【文章內(nèi)容簡介】 境：主入口大 門 的景 觀 與 綠 色植被很溫馨；?已 經(jīng) 交付的高 層 立面 較 大氣， 時 代感、國 際 感 強 ；?內(nèi)部小 環(huán) 境、 標 志物及景 觀 配 備 合理，相互交融，代表了 項 目的整體氣 質(zhì)3. 自在城： 先 進 的開 發(fā) 理念， 創(chuàng) 新的 產(chǎn) 品 規(guī) 劃， 擁 有 8個不同目 標 客群的 block組團 ，配合大型的商 業(yè) 和會所等 設 施， 8個地塊 各具特色，有各自的 歸 屬感，而又 統(tǒng) 合在石 閘 湖的自然感召力之下。 以首推石 閘 湖而亮相，構建成了一個真正的復合型 現(xiàn)代城市感的大 盤 。比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣　　河西 /西堤國際 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation客 戶 需求 價 值對 接－ 項 目價 值 1容 積 率?容 積 率 較 高，但外部自然 環(huán) 境與內(nèi)部自然景 觀 的合理配 備 會使消 費 者忘 記 容 積 率高的不利因素?“ 絕 版湖景，水域豐厚 ”稀缺、天然、珍藏?項 目水 資 源豐富，開 發(fā)過 程注意 對資 源的有效利用與整合?容 積 率和密度 雖較 高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中 綠 地的 規(guī) 劃 設計處 理，使得整體空 間 感受并不 緊張 。規(guī) 劃理念?“ 好 東 西一定源于好的理念 ”物 業(yè) 是大件商品，要有些追求－身份、品味的 標簽?社區(qū)要有人氣、有活力；（人 際 ）關系要融洽現(xiàn) 代生活，交往是必要條件?“ 社區(qū)要安全＼私密 ”置 業(yè) 基本需求－安全復合型社區(qū)－私人空 間 的保障?“ 選擇 要多，考 慮 未來需要 ”眼光 長遠 ， 穩(wěn) 重 發(fā) － 繽紛 社區(qū)：?除高 層 物 業(yè) 住宅外，配置部分花園洋房及 別 墅，適合各種人群，人口密度適當?社區(qū)以人 類 聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成 為 社區(qū)注入活力－紐帶 作用， 強 化社區(qū)內(nèi)人 際 關系；?關系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全?住宅與公建配套的 聯(lián)動 開 發(fā) ，使物 業(yè) 具 備 了升 值 潛力 ；?物 業(yè) → 戶 型 → 戶 內(nèi)功能，均考 慮滿 足多元化需求 （如高空 間 運用）2. 共享與獨立－有機的社區(qū)：?石 閘 湖運 動 公園、十平方公里的森林含氧 帶 、 風 情商 業(yè) 街、多功能會所、多功能運 動 中心等，均 為 良好的 互 動 溝通 創(chuàng) 造了的平臺 ；?風 情商 業(yè) 街與石 閘 湖商 業(yè) 街面向整個區(qū)域開放，當人氣旺后， 為 后期配套運 營 奠定基 礎?會所 僅 向 業(yè) 主開放 —— 安全、私密； 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation客 戶 需求 價 值對 接－ 項 目價 值 2交通 組織 ?交通形式多多，便捷 順暢置 業(yè) 基本需求，客 觀 ，挑剔?應 考 慮 老人和小孩的步行安全需要置 業(yè) 基本需求－安全?車 不能影響居住?感 覺 要舒適，無 論 行人 還 是 駕車 者舒適生活、品 質(zhì) 生活－人性化?區(qū)內(nèi)交通由 車 行、自行 車 、步行三種形式有機 結 合 ,打造 便利的通行 環(huán) 境（硬件 ）；?在關 鍵 路段， 車 行、自行 車 、步行道路的路面 標 高不同， 確保行人的安全；?車 行道均走小區(qū)外 圍 ，地面停 車 位也隨之置于外 圍 ，最大程度地減小了 車 行交通 對 內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景 觀 化， 最大限度地減少行 車對 居住地影響；?道路四通八達；同 時 根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團 出入口位置 專門 做了路面材料 處 理， 可以有效的降低 車 速，減少交通事故和 傷 害幾率人居尺度 便利生活、舒適 環(huán) 境?能 夠 充分感受并欣 賞 他所 處 的 環(huán) 境，心境愉悅?居家氛 圍 ，即 親 切感；?安全感，即保 證 居家的私密性；?特定的 場 所精神，即城市和家的印象?１號ＢＬＯＣＫ的各 類 物 業(yè) 均可以共享湖景，配以內(nèi)部中心集中綠 地。（ 自然都市生活 ）?社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之 間 的步行距離控制在５分 鐘 內(nèi)， 最大不超 過 ８ 00米；?每一個 商 業(yè) 或景 觀 點 到社區(qū)巴士的距離也 應 控制在 5分 鐘 步行范圍 內(nèi)，最大不超 過 ８ 00米“ 科學的尺度 ” 是 “ 人 ” 的尺度 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation客 戶 需求 價 值對 接－ 項 目價 值 3意 識 形 態(tài)身自在、心自在－不一 樣 的人群，一 樣 的自在? “ 我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小 時 洗衣店 ……”?“ 我喜 歡這 里的 風 情商 業(yè) 街，因 為 來到這 里就可以 滿 足一切需求， 這 是最重要的，其他什么都無所 謂 ……” ?“ 商 業(yè) 街吸引了周 邊 的人全來消 費 ， 這里人氣很旺，我 們 共同 擁 有它，非常美妙……”“ 每一個人都會與自己生活 過 的城市（或某一部分） 聯(lián) 系密切， 對 城市的印象也必然留在 記憶 中，當把它 們 挖掘出來、反映出來，也就是價 值 的體 現(xiàn) ”“ 城市同其他事物一 樣 ，也有其 視覺語 言； 清晰的 語 言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到 歸 屬 ”1. 道路 ： 自在路 ， 連 接了住宅區(qū)、 風 情商 業(yè) 街、交通站點、石 閘 湖商業(yè) 街、會所和十平方公里的森林含氧 帶 ，具有城市中心大道的 強 指向性和 標 志性 —— 它向每一個路上的 業(yè) 主 預 示： “ 您在回家的路上”2. 邊 界： 緊鄰項 目的 十平方公里的含氧 帶 ，外 觀 上具有 較 強 的秩序感、 設計 感 —— 從與周 邊環(huán) 境跳出，告 訴 客 戶 “ 這 里是您的家， “石 閘 湖是您的主花園 ””3. 區(qū)域： 主入口區(qū)域 （會所、交通 總 站點）、 風 情商 業(yè) 街、酒店 ——每一個區(qū)域都有其自身的特點，構成了 業(yè) 主不同的 認 知－ 如 “ 這 里很有感 覺 ，像都市 ” 4. 4. 節(jié) 點：如 風 情商 業(yè) 街 ，自在城的中心生活區(qū)，向整個區(qū)域敞開 —— 根據(jù)城市 經(jīng)濟 學理 論 ， “ 市 ” 為 城生、 “ 城 ” 為 市榮，加之街區(qū)特色的 “ 源泉 ” 水景，所以商 業(yè) 街已不 僅僅 是自在城的 經(jīng)濟 中心，而且被升 華為 城市的源 頭 “ 這 里很有情 調(diào) ， 總 能 讓 人想起些什么 ”5. 標 志物：商 業(yè) 廣 場聳 立的 標 志物 、主入口的 安全 崗 亭 、主入口的 會所， 在第一 時間 將映入 業(yè) 主的眼簾， 告 訴業(yè) 主 “ 您到家了 ” 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation價 值 提 煉物 業(yè)組 合 ?除城市化的高 層 建筑外， 還 有 親 近土地的 TOWN HOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、 錯 落有致、 親 疏得當，相互既有交流又有各自區(qū) 塊 的私密性。規(guī) 劃理念?新城市主 義 的運用 ,營 造 繽紛 的都市感?結 合地 塊 本身的自然機理，遵從土地屬性（臺地、坡地） —— 自由、自然，打造高低 錯 落靈 動 的居住氛 圍?混搭、多元、 繽紛 的城市生活 —— 可持 續(xù)發(fā) 展的社區(qū)?多 層級 的商 業(yè) 空 間 、人性化的休 閑 空 間 、完 備 的運 動設 施 營 造城市化界面?和自然、悠 閑 、溫馨的生活氛 圍 。交通 組織 ?交通 組織 人性化 — 三 級 交通 動線 ， 實現(xiàn) 真正意 義 人 車 分流人居尺度 ●以人 為 本，體 現(xiàn) 方便、快捷，尺度溫馨意 識 形 態(tài) ?從感官到內(nèi)心 營 造 “ 城市璀璨 ” 的感 覺 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation產(chǎn)品競爭力－項目價值 1風格 優(yōu)勢?新（簡約）現(xiàn)代主義 ，建筑立面整體材質(zhì)高檔，建筑立面現(xiàn)代感強，可識別性高?講究細節(jié)處理，營造溫馨氣氛， 簡潔硬朗的立面線條，強調(diào)整體性和體塊感，給人挺拔、清爽的視覺享受，在建筑細部處理上對立面線條、窗洞口、陽臺及其欄桿專門做了精細化處理，使得在完整的體量上有著豐富的耐看的細部。?花園洋房在強調(diào)整體性和細部處理外，還強調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。人居尺度 ?金域藍灣、西堤國際的項目建筑尺度均 OK；?自在城優(yōu)勢：細分市場客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進設計元素使金地科學筑家的理念真正運用到項目產(chǎn)品的每一個細節(jié)生態(tài)化 優(yōu)勢?依水而居?種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源?內(nèi)部綠化及水景的多樣運用?高層多位于臺地，增加景觀面劣勢?石閘湖目前的狀況還不能稱之為湖，有待開發(fā)?周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合人性化 優(yōu)勢?考慮周密，配套齊全；?創(chuàng)新＋實用比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣　　 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation產(chǎn)品競爭力－項目價值 2人文化 優(yōu)勢：創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢，與時俱進的精神，讓板橋新城的概念深入人心劣勢：消費者對項目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當?shù)亟紖^(qū)居民戶型 優(yōu)勢?細分市場，尋找差異化路線（以青年小戶型為例）?市場定位與產(chǎn)品設計吻合度高：戶型指標匹配良好，體現(xiàn)在戶型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標的一一總價控制（以５０－６０平米的小戶型為例）?舒適度高：通風采光好、景觀質(zhì)素高?創(chuàng)新戶型，引領居住時尚，小戶型自由魔方組合更加適合年輕人的口味?高層得房率較高，得房率均保證在 80％以上，部分得房率達到 85％?附加值高：戶戶有景、花園洋房贈送面積多，高湯戶型居住質(zhì)素高，高湯戶型附增面積非常實惠?戶型設計完全以客戶需求為出發(fā)點，設計各方面以客戶為本?關鍵空間（如客廳、主臥）達到舒適尺寸?此外餐廳空間均考慮了它的完整性、安定性（周邊盡量少有交通穿行）及其與客廳空間的交流感 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation客 戶 需求 價 值對 接－ 項 目價 值 1風 格 ?國際風向標，強調(diào)品味形象、 標簽 ；?新（ 簡約 ） 現(xiàn) 代主 義 ：從公建到住宅 貫穿了新現(xiàn)代的風格，尤以會所設計為例，時代感清冽，風情商業(yè)街的紅色連廊更是表達了濃烈的都市色彩?溫暖親切 ：在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，干凈、清爽、關注細節(jié)、局部自然肌理的處理很舒服）人居尺度 ?“ 看起來舒服 ” 功能需求?無 論 高 層 公寓 還 是花園洋房均 滿 足居住者 對 居住功能的需求，特 別 是花園洋房，將地下室、空中露臺、電 梯入 戶 等 細節(jié) 尺度考 慮 得非常合理、到位。?高 層 住宅和花園洋房均考 慮 了地下停 車 直接入樓的流 線 和地下品 質(zhì) 感的 營 造。?高 層 住宅首 層 附增地面庭院。?首 層 大堂 層 高比 標 準 層 略高（ ），架空 層 更是做到 ，舒適度提升。建筑尺度?著名建筑物 視 角 應 當大于 18度 ，會所成 為 商 業(yè) 廣 場 的控制中心 —— 強 烈的心理意向 “ 這 里是 … 自在城 ”建筑比例?以花園洋房為例，充分體現(xiàn)了新現(xiàn)代主義構圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度）生 態(tài) 化 ?“ 坐享自然 ” ?依水而居?種在 絕 版湖 邊 的房子人性化 ?舒適的生活?私密性基本需求、品 質(zhì) 生活?以遮陽板 為 例，功能決定形式—— 遮陽板已 經(jīng) 被 賦 予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮陽＋提升居住私密性戶內(nèi)玄關空間、儲藏空間、空中花園、轉(zhuǎn)角凸窗等人性化設計，為產(chǎn)品提升了附加值 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation客 戶 需求 項 目 實 踐－ 項 目價 值 2人文化 ?對城市的向往、向往（擁有和發(fā)展進程）積 極向上的 職業(yè) 精神根－骨子里的城市情 結?以 項 目 “ 客 廳 ” － 風 情商 業(yè) 街 為 例，溫暖 紅 色的 連 廊 設計 ，映射了著 騎 樓的衍 變 ， 統(tǒng) 一了 風 情商 業(yè) 街的整體 視覺 ，延 續(xù) 了 風 情商 業(yè) 街的建筑 風 格與 現(xiàn) 代感，增 強 商 業(yè) 街靈 動變 化感，吸引和召喚顧 客的行 進戶 型 ?功能個性化個性化需求?舒適居住基本需求?附加 值 高高價 值 功能個性化?高 層 公寓：以人群分，充分考 慮 地 緣 客 戶 、青年客群等各 類 人群的居住需求?花園洋房：地下室、私人庭院、大露臺的多功能用途 舒適居住?絕 版湖景?戶戶 大開 間 ， 間間 朝南，通 風 朝向 OK?戶戶 有 風 景，坐享大自然?標 準 設計 、方正、 實 用 高附加 值?花園羊房：１、 2層贈 送地下室、庭院， 頂 樓 贈 送大露臺，充分接觸大自然，同 時 打造了很好的家庭氛 圍 平臺， 層層 送大露臺或大陽臺。?此外高 層戶 型可重點 強 調(diào) 高 湯 的 贈 送空 間 。 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析Gemdale Corporation價值提煉風格立面?高層 —— 簡潔明快，體塊感強，時尚、現(xiàn)代?洋房 —— 退臺式設計，立面變化豐富，仿木質(zhì)外墻裝飾面與雨篷點綴，擺脫立面材質(zhì)的單調(diào)。?風情街 —— 玻璃磚墻，外挑平臺和空中花園實現(xiàn)高低落差，營造整體靈動的效果?會所 —— 造型、線條酷，視覺沖擊力強，引領風情街，成為商業(yè)街的精神領袖人居尺度?入戶大堂 —— 豪華精裝，雙大堂雙流向設計，大堂層高 ，架空層層高 ?信報箱、奶箱雙向投取設計?架空層功能化、自然化設計，注重鄰里交流共享