某地產(chǎn)_天津某地產(chǎn)東麗湖三期別墅營銷報(bào)告_偉業(yè)_46p_價(jià)格策略_推盤策略(編輯修改稿)
2025-03-05 20:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 8000－9000元 /㎡開發(fā)區(qū)為客戶主體競品分析 —— 競爭類產(chǎn)品分析產(chǎn)品特性、面積、價(jià)格與東麗湖價(jià)格產(chǎn)品存在競爭，截流東麗湖聯(lián)排客戶的競爭性較強(qiáng)下半年別墅產(chǎn)品余量很少，項(xiàng)目下半年轉(zhuǎn)型至二期洋房產(chǎn)品，競爭壓力不大區(qū)域型項(xiàng)目，低價(jià)入市吸引升級自住型人群，產(chǎn)品屬性與客戶屬性不同，直接競爭壓力不大項(xiàng)目品質(zhì)較低，由于客戶屬性存在差別，與東麗湖項(xiàng)目不存在直接交叉性競爭距離本案較近，主要面向塘沽開發(fā)區(qū)客群，對濱?？蛻舢a(chǎn)生一定分流，但兩個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展期不同，存在遠(yuǎn)期競爭關(guān)系南開、河西區(qū)域升級型客戶 低價(jià)姿態(tài) 價(jià)格誘導(dǎo)形成分流中心城區(qū) +開發(fā)區(qū)的發(fā)展型需求客戶 客戶區(qū)域交叉度高 形成截流 開發(fā)區(qū)為主力 +中心城區(qū)高端升級型需求客戶 高爾夫高端定位，形成產(chǎn)品線高位競爭 東麗湖三期產(chǎn)品競爭存在于周邊區(qū)域 安內(nèi)而非攘外項(xiàng)目面臨的問題p 產(chǎn)品價(jià)格在市場環(huán)境中偏高p 客戶區(qū)域范圍廣，分區(qū)域存在一定的客戶分流p 07年整體別墅市場下半年放量對于客戶關(guān)注度會產(chǎn)生影響p 大盤線下新產(chǎn)品的入市姿態(tài)216。 市場領(lǐng)跑生態(tài)大盤216。 產(chǎn)品在市場稀缺性216。 良好的市場口碑和客戶基礎(chǔ)216。 07年項(xiàng)目社區(qū)成熟度216。 配套引入力度強(qiáng)216。 產(chǎn)品自然資源最大化利用機(jī)會 〉 風(fēng)險(xiǎn)競品分析 —— 競爭類產(chǎn)品分析做好產(chǎn)品價(jià)值引導(dǎo)產(chǎn)品解讀解析三期產(chǎn)品的價(jià)值屬性，指導(dǎo)我們?nèi)绾闻c客戶進(jìn)行價(jià)值溝通產(chǎn)品解讀 —— 項(xiàng)目概況 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量總 建筑面 積 m2 80794其中住宅建筑面 積 m2 80244配套公共 設(shè) 施建筑面 積m2 600容 積 率 建筑密度 % 住宅建筑面 積 毛密度 萬m2/hm2 住宅建筑面 積凈 密度 萬m2/hm2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：產(chǎn)品解讀 —— 資源特性產(chǎn)品資源位置獨(dú)特性：?大盤內(nèi)的聯(lián)排別墅?親水生態(tài)濕地公園環(huán)境，具備獨(dú)特氣質(zhì)；?居住氛圍即可與市鎮(zhèn)溝通，又獨(dú)立存在共享開放的社區(qū)，自由的活著獨(dú)享稀缺生態(tài)濕地的資源優(yōu)勢一 —— 大盤 ：優(yōu)勢二 —— 稀缺 ：優(yōu)勢三 —— 園林 ： 216。生態(tài)居住氛圍與人文氣質(zhì)領(lǐng)跑區(qū)域216。逐步成熟的社區(qū)，配套進(jìn)度較快，開放共享的居住環(huán)境216。市場上成熟大盤內(nèi)的稀缺產(chǎn)品，不可復(fù)制216。濕地資源稀缺，人居融入自然216。高標(biāo)準(zhǔn)園林布局，一步一景216。人文情趣氛圍提升了居住樂趣。產(chǎn)品解讀 —— 產(chǎn)品優(yōu)勢優(yōu)勢四 —— 建筑 ：216。產(chǎn)品與自然融合度高216。節(jié)能住宅216。面積緊湊 功能區(qū)域豐富 空間感強(qiáng)與生態(tài)有關(guān)的四大優(yōu)勢生態(tài)與人居融合是三期產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品解讀 —— 產(chǎn)品價(jià)值定位一期別墅一期別墅 二期洋房二期洋房 三期聯(lián)排三期聯(lián)排坐觀生態(tài) 嫁接生態(tài) 融入生態(tài)嵌居生態(tài)，坐享城事項(xiàng)目價(jià)值感 植根生態(tài) 共享城的繁華生態(tài)在不同開發(fā)階段的價(jià)值傳承同時(shí)采樣一期成交客戶 112組進(jìn)行購買意向及產(chǎn)品價(jià)值等問題問卷調(diào)查，從而驗(yàn)證可預(yù)見的購買群體；針對 07年上半年所積累的 80組三期意向客戶進(jìn)行問卷調(diào)查，初步了解三期客戶特征并預(yù)測客戶的動(dòng)態(tài)趨勢。客戶特征購買意向比例置業(yè)目的采樣一期獨(dú)棟別墅客戶中關(guān)注三期產(chǎn)品占 36%采樣一期獨(dú)棟別墅客戶中度假型 34%客戶特征 —— 一期成交客戶調(diào)研老業(yè)主主要看重三期產(chǎn)品生態(tài)資源占41%項(xiàng)目價(jià)值需求需求產(chǎn)品面積需求產(chǎn)品面積集中于小面積的戶形占58%客戶特征 —— 一期成交客戶調(diào)研散居產(chǎn)品需求為主占 63%，其次為四居產(chǎn)品占 29%對于 8500元的產(chǎn)品單價(jià)接受度較高占96%產(chǎn)品價(jià)格居室需求客戶特征 —— 一期成交客戶調(diào)研產(chǎn)品特性需求追求大院落，高產(chǎn)品附加值的客戶占42%客戶特征 —— 一期成交客戶調(diào)研一期成交客戶調(diào)研分析一期成交客戶調(diào)研分析居住型客戶保值、增值型客戶追求高品質(zhì)高附加值的資源，看好項(xiàng)目發(fā)展與生態(tài)居住環(huán)境看好區(qū)域發(fā)展與稀缺產(chǎn)品資源，追求未來的增值空間，希望小投入、大產(chǎn)出區(qū)域構(gòu)成關(guān)注東麗湖三期產(chǎn)品意向客戶主要以中心城區(qū)東部的河西、和平、河?xùn)|為主，占 63%客戶特征分析 —— 三期意向客戶調(diào)研家庭結(jié)構(gòu)組成客戶特征 —— 三期意向客戶調(diào)研客戶的家庭屬性來看望子成龍型占 84%，社會新銳占 16%，職業(yè)構(gòu)成客戶特征分析 —— 三期意向客戶調(diào)研私營企業(yè)主占 34%，企業(yè)高管占 31%，三期產(chǎn)品客戶的高端屬性突出置業(yè)需求價(jià)值預(yù)期客戶特征 —— 三期意向客戶調(diào)研度假型需求占 53%,自住比例占 32%，生態(tài)還是項(xiàng)目的最佳價(jià)值賣點(diǎn)占 39%價(jià)格需求是否有意向購買聯(lián)排產(chǎn)品客戶特征 —— 三期意向客戶調(diào)研8000均價(jià)接受度較高占 78% 堅(jiān)定意向的客戶占 61%,北京及外省市中心西部中心東部東麗區(qū)空港及開發(fā)區(qū)西區(qū)塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)母區(qū)中心西部客戶特征 —— 客戶區(qū)域中心城區(qū) 東麗空港 開發(fā)區(qū)度假型客群中心城區(qū) 東麗空港 開發(fā)區(qū)投資型客群中心城區(qū) 東麗空港 開發(fā)區(qū)自住型客群主 輕 主輕 主 輕主 輕 主分區(qū)域需求特征客戶特征 —— 客戶需求客戶特征 —— 客戶描摹客戶特征動(dòng)態(tài)描摹客戶特征動(dòng)態(tài)描摹 – 客戶區(qū)域主要輻射至中心城區(qū)東部，開發(fā)區(qū)、空港東麗補(bǔ)充– 主要以私營企業(yè)主、企業(yè)高管的財(cái)富人群– 度假型、投資型為主區(qū)域發(fā)展社區(qū)逐漸成熟產(chǎn)品價(jià)值提升
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