【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地 R S 套數(shù) 占地 R S 套數(shù) 占地 R S 套數(shù) 占地 R S 套數(shù) 方案一 93780 221227 135 221227 售價(jià)萬(wàn)元 8800 1639 1946797776 方案二 0 0 0 0 0 0 0 0 33500 40200 183 60280 3 180840 135 221040 售價(jià)萬(wàn)元 0 0 0 0 11000 0 8500 1340 1979340000 方案三 0 0 0 0 27400 21920 240 0 0 0 0 66380 3 199140 135 221060 售價(jià)萬(wàn)元 16000 91 0 0 0 0 8500 1475 2043410000 方案四 25000 15000 240 0 0 0 0 0 0 0 0 68780 3 206340 135 221340 售價(jià)萬(wàn)元 19000 63 0 0 0 0 0 0 0 0 8500 1528 2038890000 方案五 26000 16900 240 0 0 0 0 0 0 0 0 67780 3 203340 135 220240 售價(jià)萬(wàn)元 21000 70 0 0 0 0 0 0 0 0 8500 1506 2083290000 ?按規(guī)劃指標(biāo)，低密度物業(yè)占地不多于住宅整體占地面積的 30%； ?高層物業(yè)保證 ，保證社區(qū)品質(zhì)； ?在規(guī)劃限制及價(jià)格比較基礎(chǔ)之上，測(cè)算各物業(yè)組合收益為： 高層 +合院 高層 +聯(lián)排 高層 +獨(dú)聯(lián) 高層 +洋房 純高層 方案 組合方式 高層 /低密度物業(yè)容 積率 物業(yè)組合 /溢價(jià)能力分析 綜合建議 方案一 純高層 溢價(jià)有限，不利于整體利潤(rùn)最大 化的實(shí)現(xiàn) 影響利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，不做推薦 方案二 高層＋洋房 常州客群更為偏愛(ài)有天有地的別墅物業(yè)，洋房所產(chǎn)生的溢價(jià)程度較為有限 市場(chǎng)接受度差，不做推薦 方案三 高層＋聯(lián)排 區(qū)域內(nèi)聯(lián)排銷售情況較好，銷售價(jià)格得到保證，采取此類物業(yè)組合是較為穩(wěn)妥的做法 容易陷入市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn)，不做推薦 方案四 高層＋獨(dú)聯(lián) ，但整體溢價(jià)能力 有限 溢價(jià)能力有限，不做推薦 方案五 高層＋合院 合院別墅的物業(yè)形態(tài)在常州尚屬市場(chǎng)空白，更加容易形成項(xiàng)目亮點(diǎn)，同時(shí)小獨(dú)棟物業(yè)溢價(jià)明顯 建議采用此類組合 以高層 +合院別墅的物業(yè)進(jìn)行組合，更有利于項(xiàng)目亮點(diǎn)的形成及整體利潤(rùn)的最大化 綜合以上分析我們發(fā)現(xiàn)， 高層 +合院別墅 的物業(yè)組合更適合本項(xiàng)目的發(fā)展，原因如下： 實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的同時(shí)品質(zhì)得到保證。 抓住市場(chǎng)空白，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，形成項(xiàng)目整體的亮點(diǎn) 。 物業(yè)發(fā)展建議 城市昭示面： ?地塊南側(cè)銀杏路沿線、西側(cè)月季路路沿線、北側(cè)玉蘭路沿線均有較為良好的城市昭示面 地塊昭示面分析 物業(yè)發(fā)展建議 地塊景觀價(jià)值分析 地塊景觀價(jià)值點(diǎn)分析： ① 地塊北側(cè)河流： 古運(yùn)河，目前河道形象素質(zhì)不高，后期改造后可作為景觀資源 ② 青楓公園： 根據(jù)下述南側(cè)周邊物業(yè)高度可知，本地塊西側(cè)高層部分具備一定青楓公園景觀資源 物業(yè)發(fā)展建議 ⑤瑞富小區(qū)（ 6F） ③區(qū)政府（ 7F） ④金色領(lǐng)寓（ 28F、 11F） ④ ⑤ ③ ② ① 地塊規(guī)劃排布建議 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)排布 ： ，觀河景及青楓公園；建筑整體朝向略偏西，形成看青楓公園的最優(yōu)視角； ，與高層形成組團(tuán)式布局； ，沿北側(cè)玉蘭路布臵 26層高層，其余高層以 33層為主； ； ，均做一層，層高 6米，總體量約 3000平米； 景觀 ： 別墅與高層之間打造一條中央景觀軸線，高層棟與棟之間形成集中綠化； 入口 ： 按規(guī)劃要點(diǎn)要求，主入口設(shè)臵在銀杏路，人車(chē)入口，在入口處實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；次入口設(shè)臵在玉蘭路； 高層 合院別墅 入口廣場(chǎng) 會(huì)所 集中綠化 景觀主軸 商業(yè) 合理的人車(chē)分流組織系統(tǒng) 坡地綠化規(guī)避不利影響 豐富的物業(yè)形態(tài)組合 形成氣勢(shì)的組團(tuán)景觀 大氣的主入口設(shè)計(jì) 尊貴高墻大院彰顯品質(zhì) 專屬風(fēng)情會(huì)所 主要規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 縱貫地塊的景觀中軸線 精裝奢華三大堂 多元建筑風(fēng)格構(gòu)建城市風(fēng)景線 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2 3 4 5 5 6 6 6 6 6 6 7 7 8 8 8 8 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 1：豐富的物業(yè)形態(tài)組合，高層＋合院別墅，物業(yè)價(jià)值資源的最大化 ?高層 +合院別墅的物業(yè)形態(tài)組合 ?高層部分容積率控制在 ，超過(guò) 50米的棟距顯著體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì) ?開(kāi)闊的樓間距輔以不同的景觀主題，打造項(xiàng)目特色 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 2：昭示性好、儀式感強(qiáng)的大氣主入口 物業(yè)發(fā)展建議 ?入口設(shè)臵富有現(xiàn)代都市氣息的、開(kāi)敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺(jué)焦點(diǎn)。 ?入口打造儀式感形成品質(zhì)社區(qū)印象。 2 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 3：小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流、組團(tuán)布局 物業(yè)發(fā)展建議 ?小區(qū)實(shí)現(xiàn)完全人車(chē)分流，地下一層整體開(kāi)挖，在社區(qū)主入口處汽車(chē)即完全下地。 ?通過(guò)地下大堂直接入戶。 ?車(chē)庫(kù)采光天井的打造，提高社區(qū)品質(zhì)。 3 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 4：大氣、充滿風(fēng)情的專屬會(huì)所，提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加客戶尊貴性 物業(yè)發(fā)展建議 內(nèi)部大堂 室外泳池 精神堡壘 ?彰顯身份的會(huì)所：會(huì)所是體現(xiàn)社區(qū)身份的象征，建議結(jié)合外部泳池進(jìn)行設(shè)計(jì)，增加客戶尊貴性。 ?會(huì)所主要功能：初期作為售樓處使用，啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目展示的主要載體； 4 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 5：中軸景觀 —— 營(yíng)造儀式感，采用淺水，有效將高層與別墅區(qū)進(jìn)行區(qū)隔的同時(shí)，打造社區(qū)亮點(diǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 中軸景觀： ?注重儀式感的塑造。 ?采用淺水，控制成本，保證安全。 ?提供別墅區(qū)私密性的同時(shí)，保證了整體景觀的開(kāi)放性。 5 5 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 6：組團(tuán)景觀 —— 棟與棟之間通過(guò)大面積集中綠化塑造震撼視野 物業(yè)發(fā)展建議 組團(tuán)景觀： ?通過(guò)樓棟間集中綠化的打造塑造震撼視野。 ?保證項(xiàng)目整體景觀的均好性，可打造不同的景觀主題。 ?與中軸景觀共同形成社區(qū)景觀整體的多樣性。 6 6 6 6 6 6 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 7：通過(guò)坡地綠化降低菜場(chǎng)及幼兒園對(duì)社區(qū)影響 物業(yè)發(fā)展建議 菜場(chǎng) /幼兒園 大量綠色植被 挖水填坡 建筑 綠地 7 7 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 8： 6米高墻大院，提升社區(qū)品質(zhì) 物業(yè)發(fā)展建議 ?通過(guò)高圍墻，配合外圍密植，營(yíng)造項(xiàng)目神秘感，體現(xiàn)主人尊貴； ?6米高度的高墻大院，滿足高端客戶生活私密性要求。 高墻大院 8 8 8 8 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 9：公共空間提升，三大堂系統(tǒng) 物業(yè)發(fā)展建議 三大堂系統(tǒng)： ? 車(chē)庫(kù)大堂 —— 包裝處理，簡(jiǎn)潔裝修，凸顯品質(zhì)。 ? 入口大堂 —— 挑高奢華裝修，配臵會(huì)客功能、社區(qū)鄰里交往空間、設(shè)臵休息座椅、書(shū)報(bào)等，供業(yè)主交流。 ? 入戶大堂 —— 出電梯口后裝修與綠化景觀、小品結(jié)合處理 。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 10： 多元建筑風(fēng)格形成城市的一道亮麗風(fēng)景線 物業(yè)發(fā)展建議 建議采用： 高層 ART DECO建筑風(fēng)格 合院 英倫建筑風(fēng)格 ?保持歐式古典的精當(dāng)比例和立面質(zhì)感，簡(jiǎn)化繁瑣的線角； ?具有現(xiàn)代氣質(zhì)但不過(guò)于前衛(wèi)，融合創(chuàng)新的細(xì)部設(shè)計(jì)。 ?材質(zhì)選擇石材 +真石漆的組合。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn) 11：符合主流品質(zhì)客群需求的戶型配比 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)類型 戶型 面積段（ m2） 總套數(shù) 套數(shù)比 24F、 25F、26F、 33F高層 標(biāo)準(zhǔn)型 2房 90 396 24% 標(biāo)準(zhǔn)型 3房 115120 472 29% 舒適型 3房 135140 548 34% 標(biāo)準(zhǔn)型 4房 170180 206 13% 合計(jì) 1622 100% 合院別墅 220230 42 60% 280290 28 40% 合計(jì) 70 100% ?客群定位為城市成長(zhǎng)階層，主流品質(zhì)客群，以全城品質(zhì)首臵及改善客戶為主； ?高層戶型標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)與核心競(jìng)品的總價(jià)錯(cuò)位；別墅控制面積，控制總價(jià)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力； ?產(chǎn)品精細(xì)化打造構(gòu)建項(xiàng)目口碑以及對(duì)品質(zhì)客群的吸引； ?高層底層贈(zèng)送地下室和花園，提升附加值。 戶型分布參考 物業(yè)發(fā)展建議 135140㎡ 135140㎡ 78號(hào)樓 25F、 26F 一梯兩戶 170180㎡ 115120㎡ 170180㎡ 9號(hào)樓 33F 兩梯四戶 90㎡ 26號(hào)樓 26F、 33F 兩梯三戶 1號(hào)樓 26F兩梯三戶 115120㎡ 115120㎡ 115120㎡ 90㎡ 90㎡ 90㎡ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高層戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 90平米中間套戶型參考 90平米邊套戶型參考 高層戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 118平米戶型參考 120平米戶型參考 高層戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 135平米戶型參考 140平米戶型參考 高層戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 170180平米戶型參考 庭院 合院別墅戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 ?七合院采用子母樓設(shè)計(jì)，母樓間距達(dá)到十余米； ?戶與戶之間脫開(kāi)，僅利用連廊或者背對(duì)背的客房連接，形成獨(dú)棟別墅的印象； ?部分房型可以做到 3開(kāi)間，且所有房型完全規(guī)避了視線干擾。 合院別墅 —— 一個(gè)合院 7戶別墅，中心大庭院作為鄰里共享，各戶再附帶不同角度的私家庭院 合院別墅戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 地下室 一層 二層 三層 戶型參考 280290平米 合院別墅戶型參考 物業(yè)發(fā)展建議 戶型參考 220230平米 地下室 一層 二層 三層 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 一期 二期 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 物業(yè)價(jià)格 合院別墅 高層 開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制原則： 1. 合院別墅主要作用是樹(shù)立價(jià)值標(biāo)竿，在項(xiàng)目一期與二期初期分階段投入； 2. 高層主要作用是回收現(xiàn)金流，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，長(zhǎng)期投入； 3. 高低線產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)高端產(chǎn)品和資源的展示，拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)格和銷售速度。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制 一階段 二階段 三階段 四階段 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 1 2 3 4 5 6 7 8 9 啟動(dòng)期區(qū)域選擇：通過(guò)高形象、高性價(jià)比、高展示塑造項(xiàng)目高端社區(qū)基調(diào) 啟動(dòng)區(qū) 8萬(wàn)平米 啟動(dòng)區(qū)策略 ?高形象： 以部分合院產(chǎn)品展示項(xiàng)目高端意向，建立標(biāo)簽價(jià)值； ?高性價(jià)比： 多元標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品組合， 初期充分吸引客群關(guān)注； ?高端高品質(zhì)展示： 通過(guò)會(huì)所、樣板區(qū)展示，塑造高端、高品質(zhì)基調(diào)。 啟動(dòng)區(qū)選址原則 ?昭示性強(qiáng) 、 通達(dá)性好 ：地塊南部銀杏路是最佳展示區(qū)域； ?豐富的產(chǎn)品： 以多元產(chǎn)品組合面世； ?一定的規(guī)模： 整體規(guī)模控制在 8萬(wàn)平米左右； 分期開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略 —— 分期物業(yè)計(jì)劃 一期一階段 產(chǎn)品類型 配套亮點(diǎn) — ?高層、合院 ? 會(huì)所展示 ?大氣入口 ?景觀樣板示范區(qū) ?樣板房 起止時(shí)間 二期一階段 — 推案量 約 8萬(wàn)平米 — 約 5萬(wàn)平米 核心賣(mài)點(diǎn) ? 公園物業(yè) ?驚艷景觀示范區(qū) ? 城市一居合院別墅 ?會(huì)所 ?河景物業(yè) ?公園物業(yè) ?會(huì)所 ?成熟社區(qū) ?成熟配套 ?收官樓王 ?會(huì)所 ?核心景觀軸展示 約 4萬(wàn)平米 ?高層產(chǎn)品為主 產(chǎn)品價(jià)值 樹(shù)立形象，標(biāo)簽價(jià)值 企業(yè)品牌植入開(kāi)始 依托前期形象及口碑效應(yīng)，企業(yè)品牌得到提升 隨著前期物業(yè)的交付，項(xiàng)目的成功，品牌在常州成功塑造 啟動(dòng)期 成熟期 峰值期 開(kāi)發(fā)周期 品牌價(jià)值 一期二階段 二期二階段 — ?高層、合院 ?高層產(chǎn)品為主 約 4萬(wàn)平米 ? 會(huì)所展示 ?大氣入口 ?景觀樣板示范區(qū) ?樣板房 ?河景物業(yè) ?城市高端別墅 ?成熟社區(qū)配套 ?教育資源引入 ?會(huì)所 推盤(pán)策略 推盤(pán)節(jié)點(diǎn) /推盤(pán)原則 推盤(pán)原則： 一、靈活多變的推盤(pán)策略：根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向，以及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏、價(jià)格變動(dòng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略； 二、階段性營(yíng)銷節(jié)