某地產(chǎn)蘭喬圣菲前期營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)及三期銷(xiāo)售策略方案深入(編輯修改稿)
2025-02-11 00:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 加值：地下室、裝修花園、節(jié)能 材料等；面積控制好， 利于控制總價(jià) 4. 500畝鮮明風(fēng)格社區(qū)，具有規(guī)模性 優(yōu)劣勢(shì)分析 W（劣勢(shì)） 1. 華翔路、北青公路擁堵，目前交通成為與青浦比較 之最大劣勢(shì) 2. 蘭喬圣菲作為推廣名，已經(jīng)超過(guò) 2年，再以此做推廣， 易產(chǎn)生審美疲勞，缺乏新鮮感，不利于導(dǎo)入新客源 3. 一、二期以美國(guó)學(xué)校做為主打，客源面比較窄 優(yōu)劣勢(shì)分析 O（機(jī)會(huì)） 1. 京滬高鐵上海站初定設(shè)于華漕鎮(zhèn)、北青公路拓寬、 虹橋交通樞紐的建設(shè)將改善本案交通出行條件 2. 嘉金高速即將通車(chē)，首先達(dá)到本案 ，別墅成交上升 4. 臺(tái)商子弟學(xué)校整體搬遷金豐總校，將帶來(lái)客源 ，對(duì)獨(dú)棟別墅價(jià)格具有支撐 優(yōu)劣勢(shì)分析 T（威脅） 1. 市場(chǎng)整體供應(yīng)量大，獨(dú)棟別墅存量高 2. 政策的威脅，如物業(yè)稅的出臺(tái)等 3. 青浦、華漕形成大西郊概念區(qū)域；政府規(guī)劃齊聚青浦（朱家角、趙巷、徐涇），青浦樓盤(pán)環(huán)境優(yōu)、交通便利、性?xún)r(jià)比高，競(jìng)爭(zhēng)威脅大 4. 西郊莊園二手房源的競(jìng)爭(zhēng)威脅 蘭喬圣菲三期客源定位 一、二期客源構(gòu)成 蘭喬已購(gòu)客源構(gòu)成分析外籍33%港臺(tái)29%中國(guó)籍38%? 來(lái)人成交比 1:33 ? 朋友介紹近半數(shù)；路過(guò)客戶(hù)達(dá)三成；平面媒體效果不明顯 ? 外籍 33%；港臺(tái) 29%；中國(guó)客戶(hù) 38%（上海客戶(hù)僅占中國(guó)客戶(hù)中的 20%） ? 3545歲年齡段占 60%， 4555歲 25% ? 子女在金豐社區(qū)內(nèi)就讀占 4成，美國(guó)學(xué)校占據(jù)絕大多數(shù) ,過(guò)多依賴(lài)美國(guó)學(xué)校 ? 上海區(qū)域內(nèi)客源的拓展不夠 上海別墅客源構(gòu)成 區(qū)域 分布地段 客源 典型個(gè)案 閔行 華漕 臺(tái)灣客源、外籍華人居多 西郊莊園 蘭喬圣菲 青浦 徐涇 臺(tái)商 30%40%，香港 20%， 上海 20%30%，外籍華人 20%30% 圣堡 趙巷 上海 20%30%，外籍華人 40%50% 外地 15%20% 中海翡翠湖岸 恒聯(lián)名人世家 松江 佘山 境外、外籍華人、海歸 50%60%， 上海 20%，外地 20%30% 月湖別墅 上海晶園 浦東 龍東大道 上海 30%－ 40%，外地 10%－ 20%， 境外、外籍華人 40%－ 50% 圣馬麗諾 ?橋 白金瀚宮 世紀(jì)公園 上海 10%,外地 10%20%, 境外、外籍華人 70%－ 80% 御翠園 碧云 上海 10%,外地 10%, 外籍華人、香港、臺(tái)灣客源 80% 維詩(shī)凱亞 南匯 滬南路 上海 40%，外籍華人 30%， 港臺(tái) 20%，外地 10% 綠寶園 ? 西區(qū)佘山、華漕外籍客戶(hù)比例高； ? 青浦以上海、港臺(tái)客戶(hù)居多； ? 浦東世紀(jì)公園、碧云外籍客戶(hù)比例高；上?？蛻?hù)比例少；上?？蛻?hù)集中在龍東大道、南匯比例高 上海別墅客源特征 ? 外籍客戶(hù)比例高區(qū)域多為高總價(jià)、高品質(zhì)區(qū)域（佘山、碧云、華漕） ? 上海客戶(hù)最為精明，多購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比高的區(qū)域（青浦、南匯） ? 港臺(tái)客戶(hù)多以其企業(yè)、工廠之距離作為考量（青浦、松江）；另外還偏愛(ài)臺(tái)灣、香港開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)之樓盤(pán)（御翠園香港客戶(hù)比例高；維詩(shī)凱亞臺(tái)灣客戶(hù)比例高） 華漕與徐涇、趙巷板塊的客群特點(diǎn)相似 ? 臨近虹橋機(jī)場(chǎng)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) ? 滬青平公路及滬青平高速連接延安路高架 ? 共同利用美國(guó)學(xué)校、新加坡學(xué)校等國(guó)際教育資源 ? 吸引大量來(lái)自古北地區(qū)的境外及港臺(tái)人士，其中又以港臺(tái)人士居多 ? 西區(qū)客戶(hù)購(gòu)房均將青浦、華漕作為同一考慮區(qū)域 蘭喬圣菲三期客源來(lái)源分析 ? 虹橋、古北、青浦工業(yè)園區(qū)、滬青平沿線客戶(hù)，多為港臺(tái)客戶(hù) ? 上海西區(qū)地位顯赫型客戶(hù) ? 全市范圍漂移性客戶(hù)，投資回報(bào)、教育資源的吸引 ? 隨著價(jià)值、價(jià)格的提升，外籍客戶(hù)比例將有所提高 ? 投資價(jià)值的潛力的吸引，將吸引江浙一帶部分客戶(hù) 客源來(lái)源區(qū)域 ? 外籍 40%、港臺(tái) 35%、中國(guó)籍 25%，呈三分天下?tīng)睿杂袇^(qū)別 ? 中國(guó)籍客戶(hù)中江浙一帶客戶(hù)比例將較高，上海本地客戶(hù)比例將較少 客源區(qū)域預(yù)估 外籍40%港臺(tái)35%中國(guó)籍25% 客戶(hù)群體類(lèi)型 1.“鉆石富豪型”中的上海外籍客戶(hù) ? 財(cái)力雄厚的東南亞富商 ? 歐美外資（獨(dú)資、合資）海外華人企業(yè)家、高層管理者為主 2. “鉆石富豪型”中的港臺(tái)客戶(hù) ? 私營(yíng)企業(yè)主 3.“鉆石富豪型”中的江浙客戶(hù) ? 江浙富商 ? 民營(yíng)企業(yè)主 4.“鉆石富豪型”中的上海本地客戶(hù) ? 上市公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 ? 大型民營(yíng)企業(yè)董事長(zhǎng) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 目前營(yíng)銷(xiāo)推廣存
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