世聯(lián)上海浦東新區(qū)大盤項目城市化規(guī)劃設(shè)計與發(fā)展戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-02-05 10:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 245畝的項目，中高密度的中高檔社區(qū)規(guī)劃 VS 區(qū)域市場、缺乏消費支撐持續(xù)開發(fā) 戰(zhàn)略 與區(qū)域聯(lián)動－主動城市化，開放的社區(qū)規(guī)劃，資源共享，建立與城市聯(lián)系，聚集人氣，克服新區(qū)不足 機 會：良好的區(qū)域前景，良好的生態(tài)環(huán)境 成交客戶構(gòu)成：城市客戶自住為主，有少量投資客戶 面向城市開放的 420畝城市生態(tài)公園 向城市開放的以餐飲為主，集休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)口岸 本報告是嚴格保密的。 啟動策略 花園洋房 疊加別墅 小高層 策略 —— 依托湖景資源，多元產(chǎn)品組合，以疊加別墅、洋房為主打產(chǎn)品樹立價值標桿，以小高層為主力回現(xiàn)產(chǎn)品 本報告是嚴格保密的。 420畝城市生態(tài)公園 本報告是嚴格保密的。 華潤 .翡翠城 —— 大門、入口廣場、公園綠地、竹林 本報告是嚴格保密的。 華潤 .翡翠城 —— 湖面、道路、售樓處、樣板房展示區(qū) 本報告是嚴格保密的。 本案總結(jié) ? 價值標竿的啟動策略，啟動期以高層產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標，高端物業(yè)主要是展示和拉動 ? 區(qū)域運營 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系， 借助城市機理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。 景觀資源與區(qū)域共享－市政生態(tài)公園 配套設(shè)施與區(qū)域的共享－咖啡館，酒店 .. ? 多元產(chǎn)品線的盈利模式，兼顧回現(xiàn)速度和溢價 本報告是嚴格保密的。 ? 深圳－波托菲諾－第一居所為主的豪宅大盤 1. 背景：華僑城片區(qū)的打造已經(jīng)成功，波托菲諾定位于華僑城豪宅項目 2. 問題：在華僑城區(qū)域內(nèi)不屬于資源最好的區(qū)域，臨近北環(huán)，天鵝堡起價過高，資源和高層產(chǎn)品不足以支撐項目定位。銷售速度較慢，價格無法達到預(yù)期，超越周邊。 3. 解決－開放－私密的社區(qū)規(guī)劃，把自身融入城市體系 4. 頂級產(chǎn)品與主流高層產(chǎn)品互動，提升物業(yè)價值 5. 納入僑城資源－營銷構(gòu)建僑城生活圈 本報告是嚴格保密的。 1. 地理位臵： 深圳西部，距中心區(qū)約 4公里 2. 定位 ：深圳市的 頂級 ， 國際豪宅區(qū) 3. 特征 ： ? 公認的深圳頂級豪宅區(qū) ? 物業(yè)持續(xù)增值 ? 住宅價格維持高端水平 ? 商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級商圈水平 波托菲諾 —— 基本情況介紹 ?總占地面積 ： 88萬平米 ?總建筑面積 ： 108萬平米 ?總?cè)莘e率 ： ?開發(fā)商：華僑城集團 ?當前銷售情況：除了天鵝堡二期III區(qū)未開工外，已推出的 5個組團已全部售磬。 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 核心商業(yè)，辦公區(qū) 深南大道 華僑城 波托菲諾 深圳市僑香路 本報告是嚴格保密的。 開放區(qū)－私密區(qū)的規(guī)劃，開放自己的生活配套，部分開放景觀配套，將自身納入城市機理，克服邊緣化的劣勢。 燕含山 歡樂谷主題公園 商業(yè)街 中央試驗學(xué)校 水岸會所 二期會所 高爾夫 ?社區(qū)配套與區(qū)域配套整合，形成配套體系 ?社區(qū)內(nèi)配套體現(xiàn)社區(qū)特色，與片區(qū) 配套形成差異，體現(xiàn)社區(qū)主題 ?景觀主軸貫穿區(qū)社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外，在 景觀上與片區(qū)融合 商業(yè) 廣場 廣場 廣場 開放空間 私密空間 本報告是嚴格保密的。 波托菲諾圍繞華僑城旅游商業(yè)核心，通過業(yè)主僑城卡系統(tǒng)，吸納整個華僑城的資源體系 居住區(qū)－ 波托菲諾 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 旅游區(qū) 文教 體育 居住區(qū) 波托菲諾 1 2 3 4 1km 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ?其他周邊配套 、白石洲中英文小學(xué) ： 奧林匹克幼兒園、世紀村幼兒園 ： 肉菜市場 ： 沙河郵局 ： 農(nóng)業(yè)、發(fā)展、建設(shè)、中國銀行 ： 華僑城醫(yī)院 ： 沙河高爾夫球會 本報告是嚴格保密的。 波托菲諾啟動模式 純水岸一期 天一期 天二期 I 200 天二期II 待定 純水岸二期 天二期 III ： 最先啟動的地塊較大，并非資源最好，但依托最好的核心資源 （燕棲湖），通過湖畔會所、商業(yè)街的展示，為客戶建立區(qū)域頂級豪宅區(qū)的印象與信心，從而確保了高形象進入，提升價格。 ：以穩(wěn)妥的原則選取高層 ，首先保證現(xiàn)金流，并逐步刺激市場。 會所 商業(yè)街 本報告是嚴格保密的。 波托菲諾的銷售策略－純水岸與天鵝堡交替銷售，不斷拉升天鵝堡價格 70009500250002023070000500001400001000020230300004000050
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