【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 德品質(zhì)。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 二、實(shí)施物業(yè)估價(jià)的主要原因 ? （一）征收物業(yè)稅收的需要 ? 進(jìn)行物業(yè)估價(jià)的重要原因之一可能是為政府提供關(guān)于物業(yè)具體征稅額度的目錄。一般而言，這些稅收都是以稅收轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的公平市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 二、實(shí)施物業(yè)估價(jià)的主要原因 ? （二）銀行開展貸款業(yè)務(wù)的需要 ? 確定作為銀行貸款抵押品的物業(yè)的價(jià)值，這也是物業(yè)估價(jià)的重要原因之一。在實(shí)際操作中，或者是因?yàn)榉上拗疲蛘呤且驗(yàn)閲?guó)內(nèi)政策的緣故，貸款銀行的貸款數(shù)量一般都不會(huì)超過(guò)抵押物業(yè)價(jià)值的一定百分比，即貸款價(jià)值比率。 ? 例如，貸款銀行可能不愿意貸出超過(guò)辦公樓評(píng)估價(jià)值的 75%的資金。作為替代，一些貸款銀行可能在借款人愿意為這些額外風(fēng)險(xiǎn)支付更高的利息率時(shí)，才愿意貸出比抵押物業(yè)價(jià)值更大比例的資金。在這兩種情況下，獨(dú)立的價(jià)值確定都是必需的。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 二、實(shí)施物業(yè)估價(jià)的主要原因 ? （三）其他原因 ? 在保險(xiǎn)公司對(duì)于火災(zāi)或其他事故導(dǎo)致的物業(yè)損失進(jìn)行賠償時(shí)，估價(jià)結(jié)果是一個(gè)非常重要的依據(jù)。另外，如果因?yàn)閲?guó)家征用權(quán)而征用私人物業(yè)，而市政機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有者又不能對(duì)賠償數(shù)額達(dá)成一致，估價(jià)師的估價(jià)報(bào)告是決定該物業(yè)賠償數(shù)額的非常關(guān)鍵的根據(jù)。 ? 在發(fā)達(dá)國(guó)家，當(dāng)一位擁有物業(yè)的人去世時(shí)，一般都要求對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，以計(jì)算物業(yè)的納稅額。分居或離婚協(xié)議通常也要求對(duì)配偶一方或雙方擁有的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)。在一些土地租賃中，開發(fā)商在很長(zhǎng)一段時(shí)期租用一塊空地，用來(lái)開發(fā)一幢房屋，土地的租金可以根據(jù)以后土地的重新估價(jià)定期進(jìn)行調(diào)整。而且，在許多交易中，購(gòu)買者希望得到一個(gè)獨(dú)立的估價(jià)，來(lái)幫助確定支付價(jià)格。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （一）土地估價(jià) ? （二）建筑物估價(jià) ? （三）包含其他財(cái)產(chǎn)的物業(yè)的估價(jià) ? （四）期貨物業(yè)的估價(jià) ? （五）滅失物業(yè)的估價(jià) ? 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （一）土地估價(jià) ? 如為征收有關(guān)土地的稅費(fèi)和確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估主要有兩類：一類是基準(zhǔn)地價(jià)，另一類是標(biāo)定地價(jià)（又稱宗地地價(jià)）。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （二）建筑物估價(jià) ? 如為建筑物火災(zāi)保險(xiǎn)時(shí)需確定建筑物的重建價(jià)格，或在城市劃撥土地上進(jìn)行房屋拆遷時(shí)確定被拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償額，或以劃撥土地上物業(yè)作抵押時(shí)需評(píng)估其房屋的抵押價(jià)格。上述各種情況只需單獨(dú)評(píng)估建筑物價(jià)格。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （二）建筑物估價(jià) ? 在開展建筑物估價(jià)時(shí)，必須明確建筑物的有關(guān)情況，包括： ? （ 1）坐落位置及所在區(qū)域其他類似建筑物的情況。 ? （ 2）建筑物面積的大小，包括基地面積、建筑面積、使用面積、綠地面積、實(shí)用面積等。 ? （ 3）用途，包括各類用途的面積分配和樓層分布，如商住樓的商場(chǎng)面積、辦公面積及公寓面積等。 ? （ 4）建筑結(jié)構(gòu)。 ? （ 5）建筑層數(shù)。 ? （ 6）建筑高度。 ? （ 7）附屬設(shè)施狀況。通常將建筑物劃分為建筑物主體和建筑物的附屬設(shè)施，對(duì)電 梯、空調(diào)等附屬設(shè)施需單獨(dú)考慮。 ? （ 8）裝修情況。分為外裝修和內(nèi)裝修，需了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和所用材料品質(zhì)。 ? （ 9）建筑物的新舊程度和建成年月。 ? （ 10）建筑物的外觀。 ? （ 11）建筑物的平面布局。 ? （ 12）建筑物的產(chǎn)權(quán)情況。是完全產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)，是否已出租，是否已抵押，產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛，建筑物座落的土地的權(quán)利情況。 ? （ 13）其他情況。若是新建筑物要了解施工質(zhì)量；若是建筑物某一部分，要了解其所處的樓層和朝向；若是期房，要了解開發(fā)商、承包商、施工者、設(shè)計(jì)者及物業(yè)管理者的情況。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （三）包含其他財(cái)產(chǎn)的物業(yè)的估價(jià) ? 如評(píng)估一座可直接使用的辦公大樓的價(jià)格，既包含大樓所占用土地的價(jià)格、其建筑物的價(jià)格，還包含大樓內(nèi)所有辦公設(shè)備的價(jià)格。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （四）期貨物業(yè)的估價(jià) ? 如要求對(duì)正在開發(fā)建造或計(jì)劃開發(fā)建造但尚未建成的物業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 三、物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容 ? （五）滅失物業(yè)的估價(jià) ? 因民事糾紛或索賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，如人為縱火或損壞他人房屋應(yīng)進(jìn)行的賠償。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 四、物業(yè)估價(jià)的主要特征 ? 物業(yè)估價(jià)是一種專業(yè)化和市場(chǎng)化很強(qiáng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在估價(jià)過(guò)程中，它表現(xiàn)為一種鑒證功能很強(qiáng)的服務(wù)活動(dòng)。由于物業(yè)固有的特性和物業(yè)估價(jià)工作的特殊性，使物業(yè)估價(jià)具有以下主要特征： ? （一）即時(shí)性 ? （二）市場(chǎng)性 ? （三）預(yù)測(cè)性 ? （四）公正性 ? （五）咨詢性 ? （六）專業(yè)性 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 四、物業(yè)估價(jià)的主要特征 ? （一）即時(shí)性 ? 即時(shí)性是指物業(yè)估價(jià)對(duì)時(shí)間的要求。它必須是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為某月、某日、某時(shí)的價(jià)格，時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格可能不同，要以變化的眼光看待物業(yè)價(jià)格。 ? 即時(shí)性具體表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)估價(jià)以此時(shí)此刻的物業(yè)狀況作為物業(yè)價(jià)格的預(yù)測(cè)、判斷和計(jì)價(jià)的依據(jù)；強(qiáng)調(diào)從當(dāng)前推及過(guò)去和未來(lái)，對(duì)過(guò)去的物業(yè)收益的判斷和對(duì)未來(lái)物業(yè)收益的預(yù)測(cè)都建立在當(dāng)前的物業(yè)狀況的基礎(chǔ)上；針對(duì)的是即時(shí)的存在，對(duì)過(guò)去已經(jīng)消失的物業(yè)和未來(lái)尚未建成的物業(yè)的估價(jià)均必須將其模擬為即時(shí)存在；物業(yè)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一宗物業(yè)的價(jià)格都是指某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，同一宗物業(yè)在不同的時(shí)點(diǎn)上，就會(huì)有不同的價(jià)格。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 四、物業(yè)估價(jià)的主要特征 ? （二）市場(chǎng)性 ? 市場(chǎng)性是物業(yè)估價(jià)區(qū)別于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)活動(dòng)的顯著特征。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以歷史成本計(jì)價(jià)的會(huì)計(jì)程序具有滯后效應(yīng)等特征，它對(duì)物業(yè)的反映往往只能滿足歷史成本費(fèi)用補(bǔ)償，不能反映其多種現(xiàn)實(shí)價(jià)格，有時(shí)甚至使物業(yè)核算脫離市場(chǎng)行情。物業(yè)估價(jià)則是以實(shí)際市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在模擬市場(chǎng)的條件下，對(duì)物業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行確認(rèn)，評(píng)估和報(bào)告其在市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，其結(jié)果通常受市場(chǎng)的直接檢驗(yàn)。 ? 物業(yè)估價(jià)的市場(chǎng)性特點(diǎn)表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（ 1）無(wú)論是對(duì)需要進(jìn)入市場(chǎng)交易或不需要進(jìn)入市場(chǎng)交易的物業(yè)的估價(jià)，其估價(jià)條件是模擬的市場(chǎng)條件，這種模擬是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的。（ 2）估價(jià)結(jié)果的有效性要按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)，也就是說(shuō)，即使不進(jìn)入市場(chǎng)交易，對(duì)評(píng)估值的檢驗(yàn)也應(yīng)以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)尺度為基準(zhǔn)，如果進(jìn)入市場(chǎng)交易，那就需要直接接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 四、物業(yè)估價(jià)的主要特征 ? （三）預(yù)測(cè)性 ? 預(yù)測(cè)性是指物業(yè)估價(jià)工作是用預(yù)測(cè)物業(yè)在未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的。物業(yè)評(píng)估是在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上面向未來(lái)，合理地預(yù)測(cè)未來(lái)物業(yè)的狀況，并將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。物業(yè)估價(jià)的預(yù)測(cè)性和現(xiàn)實(shí)性是緊密聯(lián)系的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。 ? 物業(yè)估價(jià)具有預(yù)測(cè)性特點(diǎn)，表現(xiàn)為：通過(guò)預(yù)期未來(lái)的收益借以評(píng)估現(xiàn)在的物業(yè)價(jià)格；通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)物業(yè)的使用狀況借以評(píng)估現(xiàn)在的物業(yè)價(jià)格；通過(guò)預(yù)期物業(yè)的使用年限來(lái)說(shuō)明其重置價(jià)格，從而評(píng)估出現(xiàn)在的價(jià)格；估價(jià)結(jié)果的正確與否，與評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)識(shí)水平和判斷能力有很大的關(guān)系；總是立足于現(xiàn)實(shí)面向未來(lái)，或者預(yù)見未來(lái)而判定現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。 第二節(jié) 物業(yè)估價(jià)概說(shuō) ? 四、物業(yè)估價(jià)的主要特征 ?