【文章內(nèi)容簡介】 外資企業(yè)： 中國加入ＷＴＯ的談判已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，行家分析有望 在 11月份加入ＷＴＯ。中國先后與美國及歐盟簽訂雙邊貿(mào)易準(zhǔn)入?yún)f(xié)議， 中國加入世貿(mào)日益臨近，入世之后，中外經(jīng)濟(jì)合作將進(jìn)一步頻繁，這必 將吸引更多高科技行業(yè)公司進(jìn)入中國市場從而帶動寫字樓的需求。 自主創(chuàng)業(yè)者 ： 有人作過統(tǒng)計(jì)及預(yù)測， 2023年新增企業(yè)約為 2800個， 2023 年也將有 ％的增幅，按 2885個計(jì)算，若每個公司平均需 50平方米辦 公樓的話，也將有 144250平方米的市場需求。 欲提升公司形象者 ： 一些原租用老工業(yè)區(qū)廠房及年代較久、功能設(shè)備相 對落后的寫字樓的公司，為提升公司形象，改善辦公環(huán)境，產(chǎn)生對素 質(zhì)較高的寫字樓的需求。 物業(yè)投資者： 某些素質(zhì)較好的寫字樓項(xiàng)目會受投資者的追捧。 5/7/2023 16 copyright:Cool Joe 微觀走勢 隨著中心區(qū)建設(shè)的加快，中心區(qū)將成為深圳對外商務(wù)的國際平臺，中心區(qū) CBD寫字樓將成為首選。主要原因是中心區(qū)獨(dú)一無二的地緣優(yōu)勢和完善的社區(qū)功能。 房地產(chǎn)市場的整體復(fù)蘇使開發(fā)商更加理性且謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資，而前幾年不景氣的寫字樓市場已重新被人們所認(rèn)識，消費(fèi)群體和投資者都表現(xiàn)出較明顯的信心。隨著中國加入 WTO及以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的新經(jīng)濟(jì)的影響，大批外資企業(yè)、跨國公司將進(jìn)駐深圳，本地有實(shí)力的企業(yè)也將擴(kuò)張，新企業(yè)會涌現(xiàn)，寫字樓特別是中心區(qū)的、功能配套齊全的、形象良好的寫字樓無疑會成為市場追捧的寵兒。 信息各種表明，一度墜入低谷的深圳寫字樓市場由于受到了各大利好因素的影響，從去年下半年開始，已經(jīng)走出低谷。 CBD商務(wù) 中心區(qū)的寫字樓銷售狀況充分證明了這一點(diǎn)。隨著入世的臨近，由于羅湖片區(qū)周邊寫字樓尚未顯示出明顯潛力，所以寫字樓分布密集的地區(qū)福田中心區(qū)的“ 深圳第一大道 ”主干線上已開始了新一輪寫字樓開發(fā)競爭的熱潮。 5/7/2023 17 copyright:Cool Joe 第二部分：項(xiàng)目分析 １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目分析與判斷 ２、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ strength） 劣勢（ weakness） 機(jī)會（ opportunity） 威脅（ threat） 5/7/2023 18 copyright:Cool Joe １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 ■ 項(xiàng)目基本指標(biāo)： １、工程用地面積： 178。； ２、總建筑面積： 178。 ３、容積率： ； ４、建筑密度： %； ５、停車位： 450個； ６、樓高：主樓 26層， 高 ，副樓８層，高 。 5/7/2023 19 copyright:Cool Joe ■ 項(xiàng)目質(zhì)素分析 地段位置的商業(yè)價(jià)值：地鐵、 CBD商務(wù)圈、中心區(qū)、科技園； 地理區(qū)位的環(huán)境價(jià)值：項(xiàng)目所處的位置正處于環(huán)香蜜湖地區(qū)與 深圳第一大道的包圍圈內(nèi)，周邊環(huán)境優(yōu)雅怡人，景觀通透，是 居住與辦公的絕好環(huán)境； 功能價(jià)值：建成后的天安數(shù)碼時(shí)代大廈是融商業(yè)、餐飲、娛樂、 辦公于一身的綜合性高層高檔寫字樓，功能區(qū)隔明顯； 個性建筑風(fēng)格：天安數(shù)碼時(shí)代大廈以主副兩幢梭形塔樓組成，造 型獨(dú)特，兩幢樓體之間的有頂綠化通廊和副樓架空形成的綠化廣 場賦予建筑鮮明的個性； 建筑外立面：建筑線條簡單流暢，立面分格以柔和和流動的線條 為主，外觀氣勢雄偉，英秀俊朗，給人一種現(xiàn)代的高科技感。 5/7/2023 20 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目分析與判斷 深 南 大 道 判斷： 項(xiàng)目地塊正處于深圳第一主干線“深南大道”上，向西連接政府投資的科 技園區(qū)，向東緊鄰 CBD商務(wù)中心區(qū)與市中心，具有一般項(xiàng)目所沒有的絕佳地理優(yōu) 勢與商務(wù)、科技氛圍，因此我們利用這種特有的優(yōu)勢把它定為： 科技園 ?CBD中 央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動 創(chuàng)業(yè)基地 。 南山科技 園區(qū) 數(shù)碼城 市中心區(qū) CBD商務(wù) 中心區(qū) 科技園區(qū) ?CBD?中心區(qū) ?地鐵區(qū) 互動創(chuàng)業(yè)基地 地鐵 5/7/2023 21 copyright:Cool Joe 優(yōu)勢分析（ Strength） 最大優(yōu)勢 ? 深南大道地鐵旁首個數(shù)碼科技為主題的頂級寫字樓。 ? 科技園 ?CBD中央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動創(chuàng)業(yè)基地 。 1 ． 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野、兩個休閑廣場 2 ．空間組合：自由而又充滿靈性的辦公空間； 3 ．性能價(jià)格比：均價(jià)在 8000－ 8500元左右，低于其他同檔次寫字樓； 4 ．物業(yè)管理：天安物業(yè)管理公司為甲級物業(yè)管理公司，提供一流服務(wù)等； 5 ．智能系統(tǒng)：與中國電信、清華天安合作建設(shè)深圳首個ＩＰ城域網(wǎng)園區(qū) 6 ．規(guī)模夠大：總建筑面積近８０萬平方米，深圳最大數(shù)碼高科技園區(qū)。 7 ．品牌影響：桑夏、云海通訊、清華彩虹、創(chuàng)微等知名高科技民營企業(yè) 入駐天安數(shù)碼城，天安數(shù)碼城是民營高科技創(chuàng)業(yè)的搖籃； 8 ．配套設(shè)施：天安數(shù)碼城自身生活設(shè)施、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，城內(nèi)有多 家銀行、華潤超級市場、郵電所、快遞公司、航空公司、貨運(yùn)公司、 食肆、快餐店娛樂場所等商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套完善。 9 ．交通優(yōu)勢：處于深圳第一大道線上，幾十路大中巴經(jīng)過、地鐵貫穿， 同時(shí)位于深港惠三地的交匯點(diǎn)； 5/7/2023 22 copyright:Cool Joe 劣勢分析（ Weakness） 1 ．離中心區(qū)還有一定的距離，相當(dāng)一部分客戶資源仍然被中心區(qū) 寫字樓分流； 2 ．ＣＢＤ商務(wù)圈內(nèi)寫字樓在線樓盤多、素質(zhì)好，競爭激烈； 3 ．規(guī)劃中的廣州大廈遮擋 4 ．創(chuàng)展中心的貼近直接競爭 5/7/2023 23 copyright:Cool Joe 機(jī)會分析（ Opportunity） 1 ．大環(huán)境：中國加入世貿(mào)組織已成定局，而深圳作為改革開放的 前沿城市則具有“近水樓臺先得月”的優(yōu)勢，可以吸取部分目標(biāo) 客戶； 2 ．小環(huán)境：政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)策略。 政府鼓勵與支持回國留學(xué)生、高科技人才自主創(chuàng)業(yè)， 深圳每年都有好多高科技民營企業(yè)加入深圳創(chuàng)業(yè)大軍； 3 ．政府對于市中心區(qū)的規(guī)劃政策有利于項(xiàng)目的銷售； 4 ．深圳中心區(qū)會展業(yè)的良性發(fā)展有力地帶動該片區(qū)寫字樓市場的 發(fā)展 。 5/7/2023 24 copyright:Cool Joe 威脅分析（ Threat） 1 ．總體來看，深圳寫字樓市場正處于低迷時(shí)期，無論是租賃還是 銷售，都不容樂觀； 2 ．目前深圳寫字樓市場主要以租賃為主，寫字樓銷售所占比例并 不高； 3 ．從競爭狀況來看，目前深圳甲級寫字樓比較多，競爭激烈，但 在規(guī)劃設(shè)計(jì)與推廣主題等方面缺乏一個足以改變目前市場狀況 的風(fēng)向指標(biāo)。 5/7/2023 25 copyright:Cool Joe 第三部分：項(xiàng)目定位 １ 、 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目廣告定位 目標(biāo)受眾定位 5/7/2023 26 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目特點(diǎn)以及周邊競爭環(huán)境的基本了解與分析，我們把項(xiàng)目的產(chǎn)品定位表述為： 深南大道地鐵旁 CBD商務(wù)圈唯一數(shù)碼科技主題的頂級寫字樓 5/7/2023 27 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目形象定位 我們認(rèn)為， 外部的形象對于項(xiàng)目本身來說應(yīng)該具有以下特征： Ⅰ 強(qiáng)有力的說服力； Ⅱ 較強(qiáng)的傳播力； Ⅲ 形象的延展性； Ⅳ 廣告推廣的可操作性。 依據(jù)上述特征，項(xiàng)目形象定位為： 商務(wù)科技互動創(chuàng)業(yè)旗艦 支持點(diǎn)：１、 CBD、科技園、中心區(qū)互動地理位置 ２、依托深圳最