【文章內(nèi)容簡介】 選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估。 外部評(píng)估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等 內(nèi)部評(píng)估：面積、建筑結(jié)構(gòu)、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金等 三、 Nelson提出的選址的原則 ? 1．充足的商圈購買潛力 ? 假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周圍消費(fèi)人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。 ? 2．商店地點(diǎn)的近便性（ Accessibility） ? 選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性需把握三種不同性質(zhì)的顧客來源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過的顧客。 ? 3 ．成長的潛力 ? 商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。 ? 4． 商業(yè)攔截（ Business Interception） ? 店址選在消費(fèi)者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)就近，或考慮商圈內(nèi)顧客到達(dá)店址的途中，是否有競爭性的商店會(huì)將顧客攔截造成顧客流失。 ? 5． 總合吸引力（ Cumulative Attraction） ? 同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。 ? 6． 兼容性（ Compatibility） ? 商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。 ? 7． 競爭危險(xiǎn)性最小 ? 考慮競爭型態(tài)及競爭者。 ? 8． 店址經(jīng)濟(jì)學(xué)（ Site Economics） ? 分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。 地點(diǎn)類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經(jīng)規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。 四、商店位置類型的設(shè)計(jì) （一）孤立店 優(yōu)勢： 無競爭對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開店費(fèi)用低；能見度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物 或便利購物。 劣勢： 如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。 （二）經(jīng)規(guī)劃的購物中心 優(yōu)勢： 協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。 劣勢： 這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較 激烈。 （三）自然形成的商業(yè)中心 地 點(diǎn) 類 型 自然形成的商業(yè)中心 中心商業(yè)區(qū) （ central business district， CBD） 是一座城市商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階 層的人。 次級(jí)商業(yè)區(qū) （ secondary business district， SBD） 是分散在一座 城市的多個(gè)繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交 叉路口。 鄰里商業(yè)區(qū) （ neighborhood business district， NBD） 是為了滿 足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要 由若干小商店組成。 專業(yè)一條街 （ string） 是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起 形成的一條商業(yè)街。 獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引而至，原因是產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競爭者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫店、機(jī)車噴漆公司或高檔飯店。一個(gè)社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較??；而且，該類型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設(shè)在哪里，都能吸引顧客。 ◆ 獨(dú)特型連鎖企業(yè) ◆ 競爭型連鎖企業(yè) 競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價(jià)格競爭和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競爭者。 ◆ 比較型連鎖企業(yè) 化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計(jì)算機(jī)店、機(jī)車修理店、機(jī)車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對(duì)于這些公司來說，店址應(yīng)接近競爭者，以便于潛在顧客對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商店選址有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競爭者，以便顧客進(jìn)行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價(jià)值。 連鎖企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn) 五、選址評(píng)價(jià)參數(shù) ? （一）人口分布 ? （二）人員流量 ? （三）地理位置 ? （四）交通狀況 ? （五）場地空間 ? （六）輻射范圍 ? （七）產(chǎn)權(quán)歸屬 六、確定備選店址 （一）市場需求與供應(yīng)密度分析方法 （二）對(duì)手跟進(jìn) （三）現(xiàn)場考察 ? 例：某個(gè)連鎖百貨公司正在對(duì)某個(gè)地區(qū)開設(shè)商店的可能性進(jìn)行評(píng)估。這家百貨公司確定的營銷潛在需求的最主要因素有三個(gè)： （ 1）中等的家庭收入超過 40 000元； （ 2）每平方公里的住戶數(shù)超過 2 000戶； （ 3）最近三年人口平均增長率 2%以上。 需求密度： 一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對(duì)零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務(wù)的潛在需要。 供應(yīng)密度 ： 商圈內(nèi)已有零售商店情況和可供選擇的店址 公 路 1 2 3 4 山區(qū)