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正文內(nèi)容

津南5號地項目市場定位報告-071011(編輯修改稿)

2025-02-05 18:56 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 面臨過度開發(fā)的潛在問題n 組團無顯著題材,輻射力不足,成長動力相對不足。組團無顯著題材,輻射力不足,成長動力相對不足。 n 組團的區(qū)域集中度很高,相對封閉,市場關(guān)注度較小。組團的區(qū)域集中度很高,相對封閉,市場關(guān)注度較小。n 組團相對獨立,與周邊組團距離均較遠(yuǎn),受整體市場帶動影響較小。組團相對獨立,與周邊組團距離均較遠(yuǎn),受整體市場帶動影響較小。n 市場供應(yīng)與需求之間存在錯位,而且未來將進一步加大。市場供應(yīng)與需求之間存在錯位,而且未來將進一步加大。n 需求在逐步釋放,市場競爭逐步加劇需求在逐步釋放,市場競爭逐步加劇 .初步結(jié)論初步結(jié)論n 咸水沽鎮(zhèn)作為區(qū)首府所在地,會聚了津南所有的政府及行政事業(yè)單位,同時咸水沽鎮(zhèn)作為區(qū)首府所在地,會聚了津南所有的政府及行政事業(yè)單位,同時也是區(qū)域內(nèi)企業(yè)的總部所在。是津南區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、生活中心,是也是區(qū)域內(nèi)企業(yè)的總部所在。是津南區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、生活中心,是典型的市鎮(zhèn)中心;典型的市鎮(zhèn)中心;n 項目所在板快是典型的以市鎮(zhèn)中心為主題的區(qū)域板快,作為津南的區(qū)域中心項目所在板快是典型的以市鎮(zhèn)中心為主題的區(qū)域板快,作為津南的區(qū)域中心,項目的客戶范圍僅限于咸水沽鎮(zhèn)及周邊輻射鎮(zhèn)區(qū),不具備吸引外來人口的,項目的客戶范圍僅限于咸水沽鎮(zhèn)及周邊輻射鎮(zhèn)區(qū),不具備吸引外來人口的能力。能力。n 處于快速城市化的進程中,渴望城市生活是市鎮(zhèn)中心居民的典型需求特征。處于快速城市化的進程中,渴望城市生活是市鎮(zhèn)中心居民的典型需求特征。自身因素分析、自身因素分析區(qū)位因素1. 項目周邊有成熟的居住配套氛圍;項目周邊有成熟的居住配套氛圍;2. 北臨老海河有較為豐富的自然景觀條件,有利于建造出中高品質(zhì)的居住社區(qū)。北臨老海河有較為豐富的自然景觀條件,有利于建造出中高品質(zhì)的居住社區(qū)。3. 南臨津沽路南臨津沽路 , 是津南的主干路,距離商業(yè)氛圍濃郁的鎮(zhèn)中心區(qū)距離不遠(yuǎn)。是津南的主干路,距離商業(yè)氛圍濃郁的鎮(zhèn)中心區(qū)距離不遠(yuǎn)。4. 位于咸水沽核心地塊,有一定的集聚力和市場號召力位于咸水沽核心地塊,有一定的集聚力和市場號召力市鎮(zhèn)中心區(qū)市鎮(zhèn)中心區(qū)成本因素項目的綜合成本已達項目的綜合成本已達 5480元元 /M2,而目前的市場售價不足而目前的市場售價不足 4600元元 /M2,成本負(fù)擔(dān)較大,不具備和現(xiàn)有項,成本負(fù)擔(dān)較大,不具備和現(xiàn)有項目進行價格競爭的條件目進行價格競爭的條件  面積   面積 單價 費用(萬元 )土地取得 拆遷補償費用(還遷房建設(shè)費用 +前期支出費用)       土地掛牌底價   124918 土地契稅及交易手續(xù)費   4001 土地整合費用   128919   拆遷實際超出部分       小計土地取得費用     建設(shè)投資 開發(fā)前期準(zhǔn)備費   128919 主體建筑安裝工程費   128919 紅線內(nèi)配套費   128919 非營業(yè)性公建配套(含物業(yè)維修基金)   128919 開發(fā)間接費   128919 小計直接成本   128919 小計直接成本 合計成本(不含稅費)     稅費 營業(yè)稅、增值稅     合計單方成本     規(guī)劃因素規(guī)劃因素項目位于津南首府的主街上;項目位于津南首府的主街上;容積率達到容積率達到 ,做高端項目的難度較大,做高端項目的難度較大 .商品房面積僅商品房面積僅 13萬平方米,規(guī)模較小萬平方米,規(guī)模較小 ,不具備大區(qū)域范圍內(nèi)的輻射力不具備大區(qū)域范圍內(nèi)的輻射力 .是典型的區(qū)域項目是典型的區(qū)域項目 .出讓面積 建筑面積 175384回遷面積 48000商品房面積 127384容積率 商業(yè)最大比例 %自身制約因素綜述n 是我司在天津的第一個項目,與政府及各級部門的關(guān)系均為初建,對是我司在天津的第一個項目,與政府及各級部門的關(guān)系均為初建,對該地域還不夠了解,在成本控制和費用減免上基本沒什么優(yōu)勢。該地域還不夠了解,在成本控制和費用減免上基本沒什么優(yōu)勢。n 成本折減余地較小成本折減余地較小 ,綜合成本已經(jīng)高于目前市場價格,贏利主要是政綜合成本已經(jīng)高于目前市場價格,贏利主要是政府預(yù)期市場價和實際市場價的溢價,降低成本面對低端客戶的可能性府預(yù)期市場價和實際市場價的溢價,降低成本面對低端客戶的可能性基本沒有基本沒有 ,只能定位于面對中高端客戶,因此項目的操作是成敗的關(guān)只能定位于面對中高端客戶,因此項目的操作是成敗的關(guān)鍵。鍵。n 項目的規(guī)模和容積率限定了項目的訴求范圍只能關(guān)注于咸水沽組團區(qū)項目的規(guī)模和容積率限定了項目的訴求范圍只能關(guān)注于咸水沽組團區(qū)域內(nèi)。域內(nèi)。n 距離市鎮(zhèn)中心有一
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