【文章內容簡介】 ，形成該區(qū)域的多元化價值體現。已不僅僅是龍崗鎮(zhèn)中心，而是定位為深圳的次中心區(qū)，是連接廣州、東莞、香港、惠州的城際中心。以優(yōu)良的居住環(huán)境成為具國際水平的生態(tài)城市。濱海大道開通帶來的 “ 深圳西岸 ”關口概念弱化帶來的 “ 福田后花園 ”“ ？ ”發(fā)展規(guī)劃寶 安中心 區(qū) 龍華二 線 拓展 區(qū) 龍崗 中心城西部港區(qū)大鏟港是主要出口碼頭、中央公園、游艇碼頭、港灣區(qū)，地鐵一號線，廣深高速公路、鐵路等。香港地鐵開發(fā)運營地鐵四號線龍華新火車站配套規(guī)劃參照福田區(qū)天安數碼科技園、高交會館、地鐵 3號線周邊物流園區(qū)東莞東莞惠州 惠州坑梓坪山橫崗區(qū)域指標寶 安中心 區(qū) 二 線 拓展 區(qū) 龍崗 中心城面 積 人口 規(guī) 模 17萬 35萬 77萬（ 2023年）供 應 量（ 06上半年）17萬 41萬 銷 售量（ 06上半年）24萬 44萬 客 戶 構 成關內 ： 關 外5： 5 5： 5 1： 9片 區(qū) 均價（ 06第三季度）7759 8827 6325拍 賣 樓 面地價（ 06年）6452元 —— 3316開 發(fā)規(guī) 模 20萬建面以上占 90％ 20萬建面以上占 80％ 超 級 大 盤時 代主力 戶 型面 積 三房、四房120140160兩 房、三房75120三房、四房130170中心城挖掘關內客戶的潛力巨大，未來三個片區(qū)將形成對關內客戶的搶奪，競爭主要來自于市場關注度和時機上的把握。數據來源：深圳中原深港研究中心中心城各組團競爭同質化競爭，紅海血拼： 目前各組團產品同質化，價值重疊，隨著奧體規(guī)劃的實施興建、市場造勢及供應量的釋放， 奧體新城 將成為未來 客戶認同度最高 的片區(qū)。龍城 國際依山郡愛地項目和興花園東方沁園君悅龍庭現代城奧林華府歐景花園公園大地君城項目奧體城水岸新都坡頭背項目九州萬科星河項目廣業(yè)成龍城愛聯項目鵬達項目家樂園天基地塊深業(yè)項目中央悅城奧體板塊奧體板塊龍崗街道龍崗街道中心城中心城中心城各組團競爭目前供應項目主要分布于中心組團和奧體板塊周邊， 07年奧體核心區(qū)域項目競爭并不多。開發(fā)商 /項目名稱 建筑面積 2023年 2023年 2023年及以后 招商 依山郡 10 6 　龍城國際 10 　天健現代城 14 14 　 　大綜藝中央悅城 20 10 10 　中現龍城華府 　 　歐景花園三期 6 　 6 　深業(yè)項目 14 7 7東方沁園二期 5 　 5和興花園五期 　 天健奧體城項目 　 　 君悅龍庭 16 4 12公園大地 77 10 67君城項目 6 6龍崗中心城愛地項目 華訊偉業(yè)奧林華府 34 10 10 14合計 76 中心城未來推售項目統(tǒng)計時機競爭07年中心城供應量超過 100萬，競爭進入白灼化，供需比例矛盾更為激烈！數據來源：深圳中原深港研究中心開發(fā)商 /項目名稱 總建筑面積（萬平米） 2023年（萬平米） 2023年（萬平米） 2023年及以后（萬平米） 佳兆業(yè)水岸新都 10　 12　 　綠景陂頭背項目 　 　九州（萬科）項目 　 10 星河龍崗項目 　 10 廣業(yè)成龍城領地 　 寧佳置業(yè)愛聯項目 　 　 鵬達項目 天基地塊 53 10 43家樂園項目 合計 202 10 時機競爭未來街道辦推售項目統(tǒng)計07年龍崗街道辦供應量近 75萬，形成與中心城直接搶奪本地客戶！數據來源：深圳中原深港研究中心項目 /時間 2023 2023 2023 2023以后招商 依山郡龍城國際中央悅城歐景花園三期深業(yè)項目東方沁園二期和興花園五期天健奧體城項目君悅龍庭公園大地君城項目愛地項目奧林華府佳兆業(yè)水岸新都陂頭背項目九州（萬科）項目星河龍崗項目 　 　 　 　 　 　 　廣業(yè)成龍城領地 　 　 　 　 　 　 　鵬達項目 　 　 　 　 　 　 　天基地塊 　 　 　 　 　 　 　家樂園項目本案 　后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 10萬萬首期首期 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 10萬萬首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 10萬萬后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 6萬萬首期首期 7萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 7萬萬后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 5萬萬后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 首期首期 4萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 12萬萬首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 67萬萬首期首期 6萬萬首期首期 首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 24萬萬首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 首期首期 首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 首期首期 首期首期 首期首期 10萬萬 后續(xù)開發(fā)量后續(xù)開發(fā)量 43萬萬首期首期 總體規(guī)模總體規(guī)模 38萬萬大盤時代已經來臨，我們如何突破？數據來源：深圳中原深港研究中心項目項目 發(fā)展商品牌發(fā)展商品牌九州新都市項目 萬科地產星河龍崗項目 星河地產水岸新都 佳兆業(yè)地產公園大地 鴻榮源地產招商依山郡 招商地產深業(yè)項目 深業(yè)地產天健現代城、奧體城 天健地產本案本案 中海地產中海地產品牌競爭品牌開發(fā)商云集中心城，各施各法，關注度、產品和客戶壁壘等多重競爭態(tài)勢！依山郡 龍城國際 中央悅城 龍城華府東方沁園 2期深業(yè)項目和御苑歐景花園 3期公園大地君成項目君悅龍庭天健奧體城天健現代城愛地項目星河項目 廣業(yè)成龍城奧林華府 水岸新都九州萬科坡頭背項目家樂園項目天基項目鵬達項目愛聯項目項目鎖定：公園大地、奧體城、星河、萬科九州、深業(yè)項目、奧林華府公園大地、奧體城、星河、萬科九州、深業(yè)項目、奧林華府時機 規(guī)模 品牌區(qū)位 項目競爭弱 強品牌競爭時機競爭項目競爭中品牌價值及關注度、客戶壁壘競爭推售時機重疊產品類型、資源、品牌等直接因素奧體城競爭力萬科九州競爭格局公園大地萬科九州君悅龍庭 深業(yè)項目龍城國際奧體城天健現代城公園大地深業(yè)項目星河項目天健奧體城 公園大地星河項目深業(yè)項目 奧林華府萬科九州公園大地規(guī)模： 77萬容積率： 主賣點：余石嶺生態(tài)公園、成熟大社區(qū)、發(fā)展商品牌、城市中心區(qū)位、低密度推售時間： 06年底主力戶型：大三房（ 120—150m178。 ）大四房（ 160—180m178。 ）萬科九州規(guī)模： 58萬容積率： （ 90/70限制）主賣點：發(fā)展商品牌、中心成熟地段、大社區(qū)、商業(yè)配套推售時間： 07年主力戶型 : 不詳主要競爭項目分析點評：鴻榮源較早進駐中心城的品牌商，客戶認同度高，產品和售價走高端路線。應避免正面競爭。點評：舊改項目，體量大，酒店、商業(yè)和住宅結合的復合型開發(fā)模式。如果先開發(fā)商業(yè)和酒店，則競爭較少。數據來源：深圳中原深港研究中心深業(yè)項目規(guī)模： 20萬容積率： 主賣點訴求：生態(tài)資源、低密度、發(fā)展商品牌、稀缺產品推售時間： 07年底主力戶型：大三房（ 130—40m178。 ）Town house（ 240m178。）星河項目規(guī)模： 26萬容積率： 主賣點：低容積率、奧體經濟輻射圈、發(fā)展商品牌推售時間：預計 08年底主力戶型：公寓 4570㎡三房（ 120—130m178。 ）四房（ 160170㎡ ）主要競爭項目分析點評：品牌開發(fā)商的舊改項目，靠近深惠路和水官，交通便利，容積率較低，主流戶型定位，本項目的區(qū)域和規(guī)劃更具優(yōu)勢。點評：擁有生態(tài)資源，注重大戶型產品打造，稀缺 TH產品具有市場競爭力，本項目應避免直接的產品競爭。數據來源：深圳中原深港研究中心天健奧體城規(guī)模： 23萬容積率： 主賣點訴求：奧體經濟核心地帶、規(guī)模社區(qū)推售時間： 07年主力戶型：不詳奧林華府規(guī)模：約 40萬容積率： 主賣點訴求：奧體新城核心、教育概念、產品贈送面積大、會所推售時間： 06年主力戶型：三房（ 120—130m178。 ）四房（ 140—160m178。 ）主要競爭項目分析點評：位置和容積率與本項目相近，主打奧體概念，本項目的稀缺生態(tài)資源和品牌是致勝之道。點評：最早入市的真正奧體項目，大戶型為主，規(guī)模和容積率也與本項目類似，生態(tài)和差異化產品定位是關鍵數據來源：深圳中原深港研究中心市場定位形象定位定位商業(yè)定位奧體中央超大規(guī)模國際生態(tài)社區(qū)國際奧體物業(yè) 城市勛章國際生活休閑街 威脅（ T） 配套差異化 注意力經濟營造 細化深挖客戶層 引領客戶需求 產品特色營造 合理時機，差異化定位 配套局部亮點 SWOT我們的戰(zhàn) 略 挖掘項目自身價值 挖掘區(qū)域核心價值 提升品牌 尋找產品線突圍 優(yōu)勢（ S） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 機會（ O） 挖掘奧體價值內涵 把握奧體利用時機，乘勢而起 產品線延長，擴大客戶范圍 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 減小劣勢，避免威脅位處奧體新城核心， 位置優(yōu)越獨有的 山景景觀 資源中海 品牌 具有號召力自身規(guī)模優(yōu)勢，易于打造優(yōu)質產品奧體教育及商業(yè) 配套完善 齊備交通網密集，交通便利劣勢（ W） 地鐵站較遠 ，較難享受地 鐵帶來的便利，有 噪聲 污染，環(huán)境較復雜， 不利于產品檔次提高潛力陡增打造規(guī)模品牌競爭異常激烈龐大供應量，市場消化力 有限新政后產品同質化現象奧體新城之于本項目有著 不可分割 的聯系，了解分析奧體新城的規(guī)劃和發(fā)展，是項目 價值核心 所在，是形成可持續(xù)性開發(fā)模式的 契機 。啟 示市場定位總占地規(guī)模達 公里、總投資達 50億元奧體新城城市復合功能區(qū)：集體育運動、居住、商業(yè)、酒店、文化、旅游休閑以及會展業(yè)與一體。奧體新城的建設，將徹底顛覆中心城現有格局，加快城市化的進程?。∵h期規(guī)劃人口達到 2530萬奧林匹克體育公園： 總面積達，包括主體育場、游泳中心、全民建設廣場等體育設施奧體新城的建立將為區(qū)域帶來直接需求，并進一步提升人居環(huán)境，形成國際化健康住區(qū)。奧體新城巴塞羅那、漢城： 由于興建奧運村而成為新 的 市中心區(qū)域 。悉尼：申奧成功后， 19931999年土地、住房價格年平均漲度超過 10%； 中心地區(qū)和重要地區(qū)漲幅在 30%以上 ； 主會場周邊地區(qū)三年內房價上漲了 1倍多北京： 1990年舉辦亞運會，鹽運村區(qū)域從貧窮偏遠之地向 豪宅區(qū)演變。成功申辦 2023年世界大學生運動會將使奧體新城區(qū)域價值得到歷史性快速提升。奧林匹克體育公園數據來源：深圳中原深港研究中心由展會經濟帶來的區(qū)域國際化將進一步顯現，國際性客戶以及高端投資者將大大增加。高交會館占地面積達 ，由福田中心區(qū)整體搬遷至龍崗中心城。99年建成 04年，共舉辦 5次高交會，從第三屆開始，次均成交額均超過100億美元。高交會館總占地面積達到 36萬㎡， 總投資 15億人民幣，將于 2023年前建成，屆時，將引進 2萬高素質人才，高新技術產品年產值將超過200億。天安數碼龍崗新城的落成，將為區(qū)域帶來更多高素質、高消費能力的消費人群。天安數碼龍崗新城龍城工業(yè)園、天安龍崗數碼新城的建立將在龍崗中心城形成先進的工業(yè)產業(yè)。龍崗中心城計劃建力香港金融后勤基地，金融業(yè)進一步發(fā)達。輻射將深入東莞、惠州片區(qū)價值將超過中心城區(qū)對關內輻射力大幅上升，影響力將超過龍崗其他區(qū)其他規(guī)劃水官、黃閣路、地鐵至市區(qū)25分鐘機荷至機場 30分鐘交通路網通達性強，隨著地鐵三號線和深惠路改造， 打破交通壁壘， 吸引地鐵沿線的大量客戶。交通規(guī)劃 奧體新城對于區(qū)域價值的提升關鍵詞：國際化規(guī)劃和配套市場關注度奧體經濟效應與關內客戶之間的心理紐帶市場定位項目價值點：奧體新城中心地段山景資源原生態(tài)山體公園超大規(guī)模社區(qū)頂尖品牌開發(fā)區(qū)域價值產品價值品牌價值奧體核心地帶唯一擁有生態(tài)資源的物業(yè)奧體核心地帶唯一擁有生態(tài)資源的物業(yè)奧體核心地帶稀缺的生態(tài)資源享有者、內部獨享式山體公園堪稱一絕 核心 價值市場定位市場定位奧體中央 超大規(guī)模 生態(tài)國際社區(qū)形象定位雅典，因奧林匹克運動而榮耀全球