xxxx年7月22日合肥萬國大廈營銷思路報告(編輯修改稿)
2025-02-12 19:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 礎(chǔ)；近兩年無新增寫字樓，市場供應(yīng)處于相對的短缺期。p 去化速度略高于住宅公寓，市場需求較多元 。? 片區(qū)寫字樓價格與自住公寓基本持平。但去化速度快。? 市場有辦公和投資需求，辦公市場具備一定基礎(chǔ)。? 目前寫字樓均為 2023年開盤，區(qū)域新增寫字樓需求基本以商務(wù)公寓形式滿足。2023年 2023年 利港國際， 7萬㎡，面積 48117㎡ 去化周期： 16個月 利浩財智廣場 面積 3096㎡ 體量： 4萬㎡ 去化率： 95% 去化周期 32個月 （ 713套） 馥邦新世界 ㎡面積 40108㎡ 去化周期： 16個月2023年 安糧藍寓㎡，面積 4090㎡ 去化周期 12個月 信地城市廣場， 5萬㎡，面積 3870去化率 91%。 開盤玲瓏公館 去化率 4% 天目國際公館 面積 3060㎡ 去化率： 36% ； 1尚未開盤 區(qū)域辦公市場 /市場小結(jié)片區(qū)具備辦公開發(fā)基礎(chǔ)，較多都是自用需求，存在市場空白空間，可塑性較強非合肥寫字樓的重點發(fā)展區(qū)域，主要依靠區(qū)域自身發(fā)展的商貿(mào)物流企業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽且呀?jīng)向北發(fā)展，區(qū)域?qū)懽謽翘幱诙倘逼?，辦公市場具備潛力；多為區(qū)域型客戶，外延客戶較少。新站區(qū)寫字樓入駐情況可以看出，區(qū)域?qū)I(yè)市場，工業(yè)園區(qū)以及區(qū)域功能屬性直接影響寫字樓入駐企業(yè)類型。區(qū)域內(nèi)寫字樓水平較低，市場存在空白空間，具備塑造區(qū)域高端形象。 市場潛力 產(chǎn)品特征供應(yīng)去化? 站北產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、商貿(mào)物流、基礎(chǔ)配套和城市化進程，為區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展奠定基礎(chǔ)。? 面積在 50100㎡，平層，附加值較低，租金在 2030元 /㎡? 處于供應(yīng)的相對短缺期，相對于 70年公寓具備一定基礎(chǔ)。? 自用型客戶輻射范圍廣，多為中小型商貿(mào)、服務(wù)型企業(yè)。 客群基礎(chǔ) PART 3 項目的定位與發(fā)展建議 產(chǎn)品參數(shù) /問題思考項目參數(shù) 數(shù)據(jù)總建面積 ㎡建筑高度 25層， 9 9米單層面積 1300多平米面積分割 約 3001300平米層高、凈高 大堂 層高 ，面積 200 ㎡外立面 干掛石材與玻璃幕墻相 結(jié)合電梯 8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng) 無中央空調(diào)停車位 371公共空間 無物管公司 未知寬帶 光纖接入商業(yè)層高 6米商業(yè)總面積 13274㎡那么，我們接下來考慮的問題是什么？，面對整個合肥市場，還是區(qū)域市場？2. 既然在區(qū)域內(nèi)具有很好的優(yōu)勢和代表性，我們將如何把這些東西給做出來？？怎么做才能夠做到高溢價？本項目從站北區(qū)市場和區(qū)域位置看，地段和產(chǎn)品都有著很好的優(yōu)勢和代表性，處于區(qū)域市場的第一梯隊。地段產(chǎn)品與市場上寫字樓項目相比，較為同質(zhì)化，在區(qū)域內(nèi)本案品質(zhì)較為優(yōu)越，但不具備壓倒性競爭優(yōu)勢；從地產(chǎn)二元論界定本項目位于銅陵路與北二環(huán)路交口，處于商貿(mào)物流核心位置，地段優(yōu)勢突出，但辦公商務(wù)環(huán)境不高 。 目標客群 /客群定位本案寫字樓客群第一圈層：?來源：項目所在區(qū)域客戶；?關(guān)注點： 地段位置、配套實用性、升值潛力；?購房目的：自用辦公與投資兼有，自用比例高于投資，兼顧投資的客戶。第二圈層：?來源：合肥市其他區(qū)域；?關(guān)注點： 地段位置，升值潛力、區(qū)域配套 ；?購房目的：投資客戶為主，部分辦公使用客戶。第三圈層：?來源：其他市區(qū)及省外；?關(guān)注點： 區(qū)域成熟度，升值潛力，附加值；?購房目的：多為看中收益率的投資客，少量的辦公客戶?？偨Y(jié)：項目周邊經(jīng)貿(mào)發(fā)達，需要辦公寫字樓來提升公司形象。70%會來自項目周邊區(qū)域；當前客戶集中在 3050歲之間，總體上自用投資兼有，比例各占一半；多看重地段位置、升值潛力、區(qū)域環(huán)境配套。核心圈次核心圈非核心圈客戶群體：服裝貿(mào)易、汽車物流、保險企業(yè)等老板經(jīng)營戶。客戶群體：各私企業(yè)老板、高層領(lǐng)導(dǎo)，專業(yè)投資者?？蛻羧后w：專業(yè)投資者，私企業(yè)老板。地緣關(guān)系，本案位于為新站區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)達之地，周邊客戶群體購買力充裕，但投資理念一般，后期需要銷售引導(dǎo)。除去投資商自持 50%物業(yè)，所剩體量不大，推廣面對全市各區(qū)，營銷重點鎖定區(qū)域市場即可。 項目分析 /定位屬性 詮釋區(qū)位屬性p 緊鄰城市物流、商貿(mào)區(qū)p 周邊建筑以專業(yè)市場和住宅為主q 站前板塊定位為 “ 城市物流商貿(mào)區(qū) ”q 項目周邊大部分為新建住宅和發(fā)展成熟的專業(yè)市場 p 車流環(huán)境嘈雜p 商務(wù)氛圍淡薄 q 區(qū)域環(huán)境較差，缺少辦公商務(wù)氛圍項目屬性p 規(guī)模不具備優(yōu)勢p 公共交通道路通達性較好p 商業(yè)貿(mào)易配套齊全q 占地約 1萬多平方米 ，建面 5萬平米，容積率 4； q 銅陵路高架的修建成，公共交通通達性較好；q 商業(yè)配套尤其突出。p 生態(tài)優(yōu)勢p 政經(jīng)資源優(yōu)勢p 正對 500畝生態(tài)公園p 新站區(qū)管委會項目界定：商貿(mào)資源優(yōu)勢的高檔寫字樓項目具備一定外部生態(tài)資源項目位于城市物流商貿(mào)區(qū)核心位置，緊鄰生態(tài)公園景觀，坐擁龐大商貿(mào)物流客戶群體，項目定位為 ” 新站區(qū)商務(wù)經(jīng)貿(mào)企業(yè)寫字樓 ” 減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會項目 SWOT分析優(yōu)勢：u緊鄰商貿(mào)物流區(qū)，擁有龐大目標群體；u正對 500畝生態(tài)公園，景觀資源豐富；u自持 50%物業(yè)，品質(zhì)有保障；u投資商自身的商貿(mào)資源，資源優(yōu)勢突出。劣勢：u 商務(wù)氛圍淡薄
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