【文章內容簡介】 獨立產(chǎn)權商鋪 。5～ 10層為展貿(mào)式寫字樓，超 10,000㎡ 商業(yè)廣場。 34 寫字樓定價 中盈廣場 ?地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢； ?寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； ? 300來個車位，明顯不夠用； ?寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。 ?外立面顏色像倉庫，內部梁柱較多，實用性不佳。 中盈廣場，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、 CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務廣場等四大功能分區(qū)。 地理位置 南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道 6號 占地 約 7000平方米 建筑面積 10萬平方米 招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 40% 車位 500個 實用率 70％ 電梯 6條 單層面積 /層高 1100平米 【 10個單元 】 / 中央空調 有 租金 50元 /平米 /月 物管 國際高力物業(yè) 管理費 18元 /平米 /月 35 寫字樓定價 金安一號 項目位于南海區(qū)重點規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保 5A寫字樓， 11米超高豪華商務大堂，中空肺葉結構設計，空氣自然對流，二層空中花園設計。 ?區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟； ?項目提供帶裝修標準，可省去小型公司裝修費用，且差價不大，對廣佛智城具備一定參考意義 地理位置 南海大道和海亓路交匯處 建筑面積 10層獨棟 招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 50% 車位 400個 實用率 70％ 電梯 7條日立品牌電梯 單層面積 /層高 5000平米 【 10個單元 】 單層 12戶，偶數(shù)層 24戶 / 中央空調 有 租金 帶裝修： 45元 /平米 /月 毛坯： 38元 /平米 /月 物管 國際高力物業(yè) 管理費 13元 /平米 /月 36 寫字樓定價 南方廣場 南方廣場集購物消費、休閑娛樂、商務、服務、辦公等綜合性于一體的廣場 ,總建筑面積 35000平方米。地理位置優(yōu)越 ,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學校、幼兒園集中、交通便利。已有多個上市公司進駐 ,中國人壽、中國平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。 ?地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好； ?當?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項目，跟項目有一定參考價值； ?商務配套成熟，但整體規(guī)模較??； 地理位置 嘉州廣場對面 樓宇狀況 共 8層， 4層以上為寫字樓 招商現(xiàn)狀 入住率近 80成 車位 300個 實用率 80％ 電梯 3條 單層面積 /層高 1000平米 【 10個單元 】 ，層高有 空調 只有 ； 租金 帶空調： 35元 /平米 /月 不帶空調： 30元 /平米 /月 管理費 包括在租金里 37 寫字樓定價 市場比較法 項目及權重 本項目 華創(chuàng) 中盈 金安壹號 南方廣場 區(qū)位 20% 85 17 85 17 90 18 90 18 85 17 交通 20% 50 10 70 14 70 14 75 15 75 15 商業(yè)配套 30% 50 15 60 18 70 21 65 65 硬件 20% 70 14 50 10 90 18 80 16 50 10 軟件 10% 65 50 5 70 7 70 7 50 5 合計 100% 64 78 參考比重 40% 20% 20% 20% 參考權重 98% 80% 83% 94% 參考項目租價 (元 /平方米 /月 ) 30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價 (元/平方米 /月 ) 29 40 31 28 項目租金均價 (元 /平方米 /月 ) 32 12 8 6 6 38 寫字樓定價 參數(shù)修正法 項目及權重 項目 華創(chuàng) 中盈 金安 南方廣場 區(qū)位 10% 85 85 80 8 90 9 80 8 交通 20% 50 10 50 10 70 14 75 15 70 14 商業(yè)配套 25% 50 60 15 70 65 60 15 硬件 【 辦公智能配套 】 25% 70 50 80 20 80 20 50 軟件 【 物業(yè)管理 】 20% 65 13 50 10 70 14 70 14 50 10 合計 100% 56 參考比重 40% 20% 20% 20% 參考項目與本案的對比權重 110% 84% 83% 103% 參考項目租價 (元 /平方米 /月 ) 30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價(元 /平方米 /月 ) 33 42 31 31 項目租金均價 (元 /平方米 /月 ) 34 13 8 6 6 修正根據(jù)： ?電子商務企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內部項目企業(yè)服務，故將區(qū)位的權重進行調低； ?寫字樓多為電子商務服務的相關營銷、攝影、金融等配套公司對交通跟硬件及物管要求高，故進行調高。 39 寫字樓定價 樓層租金定價 樓層 套數(shù) 總建面積 均價 層差 月租金 5層 19 25 0 6層 19 27 0 7層 19 27 2 8層 19 29 0 9層 19 29 2 10層 19 31 0 11層 19 31 2 12層 19 33 0 13層 19 33 0 14層 19 35 2 15層 19 37 2 16層 19 39 2 17層 19 41 2 18層 19 43 2 合計 總體均價 33元 /平方米 /月 價格綜合建議 定價方式 市場比較法 參數(shù)修正法 參考租價（元 /㎡ ） 32 34 參考權重 70% 30% 權重得分 確定租金 綜合項目寫字樓整體均價定價為 33元 /平方米 /月 40 財 務 分 析 PART 6. 結合招商工作年度計劃，按 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算： 首啟商業(yè)街部分 2023年租金收益約 ； 2023年租金收益約 。 兩年總收益：約 首啟寫字樓部分 2023年租金收益約 ； 2023年租金收益約 。 兩年總收益：約 首啟收益合計 2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬 2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬 兩年總收益：約 4704萬元 41 折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 2,934,582 12 5,869,164 8,803,745折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 4,401,873 12 8,803,745 13,205,618折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,873折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益23158 132 6 6 1,467,291 12 2,934,582 4,401,87314,672,909 29,345,818 44,018,7262023 年年收益 2023 年年收益 2 年總收益2023 年 —2 0 1 5 年租金收益預算【首啟商業(yè)街部分】第一階段完成首啟招商 20% （ 2023 年 45 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第二階段完首啟招商成5 0% （ 2023 年 67 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益第三階段完成首啟招商8 0% （ 2023 年 89 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價優(yōu)惠政策 2 0 1 4 年租金收益 2 0 1 5 年租金收益2 年總收益第四階段完成首啟招商9 0% （ 2023 年 1011 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益合計：　 2 年總收益第五階段完成首啟招商 1 0 0% （ 2023 年 12 月完成）總建筑面積 完成面積 租金均價優(yōu)惠政策 2023 年租金收益 2023 年租金收益2 年總收益?zhèn)渥ⅲ? 總體均價： 132元 租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠： 6個月結合招商工作年度計劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ；2023年年租金收益約 。 2年總收益：約。 42 備注： 租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠： 6個月 結合招商工作年度計劃，按照 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分 2023年年租金收益約； 2023年年租金收益約 萬元。 2年總收益：約 折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益6350 1270 33 6 6 201,168 12 402,336 603,504折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益6350 1905 33 6 6 301,752 12 603,504 905,256折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益6350 1905 33 6 6 301,752 12 603,504 905,256折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益6350 635 33 6 6 100,584 12 201,168 301,752折扣 折后單價 免租期 月份 年租金收益 月份 年租金收益6350 635 33 6 6 100,58