【文章內(nèi)容簡介】 u國內(nèi)消費增長多年保持在 13~14%以上， 05年猛增 61%，平均增速在20%以上；u02年以后外貿(mào)一直保持在 25%以上的增長速度， 06年增長達到 30%。第四次篩選：房價快速上升條件人均收入水平變化城市整體消費水平變化 城市外貿(mào)變化注： 05年深圳撤銷農(nóng)村戶口，全部采用城市戶口，造成統(tǒng)計口徑上的變化37城市研究之一：深圳 （ 3/3）房價驅(qū)動指標變化： 04年后的地價猛增， 03年開始連續(xù)的土地緊縮，城市快速建設(shè)與人口多年的迅速增長是近年房價猛漲的驅(qū)動因素u深圳住宅土地價格在04年以后出現(xiàn)猛漲；u03至 05年住宅土地供應(yīng)持續(xù)減少， 06年土地供應(yīng)有所增長；u城市建設(shè)力度歷年保持在 11%以上， 03年建設(shè)力度最大，增長達到22%， 0 06年增長下降到 8%左右；歷年平均增長達到 13%；u人口多年來一直在 7%以上快速增長， 0 06年在 2～ 3%之間，增速有所放緩；歷年平均增長速度為 7%。第四次篩選：房價快速上升條件地價上漲變化 住宅土地供應(yīng)變化城市建設(shè)投入變化 城市人口增長變化38城市研究之二：武漢（ 1/3）房價變化表現(xiàn)： 04年以來房價大幅上漲u武漢商品房價格在04~06年每年猛漲近 20%；u商品房銷售一直保持迅速增長， 0 0 04年均增長超過 20%， 05年上漲幅度較小，僅%， 06年又有爆發(fā)性增長（ 41%）第四次篩選：房價快速上升條件房價變化表現(xiàn)住宅銷售變化表現(xiàn)39城市研究之二：武漢（ 2/3）房價支撐指標變化：近年財富的快速積累，國內(nèi)貿(mào)易消費的持續(xù)迅速增長與 03年后的外貿(mào)飛速發(fā)展支撐了房價的猛升u武漢人均收入多年保持在 8%以上增幅， 04年后增長超過 12%；u城市消費水平保持快速增長，歷年平均增長率接近 13%；u03年開始外貿(mào)增長迅猛，至 06年，外貿(mào)平均增長率接近 40%。第四次篩選：房價快速上升條件人均收入水平變化城市外貿(mào)變化城市整體消費水平變化40城市研究之二：武漢（ 3/3）房價驅(qū)動指標變化： 04年后的地價猛升以及城市的加速建設(shè)，結(jié)合近兩年人口的明顯增長促成了房價的猛漲u武漢 04~05年地價上漲迅速， 05年的價格猛升使地價達到了較高水平；u武漢土地供應(yīng)持續(xù)放量， 04年以后有減緩趨勢；u城市建設(shè)力度在 04年以后明顯加快，近 3年平均增長達到 27%以上；u04年以前武漢人口增速較為平穩(wěn)， 05年后人口增長加速，達到 2%以上。第四次篩選：房價快速上升條件地價上漲變化 住宅土地供應(yīng)變化城市建設(shè)投入變化 城市人口增長變化41城市研究之三：昆明（ 1/3）房價變化表現(xiàn)： 04年以來房價快速上升u昆明房價 04年開始出現(xiàn)快速上升；u03年開始商品房銷售出現(xiàn)放量式增長， 05~06年的市場消化總量尤為突出；第四次篩選：房價快速上升條件房價變化表現(xiàn)住宅銷售變化表現(xiàn)42城市研究之三：昆明（ 2/3）房價支撐指標變化： 03年以來財富水平的明顯提高，國內(nèi)貿(mào)易的持續(xù)迅速增長與 03年后的外貿(mào)飛速發(fā)展支撐了房價的快速上升u昆明人均收入水平從03年開始較快增長，增速保持在 7%以上， 06年收入增長達到 12%；u03年以后國內(nèi)貿(mào)易消費增長一直保持在 12%以上， 06年達到 %；u03年開始，外貿(mào)出現(xiàn)迅猛增長，近年年均增長率達到 34%。第四次篩選：房價快速上升條件人均收入水平變化城市外貿(mào)變化城市整體消費水平變化43城市研究之三：昆明（ 3/3）房價驅(qū)動指標變化： 04年后地價持續(xù)猛升以及城市的加速建設(shè)，是房價快速上漲的驅(qū)動因素u昆明近年的地價上漲迅速， 06年昆明二環(huán)以內(nèi)用地拍賣價格屢創(chuàng)新高，從 132萬 /畝，到 494萬 /畝，再到 676萬 /畝；u05年住宅土地供應(yīng)大幅緊縮， 06年供應(yīng)提升；根據(jù)昆明住房十一五規(guī)劃，今后將保證每年約 3000畝的土地供應(yīng)；土地供應(yīng)將維持在相對穩(wěn)定的水平；u03年以后城市建設(shè)力度增強，近年來始終保持在 20%以上增長速度；u近三年昆明城市常住人口增長平穩(wěn)第四次篩選：房價快速上升條件地價上漲變化 住宅土地供應(yīng)變化城市建設(shè)投入變化 城市人口增長變化44城市研究之四：珠海（ 1/3）房價變化表現(xiàn)： 05年以來房價高速上漲u05年以后珠海房價出現(xiàn)高速上漲，增幅在 16～ 23%；u05年銷售量猛增， 06年比 05年小幅下降。第四次篩選：房價快速上升條件房價變化表現(xiàn)住宅銷售變化表現(xiàn)45城市研究之四：珠海（ 2/3）房價支撐指標變化：國內(nèi)外貿(mào)易多年來的持續(xù)快速發(fā)展為大量相關(guān)從業(yè)人士積累了財富，成為支撐房價的主要購買力u珠海人均收入在 004年增勢良好， 05~06年增長放緩；u國內(nèi)貿(mào)易消費多年保持 10%以上的增速， 05年有明顯上升（ 22%）， 06年增長 16%，近年來平均增速接近 15%；u外貿(mào)多年來保持強勁增長， 02~06年平均增速接近 30%。第四次篩選：房價快速上升條件人均收入水平變化城市外貿(mào)變化城市整體消費水平變化46城市研究之四：珠海（ 3/3）房價驅(qū)動指標變化：城市大力建設(shè)帶來的利好，以及人口的猛增，是刺激房價快速上漲的驅(qū)動因素u珠海 06年地價猛增；u多年來城市建設(shè)不斷加大投入，其中 04~05年城市投資建設(shè)猛增（例如 05年底廣珠城際輕軌的投入建設(shè)等）； 01~06年城市平均建設(shè)增長速度超過 18%；u03年以后人口出現(xiàn)迅速增長，其中， 0 05年人口驟增 %和 %。第四次篩選：房價快速上升條件地價上漲變化城市建設(shè)投入變化 城市人口增長變化47城市研究總結(jié)：房價快速上升的指標關(guān)系第四次篩選：房價快速上升條件指標 指標變化 意義房價上升表現(xiàn)商品住宅均價 連續(xù)兩年漲幅超過 15% 房地產(chǎn)市場進入快速上升期商品住宅銷售面積 增幅在 20%以上 預(yù)示市場需求的爆發(fā)房價支撐指標人均可支配收入 連續(xù)三年上升 7%以上 表明城市人均財富水平有了很好的積累社會消費品零售總額 連續(xù)三年保持在 12%以上 說明國內(nèi)貿(mào)易相當(dāng)活躍，城市消費力強勁；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財富積累；積累起大量外來人士異地居住、辦公的需求外貿(mào)進出口總額 連續(xù)兩年增長在 20%以上 說明外貿(mào)相當(dāng)活躍，城市開放性強；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財富積累；積累起大量外籍人士異國居住、辦公的需求房價驅(qū)動指標土地價格 出現(xiàn) 30%以上的猛增 土地成本的猛升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在 23年內(nèi)出現(xiàn)大幅上升土地供應(yīng)量 放量或緊縮 土地供給影響三年后的房地產(chǎn)市場，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致三年后市場供應(yīng)的短缺，引起房價上漲；土地供應(yīng)量過大將抑制未來 3年后的房價上漲固定資產(chǎn)投資 連續(xù) 2～ 3年增幅超過 20% 意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，直接刺激居住與投資需求，房價迅速上漲城市總?cè)丝?大城市人口規(guī)模連續(xù) 2年增幅達到 ～ 2%以上，中小城市連續(xù) 2年增長達到 3~5%以上人口的規(guī)模增長直接產(chǎn)生剛性需求的積累，房價在短期內(nèi)會快速上漲48備選城市優(yōu)選原則：滿足支撐與驅(qū)動條件，具有在三年內(nèi)明顯上漲的可能性第四次篩選：房價快速上升條件– 滿足的支撐條件（一個以上）– 滿足的驅(qū)動條件（兩個以上）優(yōu)先選擇城市：在三年內(nèi)有明顯上漲可能性u人均可支配收入近三年增長在 7%以上u國內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長在 12%以上u國際貿(mào)易水平近兩年增長在 20%以上u土地供應(yīng)較為穩(wěn)定u固定資產(chǎn)投資近兩年增長在 20%以上u人口增長近一年在2%以上說明：u支撐房價上漲需要滿足一個以上條件：城市人均財富水平迅速積累一段周期；高財富人群（以國內(nèi)貿(mào)易和國際貿(mào)易相關(guān)從業(yè)人士為代表）的財富迅速增長；u驅(qū)動房價快速上漲需要滿足兩個條件：供應(yīng)條件（土地供給量），需求條件（城市建設(shè)刺激，人口剛性需求增長）；49備選城市優(yōu)選（ 1/3）第四次篩選：房價快速上升條件 城市滿足條件 北京 上海 廣州 深圳 南京 天津 青島 武漢 濟南 杭州 成都 重慶支撐條件 人均可支配收入近三年增長在 7%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長在 12%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國際貿(mào)易水平近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?驅(qū)動條件 土地供應(yīng)較為穩(wěn)定 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?固定資產(chǎn)投資近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?人口增長近一年在2%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? 滿足 ? 不滿足50備選城市優(yōu)選（ 2/3） 城市滿足條件 西安 唐山 鄭州 石家莊 無錫 廈門 長沙 南昌 合肥 福州 南寧 中山支撐條件 人均可支配收入近三年增長在 7%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長在 12%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國際貿(mào)易水平近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?驅(qū)動條件 土地供應(yīng)較為穩(wěn)定 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?固定資產(chǎn)投資近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?人口增長近一年在2%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?第四次篩選：房價快速上升條件? 滿足 ? 不滿足51備選城市優(yōu)選（ 3/3） 城市滿足條件 東莞 佛山 煙臺 揚州 嘉興 常州 淄博 寧波 昆明 蘇州支撐條件 人均可支配收入近三年增長在 7%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國內(nèi)貿(mào)易水平近兩年增長在 12%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?國際貿(mào)易水平近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?驅(qū)動條件 土地供應(yīng)較為穩(wěn)定 ? ? ? ? N/A ? N/A ? ? ?固定資產(chǎn)投資近兩年增長在 20%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?人口增長近一年在2%以上 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?第四次篩選：房價快速上升條件? 滿足 ? 不滿足52備選城市優(yōu)選結(jié)論第四次篩選：房價快速上升條件重點城市 頂級城市 深圳、上海、北京一級區(qū)域中心城市 南京、天津、成都、重慶、武漢一級區(qū)域重點城市 寧波、濟南二級區(qū)域中心城市 鄭州、石家莊、西安、昆明推薦城市 二級區(qū)域中心城市 廈門、長沙、南昌、合肥二級區(qū)域重點城市 福州參考城市 一級區(qū)域重點城市 東莞、煙臺、唐山二級區(qū)域重點城市 揚州注：第四次篩選排除的城市：廣州、青島、杭州、無錫、佛山、南寧、中山、嘉興、常州、淄博、蘇州重點城市u城市建成區(qū)密度高，人均收入較高，具有巨大市場價值潛力推薦城市u城市建成區(qū)密度較高，人均收入良好，具有較高市場價值潛力u參考城市u城市建成區(qū)密度較低，人均收入良好，具有良好市場價值潛力u與重慶無直達航線但周邊 100公里范圍有直達機場53附：部分熱點城市篩選說明（ 1/2）杭州關(guān)于土地市場 ：杭州土地資源稀缺，地價高昂，土地出讓屢次創(chuàng)出天價，近期出讓土地的樓面地價已達到 /平米；目前取地對象集中為全國一線品牌開發(fā)商（與基金合作進入）。關(guān)于房地產(chǎn)市場： 杭州市場面向全國客戶，是長三角客戶置業(yè)的首選城市，目前外地置業(yè)者比例已經(jīng)達到 60%，投資者比例約達到 50%，市場價值實現(xiàn)性高。建議： 雖然市場實現(xiàn)性好，但由于土地獲取的成本與難度過高，不推薦進入。蘇州關(guān)于土地市場： 蘇州市區(qū)（包括兩大工業(yè)園區(qū)）土地資源稀缺，目前的土地出讓基本集中在邊緣郊縣（吳中、相城等），地理位置偏遠。關(guān)于房地產(chǎn)市場： 蘇州房地產(chǎn)市場主要為內(nèi)向型市場，并且勞動密集型的產(chǎn)業(yè)人口居多，置業(yè)能力不強；城市中高端置業(yè)人群集中為產(chǎn)業(yè)中高級技術(shù)人員與管理人員，數(shù)量相對有限，且置業(yè)高度集中于蘇州市區(qū)；邊緣地區(qū)的房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)性較低。建議： 由于可預(yù)見的房價快速上升的可能性小，不符合協(xié)信要求，不推薦進入。54附：部分熱點城市篩選說明（ 2/2）無錫關(guān)于土地市場： 無錫各區(qū)土地放量出讓，百萬以上建面的超級大盤眾多，必然導(dǎo)致眾家開發(fā)商控制銷售節(jié)奏，市場價格上升緩慢；關(guān)于房地產(chǎn)市場： 無錫為內(nèi)向型市場，城市的民營經(jīng)濟發(fā)達，私企業(yè)主成為市場主要的置業(yè)群體，當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)偏好基本集中為別墅類產(chǎn)品，大眾化產(chǎn)品的市場價值實現(xiàn)性較低。建議： 由于可預(yù)見的房價快速上升的可能性小，不符合協(xié)信要求，不推薦進入。其他江蘇省執(zhí)行限價政策，政府人為控制