【文章內(nèi)容簡介】 1000012023招商依山郡 奧林華府 公園大地 天健現(xiàn)代城銷售均價(jià)06年 10月開始，由于各種利好消息的出現(xiàn)，令市場加溫，各項(xiàng)目的銷售速度隨之加快，公園大地 1期更創(chuàng)造出一天售磬的佳績，天健現(xiàn)代城 1期也在兩個(gè)月內(nèi)基本售磬，反觀 06年 4月入市的招商依山郡，耗費(fèi) 12個(gè)月才消化完 300套單位片區(qū)典型參考樓盤對(duì)比分析星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者片區(qū)典型參考樓盤對(duì)比分析賣點(diǎn)訴求招商依山郡 奧體板快 首席國際住區(qū)奧林華府 奧體新城 榮耀 府邸公園大地 大美 不言天健現(xiàn)代城 現(xiàn)代 城邦 純粹生活?yuàn)W體、大城、榮耀 已經(jīng)成為龍崗中心城與奧體板塊接壤區(qū)域樓盤爭相訴求的關(guān)鍵詞，眾多項(xiàng)目明里暗里借勢，而 “中心城 ”的概念在此區(qū)域已逐漸被棄用。星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者中心城區(qū)外影響力增強(qiáng)，客戶面增大，投資比例增加項(xiàng)目 本地客戶關(guān)內(nèi)客戶投資比例備注依山郡一期 70% 30% 30% 關(guān)內(nèi)客戶均為開發(fā)商集團(tuán)員工，以及招商會(huì)的會(huì)員奧林華府一期 60% 25% 25% 第二批單位推售中關(guān)內(nèi)客戶上升，且大部分以投資目的為主，且投資大面積公園大地 1期 85% 10% 30% 由于項(xiàng)目的轟動(dòng)性，第一批單位被政府機(jī)構(gòu)關(guān)系壟斷，導(dǎo)致關(guān)內(nèi)客戶買不到，并不說明此項(xiàng)目的關(guān)內(nèi)客戶比例少；天健現(xiàn)代城 1期 68％ 24% 28% 四個(gè)項(xiàng)目中較晚啟動(dòng)的項(xiàng)目，承大運(yùn)會(huì)的勢頭，關(guān)內(nèi)客戶量大增片區(qū)典型參考樓盤對(duì)比分析星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者片區(qū)典型參考樓盤小結(jié)1. 龍崗中心城的市場利好越來越推動(dòng)著整體向好， 06年中的項(xiàng)目基本屬于慢銷型，如中央悅城和招商依山郡， 進(jìn)入 06年底后開始明顯加快銷售速度，越來越火爆；2. 項(xiàng)目的檔次和產(chǎn)品附加值決定價(jià)格， 公園大地和奧林華府的熱銷證明龍崗市場對(duì)檔次和產(chǎn)品附加值的市場聚焦；3. 片區(qū)項(xiàng)目主力戶型在 120—150 的三房和四房；4. 關(guān)內(nèi)客戶從 06年中開始有逐步增加的趨勢， 投機(jī)性需求將會(huì)有所增長。5. 公園大地憑借規(guī)模、檔次及產(chǎn)品附加值，成為龍崗片區(qū)住宅物業(yè)領(lǐng)頭羊，至少在 08年中海、深業(yè)等項(xiàng)目出來前依然會(huì)保持市場第一的地位；6. 龍城的市場發(fā)展水平逐步與關(guān)內(nèi)基本持平； 片區(qū)整體價(jià)格不斷上揚(yáng)，和關(guān)內(nèi)價(jià)格逐漸拉近距離；星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者天健現(xiàn)代城 2期城市鋒尚滿園君悅龍庭公元盛世 公園大地東方明珠城瑞華園徽王府依山郡二期07年 5月07年 1月 07年 10月 08年 2月6月中上市，建面 10月上市，建面 6月上市，建面 9月上市，建面 9月上市，首推建面 4萬5月上市，建面 12月上市，建面 6月底上市，建面 4月中上市，建面 6萬 2期 9月上市 ,天集雅苑風(fēng)臨域9月中上市，建面 4月中上市，建面 10萬07年龍崗共有 12個(gè)項(xiàng)目上市，總體供應(yīng)量將達(dá)到約 103萬㎡。市場競爭分析1期 6月發(fā)售星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者綠景陂頭項(xiàng)目星河龍崗項(xiàng)目萬科九州項(xiàng)目寧佳置業(yè)項(xiàng)目公園大地 37期中海項(xiàng)目深業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 08年中推出建面 預(yù)計(jì) 08年底推出建面 10萬預(yù)計(jì) 08年中推出建面 10萬預(yù)計(jì) 09年初推出建面 兩年中陸續(xù)推出建面 30多萬預(yù)計(jì) 08年初 1期持續(xù)推出建面 20多萬預(yù)計(jì) 09年初推出建面 10萬左右預(yù)計(jì) 08年初推出建面 12萬珠江項(xiàng)目華業(yè)玫瑰郡天健奧體項(xiàng)目預(yù)計(jì) 08年中推出建面 14萬預(yù)計(jì) 08年底持續(xù)推出建面 24萬奧林華府 2期依山郡 3期預(yù)計(jì) 08年初持續(xù)推出建面 8萬預(yù)計(jì) 08年初持續(xù)推出建面 11萬08—09 年龍崗供應(yīng)量約160萬㎡08年 5月 09年 5月08年 10月市場競爭分析星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1. 片區(qū)未來三年內(nèi)供應(yīng)量大，高端項(xiàng)目爆發(fā)時(shí)間集中在 08年初 —08 年底， 07年中高端戰(zhàn)況激烈；2. 08年品牌開發(fā)商集中開發(fā)， 08年是品牌爆發(fā)年；3. 08年幾個(gè)品牌開發(fā)商大部分以大體量的高端住宅項(xiàng)目為開發(fā)方向；4. 預(yù)計(jì)關(guān)內(nèi)客戶將日益增加，如何 搶奪關(guān)內(nèi)客戶 ，是開發(fā)商不可忽略的問題。市場競爭分析星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目營銷策略及安排項(xiàng)目分析和市場定位市場環(huán)境分析項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)測星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者奧林華府公園大地君悅龍庭天健現(xiàn)代城招商依山郡項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本指標(biāo)n占地面積： ㎡ n建筑面積： ㎡n建筑形態(tài)：兩棟 19層（全復(fù)式）和十二棟 28層高層建筑組成n容積率： ≦ n總戶數(shù)： 1221戶n車位： 1700個(gè)n車位比： n配套： 會(huì)所、 7000 ㎡商業(yè)、幼兒園、室外泳池n園林特色：巴厘島風(fēng)情園林1期2期3期項(xiàng)目基本指標(biāo)星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者戶型分析九棟（ 1期） A戶型： 132㎡，贈(zèng)送約85㎡面積，面積贈(zèng)送率為 64％星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者六棟（ 3期） N2戶型： 172㎡，贈(zèng)送約 46㎡面積，面積贈(zèng)送率為 28％戶型分析n項(xiàng)目主力戶型：115172㎡；n1期純復(fù)式贈(zèng)送面積較多，面積贈(zèng)送率約為 60％；n 3期大平面贈(zèng)送面積較 1期少，面積贈(zèng)送率約為從25％ 35％；星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理約 17萬規(guī)模體量，全大戶型設(shè)計(jì)，盡顯毫宅風(fēng)范戶型方正實(shí)用，大氣闊綽，贈(zèng)送面積居片區(qū)前列，附加價(jià)值大；交通交通 區(qū)位區(qū)位品牌品牌項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)配套配套小區(qū)自身配備幼兒園 7千㎡商業(yè)街區(qū)中心城西北區(qū)與奧體新城交界處，政府政策高度支持，規(guī)劃良好，路網(wǎng)完善，升值潛力巨大；路網(wǎng)完善，可直通水官、機(jī)荷、鹽排等高速路，地鐵 3號(hào)線縮短片區(qū)外延距離龍光地產(chǎn)品牌，專門打造高檔毫宅物業(yè) 形象形象產(chǎn)品產(chǎn)品星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目核心優(yōu)勢：項(xiàng)目核心優(yōu)勢梳理產(chǎn)品＋區(qū)位項(xiàng)目壓力點(diǎn)： 單憑產(chǎn)品和區(qū)位難以突破片區(qū)常規(guī)產(chǎn)品的包圍，在項(xiàng)目體量及硬件較接近時(shí)，戶型的優(yōu)點(diǎn)未能支撐起項(xiàng)目整體形象星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者第一梯層：人群逐年增多，總量仍偏少，目前適合物業(yè)選擇少。普通公務(wù)員、大量周邊白領(lǐng)、小型個(gè)體業(yè)主等未來 35年，規(guī)劃中新產(chǎn)業(yè)所帶來的新增需求第二梯層：群體龐大，是目前在售樓盤極力爭取的客戶，但經(jīng)過近兩年井噴釋放，需求放緩。第三梯層：群體龐大，置業(yè)需求未受足夠重視，受中心城面積過大、總價(jià)過高的制約，需求遠(yuǎn)未得到滿足，挖掘潛力巨大。高級(jí)公務(wù)員高端商務(wù)高管中大企業(yè)主公務(wù)員、本地居民、周邊工廠的中高階層、生意人群、中小私企主250萬200萬160萬主流主流 ———— 舒適型舒適型潛在潛在 ———— 實(shí)用型實(shí)用型高端高端 ———— 享受型享受型公園大地九洲新都市滿園奧林華府招商依山郡 中央悅城 天健城龍城國際120萬100萬 龍城華府徽王府 頤景峰明珠城天集雅苑 項(xiàng)目市場定位君悅龍庭應(yīng)跳出二線競爭圈， 躍入一線， 規(guī)避競爭面，拓寬客戶面， 樹立龍崗中心城一線品牌地位。君悅龍庭星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者君悅龍庭VS公園大地 2期挑戰(zhàn)者 追隨者+項(xiàng)目角色定位星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者“一線競爭 ”的歷史意義 — 從寶安中心區(qū)說起VSn天悅龍庭n推盤時(shí)間： 2023年 12月n總建面：約 20萬㎡，由 13幢 28層高層住宅組成n戶　　數(shù)： 1180n停 車 位： 1273n核心賣點(diǎn)：戶型，全城首創(chuàng) “廊院 ”結(jié)構(gòu)n實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 5800元 /㎡尚都推盤時(shí)間： 2023年 6月總建筑面積： 21萬； 戶數(shù)： 1338戶車位： 1767個(gè)核心賣點(diǎn)：品質(zhì)，傳承自熙園的品質(zhì)感；最后實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 7100元 /㎡結(jié)論：兩者皆是贏家，由于推盤時(shí)間錯(cuò)開，各自捍衛(wèi)了該推盤期的龍頭地位；一個(gè)贏在戶型和推廣；一個(gè)贏在品質(zhì)和品牌；星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者“一線競爭 ”的延續(xù) — 從龍崗中心城說起如果說，尚都是鴻榮源一直堅(jiān)持的傳統(tǒng)豪宅風(fēng)格，那么龍光在寶安中心區(qū)成就了 “新銳高尚住宅 ”的新典范戰(zhàn)爭延續(xù)，并且是正面交鋒君悅龍庭 VS公園大地ACTION重塑龍光 “新銳高尚住宅先鋒 ”的形象星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者項(xiàng)目名稱 公園大地 君悅龍庭 備注規(guī)模 總建面（㎡） 60萬 16萬 本項(xiàng)目總體規(guī)模較小，但已經(jīng)達(dá)到高端住宅的體量區(qū)位 　 龍崗中心區(qū)核心位置 中心區(qū)與奧體板塊交界處 本項(xiàng)目區(qū)位未來價(jià)值較高景觀 　 山景資源較好 高層有部分山景 景觀較弱推出時(shí)間 　 9月 9月 　產(chǎn)品 主力戶型 130—200 的 3房和 4房 115172㎡的 3房、 4房 面積類似贈(zèng)送類型 凸窗、陽臺(tái)、大露臺(tái) 入戶花園、露臺(tái)、超高內(nèi)陽臺(tái)、步入凸窗 　面積贈(zèng)送率 約 20—30% 約 30—50 ％ 重要的指數(shù)比值配套 　 3400㎡ 會(huì)所； ㎡商業(yè)；幼兒園三所，泳池共五個(gè)。 獨(dú)立會(huì)所、 7000㎡商業(yè)，獨(dú)立幼兒園配套 總體配套本項(xiàng)目較弱，但平均資源相差不大價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 14000元 /㎡ 預(yù)計(jì)不低于 15000元 /㎡ 價(jià)格體現(xiàn)檔次形象 　 大美不言 中心城首席空中大宅 公園大地較內(nèi)斂，本項(xiàng)目較平實(shí)客戶 　 片區(qū)最高端客戶 片區(qū)高端及中高端客戶 　“一線競爭 ”的可行性星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者1. 本項(xiàng)目在 產(chǎn)品上某程度上優(yōu)于公園大地 ；2. 在區(qū)位上，本項(xiàng)目雄踞中心城和奧體板塊，具有較高的雙重地段價(jià)值；3. 本項(xiàng)目由于贈(zèng)送面積上的優(yōu)勢，使 本項(xiàng)目價(jià)格具備和公園大地叫板的實(shí)力；4. 在入市時(shí)間和目標(biāo)客戶方面，兩項(xiàng)目都存在沖突；；君悅龍庭具備向公園大地叫板的可行性和必要性！“一線競爭 ”的可行性星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者主流客戶可拓展客戶輔助客戶高級(jí)公務(wù)員高級(jí)公務(wù)員高端高管商務(wù)客高端高管商務(wù)客大中企業(yè)主大中企業(yè)主關(guān)內(nèi)新銳知富階層關(guān)內(nèi)新銳知富階層龍崗關(guān)內(nèi)深圳其他區(qū)域及周深圳其他區(qū)域及周邊城市的投資客戶邊城市的投資客戶其他區(qū)域本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 60％35％5％星彥 做中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)服務(wù)者君悅龍庭 VS公園大地傳統(tǒng)豪宅專家 “新銳高尚住宅先鋒 ”傳統(tǒng)富豪階層 新銳財(cái)富階層建筑：沉穩(wěn)、厚重 建筑：現(xiàn)代、穩(wěn)重、簡約本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 一是高門檻；二是高收入；三是高消費(fèi)；四是高要求；五是高品質(zhì)的 “ 五高人群 ”