(jí)現(xiàn)有娛樂(lè) 如有，會(huì)給予消費(fèi)者更多的選擇空間 生活、家庭消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對(duì)餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)升級(jí)需求較強(qiáng) 在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對(duì)各類(lèi)業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行研判 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值