【正文】 射影響客群重點(diǎn)開(kāi)拓客群重點(diǎn)開(kāi)拓客群輻射影響客群輻射影響客群50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品216。216。216。 供應(yīng)面供應(yīng)面 ————豪宅產(chǎn)品供應(yīng)較為充足，市場(chǎng)比選空間較大。 項(xiàng)目成交單價(jià)主要在 4~6萬(wàn)元之間，貢院 9號(hào)價(jià)格波動(dòng)較大，其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)；核心區(qū)項(xiàng)目長(zhǎng)安太和、霞公府單價(jià)在 8萬(wàn)元以上，特別是霞公府在 2月政策前成交單價(jià)突破 13萬(wàn)，但僅成交 2套。 成交總價(jià)在 800萬(wàn)以下占主力，其中 500萬(wàn)元以下占 %， 500~800萬(wàn)占 %，其次是800~3000萬(wàn)元之間的總價(jià)成交占比 %， 3000~10000萬(wàn)元占比 %。成交套數(shù)來(lái)看 %為三居，其次 %為二居。216。216。 2023年 1月至今，以上 7個(gè)項(xiàng)目共計(jì)成交 187套，成交面積為 49153平米，套均面積為 。中軸國(guó)際供應(yīng)量較小，但戶型面積偏大， 600平米以上有 3套。其次，鉑晶豪庭供應(yīng) 90套，其中 40套為120~150平米。三：區(qū)域市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目概況 —— 典型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 50~90㎡ 90~120㎡120~150㎡150~200㎡200~300㎡300~400㎡400~500㎡500~600㎡600㎡ 以上 小計(jì)長(zhǎng)安太和 住宅 12 66 38 68 43 43 9 0 0 279鉑晶豪庭 住宅 8 32 40 10 0 0 0 0 0 90公寓 1 3 3 0 0 0 0 0 0 7霞公府 住宅 0 0 0 0 0 9 50 15 0 74當(dāng)代MOMA 住宅 24 34 44 137 80 34 9 1 0 363中軸國(guó)際 住宅 0 0 0 0 0 0 20 8 3 31合計(jì) 　 45 135 125 215 123 86 88 24 3 844占比 % % % % % % % % %以上在售項(xiàng)目總供應(yīng)量為 844套。Naga上院 位于東二環(huán)內(nèi)，社區(qū)氛圍佳，產(chǎn)品舒適度高。中軸國(guó)際 項(xiàng)目規(guī)模比較小，一棟高層板樓， 15層為酒店， 624層為公寓部分，可售房源僅 30套，戶型面積較大。項(xiàng)目配有獨(dú)立會(huì)所和私家花園。貢院 9號(hào) 位于長(zhǎng)安街上、紫禁城附近，西臨東單、天安門(mén)廣場(chǎng)，東望國(guó)貿(mào)、 CBD，地理位置資源稀缺。集商業(yè)、酒店和服務(wù)式公寓、會(huì)議中心、高檔公寓、停車(chē)場(chǎng)以及綜合配套設(shè)施等為一體的高檔綜合類(lèi)物業(yè)。鉑晶豪庭 位于北京最大的交通樞紐東直門(mén)外新中街，周邊商業(yè)氛圍濃厚，產(chǎn)品戶型面積偏小，總體居住舒適度較低。新增供應(yīng)量較大，新政后價(jià)高量跌態(tài)勢(shì)明顯主要在售項(xiàng)目主要在售項(xiàng)目 1月成交均價(jià)（月成交均價(jià)（元元 /平米）平米）2月成交均價(jià)（元月成交均價(jià)（元/平米）平米）3月至今成交均價(jià)（月至今成交均價(jià)（元元 /平米）平米）禧瑞都 59643 57118 68129富力十號(hào) 49604 38027 46928華遠(yuǎn)九都匯 42797 42332 49732四季世家 58883 71705 54495龍湖唐寧 ONE 53417 45504 47768世茂宮園 51970 —— 48061圣世一品 55763 —— 61085長(zhǎng)安太和 83834 —— 93116紅璽臺(tái) 57741 53811 64000綠城誠(chéng)園 49127 48682 52023霄云路 8號(hào) 92637 87240 80000～ 120230金融世家華苑 42153 54557 58000霞公府 96909 130310 83200～ 137000遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 46060 —— 53000二：北京高端市場(chǎng)分析新政后 2023年 1月至今市場(chǎng)成交走勢(shì)15項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總套數(shù) 主力戶型 裝修報(bào)價(jià) 報(bào)價(jià)（元 /㎡）長(zhǎng)安太和 2023年 12月 283一居 70㎡二居 140㎡三居 234㎡精裝（標(biāo)準(zhǔn) 800010000元 /㎡ )）80000鉑晶豪庭 2023年 10月 90一居 8595㎡ 二居 105130㎡ 三居 138179㎡精裝(標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /㎡ )38000霞公府 2023年 8月 74 四居 440590㎡精裝（標(biāo)準(zhǔn) 15000元 /㎡）106000貢院 9號(hào) 2023年 9月 149一居 70㎡兩居 140220㎡三居 150300㎡精裝 55000當(dāng)代 MOMA 2023年 11月COCO MOMA（ 40年酒店公寓）2023年 1月 7008一居 75㎡ ， 二居 110180㎡ ，三居 288㎡ ，四居 360㎡精裝（標(biāo)準(zhǔn) 5000元/㎡）35000（存量36/72套）中軸國(guó)際 2023年 6月 450630㎡ 精裝 65000（尾盤(pán) 11套）Naga上院 2023年 11月 三居至五居 3001200㎡ 精裝 80000（尾盤(pán) 17套）三：區(qū)域市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目概況霞公府霞公府中軸國(guó)際中軸國(guó)際當(dāng)代當(dāng)代 MOMA貢院貢院 9號(hào)號(hào)鉑晶豪庭鉑晶豪庭長(zhǎng)安太和長(zhǎng)安太和Naga上院上院項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)值特色長(zhǎng)安太和 項(xiàng)目位于東長(zhǎng)安街上，著名華人建筑大師設(shè)計(jì)，無(wú)論從地段、環(huán)境、建筑、室內(nèi)、服務(wù)、商圈等方面，均匹配豪宅要求。同時(shí) , 新政后在售主要豪宅項(xiàng)目成交價(jià)格普遍增長(zhǎng)，漲幅多集中在 10%～ 20%區(qū)間內(nèi)。216。其中遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城于去年 12月 9日取得銷(xiāo)證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售的 78套在今年 1月幾乎售罄，月均銷(xiāo)售 36套 。 高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量加大，有效刺激了需求的釋放2023年底至 2023年初高端住宅出現(xiàn)集中推售，長(zhǎng)安太和（批售 279套、 共 51953平米）、富力十號(hào)（批售 133套、共 41124平米）、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城（批售124套、共 33931平米 )等相繼推出新的貨量。 2023～ 3000萬(wàn) /套以及 4000萬(wàn)以上 /套的豪宅的成交量也隨市場(chǎng)主流趨勢(shì)出現(xiàn)明顯下降。216?？們r(jià)區(qū)間 1月 2月 3月至今成交套數(shù) 成交面積（萬(wàn)平米） 成交套數(shù) 成交面積（萬(wàn)平米） 成交套數(shù) 成交面積（萬(wàn)平米）800～ 1000萬(wàn) 123 18 8 1000～ 2023萬(wàn) 136 26 8 2023～ 3000萬(wàn) 23 1 0 0 3 3000～ 4000萬(wàn) 4 3 3 4000萬(wàn)以上 7 10 1 總計(jì) 293 57 23 受限購(gòu)政策打壓，新政前后成交量冰火兩重天二：北京高端市場(chǎng)分析新政后 2023年 1月至今市場(chǎng)成交走勢(shì)13216。216。2023萬(wàn)以內(nèi)項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，適應(yīng)能力強(qiáng)，備受青睞二：北京高端市場(chǎng)分析新政前 2023年總體發(fā)展概況12216。216。2023萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目是市場(chǎng)供應(yīng)與銷(xiāo)售的主力，月均銷(xiāo)售約 57套，去化速度最快。千萬(wàn)級(jí)總價(jià)項(xiàng)目的單套面積主要集中在 220～ 350平米，以三居、四居或復(fù)式為主?？們r(jià)在 800～ 1000萬(wàn)的項(xiàng)目，月均銷(xiāo)售 52套左右，去化速度較快。整體成交均價(jià)為 46066元 /平米，環(huán)比上升 %，并創(chuàng)年內(nèi)最高。2023年 12月，單價(jià) 40000元 /平米以上的高端住宅共消化912套，成交面積 ，環(huán)比 11月成交套數(shù)增加%，成交面積增加 %。2023年高端住宅平均價(jià)格同比增長(zhǎng) 25%，遠(yuǎn)超普通住宅12%的 同比增幅。在供需雙方的博弈中，豪宅的價(jià)值并未受到影響，因此曾經(jīng)持幣觀望的購(gòu)房者開(kāi)始破冰，導(dǎo)致年末豪宅成交升溫。主要板塊主要板塊 代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目長(zhǎng)安街沿線板塊 霞公府、長(zhǎng)安太和CBD板塊 禧瑞都、圣世一品、御金臺(tái)、長(zhǎng)安 8號(hào)雙井板塊 富力十號(hào)、金茂府燕莎板塊 霄云路 8號(hào)、四季世家京西板塊 釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院、緣溪堂、御園中關(guān)村板塊（以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)教育資源為標(biāo)簽）龍湖唐寧 ONE、萬(wàn)城華府亞奧板塊 盤(pán)古大觀、綠城誠(chéng)園、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城二：北京高端市場(chǎng)分析新政前 2023年總體發(fā)展概況102023年 4月首輪新政出臺(tái)后，高端住宅月度成交量由調(diào)控前的月售千余套降至約 200套，成交量連續(xù)數(shù)月維持低位。二：北京高端市場(chǎng)分析新政前后北京市商品房住宅成交走勢(shì)高端項(xiàng)目散點(diǎn)分布，豪宅市場(chǎng)遍地開(kāi)花伴隨北京市核心區(qū)土地供應(yīng)的日益稀缺，高端項(xiàng)目逐漸由市區(qū)核心向四環(huán)、五環(huán)擴(kuò)散，呈現(xiàn)多個(gè)豪宅板塊百花齊放的局面。京十五條政策周?chē)?guó)八條政策周商品住宅月度成交商品住宅成交面積 (萬(wàn)㎡ )成交均價(jià)（元 /㎡ ）商品住宅成交套數(shù)2023年 1月 19870 87322023年 2月 18757 58192023年 3月 21774 86422023年 4月 23212 104462023年 5月 18829 56462023年 6月 20235 42412023年 7月 19025 49502023年 8月 21956 55652023年 9月 20230 107862023年 10月 20231 58072023年 11月 22388 112302023年 12月 21306 136302023年 1月 22930 115442023年 2月 24960 3535二：北京高端市場(chǎng)分析新政前后北京市商品房住宅成交走勢(shì)2011年1月 2月 3月至今成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)平）成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)平）成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)平）總計(jì) 293 57 23 2023年北京總價(jià)在 800萬(wàn)以上的產(chǎn)品總銷(xiāo)售套數(shù) 1529套，月均 127套。戶籍 套數(shù) 2023年 1月 2023年 4月 2023年 9月 2023年 2月本地 首套 首付 2成，貸款利率 85折首付 2成，貸款利率 85折 首付 3成，貸款利率 85折 首付 3成，貸款利率 85折外地 首套 首付 2成，貸款利率 85折 首付 2成，貸款利率 85折 首付提高到 3成，貸款利率 85折，不能提供一年納稅證明，限貸；首付提高到 3成，貸款利率 85折，限購(gòu)一套；不能提供納稅證明，限購(gòu)；本地 二套 首付二套不低于 4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低于 5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于 50%，利率 首付不低于 60%，利率 ，限購(gòu)一套外地 二套 首付二套不低于 4成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付二套不低于 5成，貸款利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)首付不低于 50%，利率 ，不能提供一年納稅證明，限貸；全面限購(gòu)本地 三套及以上 北京全面停貸 房?jī)r(jià)過(guò)高城市全面停貸 各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸 全面限購(gòu)?fù)獾?三套及以上 北京全面停貸 房?jī)r(jià)過(guò)高城市全面停貸 各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸 全面限購(gòu)?fù)饧?提供一年居住證明，限購(gòu)一套港澳臺(tái) 限購(gòu)一套傳統(tǒng)的豪宅客戶大部分限購(gòu)，客戶選擇面進(jìn)一步縮小，項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵在于客戶精確制導(dǎo)！一：限購(gòu)背景下的客戶選擇禧瑞都項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu) 表明，限購(gòu)對(duì)豪宅客戶的影響達(dá)到了六成，具有購(gòu)買(mǎi)資格的四成客戶中有兩成為港澳臺(tái)客戶和外籍客群，這部分客群將成為豪宅購(gòu)房主力！客戶購(gòu)房的主要目的主要是兩個(gè)，第一是投資，屬于資產(chǎn)配置的一種方式，占了七成；第二是終極改善居住，占三成！一：限購(gòu)背景下的客戶選擇本案未來(lái)的目標(biāo)客戶選擇范圍將有以下三類(lèi)群體：目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶選擇選擇京籍的富二代京籍的富二代或官二代或官二代港澳臺(tái)首次置港澳臺(tái)首次置業(yè)者業(yè)者外籍首次置業(yè)外籍首次置業(yè)者者企業(yè)型客戶也有可能會(huì)成為本案的客群之一。二套首付不低于 60%，已擁有兩套的本地居民限購(gòu)，已擁有一套的外地居民限購(gòu)，不能提供一年納稅證明的外地居民限購(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行二套 50%首付。報(bào)告目錄報(bào)告整體邏輯結(jié)構(gòu)第一部分發(fā)展背景分析限購(gòu)背景下