【文章內(nèi)容簡介】 功能組合定位四首創(chuàng)國際平臺的農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈商鋪 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 ②只有形成產(chǎn)業(yè)鏈，才能使農(nóng)副土特產(chǎn)品達到貨款輪轉(zhuǎn)的效果。 ③只有形成產(chǎn)業(yè)鏈，才能農(nóng)副土特產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、流通等形成一條暢順的產(chǎn)品通道，完成產(chǎn)品從生產(chǎn) — 加工 — 貿(mào)易 — 流通 — 貨款的轉(zhuǎn)變。 在這一產(chǎn)業(yè)鏈中，華龍市場將起到整合產(chǎn)業(yè)鏈的重要作用，并通過華龍市場在農(nóng)副土特產(chǎn)品加工、儲存、運輸、人才培訓(xùn)等方面的功能，對整個個產(chǎn)業(yè)鏈進行管理，以確保產(chǎn)業(yè)鏈的完整與運作順暢。 ①只有形成了產(chǎn)業(yè)鏈，才能使中國農(nóng)副 土特產(chǎn)品在走向國際市場的過程中搶占先機，為中國農(nóng)副土特產(chǎn)品在國際市場上走俏保航護駕。 選擇華龍結(jié)果 會是這樣的： 功能組合定位四首創(chuàng)國際平臺的農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈商鋪 別人賺一塊 我們賺一堆 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 功能組合定位四首創(chuàng)國際平臺的農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈商鋪 第三部分：項目定位 —— 產(chǎn)品分類分區(qū)定位 產(chǎn)品分類分區(qū)建議 以產(chǎn)地分區(qū)：將整個市場劃分為若干個個區(qū)域，每個?。ㄊ?、 自治區(qū)）一條街（ 1015個鋪長度），形成產(chǎn)區(qū)特色街。 以民族分區(qū)：給中國 56個民族每個民族劃分一個區(qū)域，區(qū)域的大小由本民族的農(nóng)副產(chǎn)品的種類與規(guī)模而定，形成民族特產(chǎn)街。 此分區(qū)可根據(jù)市場的經(jīng)營狀況隨時進行調(diào)整 對于一個專業(yè)的批發(fā)市場，商戶的質(zhì)量是市場成功的最基礎(chǔ)的保障。要成為真正的專業(yè)批發(fā)市場，必須確保入場商戶能夠在產(chǎn)品、資金、價格、服務(wù)、客戶網(wǎng)絡(luò)、營銷能力等方面都是在當?shù)厥浊恢傅凝堫^企業(yè)，才能使市場在短時間內(nèi)取得經(jīng)營成功。 1．目標商戶：全國各地農(nóng)副土特產(chǎn)品加工、貿(mào)易等方面的龍頭企業(yè) 、一級總 代理。商戶需提供相關(guān)有效資質(zhì)證明。 2．商戶資質(zhì)審核：制定嚴格的商戶準入制度，確保商戶質(zhì)量，規(guī)范市場，保證市場在“價格”及 “質(zhì)量”方面擁有絕對的競爭力。此外，適當?shù)木芙^一部份低檔無競爭力的小商戶進駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)迅速傳播，可達到在短期內(nèi)迅速提升項目知度的效果。 第三部分：項目定位 —— 商戶資質(zhì)定位 主要招商目標客戶群 少 數(shù) 地 區(qū) 型 產(chǎn) 經(jīng) 貿(mào) 大 型 企 業(yè) 特 色 生 產(chǎn) 及 干 貨 經(jīng) 銷 企 業(yè) 周 邊 生 產(chǎn) 及 經(jīng) 銷 鮮 活 農(nóng) 產(chǎn) 品 企 業(yè) 少 數(shù) 地 方 政 府 中 的 農(nóng) 業(yè) 部 門 大 型 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 基 地 以上有出口資格的優(yōu)先 第三部分：項目定位 —— 商戶資質(zhì)定位 由單純的貿(mào)易企業(yè)向商業(yè)運營商的改變，意味著經(jīng)營理念的根本性轉(zhuǎn)變，也意味著贏利模式的轉(zhuǎn)變。 “經(jīng)營決定價值”，這是任何商業(yè)地產(chǎn)的根本性價值規(guī)律。本項目要求發(fā)展商從原來的短期贏利模式向長期贏利模式的轉(zhuǎn)變，要求發(fā)展商要從一個普通的農(nóng)副土特產(chǎn)品貿(mào)易商向綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)運營商的方向進行戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變。 第三部分：項目定位 —— 經(jīng)營管理模式定位 從本項目現(xiàn)實競爭局勢和長遠價值提升的角度考慮，通泰對本項目經(jīng)營管理建議如下： 經(jīng) 營 管 理 基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務(wù) （ 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （ 2）與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦行業(yè)內(nèi)規(guī)格最 高、影響力最大的品牌展會，并定期組織 入場商戶參加重要的國內(nèi)、國際展會，協(xié)助商戶拓展海內(nèi)外市場 （ 3）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體 （ 4）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （ 5）整合政府、協(xié)會、媒體資源 （ 6）整合名人效應(yīng)，體現(xiàn)國際化，迅速建立項目知名度。 （ 7）與國外著名機構(gòu)合作，提供國際化服務(wù) 第三部分：項目定位 —— 經(jīng)營管理模式定位 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 本項目與華南城的優(yōu)劣勢比較 由于本項目與同處平湖物流園區(qū)內(nèi)的“華南國際工業(yè)原材料”位置相近，現(xiàn)將二個項目做典型性比較分析。 項目可比因素 華南城 華龍市場 位 置 條 件 四面臨交通主干道 臨主干道新廈大道，平南鐵路 交 通 條 件 與機荷高速連接，有長途貨運分站，市內(nèi)公交站點， 8輛免費接送車 多路公交車經(jīng)過 市 場 形 式 單純的工業(yè)原材料交易批發(fā)市場，沒有一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈 農(nóng)副土特產(chǎn)品交易批發(fā)市場，對農(nóng)產(chǎn)品有再加工、儲存、貿(mào)易、物流功能，產(chǎn)業(yè)鏈完整 信 心 指 數(shù) 02年立項， 04年底開業(yè)，香港五家上市公司聯(lián)合投資 26億。 民族地區(qū)土特產(chǎn)品的交易平臺，得到政府部門的通力支持 業(yè) 態(tài) 差 異 產(chǎn)品范圍 范圍非常廣泛，上游供應(yīng)鏈所有產(chǎn)品，決定招商空間大難度相對較小 主要為各民族的農(nóng)副土特產(chǎn)品，有中國特色，產(chǎn)品在國際市場上較受歡迎 庫存時間 庫存時間不受銷售時間限制， 經(jīng)過加工后的農(nóng)副土特產(chǎn)品儲存時間長，市場還有倉庫、冷庫、多條農(nóng)副土特產(chǎn)品深加工生產(chǎn)線配套 市場基礎(chǔ) 依托珠三角 10萬家制造企業(yè)，其中 3個股東有 30年制造業(yè)成功經(jīng)驗 中國的農(nóng)副土特產(chǎn)品在國內(nèi)外有較高的市場認可度，發(fā)展商有 20多年的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易經(jīng)驗 社 會 資 源 層次高范圍較廣 層次高范圍廣，發(fā)展商的社會資源廣 出 口 條 件 有獨立的監(jiān)管倉、保稅倉 無監(jiān)管倉、保稅倉，發(fā)展商有 20多年出口貿(mào)易經(jīng)驗 政策與政府支持因素 得到當?shù)卣拇罅χС?，產(chǎn)業(yè)政策一般 得到當?shù)卣皣蚁嚓P(guān)部門的大力支持，在稅收等方面有優(yōu)惠條件 資 金 實 力 總投資 26億人民幣 總投資 12億元人民幣 用 地 條 件 工業(yè)用地 50年，剩余 48年 商業(yè)用地 50年 租 售 政 策 租售 價位 商鋪售價： 6000— 8000— 11000 （元 /平米），隨招商進度和開業(yè)經(jīng)營狀況兩次提價。 預(yù)計 1000012023元 /平方米 租售 條件 首付 4成， 6成 10年按揭，包租 3年，8%， 3年一次性返租。 免租累計達 2年。 首付 4成， 6成 10年按揭，包租 5年， 6%，3年一次性返租，另 2年各 8%。免租最長 2年 （續(xù)上） 分析：本項目與華南城最大的差異在業(yè)態(tài)定位，農(nóng)產(chǎn)品的承租能力與工業(yè)原材料的承租各一。作為專業(yè)的批發(fā)市場，本項目與華南城在很多方面有相似的地方，同樣是專業(yè)市場，同樣是面對行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，同樣面對的是專業(yè)的商家，同樣位于深圳物流基地內(nèi)，有同樣的交通和優(yōu)惠政策！ 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 本項目價格（租 /售）定位原則和影響定價的因素 定價基本原則 影響定價因素 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準 ?所經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營管理對項目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價格水平 ?投資客戶的支付能力 ?促進銷售，降低風(fēng)險 ?即保證發(fā)展商賺取合理潤，又具有市場競爭力 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金平 ?確保商家對租金的承受能力 ?項目所在本市地段優(yōu)劣勢 ?周邊相關(guān)項目價格水平參考 ?目標客戶的經(jīng)濟承受能力 ?目標客戶心理價位 ?項目品牌、市場認知度 ?發(fā)展商項目最大利潤 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 本項目的商鋪部分租售價格建議（初步） 租賃價格：根據(jù)項目周邊的商業(yè)租賃情況和項目作為中國首個民族農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 的獨有優(yōu)勢，充分考慮到項目與政府層面的密切關(guān)系，建議項目的租賃價 格采用高租金、長免租期策略，初步建議項目初始租賃價格為： 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 一樓大廳鋪位租賃價格： 6070元 /平方米 *月 二樓復(fù)式鋪位租賃價格： 5060元 /平方米 *月 經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營管理和市場培育，逐步提升租金水平 銷售價格：實行低開高走策略，利用不同的營銷階段推出一定量的鋪位，每次新推出鋪位價格上一幅度，形成商鋪不斷升值的態(tài)勢，建議各 階段推出的鋪位面積與價格區(qū)間如下：（初步建議） 本項目的商鋪部分租售價格建議（初步） 根據(jù)營銷階段 ， 分批將鋪位推出 ， 并根據(jù)銷售情況適時提價 ， 在初次推出市場時以位置差的鋪位為主 ， 低價入市 ，通過營銷活動的策劃 、 推廣 ， 逐步提價 ， 為發(fā)展商帶來較好的經(jīng)濟效益 ！ 一樓大廳鋪位售價區(qū)間 :