【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 向 2： 5A甲級(jí)寫字樓 +酒店式公寓 市場(chǎng)戰(zhàn)略： 領(lǐng)導(dǎo)者 1. 壟斷價(jià)格 2. 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 3. 過(guò)河拆橋 方向 5： 中高檔寫字樓 （財(cái)富廣場(chǎng) A座） 市場(chǎng)戰(zhàn)略： 追隨者 1. 搭便車，借勢(shì) 2. 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 3. 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方向 2：發(fā)展戰(zhàn)略 甲級(jí)寫字樓 硬件設(shè)施 、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店； 5A級(jí)寫字樓水平，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) (BA)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng) (CA)，保安自動(dòng)化系統(tǒng) (SA)，消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OA)； ，如電梯等候時(shí)間小于 40秒，中央空調(diào)為四管式； 軟件設(shè)施 ； 酒店式公寓 服務(wù)提升項(xiàng)目附加值； 控制開(kāi)發(fā)成本，每單位內(nèi)設(shè)置獨(dú)立空調(diào)，洗手間等； 立面形象較高與 5A甲級(jí)寫字樓統(tǒng)一； 5060㎡ 小戶型為主力戶型； 商業(yè) 1. 商業(yè)具有輻射力，因此三層裙樓全部打造大型商業(yè)； 2. 引入大型頂級(jí)商場(chǎng)與甲級(jí)寫字樓商務(wù)氛圍匹配； 3. 商業(yè)全部經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)檔次； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方向 2：競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 建立新價(jià)值標(biāo)桿，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)； 目標(biāo)客戶 價(jià)格 甲級(jí)寫字樓 高端路線； 樹立形象標(biāo)桿 ； ； ，主要與深圳、廣州甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)； 由于甲級(jí)寫字樓的成本抬升為中高檔寫字樓成本的一倍，因此本項(xiàng)目初步定價(jià)為： 6500元 /㎡ 酒店式公寓 創(chuàng)新產(chǎn)品； 現(xiàn)金流快速回收 ； ； 士； ； 總價(jià)控制在 20萬(wàn)元以內(nèi)，參照目前周邊推出國(guó)際公寓，建議單位面積 5060㎡ ，初步定價(jià)： 3500元 /㎡ 商業(yè) 高端路線； 樹立形象標(biāo)桿 ； 出租 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方向 5：發(fā)展戰(zhàn)略 中高檔寫字樓 1. 打造高形象，低成本成熟寫字樓產(chǎn)品， “形象 ”脫離市場(chǎng)現(xiàn)有中高檔產(chǎn)品（形象高于第一國(guó)際、華凱廣場(chǎng)）； 2. 爭(zhēng)取有 70年土地產(chǎn)權(quán)， 增加客戶的貸款成數(shù)與年限，降低了購(gòu)買壓力； 3. 規(guī)劃充分發(fā)揮南向景觀優(yōu)勢(shì)； 商業(yè) 1. 內(nèi)部集中商業(yè) +大平面鋪面 +小平面街鋪、內(nèi)街鋪組合形成； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品解構(gòu) 商業(yè) VIP會(huì)員店 名店坊 證券銀行 高檔商場(chǎng) 會(huì)務(wù)中心 休閑商業(yè) 商務(wù)配套 中式酒樓西餐廳 風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng) 寫字樓 品牌物管顧問(wèn) 規(guī)劃提升價(jià)值 硬件局部亮點(diǎn) 配套提升 大師光環(huán) 共享空間營(yíng)造 成熟產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 — 新經(jīng)濟(jì)建筑、廣場(chǎng)建筑、景觀建筑：CBD中最高檔、形象最突出、最有人文關(guān)懷的寫字樓 CBD原生地價(jià)值 自身成為景觀 國(guó)際城市廣場(chǎng)價(jià)值新體系 外在景觀價(jià)值 ?高形象（環(huán)境、配套、新建筑群）、代表未來(lái)的、有發(fā)展?jié)摿Φ? ?產(chǎn)業(yè)和服務(wù)聚集的高效率 ?流動(dòng)性大； ?高檔次的交流平臺(tái)； ?規(guī)劃上與西側(cè)、南側(cè)的道路、政府大樓及廣場(chǎng)形成呼應(yīng)。 ?平面布局充分利用景觀面。 ?充分利用臨街面打造昭示性和標(biāo)志性。 ?與 CBD匹配，產(chǎn)品打造現(xiàn)代化、新建筑、有發(fā)展?jié)摿Φ恼w形象 ?內(nèi)部的高效率和低成本：公共會(huì)議廳、培訓(xùn)室、商務(wù)中心 ?引入知名品牌物業(yè)公司，但要能控制使用成本； ?設(shè)租賃代管服務(wù)； ?利用商業(yè)配套，形成高檔餐飲、交流、娛樂(lè)配套，設(shè)臵高檔俱樂(lè)部； ?土地申請(qǐng)為商務(wù)公寓用地，以增加土地年限和貸款成數(shù)年限，但建筑完全以寫字樓形象推出。 ?以盡可能低的成本建構(gòu)高形象；重點(diǎn)是公共部分的高檔性；如外觀、入口和建筑細(xì)節(jié)、智能化； ?商業(yè)入口和寫字樓主入口均要有昭示性，并相對(duì)隔離； ?規(guī)劃體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：并利用規(guī)模打造關(guān)懷打造自身的廣場(chǎng) ?體現(xiàn)人文關(guān)懷：庭院大堂、陽(yáng)光辦公，在預(yù)備整層出售的樓層設(shè)立體綠化（空中庭院）贈(zèng)送。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總體物業(yè)發(fā)展建議 1. 主要通過(guò)自身規(guī)模展示、品牌信心展示、整體形象、營(yíng)銷造勢(shì)打競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品上把錢集中放在外立面、公共空間、電梯數(shù)量。 2. 以高形象吸引能承受更高租金的高知識(shí)含量的科技、律師、咨詢業(yè)進(jìn)駐，他們所需要的是 對(duì)外形象展示 +對(duì)內(nèi)人文關(guān)懷 。 3. 客戶最關(guān)注，故而需要較多投入的地方： ? 外觀、群樓； ? 公共部分：大堂、電梯間等； 4. 采取以下列方式以限制建筑成本： ? 限制層高（ 75米）； ? 平面簡(jiǎn)單化（減少弧型、園型建筑）； ? 用設(shè)計(jì)和包裝公共空間，而非用材料提升品質(zhì)； ? 裙樓為中央空調(diào)，塔樓分體式空調(diào)； ? 外墻裝飾材料的選擇； ? 控制每層公共通道寬度和裝修費(fèi)用； ? 控制設(shè)備、電梯的檔次； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、淄博張店項(xiàng)目整體定位 形成一套非常取巧的做法。繞過(guò)項(xiàng)目的事實(shí)分析，通過(guò)全國(guó) 各地的案例忽悠蒙人。 直接通過(guò)案例借鑒和匹配度分析之后得出戰(zhàn)略，然后拍出定 位，堆上一堆花里胡梢的東西。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 形成一套非常取巧的做法。繞過(guò)項(xiàng)目的事實(shí)分析，通過(guò)全國(guó) ? 各地的案例忽悠蒙人。 ? 直接通過(guò)案例借鑒和匹配度分析之后得出戰(zhàn)略，然后拍出定 ? 位，堆上一堆花里胡梢的東西。 ? 做法比較成熟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 概念創(chuàng)新模式條件匹配 因素 概念創(chuàng)新模式 本項(xiàng)目 匹配度 地 塊 條 件 規(guī)模 容積率高 規(guī)模小，約 8萬(wàn)平米 地塊成熟度 成熟 成熟 區(qū)位 城市中心區(qū) 老城區(qū)，城市商圈邊緣 外 圍 條 件 市場(chǎng)背景 市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)最高階段：概念競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 處于從同質(zhì)化向多樣化轉(zhuǎn)變時(shí)代 營(yíng)銷能力 營(yíng)銷成本較高 營(yíng)銷操作能力極強(qiáng) 企業(yè)風(fēng)格一直以低營(yíng)銷成本取勝 營(yíng)銷操作能力較強(qiáng) 從市場(chǎng)背景處于競(jìng)爭(zhēng)的最高階段，而本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有達(dá)到該階段，且要投入較高的營(yíng)銷成本，本項(xiàng)目走該模式不經(jīng)濟(jì)，建議不采用該模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 ?從市場(chǎng)占位分析，及模式條件匹配度分析，本項(xiàng)目適合走 戶型創(chuàng)新模式與功能轉(zhuǎn)換模式 來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值突破的目標(biāo)。 ?功能轉(zhuǎn)換模式 在淄博是否有市場(chǎng)支撐？我們將在后面研究。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 價(jià)值突破模式研究 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?位于城市中心區(qū) ?周邊配套完善 ?老城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的項(xiàng)目 ?品牌開(kāi)發(fā)商 ?距核心商業(yè)區(qū)有距離 ?樓面地價(jià)較高 ?無(wú)自然景觀 ?臨街面較少，昭示性差、容積率高 ?商務(wù)氛圍淡 ?片區(qū)形象較 ”舊 ” 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ?市場(chǎng)中產(chǎn)品創(chuàng)新較少 ?缺乏高品質(zhì)樓盤 ?城市中心區(qū)產(chǎn)生的人氣、財(cái)富聚集效應(yīng) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，打造高品質(zhì)樓盤 ? 走差異化中線，打造高形象 ? 充分展示品牌開(kāi)發(fā)商價(jià)值 ? 低成本戰(zhàn)略，贏取利潤(rùn) ? 風(fēng)情商業(yè)街，有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，弱化周邊雜亂形象 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?2023年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?搶占市場(chǎng)先機(jī)； ?充分展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?以全新形象面市，刷新片區(qū)形象 ?控制商業(yè)配比比例； ?裙樓商業(yè)功能設(shè)置彈性化； 項(xiàng)目 SWOT分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目市場(chǎng)占位 領(lǐng)導(dǎo)者地位 ?考慮因素 ?項(xiàng)目資源 ?項(xiàng)目規(guī)模 ?開(kāi)發(fā)商的能力 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 企業(yè)為市場(chǎng)上一線品牌 項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制的資源 產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢(shì)明顯 持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力 締造新的理念引領(lǐng)市場(chǎng) 大規(guī)模 市場(chǎng)新進(jìn)者、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)弱 具有持續(xù)作戰(zhàn)能力 產(chǎn)品品質(zhì)保證 項(xiàng)目無(wú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源 項(xiàng)目規(guī)模較大 追隨者 補(bǔ)缺者 缺乏足夠資金實(shí)力 沒(méi)有獨(dú)特資源 規(guī)模較小 規(guī)模小 市場(chǎng)細(xì)分明顯 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展戰(zhàn)略 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，本項(xiàng)目以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)入市，通過(guò)戶型全面創(chuàng)新模式，打造高品質(zhì)樓盤，來(lái)滿足客戶追求高附加值的要求，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化目標(biāo)，樹立企業(yè)的品牌