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大型商業(yè)物業(yè)招商策略(編輯修改稿)

2025-07-26 11:08 本頁面
 

【文章內容簡介】 對方提供的宣傳資源、促銷手段、投資回報和服務等方面做出比較真實的承諾,把自己的產品特征、競爭力、利潤空間講清楚,切實把經銷商當作自己的合作伙伴、榮辱共存、資源共享、強強聯合、真誠的協作,這樣才可以贏取招商的共贏。
  接著,描述誘人前景創(chuàng)意獨特,理性說服   招商廣告是比較注重理性訴求的,但是,在實踐中筆者注意到,精巧的創(chuàng)意絕對是不可或缺的。因為,只有擁有有殺傷力的創(chuàng)意的招商廣告,經銷商才有可能在第一時間就發(fā)現你,并產生繼續(xù)往下看的興趣。   內容要誘人是指通過講事實擺道理,旁征博引產品的市場潛力,發(fā)展前景,以及更為重要的代理經銷商利益保證。無利不商,代理商只要有拿得到看得見的利益,才會與你共同去開拓市場。象我們前面舉的自動門窗產品,在歐美的確已經風行多年,同時在經營策略方面,由于時前期開拓市場,代理經銷商面臨一定的市場風險,因此,我們就提出給予代理商更多更高的經營利益。在這樣一種誘人的市場前景和經營利益驅使下,代理商與廠商經營合作就顯得勁頭十足了。   最后,整合傳播資源有效投放,擴大戰(zhàn)果   有了精心準備的系列招商廣告,我們還要考慮在哪兒來投放這些廣告。這就要求廠商必須找到合適的媒體,確定正確合理的媒介組合并做好廣告排期。具體如下所述。   第一,企業(yè)必須認真調查了解目標受眾的生活習慣,選擇目標受眾經常閱讀或經常接觸的媒體。例如,要做某種“減肥”器械的招商廣告,就必須調查分析哪些群體最關心“減肥”器械的招商廣告,以及他們經常接觸的媒體。   第二,要確定正確合理的媒介組合。目標受眾經常接觸的媒體往往不止一種,這就需要我們進行必要的組合。廠商選擇較多的媒體有《銷售與市場》、《現代營銷》、《中國商機快遞》、《大眾投資》、《商界》等等,這些媒體讀者范圍廣,各有各的特征,實際選擇過程中,最好有針對性的選擇以提高廣告效果。   第三,根據實際需要和目標受眾的認知原理做好廣告排期。為了強化招商效果,一般情況下,招商廣告都不只刊登一次,而是選擇一個特定的時段,或在全年進行有規(guī)律的投放。這就需要根據實際需要,制定合理的廣告排期。關鍵時期多投,如在招商會之前,關注招商廣告的人多,為了充分在目標群體展示企業(yè)實力,迅速提高知名度和美譽度,企業(yè)就得加大廣告投放密度,其他時期,可以間隔性的進行投放。至于間隔時間如何確定,這就需要結合目標受眾的認知原理和企業(yè)實際財力來確定。限于篇幅,這里就不再贅述了。   在具體的傳播策略投放方式上,要有階段分步驟地制定執(zhí)行計劃方案。要充分考慮到以下幾個方面:招商的目標群體、傳播方式的到達程度、聯系的便捷方式、代理商的經銷購買心理等。在初始階段,盡量摒棄傳統的大規(guī)模投放轟炸,一來風險過大,二來現在的廣告啟動時間都較長,需要相當的實力支持才可以進行此類的策略操作。應當在針對目標消費群體、購買群體集中的場所區(qū)域,利用一些低成本的方式,進行傳播投放。每項傳播投入在可控可測的范圍內進行?!?  當產品進入到快速發(fā)展時期,同時目標消費群體又是比較廣泛的群體,產品都已進入大眾營銷渠道的情形之下,企業(yè)已經有了一定實力和積累,這時候再考慮投放較大量的典型廣告方式,比如報刊、路牌等等。營銷增長效果明顯,企業(yè)也能夠承受。   綜上所述,招商廣告成功與否,不但涉及到產品的前期調研、產品策劃、產品包裝等,還涉及到后期的整合執(zhí)行。但是根據筆者的經驗,只要認真作好了以上的六方面內容,那么后招商時代的一大成功案例,必將上演!   王理東,新銳營銷策劃和實戰(zhàn)專家。服務熱線:13366219190,:3827463,電子郵件: jasonwang@,歡迎大家交流討論!要組建強有力的招商團隊序  現在,生產企業(yè)需要招商,營銷企業(yè)也需要招商??梢哉f,招商是企業(yè)營銷過程中的關鍵環(huán)節(jié)之一,是企業(yè)將產品推向市場的必由之路。任何一種產品要想走向市場,必須要通過網絡渠道來傳遞出去。而這個銷售網絡的每一個點是由企業(yè)的經銷商構建成的,那么,經銷商從何而來?這就是招商所要做的工作。    有人認為,招商無非就是要尋找經銷商,讓他們打款進貨,經銷企業(yè)的產品。企業(yè)只要有好的產品和經銷政策,還怕招不到經銷商嗎?實際上,并非如此。招商工作看似簡單,但是要想從別人的腰包里掏錢,并不是一件很容易的事,這不光需要有好的產品,還要有周密的策劃。有時候,一個細節(jié)上的失誤,就有可能流失一批客戶。    企業(yè)招商是一個系統工程,任何一個環(huán)節(jié)的疏落都會造成企業(yè)資源的浪費,導致招商效果不理想。有好的企業(yè)背景,沒有好的產品不行;企劃做的再漂亮,缺乏到位的執(zhí)行也不行;有好的方案,沒有好的解讀和培訓也不行;廣告氣勢再大,因為電話溝通技巧不夠也會大打折扣。筆者10年醫(yī)藥企業(yè)高層管理經驗中也有過成功的招商歷程,總結為成功招商九步A、組建強有力的招商隊伍;B、確定獨到招商模式和策略;C、如何擬定招商方案、合同、舉辦招商會?D、包裝、策劃獨特產品賣點;E、談判技巧與細節(jié);F、如何培訓經銷商;G、如何拜訪經銷商?H、如何量化考核經銷商;I、如何層級管理經銷商渠道。愿與大家分享……  為什么要組建強有力的招商隊伍?  隨著市場的膨脹,市場經銷商選擇余地的增大,傳統招商形式遇到巨大的挑戰(zhàn)。企業(yè)主的心態(tài)越來越浮躁,急功近利,隨便搞一個產品,沒有資金、沒有隊伍、沒有經驗、沒有思路,甚至于沒有像樣的經營場所,就聲聲要招商,期望一夜之間全國市場一片紅;企業(yè)主的商業(yè)信譽、誠信度每況愈下,愈來愈差,圈錢和騙錢甚至于成為相當一部分招商企業(yè)的主要動機和公開陰謀;企業(yè)主對招商的意義認識不到位,重視程度不夠,營銷思想和手段太陳舊,受傳統或歷史因素局限,不能突破和創(chuàng)新;而此造成經銷商心態(tài)復雜,一方面擔心上當受騙,對招商企業(yè)提出無法接受的苛刻條件;另一方面又扮演純粹的理想主義者:產品要好,門檻要低、利潤要高、支持要大、風險要低;造成相互不信任,阻礙成交;同時經銷商隊伍參差不齊,處于高度動蕩、分化中。大浪淘沙之下,新型優(yōu)秀經銷商群體正在形成,但數量少,屬稀缺資源,難于爭取;而相當一部分傳統經銷商,仍抱殘守缺,急功近利,不愿與企業(yè)同甘苦、共患難,我行我素。要么短期炒作,急速套利,做濫市場,禍及廠家;要么占著地盤,與廠家談條件,不投入、不主推,自然銷售,自然消亡。   傳統的招商模式已經難以實現和承載現代企業(yè)的戰(zhàn)略要求,隨著中國市場的成熟、經銷商的成長和辨識能力的提高以及基于WTO的觀念沖擊,中國企業(yè)正在呼喚新的更為有力的招商模式的出現,   一個企業(yè)要招商成功必須走自己的路,任何企業(yè)在作招商成功經驗總結的時候,往往都是“事后諸葛亮”,我們無法知道一個企業(yè)到底怎么招商一定會成功,但是可以知道一個企業(yè)要想成功招商必須作些什么,我們不能單純模仿別人的經驗,而是應該加上自己對市場的觀察、思考,策劃,要帶有自己特色的東西,只有這樣才能保證成功,所以招商首先我們應該很清楚知道我們現在應該干什么,下一步應該干什么。只有我們方向正確了,組織框架搭好了,剩下的只需要加強管理創(chuàng)效益,是不會犯根本性錯誤。 如何組建強有力的招商隊伍?  在招商這個系統的工程中,人的因素是最關鍵的,要使產品銷售突飛猛進,公司管理穩(wěn)定發(fā)展必須建立一支從上到下組建一支精明強干的招商隊伍,是企業(yè)招商工作的重中之重。然而,除了專業(yè)招商的企業(yè)之外,一般的招商企業(yè)在團隊建設方面是弱項。   首先要建班子:有一個領導班子,由三部分組成,一把手也就是班子的責任者,二是核心成員,他是部門全局問題的策劃和支持者,三是重要的功能負責人,是參與班子的決議,營銷執(zhí)行者,在重大問題的決策程序上應該是要求立項、調查、研討、決策。而且主要程序應是“聽多數人意見,和少數人商量,核心說了算”的?!?  其次定戰(zhàn)略:也應有五個關鍵問題:   ?。?) 確定中長遠目標;   ?。?) 確定實現目標的總體戰(zhàn)線和階段;   ?。?) 制定目前的目標;   ?。?) 確立采取什么方式進行戰(zhàn)術動作的分解;   ?。?) 在實施中如何進行調整。    第三是帶隊伍:關鍵問題如何管好一個招商團隊,一個招商團隊能否發(fā)揮出應有的水平,這就要挖掘一個管理者的技能水平?!?  也應該注意五個要點:    (1) 優(yōu)化的組織結構和崗位設置;   ?。?) 以崗位責任制為核心制度;   ?。?) 要完善和落實考評和激勵機制;   ?。?) 建立負責培訓體系;    (5) 加強企業(yè)文化建設?!?  在實際操作中,如何來組建一支精干的招商團隊呢?    第一、要建立一個完善的招商組織體系    依據企業(yè)的規(guī)模,招商的組織體系大小也不盡相同。在招商的組織體系中一般有這么幾個核心的職能部門和崗位:     一、招商總監(jiān):    招商總監(jiān)主要職能是統攬整個招商全局,協調各個部門之間的關系,擔負著招商項目戰(zhàn)略的制訂以及戰(zhàn)術落實的監(jiān)督等重要職能。具體包括根據公司經營目標,確定部門各階段工作計劃;完成公司下達的招商目標和任務;與全國各區(qū)域大經銷商進行商務談判;合同的監(jiān)督執(zhí)行;對經銷市場運作監(jiān)督管理;協調公司各部門與經銷商的各種關系;全國營銷網絡的開拓與合理布局;    二、企劃部:     企劃部是招商的“大腦”,它擔負著收集市場信息、調查和研究市場、招商策劃等重要的工作,為招商提供全面的市場引導與支持,包括所有招商策略的制定與落實,招商指導書的制定;招商廣告的媒體選擇;招商費用預算及效果評估;招商會議的組織實施;招商信息的管理;經銷商常見問題應答;經銷商甄選標準與核查。一般設置企劃、文案、平面設計、媒介投放、市場調研等幾大塊面。也有些企業(yè)將市場部的工作外包給有招商經驗的智囊機構,認為企劃部等沒有必要再設置,其實是一種誤區(qū),最好是內外結合,這樣一方面可以規(guī)避市場部當局者迷的缺陷,又可以利用外腦“旁觀者清”的優(yōu)勢?!?  三、商務(招商)部:    商務(招商)部是招商工作的執(zhí)行者,與經銷商短兵相接,擔負著商務談判、招商回款等重任,建立、健全客戶檔案,加強各戶管理,保持與客戶間雙向溝通;市場竄貨問題處理;退貨的處理;。一般設置經理、大區(qū)經理、協銷經理及商務助理若干。   招商經理職責包括:擬定年度銷售計劃、回款目標呈銷售總監(jiān)報批實施;根據中期及年度銷售計劃開拓完善經銷網絡;調查預測通路危機,及時提出改善意見報批;把握重點客戶,控制80%以上的產品銷售動態(tài);關注所轄人員思想動態(tài),及時溝通解決;參與重大招商談判和簽訂合同;定期向直接上級述職;負責制定部門工作程序和規(guī)章制度,報批通過實施;制定直接下級崗位職責,并界定其工作;每周定期組織例會,并參加公司有關招商業(yè)務會議;對本部門工作流程的正確執(zhí)行負責;全國性重大招商會議方案擬定,費用預算;對本部門預算開支的合理支配負責;對本部門所掌管的企業(yè)秘密的安全負責;對重大招商活動有現場指揮權;對所屬下級的業(yè)務水平和業(yè)績有考核權;有一定范圍內的銷售折讓權;有退、換貨處理權;有竄貨處理權。   在這個部門里,商務助理的角色非常重要,她是經銷商一次來電的接聽和處理者,同時協助大區(qū)經理處理日常的信件、信息處理、招商談判及經銷商檔案管理等重要工作,大區(qū)經理不在時還要成為“替補”,是經銷商和大區(qū)經理之間的“緩沖帶”,所以商務助理的角色很重要。具體職責一般為:匯總市場信息,對拓展招商提出建議及方案;組織建立健全客戶檔案,確保客戶不丟失;負責接聽咨詢來電、回答、介紹有關問題;負責重要客戶的接待工作,票務聯系;對確保經銷商信譽負責。   大區(qū)經理的重要性就更不言而喻了,他直接關系到公司的招商業(yè)績,不但要將公司的招商政策傳遞給經銷商,還要將依據大區(qū)的市場現狀,進行產品的二次策劃,給經銷商描繪可操作的市場方案及美好的市場前景,促成經銷商“應招”; 與各級經銷商保持密切聯系;參加全國性招商會議的客戶談判、展位布置;參與經銷商初選談判,二次談判;負責客戶的接送站、訂房、接待工作;接聽客戶來電,介紹產品知識;考察客戶的信譽度、網絡情況;各種報表的管理、預備工作;各種宣傳品的管理,預備工作;對與客戶保持良好關系負責;有一定范圍內的退貨處理權;有一定范圍內的竄貨處理權。    協銷經理主要負責履約經銷商的市場幫控,幫助經銷商啟動市場,是企業(yè)為經銷商提供市場服務的樞紐;對確保貨款及時回籠負責;對重大招商活動有現場布置權;對限額資金有支配權。附件:某公司招商工作流程   一、 主要工作流程:   二、 招商流程   二,加強招商團隊的溝通與管理   一個沒有思想的人是行尸走肉,一個沒有核心理念的招商隊伍只能是一盤散沙。所以,在溝通與管理中不但要教會員工如何運用各種技巧去招商,更重要的是團隊必須要有凝聚人心的思想?!?  “思路決定出路,細節(jié)決定成敗”,羅馬帝國不是一天能建成的,萬里長城是由一塊又一塊的磚頭壘起來的,招商講究市場功底,講究細節(jié)的累積,再高的招商目標也是由一個又一個大大小小的招商業(yè)績累積而成的?!?  招商企業(yè)必須強調全員招商的觀念,除了招商核心人員,物流、財務等輔助人員也要懂得公司產品的經銷政策、產品知識。 因為很可能有一天所有大區(qū)經理在招商會現場忙乎,公司里只有后勤人員,而此時恰好有經銷商來電話咨詢問題,如果后勤人員是一問三不知,那會給經銷商造成很不好的印象,相反,如果一個后勤人員能對產品、市場等方面理解透徹,經銷商會對企業(yè)另眼相看。   因此一個優(yōu)秀的招商團隊應該具備: 一個核心 ;優(yōu)秀的員工 ;同時嚴格科學的管理是優(yōu)秀招商隊伍的保障 :建立業(yè)務管理制度,規(guī)范操作流程和個人行為;建立業(yè)績考核、績效掛鉤的薪資政策,激勵員工的積極性,確保招商目標的實現。    第三,招商團隊必須進行完整、到位、細致的招商培訓    招商最怕認識不統一,人人都有一套評價體系和談判標準,對產品、市場和招商各抒己見、各行其事,造成內部信息混亂,招商效率低下。高效而實戰(zhàn)的招商培訓是招商成功最重要的保障之一。通過培訓,統一思想,統一全體成員的內在共識和言行標準,步調一致,共同推進。因此招商培訓是打造一支優(yōu)秀的招商團隊必不可少“內功”,所有招商人員不但要領悟到公司的戰(zhàn)略思想,而且要掌握公司招商的核心優(yōu)勢在哪里,對經銷商輸出的市場投入預算、廣告進程、操作方案,必須是口徑一致的,這些目的的達成都必須依靠統一的培訓。   
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