【文章內(nèi)容簡介】 游開發(fā)興盛，在上海訪客一日游市場上造成攔截效果，南京市可增加新景點，主打開發(fā)上海客最有興趣的 23日游程。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 48 南京市場發(fā)展的物質(zhì)載體 —— 休閑產(chǎn)業(yè)越來越被城市人所歡迎 ?2022年五一黃金周， 江心洲景區(qū)推出了 “ 田園鄉(xiāng)村一日游 ” 和 “ 鄉(xiāng)村美景歡樂游 ” 系列活動。黃金周里，不少市民趕到島上過節(jié)，在江堤上漫步，在溝渠邊踩水車，在田間徜徉 …… 4天來，江心洲共接待游客 3萬多人。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 49 ?溧水縣傅家邊農(nóng)業(yè)科技觀光園參與性的農(nóng)家樂活動一直深受南京市民喜愛，長假以來， 每天接待的前來采摘新茶和草莓的團隊游客都在 1000人以上 。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 50 ?雨花臺區(qū)世外桃源農(nóng)業(yè)旅游村及 26家 “ 農(nóng)家樂 ” 飯店接待游客約 5萬人 ； ?六合區(qū)的盛世金牛休閑農(nóng)莊、天龍假日休閑農(nóng)莊、黃山島農(nóng)莊等多家農(nóng)莊 4天來共接待游客 1萬人左右 ； ?高淳縣瑤池山莊 4天共接待游客 3萬多人；迎湖桃源接待游客近 7000人。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 51 總結(jié) 致力于滿足南京中高端臵業(yè)者度假需求，是本項目目前的市場機會所在 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 52 市場競爭分析 ?別墅市場分析 ?競爭個案分析 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 客戶定位和需求分析 項目發(fā)展模式選擇 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 53 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 54 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 55 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 56 數(shù)據(jù)來源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計數(shù)據(jù) 如圖所示， 2022年南京別墅市場總體供應(yīng) 75萬平米左右，江寧超過 70％，遙遙領(lǐng)先其它各區(qū)域。 市場格局 —— 江寧別墅一統(tǒng)江湖，在現(xiàn)有市場中處于主導(dǎo)地位 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 57 產(chǎn)品形態(tài) 解讀 代表項目運盛美之國翠屏國際資源型近郊型建筑型精神型帝豪花園、金陵御庭園、大邦花園、鐘山高爾夫山水華門、巴厘原墅、瑪斯蘭德山河水、世外邊城在產(chǎn)品尚沒達到某種高度之前，南京別墅圈先學(xué)到了外埠推廣手法，新開盤開始從產(chǎn)品特色出發(fā)追求人群的心理對接與號召，并從產(chǎn)品營造上加以迎合。關(guān)注建筑細節(jié)，各種流派別墅遍地開花。形式主義被別墅開發(fā)所重視，本土化處理沒有能夠得到解決別墅走向近郊，如仙林 . 江寧 . 湯山 . 依仗山水資源及相對價格優(yōu)勢，后期隨著配套資源的增加，逐漸由第二居所向第一居所轉(zhuǎn)移。利用主城自然資源，單純別墅形體，不重細節(jié)。天生資源豪華，別墅營造寒磣。產(chǎn)品類型 —— 不同產(chǎn)品形態(tài)區(qū)隔出不同的產(chǎn)品 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 58 產(chǎn)品價格 —— 總體價格增長迅速，經(jīng)濟型產(chǎn)品接受度較高 2 0 0 5 2 0 0 6 年南京別墅價格走勢圖 （單位：元 / 平方米）55676526834210333761060305023110261 0 . 8 3 % 9 . 6 1 %8 . 2 2 %6 . 7 0 %0202240006000800010000120220 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %2022 年 5023 6030 7610 103332022 年 5567 6526 8342 11026增長比例 1 0 . 8 3 % 8 . 2 2 % 9 . 6 1 % 6 . 7 0 %疊加 聯(lián)排 雙拼 獨立2022年南京各類別墅價格仍呈現(xiàn)上漲趨勢，平均漲幅達 %,其中疊加別墅上漲 %,雙拼別墅上漲 %,獨立別墅上漲 %,聯(lián)排別墅上漲%。獨立別墅價格上漲幅度最低。 數(shù)據(jù)來源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計數(shù)據(jù) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 59 產(chǎn)品類型 —— 經(jīng)濟型產(chǎn)品接受度增加，加大經(jīng)濟型產(chǎn)品的供應(yīng) 聯(lián)排供應(yīng)呈主體，疊加產(chǎn)品逐漸增多 與 2022年相比，南京市 2022年的別墅供應(yīng)仍然以聯(lián)排為主，所占比例相較2022年的 ％略有下降，獨立別墅所占比例則從 2022年的 ％上升到今年的 ％，雙拼別墅無論是絕對數(shù)量還是所占比例均有較大幅度的下降，而疊加供應(yīng)量大幅增加，已經(jīng)可以與獨立、雙拼分庭抗禮。 數(shù)據(jù)來源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計數(shù)據(jù) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 60 別墅在售項目戶型面積統(tǒng)計 戶型面積 —— 趨小化、緊湊化 ◇ 單體面積小型化成為趨勢 從表中可以看出，獨立別墅的主力面積區(qū)間在 330～ 350㎡ ，雙拼別墅的面積區(qū)間在250～ 280㎡ 、疊加和聯(lián)排的主力面積在只有 200平方米左右，經(jīng)濟型別墅的特點充分表露無疑。 ◇ 戶型設(shè)計緊湊化 隨著經(jīng)濟型別墅的流行，別墅的單體面積下降，從而在戶型的設(shè)計上也越來越緊湊，尤其以聯(lián)排、疊加等形式為代表。客廳、臥室的開間和進深尺寸有所降低，不是一味的追求空間的闊綽，并且相當多的經(jīng)濟型別墅僅僅設(shè)計了三個臥室。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 61 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 62 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 63 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 64 市場環(huán)境分析 ?政策分析 ?別墅市場分析 ?競爭個案分析 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 65 競爭個案深度剖析 邊城（句容） 貳 巴厘原墅（湯山） 肆 奧斯博恩（南京） 3 壹 臺灣小鎮(zhèn)（句容） 3 叁 湯山公館（湯山） 3 伍 香泉湖（和縣） 陸 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 66 主題概念 —— 南京首席運動主題度假莊園 奧斯博恩 倡導(dǎo) “ 5+2”生活方式奧斯博恩莊園是南京首家倡導(dǎo)“ 運動度假 ” 概念的別墅項目，斥資 3000萬，打造 150， 000平方米全城最大的運動度假公園，倡導(dǎo) “ 5＋ 2”的全新生活方式務(wù)求為南京人締造一種高品質(zhì)的家庭生活體驗。 奧斯博恩 3 1服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 67 區(qū)位與交通 項目位于南京市江寧區(qū)寧溧路 188號，坐落于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域。 三條快速路可到達區(qū)域： 機場高速、寧溧公路、將軍路延長線等快速干道到達區(qū)域。 從新街口出發(fā)到達項目約 40公里，40分鐘，外部車行交通較為便利。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 68 項目的推盤策略 ? 項目分為四個波段開盤，時間節(jié)點及主要產(chǎn)品種類 如下： ?2022年 10月 18日 (一期 /獨棟、聯(lián)排、疊加 ) ?2022年 5月 11日（二期 /疊加） ?2022年 8月 6日 (二期 /聯(lián)排 ) ?2022年 4月 8日 (三期 /聯(lián)排、疊加 ) 1 2 2 3 產(chǎn)品種類 產(chǎn)品面積 銷售均價 推出套數(shù) 銷售率 聯(lián)排 210240㎡ 4600元 /㎡ 4050套 20%30% 疊加 150199㎡ 3800元 /㎡ 100套 70% 最近一次開盤銷售情況如下： 批次 : 三期 產(chǎn)品種類 :聯(lián)排、疊加 優(yōu)惠 : 一次性付款 ,按揭 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 69 通過低總價迅速占領(lǐng)了市場分額，并通過一輪輪的開盤儀式拉升產(chǎn)品的價值 相對經(jīng)濟面積適當控制了總價，高調(diào)的行銷推廣定位以及相對不高的價格造就了項目轟動式的效應(yīng)，在市場中取得了很高的認可度，價值也得到了迅速提升。 產(chǎn)品類型 主力面積 2 0 0 6 年報價 2 0 0 7 年報價獨幢 2 4 0 2 8 0 1 2 0 萬起 1 5 0 1 6 0 萬雙拼 2 6 0 3 0 0 9 0 萬起 1 2 0 1 3 0 萬聯(lián)排 1 9 0 2 2 0 5 5 萬起 9 0 1 0 0 萬疊加 1 5 0 1 7 0 3 5 萬起 5 5 6 5 萬服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 70 營銷模式 —— 情景體驗式銷售，先打造情景示范區(qū)，再進行銷售 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 71 活動營銷 —— 舉辦各類活動，轟動市場，提高項目的知名度 啤酒龍蝦節(jié) 五一中日拳王大挑戰(zhàn) 家庭奧運會 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 72 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 73 中國最佳山水別墅大獎 世外邊城，由邊城匯景房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地 ，總建筑面積約 10萬平方米，規(guī)劃原創(chuàng)庭院式獨立別墅。 滬寧高速 “ 句容茅山 ” 出口，距離南京 37公里，驅(qū)車至中山門約30分鐘；至上海 240公里，途經(jīng)鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等城市。往祿口國際機場 57公里。自 “ 句容 ” 出口至本項目有一長 的專用通道，交通較為便捷。 3 2世外邊城 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 74 項目面朝 3300畝波光瀲滟侖山湖 ， 背倚層巒疊嶂高麗山 ，10萬畝國家森林農(nóng)場環(huán)伺周邊 ， 地形山巒起伏有致 。2022年 10月將推出 72 棟 260320平方米休閑度假別墅 。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 75 一期推出的 101幢庭院式別墅，面積 260— 320平方米。 260平米 一層：朝北的入口，讓整個房屋擁有完整的南向庭院； 居室，三面采光，使室內(nèi)空間彰顯尊貴氣質(zhì)；長達 9米的餐廳，為您提供舒適的就餐環(huán)境；開敞式車庫，頂部設(shè)有雨蓬，充滿時尚感。二層：主臥設(shè)有 L型大露臺，可以盡情享受室外美景；北面設(shè)有公共露臺，入口庭院及小區(qū)景觀也盡收眼底。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 76 一層：陽光室、餐廳、起居室三者相連，空間開闊；二樓挑空的陽光室，設(shè)有上下兩層通透的落地玻璃窗，可作為觀景和創(chuàng)作的最佳體驗場所；外部獨立的涼亭，可用于下棋、喝茶，二層：開敞式書房，可直接俯瞰陽光室及欣賞室外美景；主、次臥通過書房相分隔，私密性較好。 300平米 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 77 323平米 該戶型方正規(guī)整，南北通透，擁有連廊、獨立涼亭、書房和 U型庭院，