【文章內(nèi)容簡介】 ；全國千萬富豪高爾夫平均差點(diǎn)為 98桿。最青睞的國際旅游目的地是 美國、法國和澳大利亞 ，國內(nèi)則喜歡 三亞、香港和云南 。女性富豪特別喜歡去 香港 旅游。出國頻率比兩年前增加 40%； 高檔珠寶和私人銀行的準(zhǔn)客戶 。據(jù)胡潤百富 《 2023至尚優(yōu)品 — 中國千萬富豪品牌傾向調(diào)查 》70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品一：客戶定位目標(biāo)客群定位 —— 住宅部分：客群描摹大都會(huì)上層名流大都會(huì)上層名流一：客戶定位目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品職業(yè)特征屬性描摹216。行業(yè)巨頭行業(yè)巨頭 /明星明星216。大中型私有企業(yè)主及第二代大中型私有企業(yè)主及第二代 /第三代第三代216。新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭人新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭人216。大中型企事業(yè)單位高層大中型企事業(yè)單位高層 /外企區(qū)域總裁級(jí)以上高管外企區(qū)域總裁級(jí)以上高管海外成長及教育背景 ,高知階層 或有財(cái)富家族背景及資源開放 /時(shí)尚中青年二代 /三代一：客戶定位目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分：客群描摹陸女士 ：46歲 ，北京 人世界五百強(qiáng)企業(yè)中國區(qū) CEO，德國籍常 住 北京216?？蛻籼卣髅枋觯赫煞?yàn)榈聡?， 兒子在德國讀書 。崇尚文化，篤信佛教。216?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：非常認(rèn)可 項(xiàng)目 地段；該客戶強(qiáng)調(diào)不希望與暴富者為鄰，有 “ 擇鄰而居 ” 的內(nèi)心趨向；認(rèn)為所謂的豪宅應(yīng)該是： ① 文化 ② 位置 ③ 設(shè)計(jì)理念；愛好收藏古家具；篤信佛教，因此對(duì)戶型有特殊要求，要求有專門的靜室安放自己珍藏的《大藏經(jīng)》 。示意圖片示意圖片50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品Freda（ 女 ）31歲 ,北京人英籍華人 ， 英國劍橋大學(xué)碩士216?？蛻籼卣髅枋觯河鴦虼髮W(xué)碩士，與先生也是在劍橋大學(xué)上學(xué)時(shí)相識(shí)，先生是劍橋大學(xué)博士。目前經(jīng)營醫(yī)院和婦嬰用品。在北京多處高檔公寓曾經(jīng)租住，如貢院 6號(hào)、 MOMA萬國城，對(duì)居住品質(zhì)要求極高。已經(jīng)購買西山美廬別墅，并自己挖了一個(gè)游泳池。216。客戶關(guān)注點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)住宅的個(gè)性化；關(guān)注鄰居的層次，同上面的陸女士一樣有 “ 擇鄰而居 ” 的想法；希望別墅有大庭院；經(jīng)典話語是： “ 越貴的越是適合自己的個(gè)性！ ”先生酷愛收藏紅酒 。示意圖片示意圖片50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品一：客戶定位目標(biāo)客群定位 —— 公寓部分：客群描摹一：客戶定位目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)總結(jié)目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)總結(jié)目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)總結(jié)區(qū)域 地段有 如紅酒，名表，珠寶等收藏 品的空間要求對(duì)鄰居文化水平 、 社會(huì)層次有相當(dāng)要求，強(qiáng)調(diào) “ 擇鄰而居 ”考慮居住功能，戶型面積不 宜 過大，不大于 600㎡；戶型均要求強(qiáng)調(diào)舒適和吻合業(yè)主的生活 形 態(tài)等建筑立面風(fēng)格傾向于低調(diào)、內(nèi)斂、含蓄，不希望空間尺度過于張揚(yáng)與夸張。追求 個(gè)性 化 的住宅，希望住宅能為自己量身定做，適合自己的生活 形 態(tài)。強(qiáng)調(diào)私隱，不希望過多的被別的鄰居打擾等。二：市場定位建議項(xiàng)目條件分析位置風(fēng)水園林規(guī)劃景觀文化公園歷史周邊交通建材戶型土 地環(huán) 境建 筑王府井，故宮東 800米故宮、景山、北海、北河沿等萬尊之上，靜隱于朝U形商住綜合體，皇椅寶座意象南河沿 400米，開放式中央公園園林國際感高品質(zhì)玻璃立面中國政治中心、皇權(quán)文化中心、老舍故居858年首都?xì)v史，明清兩代皇族宮殿國家級(jí)博物館、商業(yè)街、音樂廳等內(nèi)城主路、地鐵、公交豪宅功能、禮序空間皇家規(guī)制京城河林優(yōu)勢優(yōu)勢西臨居民區(qū)，小環(huán)境嘈雜體量較小，不宜支持豪宅項(xiàng)目品相劣勢劣勢政策限制，北京確定“穩(wěn)中有降”價(jià)格走勢霞公府、北河沿別墅項(xiàng)目貼身肉搏威脅威脅本案50年商住公寓與商業(yè)不限購國際感建筑立面易于成為區(qū)域地標(biāo)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)王府王府井決井決定本定本案具案具有無有無可比可比擬的擬的的豪的豪宅屬宅屬性性＜＜二：市場定位建議市場定位分析 —— 站隊(duì)問題 :我們將以何種身份示人？世界核心，紫禁之巔世界核心，紫禁之巔矚目世界，成為列鼎故宮、長城、中南海的當(dāng)代中國意象矚目世界，成為列鼎故宮、長城、中南海的當(dāng)代中國意象二：市場定位建議市場定位分析 —— 站隊(duì)問題 :我們將和誰站在一起？紐約紐約 Leonard Street每套 350萬美元到 3300萬美元，共 145套，沒有相同空間布局。定位建筑藝術(shù)，建筑底下樓層相疊形成的空間融進(jìn)倫敦藝術(shù) Anish Kapoor的雕塑設(shè)計(jì) —— 巨大的鏡面反射不銹鋼氣泡，將成為 Tribeca的文化新地標(biāo)。紐約紐約 On Prospect Part單套價(jià)格 600萬美金。定位核心人文景觀地段，廚房運(yùn)用一體成型的智慧豪宅，奢華衛(wèi)浴，整版玻璃幕墻立面。紐約華爾街紐約華爾街 Downtown建筑設(shè)計(jì) Philippe Starck，樓高 40層。定位超級(jí)城市綜合體，擁有一切能想象到的休閑設(shè)備和夢(mèng)幻空中花園， 被譽(yù)為 “ 垂直的天堂 ”二：市場定位建議市場定位分析 —— 站隊(duì)問題 :我們將和誰站在一起？倫敦海德公園一號(hào)倫敦海德公園一號(hào)建筑類別為聯(lián)式公寓，人民幣 66萬元／平米，樓王總價(jià)達(dá)１億英鎊，倫敦最貴的公寓；定位海德公園豪宅，文華東方酒店通過地下通道可隨時(shí)提供飲餐服務(wù)。實(shí)現(xiàn)世界頂級(jí)城市豪宅落地界定項(xiàng)目排他性獨(dú)特競爭力界定項(xiàng)目世界頂級(jí)品質(zhì)216。 縱觀世界頂級(jí)公寓，無一例外選用商業(yè)綜合體的市場定位。在國際投資領(lǐng)域， 08年遭受金融海嘯重創(chuàng)的摩根士丹利， 09年制定了 50個(gè)城市 50個(gè)商業(yè)綜合體的投資計(jì)劃。 二：市場定位建議市場定位策略結(jié)論一：結(jié)論一： 核心地段核心地段 與與 城市綜合體形態(tài)城市綜合體形態(tài) 是世界頂級(jí)城市豪宅的必須因素是世界頂級(jí)城市豪宅的必須因素結(jié)論二：世界頂級(jí)城市豪宅趨向結(jié)論二：世界頂級(jí)城市豪宅趨向 國際頂級(jí)資源整合主題化國際頂級(jí)資源整合主題化 時(shí)代時(shí)代216。當(dāng)今世界頂級(jí) City synthesis,在占據(jù)絕佳核心地段的同時(shí)，往往趨向主題化，在自然條件、物業(yè)水準(zhǔn)、配套管理等維度具有獨(dú)特競爭力，從而具有無可取代的投資收藏價(jià)值。216。中國以萬達(dá)、中糧等為代表的城市綜合體，尚處于依賴城市資源的發(fā)展階段；216。以銀泰、長安泰和等為代表的高端城市綜合體，處于引進(jìn)世界高端品牌的附加值依托階段；216。中國的頂級(jí) City synthesis有待提升，存在較大的發(fā)展空間。引入世界頂級(jí)品牌資源引入世界頂級(jí)品牌資源 品牌資源中國主題化整合品牌資源中國主題化整合 定位收藏中國的世界影響力定位收藏中國的世界影響力二：市場定位建議市場定位位置風(fēng)水園林規(guī)劃景觀文化公園歷史周邊交通建材戶型土 地環(huán) 境建 筑王府井，故宮東 800米故宮系皇家園林、南河沿等萬尊之上，靜隱于朝U形商住綜合體，皇椅意象南河沿 400米，中央公園國際感高品質(zhì)玻璃立面政 /皇文化中心、老舍故居858年首都，明清皇族宮殿博物館、商業(yè)、音樂廳等內(nèi)城主路、地鐵、公交豪宅功能、禮序空間皇家規(guī)制京城河林中國意象式中國意象式世界終極物業(yè)世界終極物業(yè)國際一線酒店品牌國際一線酒店品牌高端服務(wù)式公寓高端服務(wù)式公寓收藏級(jí)中國主題豪宅收藏級(jí)中國主題豪宅京城唯一京城唯一奢侈品牌中國主題店奢侈品牌中國主題店二：市場定位建議市場定位體系二：市場定位建議市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓北京柏悅酒店公寓北京柏悅酒店公寓 柏悅府柏悅府銀泰中心引入柏悅酒店品牌，以酒店服務(wù)管理提升公寓價(jià)值，一度成為北京單價(jià)最高的頂級(jí)豪宅。姚明等名人入住銀泰中心引入柏悅酒店品牌，以酒店服務(wù)管理提升公寓價(jià)值，一度成為北京單價(jià)最高的頂級(jí)豪宅。姚明等名人入住加盟推動(dòng)項(xiàng)目溢價(jià)出貨，創(chuàng)造北京高端物業(yè)銷售奇跡。加盟推動(dòng)項(xiàng)目溢價(jià)出貨，創(chuàng)造北京高端物業(yè)銷售奇跡。二：市場定位建議市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓迪拜朱美拉酒店集團(tuán)迪拜朱美拉酒店集團(tuán) 七星級(jí)帆船酒店七星級(jí)帆船酒店朱美拉集團(tuán)以全球最高的七星級(jí)全套房酒店帆船酒店（朱美拉集團(tuán)以全球最高的七星級(jí)全套房酒店帆船酒店（ Burj Al Arab）） 著稱，著稱， 56層高達(dá)層高達(dá) 321米，米， 202套復(fù)式客房。套復(fù)式客房。已故時(shí)裝設(shè)計(jì)師范思哲先生贊嘆不已。已故時(shí)裝設(shè)計(jì)師范思哲先生贊嘆不已。朱美拉酒店集團(tuán)（朱美拉酒店集團(tuán)（ Jumeirah hotel group）目前在全球擁有）目前在全球擁有 11家酒店；已將眼光投向了東方市場，期望在家酒店；已將眼光投向了東方市場，期望在 2023年年底前在華建設(shè)底前在華建設(shè) 10家酒店，已計(jì)劃在上海、北京和廣州建三家酒店。家酒店，已計(jì)劃在上海、北京和廣州建三家酒店。216。 經(jīng)營模式： 引入為迪拜帆船酒店提供運(yùn)營管理服務(wù)的世界級(jí)酒店管理品牌朱美拉酒店集團(tuán)（ Jumeirah hotel group） 。全程提供分割銷售公寓的集中統(tǒng)一管理，提升并長期維護(hù)項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目售價(jià)。朱美拉期望在 2023年底前在華建設(shè) 10家酒店，尚在進(jìn)行中，極具合作可能性。216。 功能定位： 商住兩用，提供兼顧內(nèi)城核心圈層會(huì)客、商務(wù)、休閑洽談的 SOHO空間； 權(quán)貴家族內(nèi)城會(huì)客廳功能休閑商務(wù)第二居所。216。 運(yùn)營功能： 為本案 2023年度重大利好產(chǎn)品，規(guī)避限購壓力，順利保證年度出貨量。二：市場定位建議市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓朱美拉世界頂級(jí)酒店公寓朱美拉世界頂級(jí)酒店公寓216。 酒店經(jīng)營品牌公司盈利模式： 諸如朱美拉 \四季酒店等國際頂級(jí)品牌合作運(yùn)營酒店服務(wù)式公寓一般采用考察項(xiàng)目 \評(píng)估價(jià)值 \測算風(fēng)險(xiǎn)的分析形式 ,評(píng)定項(xiàng)目條件與盈利收益之間的的妥協(xié)關(guān)系 。對(duì)于占有核心資源的項(xiàng)目 ,往往讓步利潤取得品牌增值的效益最大化。 二：市場定位建議市場定位體系： 50年產(chǎn)權(quán)公寓朱美拉朱美拉 世界頂級(jí)酒店公寓世界頂級(jí)酒店公寓合作模式合作模式按照約定的銷售收益比例，收取定額管理運(yùn)營費(fèi)用；分拆后期物業(yè)管理費(fèi)用。按照銷售溢價(jià)的百分點(diǎn)比率，收益溢價(jià)部分的高點(diǎn)利潤分成；分拆后期物業(yè)管理費(fèi)用。二：市場定位建議市場定位體系： 70年產(chǎn)權(quán)住宅上海巴卡拉上海巴卡拉 濟(jì)南路濟(jì)南路 8號(hào)號(hào)引入世界奢侈品牌巴卡拉，將奢華水晶主題運(yùn)用到項(xiàng)目各個(gè)層面，從精裝配飾至立面建材極盡體現(xiàn)貴族氣質(zhì)，巴卡引入世界奢侈品牌巴卡拉，將奢華水晶主題運(yùn)用到項(xiàng)目各個(gè)層面，從精裝配飾至立面建材極盡體現(xiàn)貴族氣質(zhì)，巴卡拉上海體驗(yàn)店入主濟(jì)南路拉上海體驗(yàn)店入主濟(jì)南路 8號(hào)，成功推動(dòng)項(xiàng)目一躍成為上海頂級(jí)城市豪宅。號(hào)，成功推動(dòng)項(xiàng)目一躍成為上海頂級(jí)城市豪宅。紐約華爾街紐約華爾街 ARMANI 20 pine Thcollection二十匯阿瑪尼公寓位于華爾街區(qū)的圍合地段，前身為洛克非勒創(chuàng)辦的曼哈頓銀行。是阿瑪尼首個(gè)進(jìn)軍建筑設(shè)計(jì)裝潢二十匯阿瑪尼公寓位于華爾街區(qū)的圍合地段，前身為洛克非勒創(chuàng)辦的曼哈頓銀行。是阿瑪尼首個(gè)進(jìn)軍建筑設(shè)計(jì)裝潢的作品，經(jīng)世界著名品牌阿瑪尼的作品，經(jīng)世界著名品牌阿瑪尼 ““ 包裝包裝 ”” ，推出套內(nèi)面積為，推出套內(nèi)面積為 70－－ 300平方米的高級(jí)公寓式住宅，單價(jià)為平方米的高級(jí)公寓式住宅，單價(jià)為 －－10萬元人民幣。除注入阿瑪尼設(shè)計(jì)元素，還致力于創(chuàng)造理想的貴族化生活境界萬元人民幣。除注入阿瑪尼設(shè)計(jì)元素，還致力于創(chuàng)造理想的貴族化生活境界 :選用精致舒適的家具、典雅尊選用精致舒適的家具、典雅尊貴的裝飾，度身定制的整體廚房和半開放的淋浴間等。