【文章內(nèi)容簡介】 會(huì)是本案的直接競爭對手。PART1 市場分析 — 競爭分析 — 重點(diǎn)競爭對手分析競爭對手 —— 總結(jié)分析u09年唐山市場總放量大，競爭劇烈。u產(chǎn)品種類豐富，往年市場供應(yīng)量少的高端產(chǎn)品也陸續(xù)出現(xiàn)，增加競爭壓力。u價(jià)格依然居高不下，市場成交量小。（鷺港已經(jīng)下調(diào) 700）u客戶消費(fèi)越來越理性， 客戶觀望氣氛濃重。u隨著鳳凰新城區(qū)域的完善，對整個(gè)唐山客戶的吸引力增加，陡然降低了其他區(qū) 域的產(chǎn)品競爭力。注：部分競爭樓盤處于前期開發(fā)階段，相關(guān)調(diào)研資料待后期補(bǔ)充。PART1 市場分析 — 競爭分析 — 重點(diǎn)競爭對手分析客戶需求分析PART1 市場分析 整體市場分析競爭對手分析市場正在供應(yīng)物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)現(xiàn)階段市場供應(yīng)項(xiàng)目的物業(yè)類型主要為中低 中高檔普通住宅，另有少量高檔住宅、酒店式公寓及別墅。潛在供應(yīng)項(xiàng)目就目前來看，物業(yè)類型集中為普通住宅， 09年以及未來 12年內(nèi)普通住宅項(xiàng)目持續(xù)推出，高端產(chǎn)品市場隨著新華一號(hào)、萬達(dá)廣場的動(dòng)工建設(shè)，供應(yīng)將出現(xiàn)相當(dāng)程度的競爭。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 — 客戶置業(yè)區(qū)域趨向分析通過該數(shù)字顯示有意向居住于中心區(qū)的市民占 47%、有意向居住于路北區(qū)的市民占 38%。由此可見中心區(qū)在市民心目中的位置還是較高的，其主要原因是中心區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，出行、生活、購物方便，也就是說市民選擇居住區(qū)域同時(shí)也對周邊生活配套予以一定的考慮。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 — 物業(yè)類型趨向由上圖可以看出，唐山居民的置業(yè)需求主要為普通住宅，一定程度地反映出剛性需求的持續(xù)增長。另有少部分個(gè)體商戶及投資客對于商住一體的物業(yè)有所關(guān)注，高端需求比例偏低。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 戶型結(jié)構(gòu)趨向調(diào)研數(shù)據(jù)顯示 85%市民選擇平層產(chǎn)品，錯(cuò)層占 9%、躍層占 5%。從以上數(shù)據(jù)中可以得知，有人可以接受躍層、復(fù)式等新穎戶型，并且有引導(dǎo)消費(fèi)的欲望。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 戶型面積需求根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)顯示 44%的市民愿意選擇 80—100 平方米的住宅， 40%選 60—80平方米的住宅，根據(jù)建筑學(xué)分析一居、二居、經(jīng)濟(jì)型三居將是市民所需求的產(chǎn)品，通過之前我們所作的分析中可以得出目前市場受價(jià)格影響較大導(dǎo)致低總價(jià)產(chǎn)品快速消化，但隨著城市化進(jìn)程的加快戶型區(qū)間將向大面積進(jìn)行過度，未來 90—130 平方米左右的舒適型二居、經(jīng)濟(jì)型三居、舒適型三居將成為市場后期主力戶型。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 戶型功能需求根據(jù)我司市場調(diào)研顯示 89%市民要求封閉陽臺(tái)，對儲(chǔ)藏間、兒童房的需求較高，通過對兒童房的需求數(shù)據(jù)提取我們可以分析出，未來市場主要置業(yè)人群為小太陽之家以上人群，其購買二居室以上戶型為主。PART1 市場分析 — 需求分析 智能化趨 向可視對講、寬帶入戶、門磁、電子巡更、紅外報(bào)警已經(jīng)成為消費(fèi)者所考慮社區(qū)的重要部分之一，隨著城市不斷快速發(fā)展以上幾點(diǎn)在著重打造高品質(zhì)形象的本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)充分予以考慮。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 — 物業(yè)管理費(fèi)接受度調(diào)研問卷數(shù)據(jù)顯示 54%市民可以接受 1— 元的物業(yè)管理費(fèi)， 43%的市民可以接受 — 元的物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)相關(guān)資料顯示 務(wù)。PART1 市場分析 — 需求分析 客戶需求分析 — 總結(jié)結(jié)論u市場需求上 90—130 平方米二居三居為主要消化產(chǎn)品。u更重視產(chǎn)品功能性設(shè)計(jì)u產(chǎn)品形式上平層產(chǎn)品且南北通透的板樓將成為未來市場主力產(chǎn)品。u物業(yè)服務(wù)將成為未來唐山市場對項(xiàng)目的一個(gè)考量角度，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及品 牌化將在未來市場中占有一席之地。PART1 市場分析 — 需求分析 PART2 營銷策略地理位置 PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目概況項(xiàng)目現(xiàn)有銷售戶型鏈接項(xiàng)目介紹PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目概況SWOT 分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì) 威脅發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅?核心地段?唐山地標(biāo)式建筑?唐山首座太陽能節(jié)能示范建筑?智能安保系統(tǒng)?城市小綜合體?自然采光地下兩層停車場?銀安集團(tuán)的品牌優(yōu)勢?在建的文化路?宏觀經(jīng)濟(jì)有企穩(wěn)回升的態(tài)勢?資源企業(yè)催生大量的高端人群?國家及地方政府對房地產(chǎn)市場回 暖推出的政策?未來市場潛在供應(yīng)量大?城市重心有向北發(fā)展的趨勢，客戶住房需求也有此傾向?房地產(chǎn)市場尚未見底或處在探底階段，客戶觀望氣氛依然濃厚PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位?與競爭對手相比體量較小?寫字樓、商業(yè)、住宅，存在一 定的相互影響?期房銷售，工期較長項(xiàng)目定位市場定位方向分析體量小商住混用區(qū)位條件優(yōu)越地標(biāo)式建筑領(lǐng)先的節(jié)能科技銀安集團(tuán)品牌優(yōu)勢唐山發(fā)展新機(jī)遇宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好民營企業(yè)催生高端人群房地產(chǎn)市場新政潛在供應(yīng)量大，市場競爭加劇房地產(chǎn)市場尚未完全企穩(wěn)弱化劣勢規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)抓住機(jī)遇發(fā)揮優(yōu)勢PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位以品質(zhì)為先，規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)市場需求大項(xiàng)目市場定位 城市核心高品質(zhì)地標(biāo)品質(zhì)為先產(chǎn)品升級(jí)空間大 規(guī)避競爭風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有條件 具備實(shí)施條件PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位目標(biāo)客群礦產(chǎn)、鋼鐵、建材等私營企業(yè)中高層政府中高級(jí)公務(wù)員事業(yè)單位中級(jí)管理者銀行、電信、電力、鋼鐵等大型壟斷企業(yè)中高層高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)中的高收入階層力爭上游的中間階層3045歲高知分子、訓(xùn)練有素的專業(yè)人才，社會(huì)精英階層，事業(yè)處于上升期，是這座城市發(fā)展的動(dòng)力源泉。健康的、高品質(zhì)的生活方式是他們的理想，健康、環(huán)保、可持續(xù)的良性生活理念對他們影響深刻。客群定位 PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位客群定位心理性格分析房產(chǎn)需求分析房產(chǎn)消費(fèi)分析追求品質(zhì)生活注重實(shí)用性比較容易引導(dǎo)有追求，文化水平和品味水準(zhǔn)相對較高 /追求時(shí)尚 /易接受新鮮事物喜歡現(xiàn)代建筑元素 /重視戶內(nèi)的設(shè)計(jì) /不盲目追求面積大，看重品質(zhì)有一定價(jià)格承受力 /容易跟風(fēng)購買 /關(guān)注新項(xiàng)目 /購買口碑好，品質(zhì)形象高的住宅PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位價(jià)格定位價(jià)格定價(jià)格定位策略位策略攀比心強(qiáng)有追求，但理解能力有限更加注重實(shí)用性，看重性價(jià)比打造品質(zhì)產(chǎn)品、形象領(lǐng)先市場營銷手法市場領(lǐng)先項(xiàng)目形象和品牌樹立較強(qiáng)市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 客戶特點(diǎn)分析客戶特點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)住宅市場競爭壓力加大住宅價(jià)格下滑趨勢暫緩自身產(chǎn)品分析自身產(chǎn)品分析 營銷手段分析營銷手段分析價(jià)格適中穩(wěn)中有升PART2 項(xiàng)目策略 — 項(xiàng)目定位官方統(tǒng)計(jì)參考價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析 截止 2023年 3月 26日，進(jìn)入 09年以來第一季度唐山已成交商品房 931套，均價(jià) /平方米。其中三月份唐山已成交商品房 446套，均價(jià) /平方米。從市場成交量來看進(jìn)入三月以來唐山房地產(chǎn)市場逐漸活躍，暫緩下行的趨勢。從商品房成交均價(jià)來看，成交均價(jià)下調(diào) 800元 /平方米。所以市場的暫時(shí)緩解是由于房價(jià)下調(diào)的結(jié)果，前瞻市場不容過于樂觀。 官方發(fā)布價(jià)格參考價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析外部市場對入市均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析核心均價(jià)推導(dǎo)方法：通過 “ 二級(jí)市場比較法 ” 綜合比準(zhǔn)，推導(dǎo)出項(xiàng)目的核心均價(jià)。“ 二級(jí)市場比較法 ” 推導(dǎo)比準(zhǔn)均價(jià)核心均價(jià)推導(dǎo)方法價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析客戶比選項(xiàng)目客戶群類似競品樓盤選取原則競爭相關(guān)項(xiàng)目：鷺港、香木林、德譽(yù)馨苑、景泰翰林、紫御山莊價(jià)格定位 PART2 唐山各區(qū)域價(jià)格體系分析價(jià)格定位 單 位樓 盤 名稱統(tǒng) 計(jì)面 積M2平 均標(biāo) 價(jià)元 /M2優(yōu) 惠后修正均價(jià)元 /M2從房管局信息 顯示總 套數(shù)從房管局信息 顯 示已售套數(shù)從