【文章內(nèi)容簡介】 花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬平方米）07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況49 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年 16月長沙商品房銷售均價(jià)大幅增長，為3278元 /㎡，與去年同期增長 %， 比 2023年均價(jià)提高 %。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展及各項(xiàng)費(fèi)用的增加，導(dǎo)致長沙市 2023年上半年住宅均價(jià)較去年同期增長%，比 2023年增加%。下半年增速房緩，市民持幣觀望的較多。 2023年長沙商品房 、商品住宅價(jià)格高速增長類 別 2023年2023年2023年2023年 2023年 16月商品房均價(jià)（元 /m2）2468 2738 3030 2991 3278同比增長 ％ ％％％ %住宅均價(jià)（元 /m2） 2343 2391 2539 2691 3054同比增長 ％ ％ ％ ％ %07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況50 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2023年上半年長沙商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表 （單位：套）戶 型 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比例差（ %）≤2500 元 /m2 6834 % 25003000元 /m2 8575 % 30003500元 /m2 8322 % 35004000元 /m2 4591 % 40005000元 /m2 3007 % ＞ 5000元 /m2 1193 % 合計(jì) 32522 % /216。 3000元 /㎡以上價(jià)位段商品住房占 %，比例比 2023年增長了 ；216。 其次為 30003500元 /㎡價(jià)位段商品住房的比例與去年增長了 ，增幅比例最大。07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況51 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %）與去年同期比例差（ %） 登記銷售比例（ %）與去年同期比例差（ %） 供 銷 供銷比≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 　 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長沙商品住宅面積供銷關(guān)系分析表 （單位：套）216。 各面積供銷結(jié)構(gòu)來看，各面積供應(yīng)量小于銷售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長了 %；216。 在所有供應(yīng)量中， 120144 ㎡的戶型面積仍占主導(dǎo)地位，供銷的差距最大 ，反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的， 90120㎡的戶型面積供銷比最為緊張，反映了 “ 國六條 ” 新政下，我市 90120㎡的戶型供應(yīng)相對吃緊，處于較為尷尬的區(qū)域。07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道216。 價(jià)格迅猛增長。 07年上半年的住宅價(jià)格同比增長 19%，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。216。 銷售火爆，供求嚴(yán)重失衡。供應(yīng)量遠(yuǎn)小于市場需求量，商品房供不應(yīng)求，大部分的樓盤出現(xiàn)排隊(duì)搶購的局面。216。 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,開發(fā)投資同比增長 ％。07年上半年長沙房地產(chǎn)市場基本情況小結(jié)07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況53 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道房地產(chǎn)中觀市場房地產(chǎn)中觀市場（長沙）（長沙）07年年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況54 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況216。 成交萎縮。 07年 10月后，由于受到一些一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)，這種波動(dòng)主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購，消費(fèi)者期待長沙房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。216。 價(jià)格平穩(wěn)。 雖然成交萎縮，但是由于長沙房價(jià)的水分不大，所以長沙房地產(chǎn)的價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，價(jià)格既沒提高，但也每降低，開發(fā)商都在硬撐房價(jià)。216。 開發(fā)企業(yè)投資熱情下降。 受到市場成交情況的影響，開發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場那種火爆的場面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的下滑。55 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道報(bào)告綱要報(bào)告綱要房地產(chǎn)中觀市場房地產(chǎn)中觀市場房地產(chǎn)宏觀政策房地產(chǎn)宏觀政策房地產(chǎn)宏觀市場房地產(chǎn)宏觀市場房地產(chǎn)競爭市場房地產(chǎn)競爭市場56 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道房地產(chǎn)競爭市場房地產(chǎn)競爭市場商業(yè)競爭市場商業(yè)競爭市場高檔住宅競爭市場高檔住宅競爭市場板塊競爭板塊競爭商務(wù)（商住樓）競爭市場商務(wù)（商住樓）競爭市場57 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道南城板塊東城板塊北城板塊河西板塊星沙板塊奧林匹克花園珠江花城 藏瓏國際卓越蔚藍(lán)海岸陽光 100美林銀谷上庭苑天健芙蓉盛世綠城桂花城 齊頭并進(jìn)，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進(jìn)行 .六大板塊戰(zhàn)長沙長沙地產(chǎn)板塊格局中心板塊58 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊特征板塊名稱板塊特征中心板塊252。市政配套設(shè)施完善，生活配套設(shè)施齊全，交通便利等方面是中心板塊最的優(yōu)勢；252。主要是老城區(qū)，具備一定規(guī)模的用地不多，項(xiàng)目規(guī)模普遍偏?。?52。地價(jià)高昂，造成樓盤容積率普遍偏高。長沙地產(chǎn)板塊格局59 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊特征板塊名稱板塊特征城南板塊252。伴隨以 “ 提速發(fā)展城市群、共同打造大長沙 ”的規(guī)劃出臺(tái)，新南城板塊將是長沙發(fā)展的核心，也是長沙的新中心，因?yàn)樗邆渥鳛槌鞘兄行牡乃膫€(gè)價(jià)值：即 中央政務(wù)價(jià)值（ CPD）、中央經(jīng)濟(jì)價(jià)值（ CBD）、中央生活價(jià)值（ CLD）、中央信息價(jià)值（ CED）。 南城作為大長沙發(fā)展格局之下，長株潭三市一體的連接部，未來區(qū)域發(fā)展不可估量。 252。但就目前而言，眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中，因此還需要時(shí)間來完善。長沙地產(chǎn)板塊格局60 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊名稱 板塊特征河西板塊 252。河西板塊是長沙最大的一個(gè)板塊， 擁有大量的土地資源和自然生態(tài)資源 ， 近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速，板塊內(nèi)麓南片區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地，金星大道沿線更是大盤云集。252。湘江、岳麓山、桔子洲頭、大學(xué)城構(gòu)成了河西上千年的文化資源 ， 有著長沙任何一個(gè)板塊無法比擬的文化底蘊(yùn)。板塊特征長沙地產(chǎn)板塊格局61 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊名稱 板塊特征北城板塊252。長沙最大的土地儲(chǔ)備，最能實(shí)現(xiàn)規(guī)模開發(fā)和戰(zhàn)略布局；252。湘江、瀏陽河、撈刀河交匯形成的獨(dú)特水資源， 是長沙未來的水世界；252。長沙的文化核心 ， 以湖南日報(bào)集團(tuán)和金鷹城為核心的 “ 文化航母” 將成為北城獨(dú)特的價(jià)值。長沙地產(chǎn)板塊格局板塊特征62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板塊名稱 板塊特征東部板塊252。東部板塊是靠近市中心區(qū)的新興區(qū)域，根據(jù)政府 “拓東融城 ” 計(jì)劃，大力建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶、圭塘河風(fēng)光帶，將東部新區(qū)打造 成為環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、商貿(mào)繁榮的現(xiàn)代化中心城市區(qū)域。252。城東幾乎都是高品質(zhì)樓盤。湖南新金鴻置業(yè)、萬科、浙江綠城等幾大實(shí)力開發(fā)商云集，水云間、萬科西街花園、綠城 桂花城等高品質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)生水起。板塊特征長沙地產(chǎn)板塊格局63 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道板塊名稱 板塊特征星沙板塊252。星沙板塊 地多人少價(jià)廉， 而且是長沙別墅的發(fā)源地，目前星沙板塊道路建設(shè)逐漸完善，作為 未來的長沙 “ 第六區(qū) ” 和商業(yè) “ 副中心 ” ， 擁有巨大的提升潛力。252。星沙 處于 “ 長株潭都市經(jīng)濟(jì)圈 ” 核心腹地， 隨著這一都市經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步融合，其周邊資源在經(jīng)過充分發(fā)掘和整合后，將大力助推星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)市場也將會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求。這些都將成為星沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐長沙地產(chǎn)板塊格局板塊特征64 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道236。 依托老城區(qū)的完善配套是板塊最大優(yōu)勢： 市政配套齊全、道路暢通、生活配套設(shè)施齊全。中心板塊綜述n 規(guī)模：小規(guī)模小區(qū)n 物業(yè)類型：高層為主n 戶型：小戶型多，商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目多n 價(jià)格：均價(jià)集中在 5000～ 8000元 /平方米n 客戶：投資客、市區(qū)二三次置業(yè)者236。 缺乏規(guī)模社區(qū)： 中心城區(qū)地價(jià)高昂，主要是老城區(qū)，改造成本的大，所以地塊規(guī)模普遍偏小。236。 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外，還聚集了全市較多的二三次置業(yè)者和部分外地人。236。 五一路、韶山路和芙蓉路沿線是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在五一路、韶山路和芙蓉路沿線。各板塊綜述65 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道236。 板塊發(fā)展可謂 “ 天時(shí)、地利、人和 ” 芙蓉區(qū)政府、市政配套齊全、道路暢通、與城市中心的距離近、眾多實(shí)力開發(fā)商攜手、體育新城概念、周邊成熟的市場。東部板塊綜述n 規(guī)模：中大型規(guī)模小區(qū)n 物業(yè)類型：小高層為主n 戶型：三房四房為主，戶型較大n 價(jià)格：均價(jià)集中在 4000～ 7000元 /平方米n 客戶：周邊老板、市區(qū)二三次置業(yè)者236。 人民東路、萬家麗路樓盤帶旺整個(gè)板塊 ： 人民東路、萬家麗路段樓盤云集，以人民路段為典型，是目前除了中心城區(qū)以外樓盤均價(jià)最高的地方，個(gè)別樓盤價(jià)格甚至超過了中心區(qū)。236。 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外，還聚集了全市較多的二三次置業(yè)者和部分外地人。236。 兩大板塊南北輻射 ： 該片區(qū)由芙蓉區(qū)政府核心組團(tuán)、體育新城核心組團(tuán)組成，由兩個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射的區(qū)域范圍內(nèi)，南北擴(kuò)張。236。 兩大專業(yè)市場 ： 馬王堆和萬家麗的專業(yè)市場，為該區(qū)樓盤提供了大量的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者，現(xiàn)在組團(tuán)已經(jīng)成為長沙市較為成熟的高檔住宅區(qū)域，并不斷向外圍發(fā)展和突破。各板塊綜述66 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道236。 最有前景樓市板塊 ： 隨著省政府、區(qū)政府的遷入，芙蓉路的南部貫通，發(fā)展前景被廣泛看好，但區(qū)域目前配套設(shè)施缺乏，商品房主要集中在韶山南路一帶；城南板塊綜述n 規(guī)模：中大型規(guī)模社區(qū)較多n 物業(yè)類型：多層、小高層為主 （別墅市場也比較大）n 戶型： 100140平方米的三房為主 兩房或四房為輔n 價(jià)格：均價(jià)集中在 42006000元 /平方米n 客戶： 城南教師、公務(wù)員、企事業(yè)員工為主236。 價(jià)格、產(chǎn)品類型集中 ：區(qū)域產(chǎn)品類型集中在小高層為主，價(jià)格在 33004500元的居多；236。 良好前景吸引了部分中心城區(qū)的投資者 ：客戶以城南周邊客戶為主，但良好的前景和升值空間吸引了部分中心城區(qū)的客戶；各板塊綜述67 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道河西板塊綜述216。 自成體系，依托區(qū)域利好 ：本區(qū)域住宅開發(fā)自成體系，特別是依托市政府搬遷、麓谷科技園、河西商圈、規(guī)劃中的大學(xué)城等利好影響，帶動(dòng)住宅快速發(fā)展；216。 本區(qū)域消費(fèi)明顯 ： 一江兩岸，居住分離，河西消費(fèi)者主要為河西的教師和醫(yī)生；216。 體系完整，檔次均分 ： 滿足河西各種消費(fèi)層次的人群需求，別墅、高層洋房、經(jīng)濟(jì)適用房均有一定份額； 216。 低價(jià)別墅盤吸引河?xùn)|客戶的眼球 ： 良好的山水資源和低廉的價(jià)格使河?xùn)|客戶突破區(qū)域購房觀念，購買河西的別墅盤；216。 大盤、品牌打造河西新城 ： 陽光 100、玫瑰園、卓越、美林等眾多實(shí)力大盤相繼開發(fā)，樹立了河西高檔樓盤新形象；n 規(guī)　　模：規(guī)模不等，大中小型項(xiàng)目匯集n 物業(yè)類型：十分豐富，從別墅、多層至小 高層、高層均有n 容 積 率： ~n 均價(jià)水平：洋房均價(jià) 35006000元 /m2　　　　　　 別墅均價(jià) 4500～ 7000元 /m2n 主力戶型： 3房為主， 116164m2n 客　　戶：以河西高校教師和醫(yī)生為主，　　　　　　 別墅吸引了部分河?xùn)|客戶236。 土地后備資源多 沿金星大道一帶土地資源豐富，眾多實(shí)力大盤紛紛進(jìn)駐，房地產(chǎn)發(fā)展氛圍濃烈。各板塊綜述68 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道北城板塊綜述n 規(guī)　　模：中等規(guī)模為主，珠江花城的開發(fā)打破了中檔為主的市場格局n 物業(yè)類型：以小高層為主，別墅市場發(fā)展較快n 主力戶型：三房 108～ 135平方米為主n 價(jià)　　格：小高層均價(jià) 3500～ 4500元 /平方米n 客　　戶：客戶以開福區(qū)的醫(yī)生、教師和公務(wù)員為主236。 傳統(tǒng)落后區(qū)域 ： 經(jīng)濟(jì)支撐力在長沙總體經(jīng)濟(jì)格局中一直比較弱，在居民心目中有一定的地域隔閡，但近年來眾多資本不斷融入北城，逐漸撐起北城市場，形象也在市民心目中得到了很大的改善；236。 本區(qū)域消費(fèi)為主 ： 主要客戶為城北的教師、公務(wù)員和星沙一帶的企業(yè)員工和私企老板，中心城區(qū)到該區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象少；236。