房地產價格基礎知識(編輯修改稿)
2025-02-05 19:51 本頁面
【文章內容簡介】 法使用 ? 以城市規(guī)劃 /土地用途管制等為依據 ? 房地產估價必須依法進行，即遵循國家和所在地區(qū)政府的有關法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。 ? 如城市規(guī)劃規(guī)定了土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度與建筑風格（特別是旅游城市）等，那么房地產估價就必須在房地產的使用符合這些限制的范圍內進行。 ? 3. 合法處分：應以法律 、 法規(guī)或合同允許的處分方式為依據 。 ? 4. 其他方面：如評估出的價格必須符合國家的價格政策 ， 如房改售房 ，政府定價房 ， 經濟適用房 。 案例 ? 2023年 7月，蒼南金鄉(xiāng)住戶金某以自有的一間產權房屋向銀行申請抵押貸款，房屋經專業(yè)人員評估為 60萬元，金某獲得了 30萬元貸款額，貸款期限定為 2年。但到 2023年的 7月份，金某卻以家中無錢拒絕還款，銀行便申請給予房屋拍賣，而拍賣所得才 12萬元，后經市場調查，這樣一間房屋在當地當時最高價格也就 15萬元左右，而 2023年 7月價格還不到 15萬元。原來當時評估此房屋的評估人員為金某的親戚。 二、公平原則 公正性原則 ? 指房地產估價人員必須站在公正的立場上 ， 遵循房地產價格形成理論及其運動規(guī)律 ， 并運用科學方法 ， 實事求是地對評估標的物評估出一個客觀的科學的合理的價格 。 ? 原因： ? 一是房地產估價人員是有主觀意識的 ， 這種主觀意識會影響估價的結論；若估價人員不能廉潔奉公 ， 就偏袒一方 ， 而使另一方受到損害 。 ? 二是房地產是大商品 ， 價值額大 ， 稍微偏一點 ，就會使有關經濟主體蒙受巨大的經濟損失 。 三、最高最佳使用原則 土地估價的原則 ? 又稱最優(yōu)使用原則 、 最佳效益原則 ， 指在合法的前提下 ， 以待估房地產最有效使用的方式為估價基礎進行估價 。 某處房地產，城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途，也可做住宅用途，如果作商業(yè)用途能夠取得最大的收益，則估價時以假定為商業(yè)用途使用為前提，反之則以作為住宅用途為前提。這一原則是房地產交易競爭的結果。 (一 )最高最佳使用原則具體包括 3個方面： ? 1. 法律許可范圍內最佳的用途 ? 選擇能最大限度發(fā)揮房地產效用的用途 ? 2. 均衡原理：最佳規(guī)模 、 最佳集約度 ? ：以房地產整體對外部環(huán)境是否保持均衡 ， 來判斷其最有效使用 。 (二 )用最高最佳使用原則來選擇估價對象 ? ? ? ? ? ， 最常見：第 2種和第 3種 (三 )尋找最高最佳使用的方法 ? 是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式 ， 然后從下列 4個方面依序篩選： ? 1. 法律上的許可性 。 ? 2. 技術上的可能性：建筑材料性能 ， 施工技術 。 ? 3. 經濟上的可行性 。 ? 。 在同一市場上，對于兩種或兩種以上價格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人們總是選擇價格偏低的；當價格相同時，人們又總是選擇效用較大的。這樣可使相互替代的商品的價格趨于一致。 四、替代原則 ? 在評估一宗房地產的價格時 ， 如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產價格存在 ， 則可依據此原則推斷出估價對象房地產的價格 。 ? 替代原則成為房地產估價方法 —— 市場比較法的理論基礎 。 五、估價時點原則 估價時點 ：也稱估價期日，指估價對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。 要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標準時間，即以估價期日為標準時間，這樣，這些實例才能作為等價的替代物，即可比。 確立估價期日原則的意義在于：估價期日是責任交待的界限和評估房地產時值的界限。 一般將估價人員執(zhí)行現場查戡的日期定為估價期日 ， 或因特殊需要將其他日期指定為估價期日 。 ? 估價作業(yè)日期：是正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日 。 ? 估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場情況的關系： 估價時點 估價對象狀況 房地產市場狀況 過去 過去 過去 現在 過去 現在 現在 未來 未來 未來 未來 估價對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點 （ 過去 ）時的狀況 過去 （ 回顧性估價 ） 未來 （ 預測性估價 ） 估價對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點 （ 未來 ）時的狀況 估價時點 估價對象狀況為過去某個時點時的狀況 ， 房地產市場狀況為估價時點 （ 現在 ） 時的狀況 估價對象為歷史狀況 現在 估價對象為現時狀況 估價對象為未來
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