北京亞洲花園項目可行性報告(編輯修改稿)
2025-02-06 00:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成了一個大型居住區(qū)。 該案由于產(chǎn)品建筑形態(tài)缺乏住宅概念，裝修風(fēng)格單一，開盤情況不理想。 但連廊式的“空中會所”、恒溫恒濕系統(tǒng)是該案較為突出的賣點。 二、個案分析 新城 .國際 開 發(fā) 商： 北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 北京朝陽區(qū)朝外大街 6號 建筑形態(tài)： 板樓 產(chǎn)品類型： 住宅（精裝修） 建筑面積： 32萬平方米 主力面積： 90、 1 1 280、 300 平 均 價： 整盤 17000元 /平米（四期預(yù)計均價 19000元 /平米 ) 銷 售 率： 整盤 70% 開盤日期： 一期 20230二期 2023年 10月、三期 2023年 03月、 4期尚未開盤 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 二、個案分析 綜述： 該案為中央商務(wù)區(qū)具有代表性的純住宅小區(qū)， 2期已入住， 3期開盤均價 18000左右已全部售罄，四期尚未開盤， 該案位于商務(wù)區(qū)中心位置，周邊密集的辦公為他提供了優(yōu)質(zhì)客源，豐富多樣的房型也為不同類型的客戶提供挑選，該案為板式結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境良好，物業(yè)服務(wù)等提升了產(chǎn)品形象，這些成為其市場熱銷的重要因素。 二、個案分析 維多利亞花園公寓 開 發(fā) 商： 北京正旭晶典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置： 朝陽區(qū)朝陽公園西里南區(qū) 15號 建筑形態(tài)： 板式庭院圍合 產(chǎn)品類型： 住宅（精裝修、廚衛(wèi)） 建筑面積： 48000平方米 主力面積： 1 15 22 252 平 均 價： 整盤 15000元 /平米（目前在售均價 18000元 /平米） 銷 售 率： 40% 開盤日期： 物業(yè)管理： 中信物業(yè)管理公司 二、個案分析 綜述： 該案建筑外型獨特，波浪形圍合建筑，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，院內(nèi)設(shè)花園，頂層建階梯形屋頂花園，室內(nèi)精裝修，但有朝北戶型，朝南部分均價21000元左右， 去年開盤以來，銷售并不理想，主要是由于中國傳統(tǒng)居住概念不接受、戶型偏大、對視情況嚴(yán)重、回音現(xiàn)象等所造成。 二、個案分析 幸福村 開 發(fā) 商： 北京天鴻集團公司 位 置： 東城東直門外新東路兩側(cè) 基地面積： 98000平方米 建筑形態(tài)： 板樓，內(nèi)復(fù)式 產(chǎn)品類型： 公寓、寫字樓、商業(yè)（毛坯） 建筑面積： 550000平方米 主力面積： 辦公： 6001000，公寓： 200400 平 均 價： 寫字樓、公寓： 14000元 /平米（毛坯） 銷 售 率： 1期在售， 3期待建， 1期商業(yè)銷售完畢，公寓 20%，寫字樓 50% 開盤日期： 二、個案分析 綜述： 該案由于產(chǎn)品定位混亂，面積過大，銷售策略出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致項目上市后除商業(yè)外，其他產(chǎn)品滯銷。 9 .1 %9 .1 %4 .5 %6 .8 %7 0 .5 %已經(jīng)買了未來三年內(nèi)買未來兩年內(nèi)買未來一年內(nèi)買適合就買 二、個案分析 小結(jié)： 由此可見：戶型結(jié)構(gòu)合理的項目在市場反映良好，那些戶型偏大，總價偏高的項目市場銷售不甚理想。 二、個案分析 目前北京住宅市場消化以自住為主，很多項目雖占據(jù)黃金地段，但脫離了客戶實際需求，定位過高、總價過高、戶型面積不合理是通病； 所以在本案規(guī)劃過程中，產(chǎn)品可以高起點，高規(guī)劃，以符合工體板塊的黃金地段，提升產(chǎn)品附加值，但戶型設(shè)計需做到符合市場需求，合理的面積，合理的得房率，合理的戶型配比。 第三部分 住宅市場消費分析 三、住宅市場消費分析 調(diào)查購房計劃 從右圖表可看出，本次調(diào)查所取得的調(diào)查樣本大部分為以上所說的住宅市場的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。 %的調(diào)查者表示他們將會在三年內(nèi)買房，其中%的人表示只要有適合的房子，他們就會選擇購買。另有%的調(diào)查者已經(jīng)購買屬于自己的住宅。 7 .1 %2 6 .2 %6 6 .7 %置業(yè)投資自住圖表 1 調(diào)查對象購房計劃分布圖 三、住宅市場消費分析 消費者購房動機 從調(diào)查所取得的數(shù)據(jù)看，大多數(shù)消費者選擇購買住房是出于自住的考慮。只有 %和 %的調(diào)查者購買住房出于投資與二次置業(yè)的目的。以上數(shù)據(jù)反映出北京地區(qū)現(xiàn)有個人住房保有量還不是太高，住宅市場將有很大的發(fā)展空間。 圖表 2 調(diào)查樣本的購房動機 三、住宅市場消費分析 消費者購房區(qū)域選擇 對于北京城區(qū)來說，消費者在選擇購買住宅時，更傾向于選擇東區(qū)與北區(qū)的住宅項目。（詳見下圖）而相同品質(zhì)的住宅項目，東區(qū)和北區(qū)住宅相對要比西區(qū)和南區(qū)更具有競爭優(yōu)勢。 圖表 3 消費者購房區(qū)域選擇 1 6 . 3 %7 6 . 7 %4 . 7 %2 . 3 %四、五環(huán)之間三、四環(huán)之間二、三環(huán)之間二環(huán)以內(nèi) 三、住宅市場消費分析 消費者購房選擇位置 消費者在選購住房時， %的消費者將首先選擇三、四環(huán)之間的住宅項目； %的消費者將會首先選擇位置在四、五環(huán)之間的住宅項目。另有 %和 %的消費者的首選位置為二、三環(huán)之間和二環(huán)以內(nèi)。從消費者選擇的人數(shù)看，三、四環(huán)之間的住宅項目將更受消費者的青睞。 圖表 4 消費者購房選擇位置 2 9 . 5 %5 9 . 1 %1 1 . 4 %無所謂，只要設(shè)計好板樓多層 三、住宅市場消費分析 消費者購房產(chǎn)品選擇 消費者在選擇購買住宅時，對板樓更具有明顯的傾向性。 %的消費者在選擇購買住宅時，會選擇購買板樓， %的消費者持只看設(shè)計而持無所謂的態(tài)度；另有 %的消費者在選擇購買住宅時會首先選擇高層住宅。 圖表 5 消費者購房產(chǎn)品選擇 6 .8 %7 0 .5 %2 0 .5 %2 .3 %四房三房二房
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