【文章內(nèi)容簡介】 ? 國資公司近期的主要收入和利潤來源 ? 國資公司已有的具備很高市場吸引力，同時(shí)具備較強(qiáng)的競爭力的業(yè)務(wù) ? 具備很好的市場前景和發(fā)展空間，國資公司已經(jīng)具備開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ? 國資公司需要加大資源投入獲取較高業(yè)務(wù)增長的業(yè)務(wù) ? 具備較高市場吸引力，國資公司有過開展經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù) ? 具備較高市場吸引力，國資公司較易獲取開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力 輔助業(yè)務(wù) ? 國資公司已開展業(yè)務(wù)，但是市場前景較差的業(yè)務(wù) ? 外部市場發(fā)生較大改變，或是具備偶然性機(jī)會(huì)的情況下?lián)駲C(jī)開展的業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) ? 可能在未來幾年后成長為核心或戰(zhàn)略的業(yè)務(wù) ? 市場前景非?？春茫珖Y公司需要花時(shí)間去獲取關(guān)鍵資源和培養(yǎng)核心能力，以取得競爭優(yōu)勢的業(yè)務(wù) 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 通過對比國內(nèi)城市綜合開發(fā)運(yùn)營企業(yè)標(biāo)桿和國資公司當(dāng)前的資源和能力，正略鈞策建議國資公司未來應(yīng)開展房地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營、公共事業(yè)和金融等四大板塊業(yè)務(wù) 房地產(chǎn) 1 園區(qū)開發(fā)運(yùn)營 2 公共事業(yè) 3 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 4 金融 5 實(shí)業(yè)投資 6 國資公司業(yè)務(wù)選擇分析 ? 沈北新區(qū)仍處在產(chǎn)業(yè)集聚的初期，區(qū)域發(fā)展與國內(nèi)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)區(qū)仍有所差距，目前不具備大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的市場條件 ? 國資公司處在城市資源綜合運(yùn)營類企業(yè)的發(fā)展初期，不具備馬上大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源和能力 ? 當(dāng)前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不作為國資公司獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行發(fā)展 ? 實(shí)業(yè)投資雖然是國資公司目前開展得較好的業(yè)務(wù)，但體量仍然較小，外部環(huán)境也不具備短期做大形成獨(dú)立板塊的條件 ? 國資公司還沒有形成完善的多元化投融資平臺(tái)，當(dāng)前不宜將實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)獨(dú)立出來 ? 當(dāng)前實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)并入金融板塊培育 ，待時(shí)機(jī)成熟后可獨(dú)立出來形成業(yè)務(wù)板塊 ? 其他板塊業(yè)務(wù)是城市資源運(yùn)營的基礎(chǔ) ，也是同類企業(yè)在當(dāng)前發(fā)展階段的主要收入來源， 必須立即著手做大做強(qiáng) 房地產(chǎn) 園區(qū)開發(fā)運(yùn)營 金融 公共事業(yè) 國內(nèi)同類先進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)選擇 國資公司業(yè)務(wù)選擇 1 3 2 4 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 通過市場吸引力和業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，國資公司房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)組合是以土地一級(jí)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時(shí)旅游地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)為輔助業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 土地一級(jí)開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 旅游地產(chǎn)開發(fā) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)服務(wù) 培育業(yè)務(wù) 一級(jí) 開發(fā) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 住宅 地產(chǎn) 商業(yè) 地產(chǎn) 物業(yè) 服務(wù) 旅游 地產(chǎn) 物業(yè) 持有 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 ?版權(quán)所有，不得翻印 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 國資公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營板塊的業(yè)務(wù)組合是以園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)和配套設(shè)施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時(shí)股權(quán)投資、技術(shù)輸出為培育業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 園區(qū)運(yùn)營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 培育業(yè)務(wù) 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 培育業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 配套 設(shè)施 園區(qū) 房產(chǎn) 園區(qū) 服務(wù) 技術(shù) 輸出 股權(quán) 投資 ?版權(quán)所有，不得翻印 交通運(yùn)輸事業(yè) 主要指公共旅客運(yùn)輸，如地下鐵道、電車、公共汽車、出租車、停車場、索道、道路、橋梁等 城市公共事業(yè)涉及業(yè)務(wù)種類繁多，正略鈞策參考國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國資公司資源和能力，將業(yè)務(wù)范圍縮小為 10類，并重點(diǎn)針對這 10類業(yè)務(wù)進(jìn)行分析 版權(quán)所有，不得翻印 公共事業(yè)分類 1 2 3 4 環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè) 如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等 公共日常服務(wù) 如文化體育場所、娛樂場所、公園、房屋修繕、郵政通訊、火葬場，墓地等 自來水、電力、煤氣、熱力的生產(chǎn)、分配和供應(yīng) ?版權(quán)所有，不得翻印 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，水務(wù)應(yīng)作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務(wù)，而地下管網(wǎng)、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 水務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 培育業(yè)務(wù) 路橋 物流 燃?xì)? 輔助業(yè)務(wù) 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 培育業(yè)務(wù) 水務(wù) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 供暖 燃?xì)? 園林 綠化 物流 垃圾 處理 公交 環(huán)衛(wèi) 路橋 地下 管網(wǎng) ?版權(quán)所有，不得翻印 根據(jù)國內(nèi)金融市場業(yè)務(wù)分類，參考國資公司目前業(yè)務(wù)開展情況，將金融類業(yè)務(wù)分為 9類進(jìn)行重點(diǎn)分析 業(yè)務(wù)名稱 開展情況 業(yè)務(wù)簡要說明 銀行 已開展 包括成立、參控股各類銀行 (村鎮(zhèn)銀行、商業(yè)銀行等 ) 期貨 未開展 投資期貨市場交易，對沖企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)， 實(shí)業(yè)投資 已開展 參控股各類符合條件企業(yè)，并通過持股方式獲得收益以及整合產(chǎn)業(yè)鏈 基金 未開展 成立產(chǎn)業(yè)投資基金以及創(chuàng)業(yè)投資基金，打造融資平臺(tái)，同時(shí)利用基金投資獲得收益 保險(xiǎn) 未開展 主要為財(cái)務(wù)保險(xiǎn)，通過持有保險(xiǎn)公司股份獲得收益 證券 未開展 發(fā)行企業(yè)債券，以企業(yè)債券作為國資公司融資手段 租賃 已開展 主要為高端租賃行業(yè)，包括高端設(shè)備以及高端交通工具等 信托 已開展 以受托人盈利為目的進(jìn)行資產(chǎn)托管，從而獲得收益 金融服務(wù) 已開展 包括金融擔(dān)保、投資管理、資產(chǎn)管理、典當(dāng)?shù)冉鹑陬惙?wù) 資料來源：國資公司內(nèi)部資料，正略鈞策分析 ?版權(quán)所有，不得翻印 通過市場吸引力與業(yè)務(wù)競爭力綜合分析，銀行、債券和實(shí)業(yè)投資應(yīng)作為金融板塊的核心業(yè)務(wù)，而產(chǎn)業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 證券 銀行 期貨 保險(xiǎn) 租賃 信托 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 產(chǎn)業(yè) 基金 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 不開展業(yè)務(wù) 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業(yè)務(wù) 金融 服務(wù) 實(shí)業(yè) 投資 分類 業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) 銀行 債券 實(shí)業(yè)投資 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 培育業(yè)務(wù) 保險(xiǎn) 信托 輔助業(yè)務(wù) 其他金融服務(wù) 備注：表中提及產(chǎn)業(yè)基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業(yè)務(wù)在性質(zhì)上有所區(qū)別，因此作為單獨(dú)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析 1. 產(chǎn)業(yè)基金，主要功能是用作融資手段，并輔助進(jìn)行實(shí)業(yè)投資 2. 企業(yè)債券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖中顯示，但作為國資公司重要融資手段，作為核心業(yè)務(wù)開展 ?版權(quán)所有，不得翻印 基于以上分析，正略鈞策對國資公司未來開展業(yè)務(wù)進(jìn)行了板塊及業(yè)務(wù)種類的選擇和劃分，從而幫助國資公司進(jìn)行合理的業(yè)務(wù)布局，確保實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展 保險(xiǎn) 信托 其他金融服務(wù) 產(chǎn)業(yè)基金 租賃 證券 銀行 債券 實(shí)業(yè)投資 路橋 物流 燃?xì)? 供暖 環(huán)衛(wèi) 垃圾處理 地下管網(wǎng) 公交 園林綠化 股權(quán)投資 技術(shù)輸出 園區(qū)運(yùn)營服務(wù) 配套設(shè)施開發(fā) 園區(qū)房產(chǎn)開發(fā) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 土地一級(jí)開發(fā) 核心業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)板塊 園區(qū)板塊 公共事業(yè)板塊 金融板塊 國資公司的業(yè)務(wù)組合 物業(yè)服務(wù) 旅游地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 水務(wù) 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 二． 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 愿景和使命 2. 公司戰(zhàn)略定位 3. 戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃 目錄 ?版權(quán)所有，不得翻印 國資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段 ? 政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設(shè) ? 國有資源整合：整合新區(qū)資源，完成業(yè)務(wù)模式布局 ? 政府職能延伸：新區(qū)建設(shè)運(yùn)營，保持經(jīng)濟(jì)總量增長 ? 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大：資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、收入利潤增長 ? 政府職能延伸：新區(qū)的精細(xì)化運(yùn)營 ? 企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型：市場化、多元化、區(qū)域化 關(guān)鍵使命 ? 土地批租收入 ? 二級(jí)項(xiàng)目銷售收入 ? 二級(jí)項(xiàng)目銷售收入 ? 自持物業(yè)租賃收入 ? 項(xiàng)目投資收益 ? 二級(jí)項(xiàng)目銷售收入 ? 配套設(shè)施運(yùn)營收入 ? 金融服務(wù)收入 主營收入 ? 土地一級(jí)開發(fā) ? 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)（住宅、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 土地一級(jí)開發(fā) ? 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)） ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、園區(qū)） ? 配套設(shè)施運(yùn)營 ? 高科技產(chǎn)業(yè)投資 ? 綜合性金融服務(wù) 主要業(yè)務(wù) ? 一級(jí)開發(fā)能力 ? 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)能力 ? 招商能力 ? 資金籌措能力 ? 招商能力 ? 產(chǎn)品策劃能力 ? 資本運(yùn)作能力 ? 運(yùn)營服務(wù)能力 ? 市場策劃能力 ? 項(xiàng)目投資能力 ? 異地管控能力 關(guān)鍵能力 第一階段：整合布局期 第二階段：快速發(fā)展期 第三階段：轉(zhuǎn)型跨越期 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 實(shí)現(xiàn)下屬子公司上市 ? 物業(yè)租賃收入 ? 項(xiàng)目投資收益 ? 區(qū)域化發(fā)展收入 ? 園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營 ? 公共事業(yè)開發(fā)運(yùn)營 ? 區(qū)域化發(fā)展 重點(diǎn)突出 重點(diǎn)突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 國資公司應(yīng)在充分發(fā)揮新區(qū) 城市資源經(jīng)營主體 的前提下進(jìn)行更加市場化的運(yùn)作，整合成為實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢的投資控股集團(tuán) 2023 2023 2023 ? 以國控集團(tuán)作為核心企業(yè)，形成企業(yè)集團(tuán)，注冊成立企業(yè)集團(tuán) ? 以國控集團(tuán)作為核心的企業(yè)集團(tuán)通過資本方式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展，完成國有資產(chǎn)的保值增值的使命 ? 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)下屬子公司上市 ? 國控集團(tuán)完成管理轉(zhuǎn)型，下屬四大事業(yè)部逐漸獨(dú)立成為子集團(tuán)，形成房地產(chǎn)集團(tuán)、園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營集團(tuán)、公共事業(yè)集團(tuán)和金融控股集團(tuán) ? 國控集團(tuán)母公司從原先的戰(zhàn)略型控股公司過渡成為戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)控股公司 ? 成為國內(nèi)一流的投資控股集團(tuán) ? 整合資源，將國資公司打造成強(qiáng)勢的國有控股集團(tuán)公司（國控集團(tuán)） ? 完善基礎(chǔ)管理體系，組織結(jié)構(gòu)合理、管控模式清晰 國資公司未來的管理目標(biāo)規(guī)劃 ?版權(quán)所有，不得翻印 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：預(yù)計(jì)至 2023年國資公司的業(yè)務(wù)收入突破 100億元，至2023年接近 150億元 20232023年國資公司業(yè)務(wù)收入預(yù)測 3 6 . 8 04 5 . 4 06 2 . 0 08 2 . 0 01 0 2 . 0 01 4 6 . 0 00204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 2023（單位：億元） …… …… ?版權(quán)所有，不得翻印 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國資公司總體戰(zhàn)略定位 ， 除土地整理收入外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在 2023年業(yè)務(wù)收入達(dá)到 15億元 ， 至 2023年實(shí)現(xiàn) 30億元 國資公司在 2023年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場的主要競爭者 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 市場份額 企業(yè)實(shí)力 A B C 三個(gè)主要競爭對手 參與者 生存者 國資公司在 2023年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場的主要參與者 ? 根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ， 2023年新區(qū)內(nèi)商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 250億增加值 ， 其中商業(yè)地產(chǎn) 、 居住地產(chǎn)約占 150億 ? 根據(jù)國資公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求 ， 國資公司房地產(chǎn)板塊需要在 2023年成為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的主要參與者 ， 并且在 2023年成為區(qū)內(nèi)市場的主要競爭者 ? 基于 “ 三四法則 ” 的分析 ， 國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要在 2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 15億元 ， 2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 30億元才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo) 數(shù)據(jù)來源：國資公司