商業(yè)項(xiàng)目招商策略突圍課件(編輯修改稿)
2025-02-12 15:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目整體租金水平； ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 決定此地商業(yè)承受力； ? 人口： 決定客戶數(shù)量； ? 商業(yè)氛圍： 決定商業(yè)成熟度培育周期 一般來說， GDP等宏觀方面占 40%，地段等微觀方面占 40%，規(guī)劃、定位等占 20%。 同城不同區(qū)域無案例，與類似 三四線 城市類似項(xiàng)目對比定代表鋪位租金單價(jià) 租金策略 250350元 /平米 *月 350400元 /平米 *月 450500元 /平米 *月 地鐵通道 租金遞增方向 項(xiàng)目內(nèi)鋪位租金因不同因素的影響存在差異： 同項(xiàng)目也存在位臵的差別，如位于不同的樓層、距離主通道、主入口的 遠(yuǎn)近等因素，此對租金影響巨大。如在制作豐盛町 B區(qū)租金時(shí)，因受距離 地鐵口、地鐵主要通道、上下扶梯的遠(yuǎn)近而租金出現(xiàn)不同的區(qū)間。 項(xiàng)目內(nèi)各鋪位租金受各自位臵影響 地下人行街道 依據(jù)租金均價(jià)，通過內(nèi)部鋪位對比打分確定各鋪位租金： ? 在確定租金均價(jià)的前提下，再通過內(nèi)部鋪位的對比打分來制定各個鋪位的租金； ? 在對項(xiàng)目內(nèi)各鋪位租金進(jìn)行對比打分時(shí)，主要參考因素為位臵人流、面積、開間進(jìn)深等方面； ? 根據(jù)項(xiàng)目的特殊性制定不同的打分選擇項(xiàng)及比例，如豐盛町，位臵是影響價(jià)格最重要因素，所以占比達(dá)到 40%。 一般來說，內(nèi)部打分中，昭示性、人流走向等占 50%，鋪位大小、開間、進(jìn)深、結(jié)構(gòu)等占50%。 依據(jù)代表鋪位租金單價(jià)，通過內(nèi)部對比打分確定各鋪位租金 租金策略 主力商家，因其規(guī)模較大，對項(xiàng)目招商起到?jīng)Q定作用，租金一般較低，如超市、百貨一般低于 50元 /平方米 *月； ? 其他商家根據(jù)其品牌度來確定不同租金，如萬象城， LV、 Gucci等國際一線品牌租金低于 200元元 /平方米 *月甚至免租，部分國內(nèi)品牌租金租金則超過 500元元 /平方米 *月； ? 招商進(jìn)程中，租金只能提高不可降低，否則將導(dǎo)致前期商家的巨大抗力。 “ 欺軟怕硬 ” ，商家品牌知名度是各商家享受租金的重要依據(jù)： 此部分核心是說服商家接受品牌商家，接受項(xiàng)目目前收益的減少。一般說服開發(fā)商的辦法以市場成功與失敗案例為主。 租 金 遞 減 個體商家 二線品牌 商家 一線品牌 商家 一線主力 商家 依據(jù)商家知名度、招商進(jìn)程適當(dāng)調(diào)整租金水平 租金策略 ? 裝修免租期 ：新項(xiàng)目裝修階段，商戶無法獲得營業(yè)收入，開發(fā)商給予租賃商戶一定裝修免租期；免租時(shí)間的長短一般根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)確定，如餐飲裝修期較長，則免租期長，也可根據(jù)商家租賃面積確定；裝修免租期是必須具備 ； ? 租金優(yōu)惠 ：新項(xiàng)目 2— 3年內(nèi)，為市場培育期，人流較少，經(jīng)營壓力大，開發(fā)商一般給與租金優(yōu)惠扶持；具體優(yōu)惠策略根據(jù)項(xiàng)目人流、商家經(jīng)營狀況決定。 依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營狀況制定不同的免租裝修期、租金優(yōu)惠： 各業(yè)態(tài)不同裝修免租期 代表商家 小肥羊、ＫＦＣ、 元綠回轉(zhuǎn)壽司等 七匹狼、杰克瓊 斯、熱風(fēng)、淑女 屋 等 一般商家店 折扣 ３折優(yōu)惠 租金３折，少部 分較好位臵４折 租金５折 租金 6折 各業(yè)態(tài)商家要求裝修 期 2— 3個月 1個月 華聯(lián)街租金優(yōu)惠政策 租金期 200250元 /平米＊月 200250元 /平米＊月 250350元 /平米＊月 250350元 /平米＊月 業(yè)態(tài)類型 品牌餐飲 品牌服飾 一般小商家 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 租金優(yōu)惠： 裝修免租期與租金折扣優(yōu)惠的選用 租金策略 包裝策略 ?現(xiàn)場招商 ? 設(shè)立現(xiàn)場招商處，利用售樓處、廣場、圍墻、條幅、招商畫冊等，充分展示商業(yè)步行街環(huán)境等。 ?設(shè)計(jì)招商畫冊 ? 設(shè)計(jì)制作內(nèi)容詳實(shí)的招商畫冊，說透生意機(jī)會及生意成本，作為項(xiàng)目的宣傳資料。 包裝策略 招商手冊主要內(nèi)容： 本
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