【文章內(nèi)容簡介】 18層 22幢 ,30層 3幢 ,一梯兩戶三戶設(shè)計(jì) ,智能 化配置較高 ,臨翔羽大道建 20米寬水岸景觀 . 淮安房地產(chǎn)市場分析 －－ 區(qū)域代表性樓盤分析 32 開發(fā)區(qū) 大湖城邦 開 發(fā) 商：淮安飛躍房產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：深圳路與合肥路交匯處 產(chǎn)品形態(tài)：多層、疊加雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、小高層 建筑面積： 30萬㎡ 綠 化 率： 37% 容 積 率： 開盤日期： 06年 11月 銷售狀況：去化率 60% 面 積： 150— 250㎡ 主力面積： 240㎡ 價(jià) 格： 疊加 3100元 /㎡ ,雙拼 4200元 /㎡ 主力總價(jià)： 80— 100萬 客源購成：主要是淮安自用客戶機(jī)關(guān)單位 ,楚州私營業(yè)主 綜 述：該項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū) ,周邊配套一般 ,綜合社區(qū) 產(chǎn)品多樣 ,規(guī)劃有大型會(huì)所 ,大平面水景亭樓 幼兒園等 . 33 開發(fā)區(qū) 鼎立 香榭麗花苑 開 發(fā) 商：淮安鼎立置業(yè) 地理位置：海口路與福州路交匯處 產(chǎn)品形態(tài)：多層、疊加雙拼別墅、小高層 建筑面積： 14萬㎡ 綠 化 率： 38% 容 積 率： 開盤日期： 07年 5月 銷售狀況：去化率 14% 面 積： 180— 218㎡ 主力面積： 疊加 185㎡ ,聯(lián)排 220㎡ 價(jià) 格： 疊加 3100元 /㎡ ,雙拼 4200元 /㎡ 主力總價(jià)： 80— 100萬 客源購成：主要是淮安自用客戶機(jī)關(guān)單位 ,楚州 私營業(yè)主 綜 述：該項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)靠近火車南站 ,周 邊配套一般 ,綜合社區(qū)產(chǎn)品多樣 ,規(guī)劃 有大型會(huì)所 ,環(huán)繞水景亭樓 34 ■ 房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提升，住宅價(jià)格仍有較大的上升空間 隨著外來開發(fā)商的涌入，帶來的不僅是地價(jià)的攀升，同時(shí)全面提升住宅品質(zhì)（包括小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)分、景觀設(shè)計(jì)、建筑表現(xiàn)、物業(yè)服務(wù)），營銷策劃理念和品牌包裝拓展，都將對(duì)未來一段時(shí)期內(nèi)房價(jià)起到推波助瀾的作用。 ■ 未來商品住宅上市量將大幅增加 未來 23年內(nèi)淮安商品房上市量主要集中在開發(fā)區(qū)板塊，加上 2023年 7月淮安國土局即將推出的掛牌地塊來看，開發(fā)區(qū)也占據(jù)了很大份額，單宗地塊相對(duì)面積較大；老城區(qū)由于受規(guī)劃的影響，在售項(xiàng)目規(guī)模普遍不是很大，未來上市的地塊雖數(shù)量多，但單宗地塊也局限在小規(guī)模上。 ■ 住宅供需兩旺、剛性需求依舊強(qiáng)勁 隨著城市化的快速發(fā)展和淮安經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，淮安市民對(duì)住宅的需求不斷加大，可以預(yù)見淮安房地產(chǎn)價(jià)格仍然保持上升的態(tài)勢(shì)． ■ 多層是當(dāng)前市場主流，小高層、高層逐步將逐步為市場接受并成為市場主流產(chǎn)品 當(dāng)前淮安市場，多層對(duì)比小高層在物業(yè)費(fèi)、得房率等方面優(yōu)勢(shì)明顯，所以當(dāng)前市場多層依然是市場的主流。但隨著不斷的開發(fā)，今后幾年的淮安房地產(chǎn)一級(jí)市場將日趨緊張，小高層高層將逐步成為市場的主流；與此同時(shí)，隨著投資置業(yè)的群體不斷擴(kuò)大和年輕化，市場尤其是城區(qū)市場對(duì)于小高層高層的接受度將逐步加強(qiáng)。 淮安房地產(chǎn)市場分析 －－ 房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)展望 35 楚州區(qū)概況 楚州，作為一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，有著悠久的人文歷史和豐厚的文化積淀。 楚州區(qū)總面積 1439平方千米，轄 21個(gè)鎮(zhèn)、 6個(gè)鄉(xiāng)， 06年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?，其中農(nóng)村人口 ，城鎮(zhèn)人口 。 城鄉(xiāng)居民生活水平得到新提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7846元，比上年增長 %；人均消費(fèi)性支出 5796元，增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 4597元，比上年增長 %；人均生活消費(fèi)支出 2589元，增長 %。全區(qū)在崗職工人均工資 11670元，比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善，城市居民人均住房使用面積達(dá) ，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá) 。 楚州工業(yè)以鹽化、機(jī)電、造紙工業(yè)為主，為進(jìn)一步打造工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，楚州區(qū)大力實(shí)施 “ 四區(qū)聯(lián)動(dòng) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì) “ 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、化工集中區(qū)、鹽化工產(chǎn)業(yè)區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū) ” 的建設(shè)力度。 2023年 ,楚州區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，增長 %。 楚州，飛揚(yáng)發(fā)展的城區(qū) 36 楚州房地產(chǎn)市場分析 －－楚州區(qū)土地供應(yīng)市場分析 07年 3月以來楚州區(qū)住宅用地出讓情況表 地塊編號(hào) 地塊位置 面積 用途 容積率 投資總額 起拍樓面地價(jià) 楚州區(qū)范集加油站地塊(2023G096C13)號(hào) 范集鎮(zhèn)大問村 1450㎡ 商業(yè)（交通設(shè)施） ≤ 起拍價(jià) 40萬元 394元 /平米 楚東大廈北側(cè)地塊(2023G078C09)號(hào) 楚州大道東側(cè) 13905㎡ 商業(yè)、金融、居住 ≤ 起拍價(jià) 3030萬元 623元 /平米 服裝廠地塊 (2023G079C10)號(hào) 一品梅路南側(cè) 16140㎡ 商業(yè)、居住 居住： 多層 ≤ 高層 ≤ 商業(yè)： ≤ 起拍價(jià) 2680萬元 830元 /平米 二農(nóng)機(jī)地塊 (2023G080C11)號(hào) 楚州區(qū)友誼路南側(cè) 17316㎡ 商業(yè) 多層 ≤ 高層 ≤ 起拍價(jià) 2340萬元 750元 /平米 古文樓飯店地塊(2023G081C12)號(hào) 楚州區(qū)河下 古鎮(zhèn) 734㎡ 商業(yè) 起拍價(jià) 65萬元 728元 /平米 世紀(jì)佳園北側(cè)地塊(2023G061C05)號(hào) 經(jīng)九路東側(cè) 106672㎡ 商業(yè)、居住 高層 ≤ 多層 ≤ 起拍價(jià) 11520萬元 600元 /平米 紫金花苑南側(cè)安置小區(qū)地塊(2023G062C06)號(hào) 經(jīng)十路西側(cè) 53334㎡ 商業(yè)、居住 高層 ≤ 多層 ≤ 起拍價(jià) 2400萬元 250元 /平米 城東鄉(xiāng)政府南側(cè) 地塊(2023G063C07)號(hào) 翔宇大道南側(cè)，鐵云路西側(cè) 42629㎡ 商業(yè)、居住 居住： 多層 ≤ 高層 ≤ 商業(yè)： ≤ 起拍價(jià) 2490萬元 324元 /平米 新楚州中學(xué)南側(cè)地塊(2023G030C03)號(hào) 東長街東側(cè) 5163㎡ 商業(yè) 居住 ≤ 起拍價(jià) 700 萬元 903元 /平米 老淮城鎮(zhèn)政府周邊地塊(2023G031C04)號(hào) 東門大街北側(cè) 11570㎡ 商業(yè) ≤ 起拍價(jià) 3310 萬元 1907元 /平米 關(guān)天培路南側(cè)地塊 2023G012C02號(hào) 67271 ㎡ 成交 7010萬元 地價(jià) 1042元 /平米 新淮中南側(cè)地塊 2023G011C01 120407㎡ 成交價(jià) 13010萬元 地價(jià) 1080元 /平米 37 從楚州區(qū)今年楚州區(qū)部分住宅用地出讓情況分析得出，從 3月開始截至 12月前，楚州 07年共出讓住宅土地面積近 50萬平米，平均容積率在 ，起拍地塊單價(jià)突破 1200元 /平米。整體來看，土地供應(yīng)相對(duì)區(qū)域旺盛需求而言偏低，區(qū)域內(nèi) 1－2年內(nèi)依然會(huì)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。但隨著該批新拍地塊的入市，將直接導(dǎo)致未來競爭激烈。 38 楚州房地產(chǎn)市場分析 －－楚州區(qū)競爭性樓盤分析 楚州自 2023年撤縣建區(qū)后已納入楚州 “ 三淮一體 ” 戰(zhàn)略的主要發(fā)展地區(qū)，區(qū)域內(nèi)較低的房價(jià)以及旅游資源的優(yōu)勢(shì)使其在淮安房產(chǎn)市場上異軍突起，但淮安人地域抗性較強(qiáng)，楚州的主力客戶群基本都是本地人，淮安其他區(qū)域很少會(huì)去楚州購房；隨著楚州近幾年特別是 0 06年房地產(chǎn)市場的猛速發(fā)展，楚州平均房價(jià)已達(dá)到淮安開發(fā)區(qū)的價(jià)格水平。開發(fā)區(qū)出現(xiàn)不少中高檔次樓盤，如羅馬假日、香榭麗花苑、大湖城邦等具有鮮明特色樓盤，出現(xiàn)不少楚洲客戶選擇開發(fā)區(qū)購房。 區(qū)域商品房住宅均價(jià) 3000元 /㎡ 。 本案 新淮中 新行政中心 陽光現(xiàn)代城 盛世豪庭 書香門第 金陵名府 世紀(jì)佳苑 39 楚州區(qū)現(xiàn)有住宅和商業(yè)供應(yīng)數(shù)量一覽表 從上表中可以明顯看出，楚州區(qū)現(xiàn)有在售住宅樓盤數(shù)量明顯不足，供應(yīng)量偏少。 40 案名 區(qū)位 建筑面積 產(chǎn)品形態(tài) 開盤日期 成交均價(jià) 面積戶型 銷售狀況 陽光現(xiàn)代城 楚州區(qū)翔宇南道 1號(hào) 90000㎡ 多層、商鋪 07年 6月 2800/㎡ 主力面積 : 3室 2廳 1衛(wèi) 102116㎡ 4室 2廳 2衛(wèi) 137㎡ 共 422戶，已銷售 350戶，約 83% 紫金花苑 楚州區(qū)經(jīng)九路于緯七路口 15萬㎡ 多層 ,小高層 ,商鋪 07年 3月 2023/㎡ 主力面積 小高層 三室二廳 120126㎡ 多層 三室二廳 102㎡ 共 850戶，已銷售 818戶約 96% 金陵名府 淮安市楚州區(qū)楚州大道 ㎡ 多層、商鋪 2023年 3月 2400元 /㎡ 3房 2廳 108133㎡ 53% (主力為 117120 ㎡ ) 3房 1廳 108119㎡ 5% 2房 2廳 8695㎡ 32% 2房 1廳 8695 ㎡ 10% 共 568戶，已售完 清華苑 楚漣路西側(cè)、緯二路南 多層、商鋪 2023年 4月 1880元 / ㎡ 主力面積： 多層 81133 ㎡ 商鋪 12層 76148㎡底層 4266㎡ 共 618戶，已售完564(住宅售完 ) 新湖 翔 宇花園 楚州區(qū)關(guān)天培路 26萬平方米 多層、商鋪 06年 10月 1950元 /㎡ 1室 1廳 3541㎡ 2% 2室 2廳 88105 ㎡ 10% 主力為 88㎡ 3室 2廳 107130 ㎡ 67% 主力 107119㎡ 4室 2廳 130162㎡ 21% 主力 130138 ㎡ 商鋪 30193㎡ 共 793戶，已售完 運(yùn)河嘉苑 楚州區(qū)西長街西側(cè) 66700 ㎡ 多層、商鋪 06年 2月 2023元 /㎡ 2室 2廳 8092㎡ 40%(主力為 8082㎡ ) 3室 2廳 117127㎡ 38%(主力為 121127㎡ ) 3室 1廳 89113㎡ 12%(主力為 97101㎡ ) 4室 2廳 154㎡ 5% 復(fù)式 195㎡ 3% 共 577戶，已售 568戶，約 98% 世紀(jì)佳苑 關(guān)天培路北側(cè)、經(jīng)九路 36萬平米 多層、小高層、聯(lián)體別墅、商業(yè) 06年 10月 2200元 /㎡ 2室 2廳 9497㎡ 80% 3室 2廳 109118㎡ 20% 一期 572戶，已銷售569戶，約 99%% 楚州區(qū)部分住宅一覽表 41 開 發(fā) 商：淮安希爾蓋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：楚州大道 499號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：多層 總 建 面： 綠 化 率： 38% 容 積 率： 停 車 位： 403個(gè) 開盤日期：未定（預(yù)計(jì)今年年底） 銷售狀況：前期認(rèn)籌中斷 面 積： 90140㎡ 主力面積：一期主力戶型 90100㎡ 價(jià) 格：未定 主力總價(jià)： 30萬 客源購成：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶、城區(qū)子女讀書考慮、公務(wù) 員投資等 綜 述：該項(xiàng)目位于國家級(jí)師范性重點(diǎn)中學(xué)江蘇省 淮安中學(xué)對(duì)面，以人文為主題，小區(qū)規(guī)劃 綠化走廊、社區(qū)會(huì)所等 書香門第 楚州房地產(chǎn)市場分析 －－項(xiàng)目一線競爭樓盤分析 42 開 發(fā) 商：淮安市智思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：楚州大道東側(cè)華西路北 產(chǎn)品形態(tài)：多層花園洋房、商業(yè) 總 建 面： 24萬㎡ 綠 化 率： 35% 容 積 率： 停 車 位： 1155個(gè) 開盤日期： 2023年 1月 銷售狀況：共 2170戶 ,一期 762戶， 一期已 售完 ,二期認(rèn)籌中預(yù)計(jì)年底開盤 面 積： 70200㎡ 主力面積： 3房 2廳 108123 ㎡ 60% 3房 1廳 100110㎡ 21% 2房 2廳 84106㎡ 9% 2房 1廳 7392 ㎡ 10% 價(jià) 格： 3000 主力總價(jià)： 33萬 客源購成：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶 ,事業(yè)單位工作人員 ,個(gè) 體經(jīng)營戶 . 盛世豪庭 城市公館 綜 述：該