【文章內(nèi)容簡介】 %34%9%3%6%3% 0% 6%芝罘 萊山 開發(fā) 高新 牟平 福山 外地 縣市（龍口、招遠(yuǎn)、蓬萊)桃源一品成交客戶分布區(qū)域52%40%8%芝罘 萊山 縣市西海岸成交客戶分布區(qū)域54%13%22%11%芝罘 萊山 外地 縣市別墅潛在客群基本特征定性描述 地域特征：多為與煙臺具有一定地緣（業(yè)務(wù)）關(guān)系的客戶，在煙臺有一定的圈層關(guān)系。 職業(yè)特征：煙臺的別墅潛在客戶多為私營企業(yè)主，多從事傳統(tǒng)行業(yè)（貿(mào)易、能源、房地產(chǎn)、建筑裝修等），企業(yè)高管（打工型）相對較少。 年齡特征：多在 4580歲之間，也有為子女購置的。 置業(yè)特征：至少三次置業(yè)以上，多為自住。 家庭結(jié)構(gòu)：以四口之家為多。 興趣愛好：旅游、家庭聚會、高尚休閑運動等。 活動：大多數(shù)客戶都不同程度參與相關(guān)社會組織，部分經(jīng)常參加一些公益活動。 Part3 價值定位系統(tǒng) 項目價值提煉 SWOT特征分析 市場綜合定位 入市價格預(yù)估 山居的精神品味 O機(jī)會分析 S優(yōu)勢分析 W劣勢分析 T威脅分析 項目 SWOT分析 SWOT特征分析 四季花城已成規(guī)模，檔次中等偏上，三期別墅有供應(yīng)。 四季花城、維亞灣、萬科項目等未來放量的有力分流客戶。 天越灣勢頭正猛，吸引客群強(qiáng)烈。 真正處于山坡上的臺地別墅項目，煙臺罕有。 煙臺唯一的純別墅項目，物業(yè)形態(tài)純粹。 距離新興中心區(qū)不遠(yuǎn)，但環(huán)境極優(yōu)，煙臺少有。依山而可眺海，煙臺稀缺。 體量偏小，規(guī)模震撼力不夠強(qiáng)悍。 聯(lián)排別墅，產(chǎn)品力較之獨棟稍有不足。 萊山區(qū)新城市中心格局已形成，“住東不住西”成為共識。 山地別墅項目稀缺，而價值正在被認(rèn)知。 我們的使命 開辟煙臺山水別墅市場，為煙臺別墅市場帶來嶄新的血液 給更多喜好山林野趣的達(dá)官貴人們提供心靈棲息地。 挖掘自然環(huán)境景觀和人文景觀的內(nèi)涵，發(fā)揮土地最大價值。 簡而言之：不能糟蹋了這方風(fēng)水寶地。 項目價值提煉 我們與別人最大的不同，在于 …… 五大罕見特征，構(gòu)筑了本項目 絕對卓然無二 的價值。 物業(yè) 純粹 唯一的 …… 整個樓盤，只有別墅構(gòu)成，這樣的樓盤，煙臺獨一無二。 業(yè)態(tài) 臺地 建筑 絕對的 …… 自此項目之前，煙臺尚沒有任何別墅能夠稱得起是臺地別墅。 產(chǎn)品 依山 眺海 稀缺的 …… 遠(yuǎn)眺黃海之濱，而能坐擁山景別墅，煙臺范圍內(nèi)，絕對稀缺。 環(huán)境 實用 戶型 精準(zhǔn)的 …… 戶型在 300400平之間，構(gòu)成單純，面積實用，客群導(dǎo)向單純。 套型 近城 靜謐 少有的 …… 城市后花園，環(huán)境絕無打擾，但距離城市配套區(qū)不遠(yuǎn)。 區(qū)位 套型 環(huán)境 產(chǎn)品 區(qū)位 業(yè)態(tài) 近城 靜謐 依山 眺海 臺地 建筑 實用 戶型 物業(yè) 純粹 ?天馬相城： 獨棟， 7071041平米。雙拼、聯(lián)排， 404567平米。 ?西海 岸三期：聯(lián)排、疊拼， 173362平米。洋房， 112134平米。 ?桃源一品：雙拼、聯(lián)排， 235313平米。 ?四季花城：洋房， 140240平米。雙拼、疊拼， 200400平米。 ?維亞灣：未定。 ?天越灣：獨棟 ， 386630平米，雙拼、聯(lián)排 246307平米。 ?馬山寨：全獨棟 ， 454— 923平米。 ?天馬相城：平地，較平坦，豎向高差很小。 ?西海岸三期：地勢稍有坡度，起伏不大。 ?桃源一品：處于山坡下，地勢稍有起伏。 ?四季花城： 處于山坡下，有落差，梯田狀。 ?維亞灣：沙灘平地，無明顯坡地。 ?天越灣：平坦，地勢很低。 ?馬山寨：丘陵地，高差大，臺地別墅。 ?天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。 ?西海岸三期：城市配套少，周圍環(huán)境亂。 ?桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。 ?四季花城： 山坡下，配套稍缺乏。 ?維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。 ?天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。 ?馬山寨： 濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。 ?天馬相城：遠(yuǎn)離市區(qū)，濱海，配套缺。 ?西海岸三期：城市配套少，周圍環(huán)境亂。 ?桃源一品：山坡下，距海不遠(yuǎn)，配套稍缺乏。 ?四季花城： 山坡下，配套稍缺乏。 ?維亞灣：海灘上，距市繁華區(qū)有一定距離。 ?天越灣：濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。 ?馬山寨： 濱海，遠(yuǎn)離市區(qū)，配套奇缺。 ?天馬相城：別墅、高層、配套。 ?西海岸：洋房、別墅、多層、高層。 ?桃源一品：多層、高層、別墅。 ?四季花城： 高層、洋房、別墅。 ?維亞灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。 ?天越灣：商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、高層區(qū)。 ?馬山寨： 商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)、住宅區(qū)。 關(guān)注點 1：我們絕不能走“豪宅路線”，他們實在太泛濫了！ 關(guān)注點 2：煙臺能夠用來常住的高檔物業(yè)，實在太稀缺了！ 陽光 100、天鴻凱旋城、西海岸、世貿(mào)海灣 1號、馬山寨、東上海賦、御金臺，等等，豪宅已經(jīng)泛濫，一點不新鮮。 煙臺的高收入者，開始變得忌諱“有錢人、富人區(qū)”等概念，某些樓盤開始覺醒，避免“豪宅”路線，如天越灣、麓溪公館，都是在發(fā)現(xiàn)“豪宅”走不通后，而調(diào)整路線。 萊山區(qū)高知、高收入、高職位人群聚居已成潮流，他們更在乎的，是能夠有一塊環(huán)境優(yōu)越的寶地，在出世與入世之間隨心轉(zhuǎn)換。 市中心區(qū)（南大街）的豪宅已經(jīng)不是用來住的，投資意義更多一些。遠(yuǎn)離市區(qū)的濱海高檔物業(yè)，配套極其缺乏，也不適合常住。 “本地人看山，外地人看?！钡挠^念，早在 2023年前已經(jīng)被傳播，本地人并不喜歡在非?？亢５牡胤匠Ｗ。R山區(qū)、開發(fā)區(qū)有大量這樣的物業(yè) 有房主，但沒人常住。 用來適合與家人常住的高檔物業(yè)，實際上，在煙臺并不多。 兩個關(guān)注： 他們還在講“海”，講“貴”，我們不講那個，我們要超越。 市場綜合定位 項目主題 打造項目卓然的臻品氣質(zhì) 半城 半山 純墅 案名建議 魯商 山墅 魯商 88 棟 魯商 臻墅 魯商 半城半山 ?距離城市不遠(yuǎn)，又能遠(yuǎn)離喧囂，出凡塵，入宅門。 ?能在出世與入世之間，自然轉(zhuǎn)換，心隨意轉(zhuǎn)，是一種境界。 ?半城，半山，山之意蘊，市之生活，不全部顯露，又不全部遮掩，一種詩意。 ?純墅，一種毫無雜質(zhì)的生活，品質(zhì)，不容一絲雜質(zhì)。 打造項目絕版的生態(tài)資源 “ 長在半山上 ” 的 原生別墅 產(chǎn)品形象定位 山融于墅，墅融于山， 不是在地上制造建筑物， 而是自然生長出來。 山、墅、渾然一體， 植物、空氣，點染其中， 天作一幅美奐的藝術(shù)。 長： 自然形成，淡化建筑的人工痕跡，賦予項目靈性和天成的氣息。 半山： 項目附著的地勢，突出樓盤的山景特征，暗喻臺地別墅的建筑形式。 原生： 呼應(yīng)“長在”二字，深化建筑和環(huán)境資源的融合，使別墅不單是建筑本身。 別墅： 項目的業(yè)態(tài)形式，純粹別墅物業(yè)，沒有其他類型，獨一無二。 打造項目獨有的精神生活 靜謐 、睿智、超然的 山韻人生 項目客群定位 靜謐： 他們，不喜歡俗氣，希望能有一個專屬的精神家園，能夠融于山水，追求人生境界與自然哲學(xué)的統(tǒng)一。 睿智： 他們，精神世界豐富，愛考慮有深度的課題，如藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、傳統(tǒng)文化等，并將之用于事業(yè)。 超然： 他們，不屑與常人為伍，視野很高，能夠看透世事，注重自己的層次，有自己從屬的圈層。 山韻人生： 他們，具有家庭的責(zé)任感，有文化但不一定有學(xué)歷，能夠?qū)⒕窬辰缗c人居環(huán)境，上升為人生的哲學(xué)。 一類人生，代表一種境界。 山不在高，而往來無白丁， 山之韻味，與全家人共饗。 以自住型需求為主 以家庭式購買為主 三次以上置業(yè)客群 以永久性居住為主 天人合一的自然觀 積極入世、灑脫出世的人生觀 修身養(yǎng)性的生活觀 仁者大愛的世界觀 侯 先生 —— 本地人。三次置業(yè)以上。 ?50歲，煙臺某運動服裝品牌總代理。與妻子、女兒、女婿居住在一起，正在準(zhǔn)備要第三代。領(lǐng)導(dǎo)力強(qiáng)，人情練達(dá)，喜讀領(lǐng)袖傳記和軍事哲學(xué)，愛教育年輕人。 ?已有物業(yè)：三馬路老房子一套，已出租；小東夼半山上大戶型一套，與家人住。 ?見多識廣，知識淵博 ,十分注重生活品質(zhì)。 ?別墅風(fēng)格偏好：濱海好在不在考慮范圍，潮濕，風(fēng)大，冬天太冷，往往又偏遠(yuǎn)。不喜歡市中心，過于吵鬧，俗氣。偏好半山的兩層或兩層以上大宅，環(huán)境好，離生活配套也不太遠(yuǎn)，可以與家人享受人生。 Part4 產(chǎn)品價