【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)管理籌備期裝修管控（預(yù)警裝修周期表） 》 ? 裝修管控節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)：簽約、經(jīng)常、消防達(dá)標(biāo)、裝修達(dá)標(biāo)、開(kāi)業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 三、施工進(jìn)度管控 項(xiàng)目 分類(lèi) 時(shí)間（天） 主力店 大型主力店 130150 次主力店 6090 室內(nèi)步行餐飲商家 面積大于 500平米 7090 面積小于 500平米 2060 室內(nèi)步行街服裝、精品商家 精裝 2030 毛坯 2560 籌備篇：商業(yè)籌備計(jì)劃管控 裝修計(jì)劃管控 目 錄 一 開(kāi)業(yè)篇 二 籌備篇 運(yùn)營(yíng)篇 三 開(kāi)業(yè)篇：商家裝修管控 開(kāi)業(yè)篇 營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備 開(kāi)業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營(yíng)造 美陳裝飾 開(kāi)業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營(yíng)造 – 櫥窗陳列 開(kāi)業(yè)篇 – 商業(yè)氛圍營(yíng)造 –場(chǎng)內(nèi)宣傳品 開(kāi)業(yè)篇 – 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃 開(kāi)業(yè)篇 –市場(chǎng)推廣活動(dòng)實(shí)施與管控 開(kāi)業(yè)篇 – 安全保障 開(kāi)業(yè)篇 – 工程保障 – 設(shè)備運(yùn)行方案建立 開(kāi)業(yè)篇 – 工程保障 – 設(shè)備接管 開(kāi)業(yè)篇 – 工程保障 開(kāi)業(yè)篇 – 環(huán)境和交通保障 開(kāi)業(yè)篇 – 項(xiàng)目復(fù)盤(pán)評(píng)審 目 錄 一 運(yùn)營(yíng)篇 二 開(kāi)業(yè)篇 籌備篇 三 43 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo)值 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 目標(biāo)分解 影響因素： 經(jīng)營(yíng)策略、 品牌級(jí)次、 經(jīng)營(yíng)環(huán)境、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 資產(chǎn)增值 目標(biāo)確定 下年度 租金標(biāo)準(zhǔn) 客流目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo) 資產(chǎn)增值目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)策略 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)策略的制定 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)策略示例 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 1 大事記 開(kāi)業(yè)日期 租賃決策文件到期日 重大經(jīng)營(yíng)調(diào)整 重大工程改造 重大營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間 消防演練時(shí)間 2 優(yōu)劣勢(shì) 廣場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 業(yè)態(tài)組合及主力店優(yōu)劣勢(shì) 3 廣場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體定位：商業(yè)地位、功能、業(yè)態(tài)、客群 目前存在問(wèn)題 未來(lái)調(diào)整方向 4 招商調(diào)整 根據(jù)定位調(diào)整方向，制定調(diào)整目標(biāo) 分階段調(diào)整步驟 5 營(yíng)銷(xiāo)企劃 年度營(yíng)銷(xiāo)企劃思路方向 重大營(yíng)銷(xiāo)企劃活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的思路 6 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 整個(gè)廣場(chǎng)年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及目標(biāo) 整個(gè)廣場(chǎng)年度客流總額及目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)分析 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)分析 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)分析指標(biāo) 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)分析的方法 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)預(yù)警與輔導(dǎo) 絕對(duì)量指標(biāo)檢測(cè)：客流量、車(chē)流量、銷(xiāo)售額 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)水平預(yù)警：銷(xiāo)售坪效、租金坪效、租售比 商家人資流動(dòng)率、貨品更新頻率、營(yíng)銷(xiāo)企劃配合度 01 02 03 經(jīng)營(yíng)異常預(yù)警 經(jīng)營(yíng)能力預(yù)警 管理異常預(yù)警 點(diǎn)擊添加標(biāo)題 預(yù)警值設(shè)定應(yīng)低于平時(shí)狀 態(tài)最大容忍限度的值 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)預(yù)警與輔導(dǎo) 項(xiàng)目名稱(chēng) 預(yù)警類(lèi)別 年度目標(biāo)預(yù)警值 上一年度均值 對(duì)比系數(shù) 預(yù)警值方法參考 平日 周末 平日 周末 平日 周末 廣場(chǎng)總體客流量（萬(wàn)人次） 根據(jù)上一年度日均、周內(nèi)、周末、節(jié)假日客流因素，客流與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的線(xiàn)性關(guān)系、即單位客流帶來(lái)的銷(xiāo)售額，確定下年度的保本客流 銷(xiāo)售額 廣場(chǎng)總體（萬(wàn)元） 計(jì)算上一年度日均銷(xiāo)售額，周內(nèi)平均銷(xiāo)售額，周末銷(xiāo)售額，對(duì)下年度廣場(chǎng)銷(xiāo)售額變化規(guī)律作出分析；根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)成本、客單價(jià)、消費(fèi)率等因素設(shè)定銷(xiāo)售額預(yù)警值 室內(nèi)步行街總體（萬(wàn)元） 經(jīng)營(yíng)篇：經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo) 商家名稱(chēng) 鋪位號(hào) 品類(lèi) 租售比 工作方案 責(zé)任人 出現(xiàn)問(wèn)題的商家表現(xiàn)情況有：銷(xiāo)售下滑、難以承受租金，最后導(dǎo)致欠費(fèi) 購(gòu)物中心應(yīng)在客觀環(huán)境下，用各種手段引導(dǎo)、改善商家的經(jīng)營(yíng)方式，改進(jìn)商家的內(nèi)在管理和銷(xiāo)售行為，從而提升商家銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 輔導(dǎo)方式有：一對(duì)一幫扶，商家座談會(huì)，培訓(xùn)等。 輔導(dǎo)策略有：銷(xiāo)售增長(zhǎng)策略、商品優(yōu)化策略、定位調(diào)整策略、人員優(yōu)化策略、營(yíng)銷(xiāo)加強(qiáng)策略。 輔導(dǎo)周期通常以半年為一個(gè)周期，輔導(dǎo)結(jié)束后對(duì)商家重新進(jìn)行評(píng)估，確定是否進(jìn)行招商調(diào)整。 經(jīng)營(yíng)篇：招商調(diào)整 ? 招商調(diào)整的原因 ? 適應(yīng)市場(chǎng)變化：行業(yè)持續(xù)發(fā)展、環(huán)境不斷變化 ? 滿(mǎn)足消費(fèi)需求：消費(fèi)趨勢(shì)在改變、消費(fèi)習(xí)慣在改變 ? 引領(lǐng)消費(fèi)行為：催生潛力市場(chǎng)，培育穩(wěn)定客流，避免同質(zhì)化。 ? 促進(jìn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定：積極主動(dòng)對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)，避免看不到希望的商家主動(dòng)退鋪產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，同時(shí)主動(dòng)開(kāi)展招商調(diào)整，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資源，才能促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的活力，進(jìn)而保證資產(chǎn)升值和租金收益。 新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目需要適應(yīng)環(huán)境要做招商調(diào)整 經(jīng)營(yíng)困難項(xiàng)目為穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)要做招商調(diào)整 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定項(xiàng)目為快速旺場(chǎng)要做招商調(diào)整 經(jīng)營(yíng)較好項(xiàng)目為提檔升級(jí)要做招商調(diào)整 經(jīng)營(yíng)篇：招商調(diào)整 ? 一、到期調(diào)整 ? 每個(gè)租賃文件到期需重新制定 《 租賃決策文件 》 ，重要性等同于開(kāi)業(yè) 根據(jù)文件進(jìn)行分析及商家考核決定是否進(jìn)行招商調(diào)整。并按照籌備期的方式進(jìn)行一下循環(huán)： ? 1）市場(chǎng)調(diào)研：廣場(chǎng)年度經(jīng)營(yíng)分析、商家決策周期內(nèi)經(jīng)營(yíng)分析；消費(fèi)者分析；商家滿(mǎn)意度及需求分析；商圈及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、消費(fèi)趨勢(shì)變化、消費(fèi)喜好等） ? 2）項(xiàng)目定位 ? 3）業(yè)態(tài)布局：整體的業(yè)態(tài)比例，每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)比例，每個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)定位和業(yè)態(tài)比例。 ? 4）品牌選擇： ? 要對(duì)消費(fèi)者有引領(lǐng)效應(yīng) ? 要對(duì)類(lèi)似品牌有匯集效應(yīng) ? 要對(duì)購(gòu)物中心的品牌檔次有提升效應(yīng) ? 要對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和資產(chǎn)保值增值有推動(dòng)效應(yīng) ? 5）商務(wù)條件： ? 滿(mǎn)足收益預(yù)期 ? 參考上一期租賃決策文件期內(nèi)各樓層、各區(qū)域商家的業(yè)績(jī)表現(xiàn) ? 參考周邊商圈及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金價(jià)格 ? 各業(yè)態(tài)測(cè)算租金回報(bào)收益 經(jīng)營(yíng)篇：招商調(diào)整 ? 二、優(yōu)化調(diào)整 《 季度招商調(diào)整方案 》 1）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：整體及局部業(yè)態(tài)布局優(yōu)化 2）品牌組合優(yōu)化（首先調(diào)整經(jīng)營(yíng)困難實(shí)力小的品牌，再調(diào)整級(jí)數(shù)低形象差的品牌，引入契合度高的優(yōu)質(zhì)品牌） 3）商務(wù)條件優(yōu)化：租金價(jià)格、租金模式（抽成、固定、相結(jié)合） 4）裝修形象優(yōu)化：店面及裝修布局 ? 三、戰(zhàn)略調(diào)整 1）重大資產(chǎn)改造 2）主力店結(jié)構(gòu)調(diào)整 3）優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)引進(jìn) 經(jīng)營(yíng)篇：招商調(diào)整的執(zhí)行與管控 合理制定節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，制定 《 招商調(diào)整執(zhí)行管控計(jì)劃 》 ：需調(diào)整品牌的總數(shù)及總面積、各階段品牌調(diào)整的總數(shù)及占比，各階段品牌調(diào)整的面積及占比。（商鋪信息、租金信息、時(shí)間節(jié)點(diǎn)） 階段 商鋪信息 租金標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 序號(hào) 鋪位號(hào) 面積 原品牌 品牌級(jí)次 新品牌 品牌級(jí)次 原品牌租金標(biāo)準(zhǔn) 決策文件租金標(biāo)準(zhǔn) 新品牌租金標(biāo)準(zhǔn) 裝修免租期 原品牌合作到期時(shí)間 新品牌意向簽訂時(shí)間 新品牌合作簽訂合同 新品牌合作簽訂時(shí)間 新合同起止時(shí)間 新品牌裝修圖紙?zhí)峁r(shí)間 原品牌撤場(chǎng)時(shí)間 新品牌進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間 新品牌開(kāi)業(yè)時(shí)間 責(zé)任人 第一期