【正文】 根據(jù)產(chǎn)品面積段的差別對(duì)折扣進(jìn)行區(qū)別化對(duì)待，促進(jìn)客戶成交。8F7F6F5F11F10F9F16F15F14F13F19F18F17F12F20F21F22F23F24F每批次推售實(shí)現(xiàn)低、中、高樓層產(chǎn)品同步銷售，保證客戶可選擇性，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終的均衡銷售。 10商業(yè)三期 2開盤2023。片區(qū)高端社區(qū)均價(jià)在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費(fèi)力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。沙頭角商業(yè)區(qū)Code of this report | 107沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè)盛世名門碧海藍(lán)天名苑葉屋東街藍(lán)田壹站華苑山海華庭瀚海翠庭上東灣果菜商住樓Code of this report | 108沙頭角商業(yè)特征沙頭角片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)較為獨(dú)立，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產(chǎn)品為特色 。項(xiàng)目作為鹽田寫字樓更新?lián)Q代的產(chǎn)品，承載著商務(wù)標(biāo)志性形象。n 港口物流業(yè)向高增值業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展，港區(qū)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施加快完善，行業(yè)整體向高端業(yè)態(tài)延伸發(fā)展，金融物流、紅酒交易等高增值業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)，全球物流綜合服務(wù)企業(yè)競(jìng)相入駐，鹽田港國(guó)際物流信息服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)建設(shè)；n 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。n 項(xiàng)目包含商業(yè)、住宅、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，商務(wù)氣氛支持條件較好。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機(jī)會(huì)！Code of this report | 69n置業(yè)趨勢(shì)由深圳中心組團(tuán)向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場(chǎng)接受和追捧；n北線、西線對(duì)東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為財(cái)富階層 /穩(wěn)定財(cái)富階級(jí)；n北線、西線對(duì)東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚣嫱顿Y行為為主：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價(jià)值；目前置業(yè)中組團(tuán)客戶中需求以中大戶型為主；n區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動(dòng)作用下 —— 客戶置業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變：n未來投資客戶也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群；n新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來自世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體；國(guó)內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民；深港一體化拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶，三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。購買群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開廠客戶。從無到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。被珠海擠出幸福廣東前三甲。法國(guó)巴黎城市的升級(jí)，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。n城市中心區(qū)，城市升級(jí)動(dòng)力之源n 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標(biāo)簽，集中了城市的標(biāo)志性建筑，是城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力引擎，是城市發(fā)展的方向。周邊有市政廣場(chǎng)、海濱棧道等市政配套。Code of this report | 22項(xiàng)目定位分析Code of this report | 23區(qū)域價(jià)值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值明顯n本項(xiàng)目位于鹽田沙頭角組團(tuán)，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時(shí)是沙頭角組團(tuán)的頂級(jí)住宅區(qū)域。低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫華章區(qū)域向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展：多元化總部經(jīng)濟(jì)初見雛型客戶置業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變Code of this report | 16《深圳濱海（深圳河）岸線整體城市設(shè)計(jì)研究》 承接深圳中、東部海岸線規(guī)劃，生態(tài)與城市生活綜合東部岸線（壩光 —— 沙頭角）：生態(tài)主題岸線中部岸線（沙頭角 —— 蛇口）：現(xiàn)代化濱海城市生活集中展示區(qū)西部岸線（蛇口 —— 海上田園）：生產(chǎn)主題岸線中部岸線地帶，《研究》提出了如下設(shè)計(jì)策略１、加強(qiáng)深港合作，保育深圳灣自然生態(tài)，優(yōu)化濱海城市休閑生活空間場(chǎng)所；２、加強(qiáng)深港合作，探討深圳河邊防管理模式，推進(jìn)河套地區(qū)利用和深圳河沿岸城市公共空間的規(guī)劃研究；３、加強(qiáng)深港合作，完善、塑造口岸地區(qū)功能和景觀。生活居住用地的配置要逐漸提高人均居住用地的指標(biāo)，改善生活居住環(huán)境。城市功能進(jìn)一步完善，建成國(guó)家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。深圳中原重新設(shè)計(jì)城市 壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告Code of this report | 2基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析Part 1Part 2重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析Part 3 項(xiàng)目推售策略分析Part 4 項(xiàng)目推廣策略分析Part 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析Part 6 附件：銷售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議Code of this report | 3基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析 1 2重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 3 項(xiàng)目推售策略分析 4 項(xiàng)目推廣策略分析 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 6 附件：銷售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議Code of this report | 4當(dāng)大家都在關(guān)注中心區(qū)，這一塊土地似乎被邊緣化但這是一塊讓身臨其境的人憧憬和震撼的土地蒼山、碧海、藍(lán)天、陽光、富氧 ……這是一塊價(jià)值被低估的璞玉！Code of this report | 5城市發(fā)展背景Code of this report | 6城市化多核發(fā)展改變單一中心格局，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)Code of this report | 7隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；形成明確的城市分工體系制造貿(mào)易制造制造制造手工業(yè)農(nóng)業(yè)手工業(yè)農(nóng)業(yè)高新科研貿(mào)易金融服務(wù)高新教育制造貿(mào)易制造旅游制造制造科技研發(fā)貿(mào)易金融服務(wù)教育文化重工制造高新旅游制造制造工業(yè)化時(shí)期 后工業(yè)化時(shí)期 信息化時(shí)期S—S—S 模式 M—S—S 模式 M—M—M 模式單一功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；制造業(yè)是城市群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中心城市影響范圍與程度有限，周邊城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與附屬。多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。 1997年 10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為 。遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則，通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設(shè)成具有良好的生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。Code of this report | 17在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級(jí)的大好時(shí)機(jī)，借助政府規(guī)劃和大盤綜合體開發(fā)從而催生出新的中心。片區(qū)的功能定位是：以綜合服務(wù)為主導(dǎo)，集行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、居住及配套于一體的綜合性城市中心區(qū)。城市化新中心背景下，首個(gè)山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，為客戶置業(yè)提供了更高品質(zhì)選擇物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉與感知區(qū)域界定：項(xiàng) 目之配套項(xiàng) 目之景 觀項(xiàng) 目之氣 勢(shì)項(xiàng) 目之 環(huán) 境項(xiàng) 目之交通SWOT分析重新 設(shè)計(jì) 城市項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉項(xiàng) 目定性Code of this report | 33為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū)為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) ———— 城市新中心崛起城市新中心崛起區(qū)域?qū)傩裕簢?guó)際濱?；盍^(qū)（區(qū)域?qū)傩裕簢?guó)際濱?；盍^(qū)（ BCode of this report | 36n日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。標(biāo)志性建筑是大拱門。p2023年初，在廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布的《 2023廣東省居民個(gè)人生活狀況和主觀幸福感報(bào)告》中，深圳市民的主觀幸福感受，在廣東 21個(gè)地市中排名倒數(shù)第二，僅僅高于云浮。 —— 原研哉 Code of this report | 44令人感動(dòng)的樹枝火柴Code of this report | 45具有社會(huì)責(zé)任感的方卷紙Code of this report | 46Code of this report | 47Code of this report | 48“ 重新設(shè)計(jì) ” 背后蘊(yùn)藏著強(qiáng)大地對(duì)人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，懷著將熟知變?yōu)槟吧挠職猓ニ伎己驮O(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。成交客戶類型：在鹽田開廠或經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)主鹽田公務(wù)員單位高級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶福田、羅湖投資客戶沙頭角片區(qū)在售典型項(xiàng)目 1Code of this report | 61上東灣 —— 客戶情況客戶特征：項(xiàng)目開售不到一個(gè)月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。結(jié)論：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷Code of this report | 70資源型豪宅客戶研究Code of this report | 71綜合體豪宅案例分析：幸福里幸福里客戶基本特征：50%為自住客戶。功能要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，功能盡可能的多元復(fù)合與完善。n 項(xiàng)目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標(biāo)志性較好，有利于企業(yè)商務(wù)展示。n 華大基因迅速成長(zhǎng)，以 “科技服務(wù) +醫(yī)療健康 ”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國(guó)家基因庫暨國(guó)際科技合作基地、基因產(chǎn)學(xué)研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測(cè)序與分析中心；興隆源、力科氣動(dòng)力等新能源企業(yè)嶄露頭角；Code of this report | 90區(qū)域企業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定，增長(zhǎng)行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對(duì)于注冊(cè)資金要求高n 企業(yè)增長(zhǎng)速度n 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長(zhǎng)率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場(chǎng)需求有隨之增長(zhǎng)；n 企業(yè)增長(zhǎng)類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長(zhǎng)比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 11%；n 企業(yè)分布區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心，Code of this report | 91通過客戶訪談對(duì)片區(qū)行業(yè)進(jìn)行深挖細(xì)摸，進(jìn)一步細(xì)分行業(yè)，找出突破口深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實(shí)力、形象要求高客戶名稱：陳先生訪談地點(diǎn)：東港印象售樓處客戶背景：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 10年客戶進(jìn)行行業(yè)分析：行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務(wù)運(yùn)輸行業(yè)，是整個(gè)物流行業(yè)鏈的終極；行業(yè)要求：對(duì)于公司的實(shí)力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓；企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運(yùn)輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉庫之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉庫分布；深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求客戶名稱：呂先生訪談地點(diǎn)：天安數(shù)碼城辦公室客戶背景：主要從事貨運(yùn)代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 7年，客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)劃分：貨運(yùn)代理行業(yè)為船務(wù)行業(yè)的下游行業(yè)，對(duì)于辦公場(chǎng)所的面積和檔次要求較高；業(yè)務(wù)范疇：實(shí)力強(qiáng)的貨運(yùn)代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團(tuán)隊(duì)（類似于 ）進(jìn)行船務(wù)與運(yùn)輸兩個(gè)行業(yè)之間的業(yè)務(wù)聯(lián)系；企業(yè)分布：貨運(yùn)代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶；Code of this report | 92深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化客戶名稱：覃先生訪談地點(diǎn)：水貝辦公室客戶背景：主要從事黃金設(shè)計(jì)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計(jì)公司的策劃客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田；功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨(dú)立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主；深度訪談 4：利潤(rùn)下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作客戶名稱：劉小姐訪談地點(diǎn)：周大福辦公室客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)現(xiàn)狀：近年國(guó)際黃金金價(jià)不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤(rùn)逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場(chǎng)面臨著重新洗牌和重組的一個(gè)過程，加工行業(yè)要進(jìn)一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計(jì)、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計(jì)公司合作，采用小公司的設(shè)計(jì)，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會(huì)組建自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同合作；Code of this report | 93