某地產(chǎn)xxxx年7月15日洛陽(yáng)項(xiàng)目戶型深化建議(編輯修改稿)
2025-01-22 21:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ㎡ 110 ㎡ 、三房： 115150 ㎡ 、四房170190之間 市場(chǎng)去化較快戶型： 90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和 130 ㎡～ 140㎡的三房、小四房產(chǎn)品 戶型面積建議 客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷(xiāo)戶型面積情況 戶型面積建議 戶型配比建議 首期戶型建議 從市場(chǎng)在售高端項(xiàng)目來(lái)看， 兩房、三房和四房供應(yīng)占總體的比重較大 市場(chǎng)高端項(xiàng)目當(dāng)前一期房源情況統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型 項(xiàng)目名稱(chēng) 一房 兩房 三房 四房及以上 合計(jì) 盛唐至尊 套數(shù) 63 186 30 279 比重 % % % 100% 升龍廣場(chǎng) 套數(shù) 320 232 31 583 比重 % % % 100% 泉舜 財(cái)富中心 套數(shù) 60 180 540 66 846 比重 % % % % 100% 合計(jì) 60 563 958 127 1708 各戶型占總體比重 % % % % 100% 一房 兩房 三房 四房及以上 各戶型占總體比重 % % % % ?雖然一房產(chǎn)品在市場(chǎng)上占比較少，但通過(guò)市場(chǎng)訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷(xiāo) ?項(xiàng)目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過(guò)渡性居住和投資需求為主，與項(xiàng)目高端定位相悖 ?縮短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項(xiàng)目 ?基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標(biāo)分給“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重達(dá)到 11%，提升項(xiàng)目檔次 兩房 三房 四房及以上 各戶型占總體比重 % % % 兩房 三房 四房及以上 各戶型占總體比重 20% 60% 20% ?購(gòu)買(mǎi)二房的客房中，過(guò)渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項(xiàng)目整體定位高端，建議適當(dāng)增加四房比重，提升項(xiàng)目檔次 ?因而最終得出的戶型配比如下： 各戶型配比推導(dǎo) 參考市場(chǎng)，項(xiàng)目仍以“兩房”、“三房”和“四房及以上”為主力戶型，不考慮做一房 戶型 戶型配比 2房 2房 2廳 1衛(wèi) 20% 20% 3房 小 3房 3室 2廳 2衛(wèi) 60% 30% 大 3房 3室 2廳 2衛(wèi) 30% 4房及以上 20% 20% 戶型配比建議： 客戶需求戶型面積 市場(chǎng)供應(yīng)戶型面積 市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)高端項(xiàng)目戶型 整體配比情況 市場(chǎng)去化較快戶型面積 市場(chǎng)滯銷(xiāo)戶型面積情況 戶型面積建議 戶型配比建議 首期戶型建議 綜合“面積段建議” 和“戶型配比”，首期戶型建議如下： 戶型定位建議 戶型 面積段建議 平均面積 戶型配比 2房 2房 2廳 1衛(wèi) 90㎡ 115㎡ 105㎡ 2025% 2025% 3房 3室 2廳 1衛(wèi) 115㎡ 130㎡ 125㎡ 510% 5560% 3室 2廳 2衛(wèi) 130㎡ 144㎡ 137㎡ 35% 3室 2廳 2衛(wèi) 144㎡ 165㎡ 155㎡ 15% 4房及以上 (平層 ) 165㎡ 185㎡ 175㎡ 16% 1520% 頂層復(fù)式（限一梯二戶） 200以上 250㎡ 4% 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 戶型示例 首期戶型建議 樓盤(pán) 當(dāng)前一期梯戶比 置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 高端樓盤(pán) 泉舜財(cái)富中心 2梯 4戶 感覺(jué)客戶對(duì)梯戶比多少不太敏感，我們項(xiàng)目 2023年賣(mài)過(guò) 2梯 6戶的，也賣(mài)得不錯(cuò) 盛唐至尊 2梯 3戶為主，有一個(gè) 2梯 4戶的單元 現(xiàn)在市場(chǎng)上大部分是 2梯 6戶的，連 2梯 4戶的都不多，客戶慢慢習(xí)慣了高梯戶比 升龍廣場(chǎng) 2梯 6戶 客戶對(duì) 2梯 6戶產(chǎn)品沒(méi)有抗性 其它 世紀(jì)華陽(yáng) 住宅 2梯 4戶，公寓4梯 20戶 壹號(hào)城邦 （純住宅公寓） 3梯 17戶、 3梯 20戶、3梯 22戶 世貿(mào)中心 公寓 4梯 9戶，寫(xiě)字樓部分 4部電梯 名門(mén)盛世 住宅 2梯 3戶、 2梯 4戶，公寓 4梯 22戶 市場(chǎng)項(xiàng)目多在“ 2梯 3戶”以上， 客戶對(duì)高梯戶比不存在明顯的抗性 梯戶比 說(shuō)明： 世紀(jì)華陽(yáng)有部分 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型做到 4梯 20戶，壹號(hào)城邦全部是 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型產(chǎn)品，世貿(mào)中心有部分 40年產(chǎn)權(quán) 4梯 9戶的精裝修公寓 樓盤(pán) 是否做到電梯直接入戶 泉舜財(cái)富中心 沒(méi)有做到電梯直接入戶 盛唐至尊 沒(méi)有做到電梯直接入戶 升龍廣場(chǎng) 沒(méi)有做到電梯直接入戶 壹號(hào)城邦 沒(méi)有做到電梯直接入戶 世貿(mào)中心 沒(méi)有做到電梯直接入戶 名門(mén)盛世 沒(méi)有做到電梯直接入戶 世紀(jì)華陽(yáng) 概況： 僅 16號(hào)樓做到電梯直接入戶，共 66套 戶型面積： 面積約 235㎡ 梯戶比： 2梯 2戶 銷(xiāo)售情況： 2023年開(kāi)盤(pán) 2兩個(gè)小時(shí)賣(mài)了 80%，市場(chǎng)接受度較高；未來(lái)第 6期打算推出 200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品 除“世紀(jì)華陽(yáng)”曾做過(guò)電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場(chǎng)高度認(rèn)同之外，其它項(xiàng)目沒(méi)有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品 是否做到電梯直接入戶 樓盤(pán) 暗衛(wèi)接受度 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 全明衛(wèi) 盛唐至尊 3房 2廳 2衛(wèi)的全明衛(wèi)， 2房 2廳 1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)上比較普遍 升龍廣場(chǎng) 全明衛(wèi) 其它 世紀(jì)華陽(yáng) 全明衛(wèi) 壹號(hào)城邦 小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)抗性不大 名門(mén)盛世 小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi) 暗衛(wèi)接受度 市場(chǎng)項(xiàng)目以明衛(wèi)為主， 部分項(xiàng)目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對(duì)暗衛(wèi)不存在明顯的抗性 樓盤(pán) 陽(yáng)臺(tái)是否封閉 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 所有戶型一個(gè)封閉陽(yáng)臺(tái)一個(gè)半封閉陽(yáng)臺(tái) 盛唐至尊 全封閉陽(yáng)臺(tái) 升龍廣場(chǎng) 全開(kāi)放陽(yáng)臺(tái) 其它 世紀(jì)華陽(yáng) 陽(yáng)臺(tái)封閉和開(kāi)放各占一半左右 壹號(hào)城邦 全開(kāi)放陽(yáng)臺(tái) 世貿(mào)中心 全封閉陽(yáng)臺(tái) 名門(mén)盛世 90%的半封閉、其它的全封閉 陽(yáng)臺(tái)是否封閉 市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)陽(yáng)臺(tái)是否封閉沒(méi)有明顯偏好； 從訪談了解到，客戶對(duì)陽(yáng)臺(tái)是否封閉不存在選擇性 樓盤(pán) 層高 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 盛唐至尊 3米 升龍廣場(chǎng) 3米 其它 世紀(jì)華陽(yáng) 3米 壹號(hào)城邦 有 3米的，有 世貿(mào)中心 3米 名門(mén)盛世 層高 市場(chǎng)項(xiàng)目層高多在 3米 樓盤(pán) 入戶大堂高度 入戶大堂配套情況 高端項(xiàng)目 泉舜財(cái)富中心 7米 精裝修，沙發(fā)、電視 盛唐至尊 6米 精裝修，沙發(fā)、桌椅 升龍廣場(chǎng) 6米 沙發(fā)、電視 其它 世紀(jì)華陽(yáng) 6米 帶裝修，有簡(jiǎn)單的桌椅配套 壹號(hào)城邦 做精裝修 世貿(mào)中心 11米 電視、桌椅 名門(mén)盛世 從底層商業(yè)入戶，沒(méi)有大堂 入戶大堂高度及配套 市
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