【文章內(nèi)容簡介】 力將越來越大。未來 35年區(qū)域市場每年的供應(yīng)量在 5080萬平方米之間，而明年區(qū)域市場多個項目集中上市，市場供應(yīng)陡然劇增，市場競爭較為激烈。萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的進(jìn)駐以及桐梓坡商圈和梅溪湖新城的規(guī)劃建設(shè)將對區(qū)域市場的發(fā)展起到較大的推動作用。小結(jié)地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page35五、本項目開發(fā)價值挖掘地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page36地段周邊配套本案位于楓林路與麓楓路交匯處西北角，與西站商圈核心區(qū)僅 1分鐘車程，周邊相關(guān)配套相對較為完善，與區(qū)域內(nèi)其他項目相比，具有較大的地段優(yōu)勢。學(xué)校：長沙市第一師范、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院、雙語幼兒園；醫(yī)療：航天醫(yī)院、長沙生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、唯楚醫(yī)藥；酒店、餐館：廚佬星酒樓、麓山名源咖啡、航天大酒店、鹽味本餐館、上膳房酒店；商場、超市：汽車西站商圈、湘浙小商品市場、廣大環(huán)球建材市場；政府單位：高新區(qū)居委會、中國農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所；休閑會所：康鼎休閑會所；公園：麓谷公園；銀行：長沙農(nóng)村合作銀行。通訊：中國電信、中國移動交通： 90 90 913本案周邊相關(guān)配套相對成熟，與區(qū)域內(nèi)其他項目相比，具有一定的競爭優(yōu)勢，但是部分配套如：學(xué)校、商場、超市、銀行、交通以及休閑娛樂等均有待進(jìn)以步完善。而交通方面沒有直達(dá)市區(qū)的公交路線，將是影響消費(fèi)者購房以及項目價值提升的重要因素。本案開發(fā)價值挖掘地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page37商業(yè)價值客戶資源優(yōu)勢未來發(fā)展?jié)摿^大本案兩面臨街（東臨麓楓路，南臨楓臨路）商業(yè)價值較大。也是本案的核心利潤來源。本案周邊企業(yè)單位、原住民以及個體戶較多，客戶資源豐富，與區(qū)域內(nèi)其他項目相比具有較大的客戶資源優(yōu)勢。望城坡商業(yè)中心規(guī)劃、西站改建以及梅溪新城的規(guī)劃建設(shè)都將推動區(qū)域價值的迅速升級，區(qū)域未來的升值空間較大。本案開發(fā)價值挖掘地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page38優(yōu)勢地段優(yōu)勢周邊配套優(yōu)勢商業(yè)價值較高客戶資源豐富未來升值潛力較大劣勢交通便利較差周邊環(huán)境景觀環(huán)境及自然環(huán)境相對區(qū)域內(nèi)其他項目處于劣勢本案規(guī)模較小，影響力方面略遜對手機(jī)會 區(qū)域面臨重新改建和規(guī)劃，市場機(jī)遇較大中小戶型產(chǎn)品具有較好的市場前景風(fēng)險 長沙房地產(chǎn)市場近年發(fā)展不平穩(wěn)，未來市場充滿變數(shù)宏觀政策充滿不確定性區(qū)域市場未來 2年年多個項目集中上市，市場供應(yīng)量較大，競爭激烈。項目 SWOT分析地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page39第二部分、物業(yè)發(fā)展建議地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page40項目宗地面積 17051平方米，規(guī)劃用地面積 17051平方米，規(guī)劃容積率 ≤ ，綠地率 ≥38% ，建筑密度≤ 32%，限高 100米，用地類別為二類商住綜合用地。用地面積： 17051㎡，合 。從用地面積數(shù)據(jù)來看，本項目地塊不大。容積率： ≤ 直觀上是一個純高層概念，雖然高層在長沙中心區(qū)是主流產(chǎn)品，但本項目地塊周邊已建成物業(yè)多以多層、小高層物業(yè)為主。同時建筑高度限高： 100米 的用地要求，又決定了項目建筑層高最多達(dá)到 33層，加上 建筑密度： ≤32% 的限制。由此，我們需要用經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)來判斷我們是否需要做滿項目用地指標(biāo)中 ，因為中高層、小高層的建安成本要低，銷售價格可以適當(dāng)比高層略高。以下，是我們做了 （小高層）、 （中高層）、 （高層）各種不同規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)效益測算指標(biāo)的對比。一、項目規(guī)劃指標(biāo)解讀 —— 容積率的確定地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page41測算結(jié)論一：項目容積率在 ,凈利潤率最高。注： 在此考察不同容積率下各物業(yè)的貢獻(xiàn)，考慮了不同容積率下同類物業(yè)的價差。 土地成本按照市場價格（ 280萬 /畝）計算。容積率　 凈利潤率 % % %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page42測算結(jié)論二：隨著容積率增加 ,相應(yīng)的投資額也增加 .但容積率在 時 ,凈利潤率和回報率最高。容積率　 投資總額（萬元） 　容積率 凈利潤率 % % %回報率 % % %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page43測算結(jié)論三：隨著容積率增加，相應(yīng)的凈利潤額、投資總額也在增加。在容積率在 ，投資額和凈利潤額最高。容積率　 凈利潤額（萬元） 投資總額（萬元） 　容積率 投資總額（萬元） 凈利潤率 % % %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page44通過容積與利潤關(guān)系分析綜合得出 :容積率為 ,項目投資利潤率最大；為 %。容積率為 ,項目投資回報額與凈利潤額也最大，分別為、 。小結(jié)地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page45經(jīng)過測算，在 ，通過增加某一物業(yè)的占地比例來尋找各物業(yè)對利潤的貢獻(xiàn)時，我們得出不同物業(yè)對項目開發(fā)利潤的貢獻(xiàn)率大小如下：高層（ 32層） ﹥ 中高層（ 18層） ﹥ 小高層 （ 11層）物業(yè)組合方案探討地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page46根據(jù)地塊形狀及容積率指標(biāo)測算，本項目可快速暢銷物業(yè)類型的配比方案：高層點(diǎn)式住宅＋臨街社區(qū)商業(yè)序號 建筑形式 容積率 用地比例 用地面積 （ ㎡） 建筑面積 （㎡） 建筑面積比1 高層 % %2 商業(yè) % %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page47序號 項目 數(shù)量 單位1 總占地面積 ㎡2 凈用地面積 ㎡3 總建筑面積 ㎡其中 地上建筑面積（計容積率） ㎡其中 高層住宅 ㎡商鋪 ㎡商住樓 ㎡公建及配套 ㎡地下室面積（不計容積率） ㎡4 容積率 /5 建筑密度 %6 綠化率 %7 停車位 537 個其中 地上停車位 161 個地下停車位 376 個【最佳方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page48二、項目功能布局規(guī)劃建議地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page項目規(guī)劃示意圖一N小區(qū)主入口小區(qū)車行出口小區(qū)車行入口小區(qū)中心園林景觀30層 30層 30層30層商鋪30層商鋪商鋪30層麓 楓 路楓 林 三 路2層2層2層高層低密度大面積留給景觀地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page50項目規(guī)劃示意圖一效果參考地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page51項目規(guī)劃示意圖二麓 楓 路楓 林 三 路商鋪小區(qū)中心園林景觀30層30層30層30層30層商鋪商鋪 2層商鋪小區(qū)車行出口小區(qū)車行入口小區(qū)主入口高層低密度大面積留給景觀地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page52項目規(guī)劃示意圖二效果參考地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page53三、項目戶型設(shè)計建議地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page54戶型配比建議通過前述市場分析及我司多年來專業(yè)操盤經(jīng)驗，建議戶型配比如下：戶型 戶型面積區(qū)間 計算面積 套數(shù) 分項套數(shù)比 面積 分項面積配比二房 小二房 80㎡ 177。5 ㎡ 80 300 % 24000 %大二房 90㎡ 177。5 ㎡ 90 150 % 13500 %小計 450 % 37500 %三房 小三房 110㎡ 177。5 ㎡ 110 150 % 16500 %小計 150 % 16500 %公寓 單房 45㎡ 177。5 ㎡ 45 170 % 7650 %一房 55㎡ 177。5 ㎡ 55 170 % 9350 %小計 340 % 17000 %合計 　 940 % 71000 %地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page55戶型構(gòu)成：兩梯四戶 107+113（四房） +125+135參考戶型建議一地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page56戶型構(gòu)成：兩梯四戶 90+80+80+120參考戶型建議二地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page57戶型構(gòu)成：兩梯六戶 90+80+80+80+80+90參考戶型建議三地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page58戶型構(gòu)成：兩梯三戶 130+90+120參考戶型建議四地華 梅溪湖畔物業(yè)發(fā)展策劃報告——Copyright 169。 2023 Homebest worldwide. All Rights Reserved—— page59商住樓（公寓）：主力戶型 3558平米參