【正文】 4 . 9 2 % 1 1 . 6 7 % 3 0 . 1 5 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年? 08年之前，溧水縣歷年的金融機(jī)構(gòu)存款余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上升趨勢，說明 溧水居民消費(fèi)意識較強(qiáng)。 ?培育和發(fā)展重點(diǎn)骨干企業(yè)。 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長 430米，總營業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 68家 ?主力戶型： 4050㎡：開間 45米，進(jìn)深 1012米 80100㎡：開間 810米，進(jìn)深 1012米 150200㎡：開間 1416米，進(jìn)深 1012米 ? 租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝鞋帽 (運(yùn)動、品牌服裝專賣）為主占75％，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù)類、餐飲類 ? 商業(yè)定位： 高中檔品牌店 ? 主力客戶： 中心城區(qū)客戶為主 ? 輻射區(qū)域： 輻射整個(gè)城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較強(qiáng) ? 經(jīng)營狀況： 人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)正進(jìn)行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。 ?主力商家： 錢柜 KTV、美的空調(diào)、金伯利鉆石 交通路 溫州商貿(mào)文化廣場 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) ?溧水目前商業(yè)格局仍以通濟(jì)街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)，輻射整個(gè)城區(qū) ?受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯外流現(xiàn)象 ?整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升級需求明顯 商圈發(fā)展現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)抓住目前市場上存在的業(yè)態(tài)空白，進(jìn)行商業(yè)的提檔升級 商圈與項(xiàng)目之間關(guān)系 本項(xiàng)目啟示 —— 對市場存在的業(yè)態(tài)空白進(jìn)行引領(lǐng)，深入了解客群需求，對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分析，了解未來發(fā)展趨勢，進(jìn)行提檔升級 通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項(xiàng)目關(guān)系的分析可以看出，本項(xiàng)目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)體現(xiàn)城市商業(yè)的提檔升級，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展 商圈總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群來源 主要客群 次要客群 游離客群 目標(biāo)消費(fèi) 家庭消費(fèi)及商務(wù)消費(fèi) 特色體驗(yàn)消費(fèi) 游離客群 — 南京市區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi) 區(qū)域來源： 南京市區(qū)為主 消費(fèi)原因： 出差、旅游、路過或目標(biāo)消費(fèi) 消費(fèi)目的： 商務(wù)或體驗(yàn)式 價(jià)格敏感： 對價(jià)格不敏感，看中特色與服務(wù) 次要客群 — 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)域來源： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 消費(fèi)原因： 目標(biāo)消費(fèi) 消費(fèi)目的： 滿足目標(biāo)需求 價(jià)格敏感： 對價(jià)格較敏感，多為中年或中老年人 主要客群 — 溧水縣區(qū)客群 區(qū)域來源： 溧水縣區(qū) 消費(fèi)原因： 居住在此，就近消費(fèi) 消費(fèi)目的： 滿足家庭生活需求 價(jià)格敏感： 家庭消費(fèi)較為敏感，商務(wù)消費(fèi)不敏感 對消費(fèi)客群來源進(jìn)行分析，對本項(xiàng)目客群進(jìn)行挖掘及鎖定 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溧水消費(fèi)客群特點(diǎn) 購物 餐飲 娛樂 休閑 溧水主要供給 通濟(jì)街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài) 中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散； 目前運(yùn)營項(xiàng)目包括錢柜 KTV、夢巴黎KTV、圓夢 KTV、絕代佳人 KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn) 以茶社、咖啡為 主，如優(yōu)仙美地等 供給特點(diǎn) 中低檔消費(fèi)，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分 餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足 檔次、服務(wù)等較 低，規(guī)模、形象都較為落后 新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間 溧水居民消費(fèi)特點(diǎn) 家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大 餐飲消費(fèi)觀念開始 轉(zhuǎn)換，外出就餐頻 率每年都有遞增 娛樂項(xiàng)目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費(fèi) 消費(fèi)觀念引導(dǎo)較快接受，未來發(fā)展將更快 對本項(xiàng)目消費(fèi)傾向 服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大 如有，欣然接受， 但特色、服務(wù)、硬件等需要高于現(xiàn)有水平 如有，需要提升檔次及服務(wù)，升級現(xiàn)有娛樂 如有，會給予消費(fèi)者更多的選擇空間 生活、家庭消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強(qiáng) 在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行研判 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 百貨 目前在運(yùn)營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白 分布區(qū)域 業(yè)態(tài) 主力面積（平方米） 特點(diǎn) 通濟(jì)街 服裝百貨 80－ 100 ?分布：運(yùn)營項(xiàng)目分散于核心商業(yè)圈的各個(gè)商業(yè)街內(nèi) ?規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經(jīng)營 ?檔次：目前運(yùn)營項(xiàng)目以中檔、中低檔為主， 中大街 服裝零售 100－ 120 大東門街 手機(jī)電腦 餐飲娛樂 80－ 100 后巷 服裝零售 30－ 50 珍珠路 機(jī)電手機(jī) 小商品 60－ 80 交通路 五金 餐飲娛樂 50－ 80 交通路 珍珠路 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 商業(yè)街 商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū) 交通路 珍珠路 商業(yè)形態(tài) 主要業(yè)態(tài) 體量 主力面積 主力商家 商業(yè)檔次 通濟(jì)街 沿街商業(yè)＋集中商 業(yè) 服裝百貨 ㎡ 80－ 100 百貨大樓、法萊服飾 大賣場 中高端 中大街 沿街商業(yè)＋專業(yè)市 場 服裝零售 ㎡ 100－ 120 柒牌、七匹狼、利朗 中端 大東門街 沿街商業(yè)＋集中式 商業(yè)＋專業(yè)市場 手機(jī)電腦 餐飲娛樂 ㎡ 80－ 100 跨世紀(jì)美食城、溧水 3G手機(jī)大賣場 中端 后巷 沿街商業(yè) 服裝零售 1萬㎡ 30－ 50 無主力門店 中低端 珍珠路 沿街商業(yè)＋集中式 商業(yè) 機(jī)電手機(jī) 小商品 ㎡ 60－ 80 招商城、溧水手機(jī)大 賣場 中低端 交通路 沿街商業(yè)＋集中式 商業(yè) 五金 餐飲娛樂 ㎡ 50－ 80 五星電器、曼德夫、 圓夢 KTV 中低端 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 大型超市 項(xiàng)目 規(guī)模 業(yè)態(tài) 客戶 經(jīng)營狀況 蘇果超市（交通路店） 7500㎡ 1F（服裝、首飾、小電器） 2F（家紡、日用品） 3F（食品） 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 位于人氣最旺的通濟(jì)街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。此階段為招商推廣的導(dǎo)入期。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品建議 —— 建議商業(yè)建筑為集中式商業(yè) +商業(yè)街為主的開放式街區(qū)，同時(shí)注重整體商業(yè)氛圍以及豐富景觀的打造，營造出強(qiáng)烈的文化休閑氛圍 ?建議商業(yè)以集中式商業(yè) +商業(yè)街為主，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氣派 ?中央以綠地廣場為依托，設(shè)臵音樂噴泉，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，將使商業(yè)氛圍更富情趣 ?廣場以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為溧水市民提供一個(gè)開放的、參與性較強(qiáng)的城市客廳 ?沿秦淮河打造景觀帶，結(jié)合高檔餐飲娛樂進(jìn)行設(shè)計(jì) 商業(yè)產(chǎn)品建議 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) ?盡可能引進(jìn)符合當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)， 以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局 ?要有主流業(yè)態(tài)和核心店， 保證本案開業(yè)以后對周邊物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，集聚商氣 ?強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ) ，降低整體運(yùn)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)態(tài)組合依據(jù) 業(yè)態(tài)組合分析 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)功能 物業(yè)形態(tài) 核心競爭力 輻射客群 購物 集中式百貨（含影城） 購物街區(qū) ?以購物街區(qū)和集中式百貨業(yè)態(tài)為依托，滿足消費(fèi)者的一站式購物需求 ?注重兩者在業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位經(jīng)營 溧水全城市客群 家居 集中式家居賣場 ?引入知名家居品牌。 ?具體底商排布參考右圖，按照整體一層、進(jìn)深 12米進(jìn)行測算， 底商面積約為 ㎡左右。集中式商業(yè)與特色商業(yè)街區(qū)面向溧水全市，作為綜合性商業(yè)中心功能。 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 核心商圈大型商業(yè) MALL 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 文化 濃縮 時(shí)尚的展示場 第一，豐富的業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者對商品的需求和生活品質(zhì)的追求； 第二，是在一個(gè)開放的環(huán)境中，而不像傳統(tǒng)購物中心是在一個(gè)封閉的環(huán)境里； 第三，停車方便，有足夠的停車位； 第四，更加注重環(huán)境和建筑風(fēng)格的營造?！? —— 消費(fèi)者訪談 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 家居市場 現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、檔次低，供應(yīng)量不大 金寶市場 恒隆家居 項(xiàng)目 功能及業(yè)態(tài) 檔次 規(guī)模 目前情況 金寶市場 家居、裝飾材料、日用百貨 中低檔 3萬 業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 恒隆家居 家居、家紡、家裝 中高檔 1萬 引入了掌上明珠等多家家居主力店和