【文章內容簡介】 （套） 面積 銷售總額 一期 6 8479919 二期 82 70432712 合計 88 78912631 未售住宅情況統(tǒng)計 88套住宅未售，合計金額 7891萬元。 房號 戶型 面積 銷售總額 1 C1701 3*2(躍 +閣 ) 1568642 2 C2702 3*2(躍 +閣 ) 1565200 3 D4902 10*3*4(躍 +閣 ) 1366953 4 G1902 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 5 G1903 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 6 A1301 3*2*2 754808 合計 8479919 顯而易見，面積過大、產品總價過高導致滯銷。 一期未售住宅情況統(tǒng)計 二期待售產品中， G4由于景觀較差，目前滯銷； 另外閣樓總價過高，有 22套滯銷； 4房相對 3房而言滯銷。 二期已推未售住宅情況統(tǒng)計 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 2房 3房 4房 5房 閣樓 E3 多層 / 0 0 / 3 3 E4 / 2 0 / 4 6 E5 1 0 / / 3 4 E6 / 0 / / 4 4 G2 小高 / / 14 / 3 17 G3 / 7 7 / 3 17 G4 / 11 13 / 2 26 F6 / 3 1 1 0 5 合計 1 23 35 1 22 82 未售住宅滯銷主要原因： 位置因素 —— 景觀較差 目前所剩住宅主要集中在 G2G3G4的東頭，遠離中心花園 價格因素 —— 目前市場抗性較大 3房都在 70萬以上 4房都在 80萬以上 閣樓基本都在 100萬以上 除閣樓外，隨著銷售周期拉長，基本可以銷售。 二期已推未售住宅特征 位置 個數(shù) 面積 銷售總額 臨遠大路 14 11605990 綜合樓 1樓 11 16257758 綜合樓 2樓 2 8066704 綜合樓 3樓 3 11948174 合計 30 47878627 未售商鋪統(tǒng)計 未售商鋪 30個，銷售總額 4787萬元。 區(qū)域整體商業(yè)氛圍趨好，為商鋪去化提供利好。 車庫號 總個數(shù) 已售個數(shù) 存量個數(shù) 存量總銷額 1 121 33 88 6932023 2 154 66 88 6981000 3 19 12 7 568000 6 36 24 12 963000 7 42 27 15 1207000 9 35 4 30 2341000 8 34 4 31 2418000 合計 441 170 271 21410000 未售車庫統(tǒng)計 未售車庫 271個，銷售總額 2141萬元。 根據(jù)我司對車庫研究，在交房 1年后，車庫銷售基本屬于自然消化。 未售雜屋總計 總套數(shù) 已售套數(shù) 存量套數(shù) 面積 存量總銷額 445 215 230 3624400 未售雜物 230個，銷售總額 362萬元。 余下雜物屬于自然消化，受面積價格因素影響。 未售物業(yè)統(tǒng)計 物業(yè)類型 套數(shù) 銷售總額（萬元） 住宅 88 7891 商鋪 30 4787 車庫 271 2141 雜屋 230 362 合計 15181 所有未售物業(yè)銷售總額約為 15000萬元。 第三部分 項目自身分析及核心價值提煉 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 項目未上市住宅布局 未上市住宅為 G G F F F F F F9。 棟數(shù) 物業(yè)類型 戶型套數(shù)（普通 /閣樓） 總套數(shù) 3房 4房 5房 閣樓 G5 多層 0 16 0 4 20 G6 16 8 0 6 30 F3 小高 16 16 0 4 36 F4 16 16 0 4 36 F5 16 16 0 4 36 F7 16 0 0 2 18 F8 16 0 0 2 18 F9 0 16 16 4 36 合計 96 88 16 30 230 項目未上市住宅統(tǒng)計 未上市住宅 230套，銷售總額 18000— 20230萬元。 星城世家 —— 收官集大成之作 戶型絕佳 —— 大 3房 4房 5房，真正市場稀缺產品。 景觀絕佳 —— 環(huán)抱中心園林，社區(qū)中心所在。 工程質量絕佳 —— 收官之作，精益求精。 項目未上市住宅特征 第三部分 項目自身分析及競爭策略 項目剩余貨量分析 項目競爭策略 項目即將上市貨量分析 面對激烈的競爭態(tài)勢， 就房地產市場整體態(tài)勢來看，星城世家營銷務必： 順勢、借勢、立勢、準備充分、快速反應。 就項目本身而言， 承接前期高端品質地產形象，利用產品全面升級集大成之作契機，以我為主，主動出擊， 繼續(xù)強化品質主題、高度創(chuàng)新， 爭取品牌和效益的雙豐收。 項目競爭策略 第四部分 項目戰(zhàn)略目標及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標 項目價格策略 項目營銷階段劃分及推盤策略 硬指標 —— 08年完成 （消化存量為主）； 軟指標 —— 繼續(xù)提升星城世家品牌，擴大知名度、提高美譽度； 長遠目標 —— 為集團和東方城后續(xù)發(fā)展提供堅實的資金和品牌保障。 項目總體戰(zhàn)略目標 第四部分 項目戰(zhàn)略目標及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標 項目價格策略 項目營銷階段劃分及推盤策略 08年 3月，星城世家后續(xù)房源將可以取得預售證，為整個營銷周期的安排提供了足夠的時間保障； 鑒于前期節(jié)點式營銷策略較為成功，星城世家總體的營銷策略仍然為小步快跑， 充分利用節(jié)點式營銷策略 優(yōu)勢因素，更快更高去化。 考慮現(xiàn)在觀望氣候濃厚和節(jié)氣因素， 2— 3月必將持續(xù)觀望； 建議 08年星城世家市場啟動放在 4月較為適宜，承接 5月房交會銷售高峰； 結合項目特征、全民關注熱點及行業(yè)規(guī)律，我們將 08年的營銷周期分為 4個節(jié)點， 5個銷售周期。 時間 主要營銷活動節(jié)點 年底促銷 12月 秋季房交會 10月 以上為初步建議，具體操作視當時情況提交詳細活動方案 。 春季房交會 5月 奧運促銷 8月 主要營銷階段節(jié)點 推盤策略 將貨量按景觀戶型等因素分為不同等級房源， G5G6為四級房源 F3F4為三級房源 F9為二級房源 F5F7F8為一級房源 總體推盤策略為： 按房源質量由低到高分節(jié)點推出； 各節(jié)點房源質量優(yōu)劣混合搭配； 各節(jié)點不同物業(yè)類型混合搭配； 充分滿足客戶需求的多樣性。 按 4個營銷節(jié)點， 總體推盤建議為： 首先推 G5F3 再次推 G6F4 然后推 F8F9 最后推 F5F7 未上市貨量推盤示意 以上推盤均為示意，如存量去化較好或客戶需求變化，可做適當調整。 營銷節(jié)點 時間 銷售物業(yè) 待售貨量 銷售金額（萬元） 觀望期 2— 4月 存量 88 3000 春季房交會 5— 6月 G5F3 56 4000 奧運促銷 7— 9月 G6F4 66 6000 秋季房交會 10— 11月 F8F9 54 5000 年底促銷 12月 F5F7 36 2023 合計 20230 08年各營銷節(jié)點銷售示意 說明： 二期已售物業(yè)還有 4000多萬余款待收， 同時商鋪車庫雜屋同期發(fā)售。 第四部分 項目戰(zhàn)略目標及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標