【文章內容簡介】 | 66研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷深圳中心影響力減弱，多個居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡置業(yè)趨勢由深圳中心組團向外溢從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線北線觀瀾、東莞塘廈優(yōu)質資源型物業(yè)分析點 ——關內的真正意義上的資源型豪宅供應量日益銳減，隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善，非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧。Code of this report | 67研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟初見雛型，客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉變周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動依托東部濱海分區(qū)主要交通設施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎實現(xiàn)深港過境交通 “ 東進東出，西進西出”新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學歷學位客戶群體深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶國內、珠三角高層次專業(yè)人才商務型移民企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力分析點 ——未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群；后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。Code of this report | 68鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購房客戶社會職業(yè)變化客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點鹽田中心區(qū)購房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機會！Code of this report | 69n置業(yè)趨勢由深圳中心組團向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧；n北線、西線對東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為財富階層 /穩(wěn)定財富階級；n北線、西線對東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉變?yōu)榫幼』蚣嫱顿Y行為為主：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價值；目前置業(yè)中組團客戶中需求以中大戶型為主；n區(qū)域利好規(guī)劃驅動作用下 —— 客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉變：n未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群；n新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學歷學位客戶群體；國內、珠三角高層次專業(yè)人才商務型移民；深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶，三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。結論：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷Code of this report | 70資源型豪宅客戶研究Code of this report | 71綜合體豪宅案例分析：幸福里幸福里客戶基本特征：50%為自住客戶。內地、香港及國外均有，且香港客戶占 31%福田客戶占 35%，羅湖客戶占 30%幸福里客戶群整體特征描述：客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結構簡單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購買幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶Code of this report | 72大中華總裁公寓客戶分析大中華總裁公寓客戶基本特征：約 70%為投資目的或者自用兼投資。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級別客戶。福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。大中華客戶群整體特征描述：客戶主要看中項目的地段及綜合體地標價值，同時，由于面積段較小，客戶購買主要以投資行為為主，典型的城市稀缺資源占有型客戶Code of this report | 73【 三湘海尚 】 【 皇庭港灣 】 【 卓越維港 】 【 君匯新天 】 【 鴻威海怡灣】內地頂級富豪、煤礦主、私企業(yè)主、外資企業(yè)高層管理層，追求稀缺創(chuàng)新型產(chǎn)品，強調對資產(chǎn)的占有潮汕生意人、有留洋經(jīng)歷的高收入人群，強調對主人空間的享受及高隱私度后海如蔚藍海岸換房的實用型住家，希望再次從房產(chǎn)的交易中獲利并繼續(xù)升級追求海景景觀換房自住客，強調對資源的占有和支配項目產(chǎn)品對應客戶大規(guī)模、大園林科技智能產(chǎn)品奢華享受、大主臥、主傭分梯 大贈送、超實用 大尺度一線海景、大贈送享受使用型類別資產(chǎn)持有型 享受使用型享受使用型 資產(chǎn)持有型享受使用型享受使用型交易獲利型 享受使用型資產(chǎn)持有型以金融證券及貿易行業(yè)客戶較為突出，追求高性價比，贈送空間對其最具吸引力后海灣片區(qū)資源型豪宅的成交客戶來源Code of this report | 74結論 ——項目未來客戶群構成及研判Code of this report | 75項目目標客戶精神描?。嘿Y源整合使用型、隨性生活方式高自我能動創(chuàng)新、領御事物認知價值層面舊式 轉型 新式財富層面高中低沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高度整合資源獲得高品質生活基礎上，強調隨性生活方式、較強創(chuàng)造力和領御感、懷舊內斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方思想守舊、頑固、愛面子講派場、在對金錢的看法和使用上存在一些矛盾、對價格有些敏感豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理，同時注重生活品質和舒適性責任感強、有不斷提升自身強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上有節(jié)儉精神、對價格有一定敏感度重視生活舒適性和品質、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新東西、追求適合自己新方式小資一族、注重生活品質、懂得享受生活、關注時尚流行元素、對價格有一定的敏感本項目客戶Code of this report | 76n 獲得利益的財富人士都會選擇頂級豪宅，不是客戶選擇項目，而是項目選擇客戶；n他們沒有心理價位，只有價格排序，購買主要誘因是擁有一個在 簽名的權力；n他們全球消費，只為尋找合適自己的，選擇隨性生活方式；n追求空間的極致，不是房間數(shù)量的多少，而是尺度的極致；n 品味觸覺、身份等級的高人一等；n實現(xiàn)財務的終極自由，追求別人無法擁有、無法企及的創(chuàng)新、高科技資源整合型的尖端產(chǎn)品客戶精神 —— 資源整合使用型、隨性生活方式、高自我能動創(chuàng)新、領御事物認知Code of this report | 77資源整合使用型、隨性生活方式高自我能動創(chuàng)新、領御事物認知客戶置業(yè)趨向分析投資趨向：不再一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質和使用價值良好，質量和工藝獨特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。功能要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質的同時，功能盡可能的多元復合與完善。同時保證自身生活的私密。購買特征： 注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。Code of this report | 78項目未來目標客戶群構成及研判市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層權利階層赤貧階層Code of this report | 79客戶形象定位：城市意見領袖Code of this report | 80壹海城 梧桐灣國際住區(qū)定位：首席官邸Code of this report | 81住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略Code of this report | 82項目分析Code of this report | 83經(jīng)濟指標： 1寫字樓n 寫字樓項目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。n 標準層高為 ，綜合素質未能達到甲級寫字樓配置。n 項目包含商業(yè)、住宅、五星級酒店等業(yè)態(tài)，商務氣氛支持條件較好。n 項目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標志性較好，有利于企業(yè)商務展示。1寫字樓規(guī)模小，昭示性強，商務配套支撐較好Code of this report | 84客戶定位分析Code of this report | 85區(qū)域近 5年商用物業(yè)的 “ 空白期 ” 、商用物業(yè)樓齡 “ 老 ” 且“ 舊 ” ，片區(qū)商務形象 “ 差 ” 導致行業(yè)部分總部搬遷2023年 2023年 2023年1994年 海港大廈海港大廈 94年物業(yè)，目前大廈內部主要辦公行業(yè)為物流業(yè)占 59%，而由物流所衍生出來的行業(yè)占到整體辦公的 86%沙頭角保稅區(qū)沙頭角保稅區(qū) 04年物業(yè)，目前園區(qū)內部主要業(yè)態(tài)為電子行業(yè)占 57%，其次為珠寶行業(yè)占 29%保發(fā)大廈保發(fā)大廈 05年物業(yè)，目前大廈內部主要業(yè)態(tài)為物流行業(yè)占 26%，地產(chǎn)物業(yè)占 17%，由物流所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54%金港盛世金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以物流行業(yè)為主，占 83%2023年至今“ 零”Code of this report | 86二手寫字樓放盤量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長期持有和長期租賃兩種形式為主二手樓交易的停滯 寫字樓租賃情況：寫字樓成交情況：2023年全年，鹽田區(qū)寫字樓成交僅 1套，為保發(fā)大廈物業(yè)，面積段為 ，單價為 13890元 /㎡；全年寫字樓無租賃交易；備注： 目前鹽田的政府對于注冊商務辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費用就可以辦理注冊辦公；Code of this report | 87片區(qū)未來產(chǎn)業(yè)將進入 “ 四化 ” 高速發(fā)展期，區(qū)域將依托 “ 總部 ” 經(jīng)濟下的物流、生物科技行業(yè)推動產(chǎn)業(yè)升級和轉型生物科技政策 ...港口物流規(guī)劃...總部經(jīng)濟策略...區(qū)域產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃政府將著力打造 “ 物流 +總部 ” 、 “ 物流 +金融 ” 等特色經(jīng)濟模式，推動港口物流產(chǎn)業(yè)升級和轉型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位加大力度推動生物醫(yī)藥、新能源等高新技術企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術優(yōu)勢，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。在政策面將加大對此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。為加快推進周大福、大百匯、中寶生物等總部基地建設，支持總部企業(yè)關聯(lián)發(fā)展、扎根發(fā)展，將加大公共服務資源的配套。同時，積極引進創(chuàng)業(yè)投資、金融服務等領域優(yōu)勢企業(yè)在轄區(qū)設立總部，鼓勵支持轄區(qū)企業(yè)進入上市快速通道。Code of this report | 88區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，區(qū)域內出口產(chǎn)業(yè)最具競爭優(yōu)勢是片區(qū)經(jīng)濟的最大增長點鹽田區(qū)在全市范圍內工業(yè)經(jīng)濟缺乏競爭優(yōu)勢，工業(yè)增加值增長速度為 %，發(fā)形勢基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長速度來看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強的競爭優(yōu)勢2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 75億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 250億元，增長 %，Code of this report | 89區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) n 總部經(jīng)濟持續(xù)良好的發(fā)展勢頭。n 2023年總部經(jīng)濟繼續(xù)成長壯大，納稅額占全區(qū)稅收收入接近六成；n 港口物流業(yè)從企穩(wěn)到做強做大。n 港口物流業(yè)向高增值業(yè)態(tài)轉型發(fā)展，港區(qū)產(chǎn)業(yè)配套設施加快完善，行業(yè)整體向高端業(yè)態(tài)延伸發(fā)展，金融物流、紅酒交易等高增值業(yè)務不斷涌現(xiàn)，全球物流綜合服務企業(yè)競相入駐，鹽田港國際物流信息服務平臺啟動建設；n 高新技術產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。n 華大基因迅速成長，以 “科技服務 +醫(yī)療健康 ”為主導的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國家基因庫暨國際科技合作基地、基因產(chǎn)學研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測序與分析中心；興隆源、力科氣動力等新能源企業(yè)嶄露頭角；Code of this report | 90區(qū)域企業(yè)增長穩(wěn)定，增長行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對于注冊資金要求高n 企業(yè)增長速度n 20232023年片區(qū)內企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長率，區(qū)域內企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場需求有隨之增長；n 企業(yè)增長類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 1