【文章內(nèi)容簡介】 1萬元/㎡ ，年回報 6個點(diǎn)；規(guī)劃有服飾，皮具，珠寶，數(shù)碼連鎖，中西餐連鎖，商務(wù)休閑中心等n項(xiàng)目位于老城區(qū)繁華地段，展示性佳，人流量大n總共分 5大板塊開發(fā)，目前為 1期n整體規(guī)模龐大，但較為分散城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值永盛百貨區(qū)位 環(huán)城西路與占江路交匯處商業(yè)面積 32988㎡商業(yè)停車 租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一樓 沃爾瑪購物中心一樓 150300元 /㎡黃金珠寶、皮具、鐘表、化妝品、鞋、煙酒等二樓 100200元 /㎡貴婦裝、時裝、童裝、床上用品、內(nèi)衣三樓 50100元 /㎡ 男裝、運(yùn)動裝、休閑裝、毛織四樓 3050元 /㎡ 時尚家居生活館n鷹潭最大的購物廣場，老城區(qū)居民的首選購物場所n總共分為兩大區(qū)域， A區(qū)為傳統(tǒng)式街區(qū)設(shè)置； B區(qū)采用商場式布局，中庭鏤空n沃爾瑪、蘇寧電器、肯德基三大巨頭強(qiáng)勢進(jìn)駐，勢均力敵n租金采用年交付方式，合同期為 2年城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值步步高區(qū)位 交通路和環(huán)城西路交匯處商業(yè)面積 12288㎡商業(yè)停車 租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一樓 百佳電腦城一樓 80150元 /㎡ 服裝、煙酒、化妝品、皮具等二樓 步步高超市三樓 目前已空置n鷹潭自沃爾瑪進(jìn)駐之前的超市領(lǐng)導(dǎo)者，受沃爾瑪沖擊非常大n其地理位置非常優(yōu)越，整體人流量大，通達(dá)效果良好；停車方面有所欠缺n沿街以街鋪為主，租金達(dá) 200元 /㎡n目前經(jīng)營慘淡， 11年底首層改革，將數(shù)碼電器遷至負(fù)一樓，一樓改服裝城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值大觀園區(qū)位 勝利東路和交通路交匯處商業(yè)面積 4838㎡商業(yè)停車 租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 超市二樓 服裝三樓 家用電器n鷹潭本土品牌超市之一，目前已開 3家分店n整體經(jīng)營面積不大，主要開在人流量相對集中區(qū)域，以滿足日常用品為主n二樓規(guī)劃有服裝百貨，均采用扣點(diǎn)式經(jīng)營n在鷹潭已樹立了良好的口碑，成為附近居民習(xí)慣性購物場所n火車站分店為單層經(jīng)營，占地約 3000㎡ 177。城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值銀座廣場區(qū)位 勝利東路和交通路交匯附近商業(yè)面積 10000㎡ 177。商業(yè)停車 租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 80150元 /㎡ 廣場總共為 3層，經(jīng)營業(yè)態(tài)繁雜，對周邊配套起到了一定補(bǔ)充作用，大小商鋪約 60家二樓 5080元 /㎡三樓 3050元 /㎡n項(xiàng)目位于勝利路與交通路交匯處，與國貿(mào)商廈僅一樓之隔n負(fù)一樓為四平電器，整體經(jīng)營狀況欠佳n店面單體面積約 3040㎡ 177。城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值國貿(mào)商廈區(qū)位 勝利東路和交通路交匯處商業(yè)面積 3888㎡ 177。商業(yè)停車 租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一樓 服裝百貨一樓 手機(jī)專賣二樓 電腦零配件，小型電子產(chǎn)品三樓 季季紅火鍋店n鷹潭老商業(yè)中心的代表n缺乏停車位，廣場面積較??；一個時代的替代品n商圈最繁華的地段，關(guān)鍵性交通節(jié)點(diǎn)，人流密集n主要以數(shù)碼電器為主，占據(jù)了鷹潭市手機(jī)銷售市場大部分份額城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值鷹潭眼鏡市場區(qū)位 環(huán)城西路上，介于站江路和 交通路之間商業(yè)面積 5000㎡ 177。商業(yè)停車 無租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃眼鏡一條街，集生產(chǎn)批發(fā)零售一體的綜合性眼鏡市場n地處四海路（火車站斜對面、鷹潭步行街旁）n緊鄰永盛百貨，僅一路之隔n是鷹潭目前唯一在營的專業(yè)眼鏡市場，批、零皆營n人流較大，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多n鷹西的國際眼鏡城竣工后可能會產(chǎn)生一定沖擊城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值碧海藍(lán)天區(qū)位 龍虎山大道 6668號（體育館對面）商業(yè)面積 13萬㎡商業(yè)停車 銷售價格及業(yè)態(tài)規(guī)劃目前鷹潭最大的城市綜合體，集購物，酒店，餐飲，文化，休閑，旅游于一體的綜合性商業(yè)中心，商鋪售價 16800元 /㎡起，目前一期已經(jīng)售罄n鷹西板塊首個大型城市綜合體n城市新區(qū)，周邊配套相對不夠完善n項(xiàng)目中最高樓規(guī)劃為五星級酒店；兩邊臨路，一邊靠河n開發(fā)商商鋪持有量 50%，保證經(jīng)營，控制市場n返租 35年，年返 8%10%城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值鷹潭國際眼鏡城區(qū)位 五洲路西面，勝利西路北面商業(yè)面積 45萬㎡商業(yè)停車 銷售單價及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目分兩個片區(qū)開發(fā)： A區(qū)為商業(yè)，集眼鏡輔材市場、大型超市、 KTV、展廳、 SOHO寫字樓、眼鏡學(xué)校等； B區(qū)為住宅；商鋪銷售均價 /㎡，返還 24%，三年免租，單鋪面積 70~90㎡n政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目， “ 一核四城五心六區(qū) ” 之一的 “ 國際眼鏡城 ”n項(xiàng)目距離中心城區(qū)約 10KM，較為偏遠(yuǎn)，人流稀少n招商 5免政策，免租期、免裝修、免稅費(fèi)、免廣告、免擔(dān)保（商業(yè)貸款）n整體功能配套完善城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值鷹潭副食百貨干果市場區(qū)位 南站路中段位置商業(yè)面積 5萬㎡ 177。商業(yè)停車 150個以上停車位租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 3050元 /㎡店鋪，以副食品為主，其次有干果，小百貨，雜貨二樓 儲藏室三樓 住宅n極具規(guī)模的副食品和雜貨市場，批發(fā)、零售兼營n輻射范圍為鷹潭市區(qū)及周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)n有大量停車位，并接近鷹潭南站，運(yùn)輸便利n單店 50㎡ 177。，共三層，二樓以上用作倉促及辦公城市微觀市場分析 個案平面圖本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值裝飾材料批發(fā)市場區(qū)位 平安路南鐵貨運(yùn)站旁商業(yè)面積 約 ㎡商業(yè)停車 大型停車場租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 店鋪，木材，家具，皮具等二樓 儲藏室三樓 住宅n鷹潭最大的建材市場，以裝飾材料為主，但品種較少n地理位置偏遠(yuǎn)，屋舍陳舊，有大量待租售店鋪n整體租金在 30元 /㎡ 177。n大宗沿街店鋪的興起，對其影響較大城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值水果批發(fā)市場區(qū)位 南站路，臨近五金市場商業(yè)面積 2萬㎡商業(yè)停車 廣場停車租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 店鋪，果品，蔬菜二樓 儲藏室三樓 住宅n鷹潭最大也是唯一的果品批發(fā)市場，占地面積約 ㎡n地理位置相對較偏，目前經(jīng)營狀況欠佳n三層連鋪，單套約 80㎡左右n租金 2500元 /月 /套城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值五金電器百貨綜合批發(fā)市場區(qū)位 天潔東路東口處商業(yè)面積 58000㎡商業(yè)停車 配套大型停車場租金水平及業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓 物流和五金二樓 儲藏室三樓 住宅n總共分 A、 B兩個區(qū)域， A區(qū)總店面 866家， B區(qū)分三塊地開發(fā)n市場主要經(jīng)營五金、機(jī)電、家電等，配有專門物流中心n經(jīng)營狀況良好，輻射范圍較廣，主要以鷹潭、余江、貴溪等地為主n市場較為繁雜城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值鷹潭古玩城（旅游購物街）區(qū)位 鷹潭市勝利西路 118號商業(yè)面積 5000㎡ 177。商業(yè)停車 無租金及業(yè)態(tài)規(guī)劃?jì)椞赌壳拔ㄒ宦糜钨徫锝?，一樓為街鋪，二樓以上為住宅，主要?jīng)營古玩產(chǎn)品，其中包括藝術(shù)花瓶、玉器等，黃蠟石n鷹潭首家古玩專業(yè)市場，但經(jīng)營業(yè)態(tài)較為繁雜n主打旅游購物街，但整體無此感覺；多以瓷器為主n鷹潭獨(dú)有的 “ 黃蠟石 ” 交易中心，但整體未形成氣候n整體租金水平較低，約 30100元 /㎡ 177。城市微觀市場分析 個案本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 54城市微觀市場分析 開發(fā)水平 品牌開發(fā)商 開始追求品質(zhì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面領(lǐng)先市場。216。 外地開發(fā)商已大批量進(jìn)入 ，其中包括中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)216。 水岸華府小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)有 萬㎡的湖面，還有水榭樓閣等，而且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也立規(guī)劃到每一個細(xì)節(jié)216。 御龍灣為本地開發(fā)商（事業(yè)在廣州）開發(fā)，主要產(chǎn)品由 17棟高層與 34套別墅產(chǎn)品組成，小區(qū)規(guī)劃有會所，力求打造成為鷹潭最高端樓盤水岸華府 御龍灣恒大綠洲本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 55城市微觀市場分析 開發(fā)水平 目前在售項(xiàng)目已經(jīng)開始注重產(chǎn)品外延價值的打造，主題、配套、小區(qū)內(nèi)環(huán)境的打造和建設(shè)。n 核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面n 外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象n 外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到，競爭的最高級別戶型環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文 體驗(yàn)品牌身份質(zhì)量 采光通風(fēng)交通價格物管配套 教育服務(wù)核心產(chǎn)品層面 外圍產(chǎn)品層面 外延產(chǎn)品層面價格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗(yàn)客戶價值鷹潭目前主流競爭表現(xiàn)核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 56城市微觀市場分析 板塊 鷹潭市房地產(chǎn)按照區(qū)域劃分為三大板塊：信江板塊、梅園板塊、鷹西板塊。① 海溪御龍灣② 恒大綠洲③ 梅園翠林④ 都市名門⑤ 外灘國際⑥ 信江 1號⑦ 白鷺灣⑧ 水岸華府⑨ 心家泊信江板塊： 新區(qū)，恒大進(jìn)入本區(qū)域 ，是目前景觀資源最好的區(qū)域。區(qū)域類目前僅有 2個樓盤在開發(fā)，出現(xiàn) 33層高層產(chǎn)品，產(chǎn)品以 100—130㎡的三房為主。銷售均價： 4500元 /㎡，可選擇精裝修，價格6000元 /㎡梅園板塊 ： 區(qū)域以東湖為界，尚不成熟；在售樓盤 4個；產(chǎn)品多樣化， 65㎡ 1房，8095㎡ 2房， 110135㎡的三房 為主，單個樓盤規(guī)劃有別墅產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)樓盤均規(guī)劃大體量商業(yè)，住宅均價 46005500元/㎡商業(yè) 14800元 /㎡鷹西板塊： 區(qū)域以鐵路橋?yàn)榻?，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn) 38萬㎡大盤，別墅產(chǎn)品集聚區(qū)，產(chǎn)品以 110140㎡的三房 為主，出現(xiàn) 120㎡ 4房。價格： 5500元 /㎡ 別墅： 78009600元 /平方米鷹西板塊信江板塊梅園板塊123465879本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 57城市微觀市場分析 價格 鷹潭三大板塊 的銷售均價均在 4600—5500之間 ，板塊之間價格略有差異。鷹西與梅園板塊差距不大，與信江板塊均價價差約在 900元 /平方，本項(xiàng)目距離梅園板塊約 3KM板塊 項(xiàng)目名城 均價（元 /㎡）信江新區(qū) 御龍灣 4600恒大綠洲 6000梅園板塊 梅園翠林 4600外灘國際 5400信江 1號 5200鷹西板塊 水岸華府 5500心家泊 5500均價差 9００元／㎡帶精裝修5500元 /平方米為市場峰值本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 58城市微觀市場分析 產(chǎn)品 產(chǎn)品平臺 ——市場以剛性需求為主投資性需求尚待開啟；市場產(chǎn)品檔次逐步拉開 ，客戶市場逐漸細(xì)分。主流產(chǎn)品是 110130平米三房 面積 (平米）都市名門項(xiàng)目50607080901001101201301401502003002房3房別墅復(fù)式恒大綠洲水岸華府創(chuàng)景白鷺灣梅園翠林1房海溪御龍灣四房別墅產(chǎn)品：216。供應(yīng)基本吻合市場，其中創(chuàng)景 .白鷺灣為純別墅項(xiàng)目，占地 230畝，總共 220套216。其他項(xiàng)目皆為配套一房：216。市場供應(yīng)極少，目前僅有一個項(xiàng)目出現(xiàn)一房216。四房也較少，僅有兩個項(xiàng)目出現(xiàn)四房：216。市場供應(yīng)相對較少，其主要以附帶的形式出現(xiàn)在各個樓盤中。 三房：216。主流面積 110135平米216。市場整體供應(yīng)以三房為主216。部分樓盤有較高贈送，可改 4房信江1號心家泊外灘國際6580㎡小戶型為目前市場空白點(diǎn)本報告是嚴(yán)格保密的。誠信誠信 創(chuàng)新創(chuàng)新 價值價值 59城市微觀市場分析 客戶 鷹潭的置業(yè)者主要有以下幾類泛權(quán)力公務(wù)員縣政府公務(wù)員鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公務(wù)員外出務(wù)工、經(jīng)商人員效益較好單位的職員生意人年輕購房者客戶構(gòu)成企事業(yè)單位高層本地經(jīng)營戶外來投資者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民剛需客戶改善型居住客戶本報告是嚴(yán)格保密