【文章內(nèi)容簡介】 由于一期產(chǎn)品逐漸單一，每月價格平均下降 200元左右。 10月份進入清盤期價格較前期有較大下調(diào)，可制定相應(yīng)的優(yōu)惠政 策，支持清盤目前的達成。PART 3 06年 2－ 12月推盤策略全年價格策略 2）二期整體均價為 11803元 /平米，價格走勢如下圖PART 3 06年 2－ 12月推盤策略全年價格策略 2）相關(guān)說明216。6月份二期開盤，一定程度上豐富了項目產(chǎn)品，刺激了市場。而且二期開盤 時正值年中市場熱度較高，基于上述情況二期定價高于一期 1000元 /平米。216。 考慮到二期以大體量商業(yè)為主，包租區(qū)域較少，因此價格走勢比較平穩(wěn)。216。 8月份考慮到二期產(chǎn)品因素，價格比較平穩(wěn)，每月上調(diào) 100元左右。項目利用這一階段對項目賣點進行深入挖掘，提升產(chǎn)品價值。216。 10月份借國慶契機適當上調(diào)價格，達到全年最高均價，超過考核均價200元左右，因此可以借助國慶節(jié)的契機，推出優(yōu)惠活動，推動國慶期間銷售放量。216。 從 11月份開始項目進入清盤期，價格回落，優(yōu)惠的空間較大。可以合理的制定優(yōu)惠政策，刺激市場促進清盤。PART 3 06年 2－ 12月推盤策略推廣策略216。 整體推廣線索： 面對春節(jié)后的再次加溫期，更新主張及市場說辭，仍以投資者為訴求對象，以差異化的傳播符號 ——“ 富爸爸商鋪投資經(jīng) ” 帶動整體推廣純度，將理性投資理念用感性化的手法表現(xiàn)出來，建立鮮明的市場區(qū)隔。 全年推廣采取一條明線和一條暗線相結(jié)合，暗線支持明線的方式以打擊市場。明線，先期以廣大投資者直接關(guān)心的其核心利益點（投資回報）和項目的商業(yè)價值等為主要訴求點，后期 分析推廣問題和客戶反饋對富爸爸包裝概念進行針對性使用，側(cè)重以購買人群類型進行分解訴求，和富爸爸產(chǎn)生關(guān)聯(lián)延伸 ；并 通過實際案例＋招商成果＋運營手段等繼續(xù)強化富爸爸的形象識別和內(nèi)涵特征。PART 3 06年 2－ 12月推盤策略推廣策略216。 整體推廣線索： 一條暗線，招商部進行招商，招進租賃商家，在銷售階段招商成果支持商鋪銷售。PART 3 06年 2－ 12月推盤策略推廣策略216。 客戶資源方面： ① 2 － 3月份，繼續(xù)深入挖掘目前已確定的工作渠道， 進行 3月份開盤的客戶積累工作 本階段工作重點： a 對河?xùn)|底商的經(jīng)營者、擁有者進行挖掘和宣傳 b 針對大型高端消費場所的合作洽談 c 對于太陽城業(yè)主，繼續(xù)加大宣傳力度 PART 3 06年 2－ 12月推盤策略推廣策略216。 客戶資源方面： ② 4 － 5月份，現(xiàn)有渠道已基本宣傳到位，新渠道、 新資源的拓展為本階段的工作重點，為 6月份的二 期開盤進行前期準備 拓展的方向為小型俱樂部、各種商會組織、 新的宣傳渠道等。PART 3 06年 2－ 12月推盤策略推廣策略216。 客戶資源方面： ③ 6 － 7月份，對各項工作開展的不同渠道加大宣 傳力度和深度，支持 7月份商業(yè)二期的開盤 期和強銷期 ④ 8 月－ 12月份，根據(jù)項目節(jié)點進行平推。（此階 段 7＃地開始銷售）PART 3 06年 2－ 12月推盤策略PART 4 06年第一季度操作計劃 財務(wù)指標分解 春節(jié)期間主要工作 操作思路 費用計劃 與各職能部門配合 PART 4 06年第一季度操作計劃財務(wù)指標PART 4 06年第一季度操作計劃　 回款 收入 面積 均價 推廣費用 管理費用1月 1500 2783 2768 10054 70 152月 2200 1505 1450 10379 55 103月 2300 2700 2500 10800 87 15整體 6000 6988 6718 10402 212 40春節(jié)期間主要工作216。 現(xiàn)場方面 由于春節(jié)遭遇中斷 ,本項目剛剛形成的形象必然面臨削弱和淡化，春節(jié)后一個月，銷售回款目標 2200萬，加之整體銷售均價較大幅度調(diào)漲，增強了市場的抗性因素，針對這些問題我們采取以下的解決措施： 制定春節(jié)期間實施的實質(zhì)政策（收回原有優(yōu)惠，均價上調(diào) 300元，在貸款 1%、一次性 3%的基礎(chǔ)上推出春節(jié)期間 2%的額外優(yōu)惠）。隨客資ＤＭ，拜年電話、短信及《陽光之約》發(fā)放節(jié)前傳達到位，節(jié)中通過太陽城入住小區(qū)門前拱門傳達項目信息。PART 4 06年第一季度操作計劃春節(jié)期間主要工作216。 客戶資源方面： ① 在春節(jié)前期 w 對河?xùn)|區(qū)商圈、底商、重點社區(qū)進行 DM直投宣傳 w 對前期走訪過程中積累的重點客戶，進行最后拜 訪和邀約 w 對太陽城業(yè)主通過短信、《陽光之約》發(fā)放、更換樓層 貼等進行商業(yè)方面的宣傳PART 4 06年第一季度操作計劃春節(jié)期間主要工作216。 客戶資源方面： ② 在春節(jié)后期 w 2月 1日開始對河?xùn)|、河西及東麗的重點社區(qū)進行 DM直投宣傳 w 1月 31日（初三）通過海報等道具告知業(yè)主商業(yè)信 息及接待中心開始營業(yè)的信息 PART 4 06年第一季度操作計劃操作思路 本階段推廣核心目的：216。 強勢深化項目核心形象216。 重新確立產(chǎn)品的市場差異點與核心競爭力216。 吸引新客戶，配合銷售完成短期內(nèi)的足夠積累PART 4 06年第一季度操作計劃操作思路 ⑴ 企劃思路： 承接前一階段理性投資理念對市場的主動灌輸， 本階段在理性概念取得一定市場認知度后，要向潛在客戶迅速挑明理性的顯性價值，也就是更鮮活，更生動，更直觀的表達和傳達投資利益，提出理性的感性化策略，即推出差異化的傳播符號 ——“ 富爸爸商鋪投資經(jīng) ” ，從而為全年的推廣鑒定良好的市場區(qū)隔。 本階段是新形象的強勢導(dǎo)入期， 以 “ 富爸爸商鋪投資經(jīng) ” 的名義將項目理性價值體系進行延展活化。PART 4 06年第一季度操作計劃216。 選擇 “ 富爸爸商鋪投資經(jīng) ” 做為差異化傳播符號的理由– 富爸爸的形象印記吻合本項目倡導(dǎo)的穩(wěn)健而理性的投資理念– 富爸爸具備較好的公眾傳播性– 以此作為連接投資客與開發(fā)商的活化介質(zhì)，制造項目的親和形象。– 以此作為活動延展的素材道具和新聞由頭– 面對春節(jié)后的再次加溫期，更新速求及市場說辭，以視覺符號帶動整體推廣純度PART 4 06年第一季度操作計劃能夠長短線均獲取高收益的理性投資產(chǎn)品項目定位投資客戶期待全景觀街鋪理性投資典范本案的精神氣質(zhì)（借以區(qū)隔所有競爭　對手的核心驅(qū)動力）專業(yè)，成熟、親和的商業(yè)伙伴和朋友又壹城富爸爸商鋪經(jīng)核心形象整合凝聚216。 理性的感性化策略 的推廣能形成以下良性價值邏輯PART 4 06年第一季度操作計劃216。 階段推廣核心： 5+38？ 富爸爸商鋪投資秘籍限量曝光！ 地點：順馳又壹城接待中心 / 歡迎分享 8年財富快速增長案例實踐 【富爸爸友情推薦投資案例】現(xiàn)正火熱曝光中 順馳 ?又壹城之黃金旺鋪５年培養(yǎng)計劃 順馳 ?又壹城 5+3》 8之財富超賺計劃 順馳 ?又壹城城市東部創(chuàng)富掘金計劃 順馳 ?又壹城全臨街商鋪 100%利潤計劃 順馳 ?又壹城 50萬有錢人贊助養(yǎng)鋪計劃PART 4 06年第一季度操作計劃216。 報廣排期： w 媒體版式及發(fā)布時間： 2月 10日周五 新報整版 w 標題：富爸爸商鋪投資秘籍之一： 百年旺鋪，根基成熟必 5年！ —— 你的商鋪符合 5年成熟黃金周期律嗎？ 【富爸爸友情推薦投資案例】 —— 順馳 ?又壹城黃金旺鋪 5年培養(yǎng)計劃 任何一個旺鋪的培養(yǎng)，都必經(jīng)一個 5年的成熟周期 這是顛撲不破不破的公認商業(yè)鐵律， 面對市場上頻出的各類包租承諾， 關(guān)鍵要看其是否符合 5年商業(yè)成熟定律， 因為，這 5年怎樣，決定 5年后怎樣 順馳 ?又壹城 8年 8%包租回報， 讓您的商鋪安全度過前 5年商鋪磨合期，鐵定享受每年 8%固定收益， 后 3年有機會分享超 8%投資收益，理性投資長短雙贏！PART 4 06年第一季度操作計劃216。 報廣排期： w 媒體版式及發(fā)布時間： 2月 17日周五 新報整版w 標題：富爸爸商鋪投資秘籍之二： 買鋪就買分紅鋪，你的利潤你做主 ! —— 前 5年 8%穩(wěn)拿，后 3年 8%外更可享受分紅收益！ 【富爸爸友情推薦投資案例】 —— 順馳 ?又壹城 5+38之超賺財富計劃 長線投資是金，短線是銀，誰說金銀不可兼得？ 又壹城 8年 8%包租回報 ,首推 5+38之財富進階模式 —— 前 5年 8%固定年收益，后 3年在 8%基礎(chǔ)上 ,更可享受專業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的超額利潤分 紅 !專業(yè)商業(yè)運營 ,財富上不封頂 ! 拒絕利潤透支 ,拒絕變相存款 ,你的利潤你做主 ! 理性投資長短雙贏！PART 4 06年第一季度操作計劃216。 報廣排期： w 媒體版式及發(fā)布時間： 2月 24日周五 新報整版 w 標題：富爸爸商鋪投資秘籍之三： 地段選擇看前景，前景選擇看行情！ —— 黃金地段潛力封頂，空白地段前景不明，城市東部才是掘金旺地！ 【富爸爸友情推薦投資案例】 —— 順馳 ?又壹城城市東部創(chuàng)富掘金計劃 對于商鋪投資而言， 看得見前景的快速成長地段，才是值得投資的掘金旺地！ 順馳又壹城，座鎮(zhèn)天津東部主城與濱海核心聯(lián)接點， 與火熱的城市東進戰(zhàn)略行情緊密呼應(yīng)：東南快速路 /城際交通樞紐 / 地鐵 /2023奧運迎賓大道 /空港 /海港 /國際物流區(qū)，合縱連橫，形成 全方位立體網(wǎng)絡(luò)。巨大的成長空間就是看得見的利潤空間！PART 4 06年第一季度操作計劃216。 報廣排期： w 媒體版式及發(fā)布時間： 3月 2日周四 新報整版 w 標題：富爸爸商鋪投資秘籍之四： 買鋪就買全臨街 ,面面俱 “ 道 ” 利潤均好！ —— 拒絕死角商鋪，拒絕混亂動線，把每一寸都變成利潤！ 【富爸爸友情推薦投資案例】 —— 順馳 ?又壹城全臨街商鋪 100%利潤計劃 在所有商業(yè)形態(tài)中，街鋪因為最符合消費規(guī)律及習慣而成為商鋪首選 —— 順馳又壹城，天津首座全景觀街鋪。 所