【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物的理性成分也比較大，不容易受打折、促銷等外界因 素的影響，在日常消費(fèi)中，通常會(huì)有兼顧商務(wù)消費(fèi)和家庭消費(fèi)的需求， 在一般情況下他們既是消費(fèi)行為的決策者、執(zhí)行者、影響者， 同時(shí)又 是使用者。 ? 業(yè)態(tài)需求： 酒樓、自助餐廳、書店、健身等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 3055歲 ? 消費(fèi)特征： 母親往往掌管著家庭生活的日常經(jīng)濟(jì)開銷，購(gòu)物的理性成分也比較低， 容易受打折、促銷等外界因素的影響，追求時(shí)尚精致的生活方式。 在家庭生活用品的消費(fèi)中，在一般情況下他們大多是消費(fèi)行為的執(zhí)行者和使用者。她們更加注意教育子女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢，尤其是智力投資； ? 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。 模擬圖 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)消費(fèi)群特征 27歲 812歲 1322歲 ? 年 齡： 37歲 ? 消費(fèi)特征： 作為學(xué)齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進(jìn)行單純的模仿性消費(fèi)， 更多希望得到關(guān)懷與交流，需要得到更多體驗(yàn)性的參與活動(dòng)中去。 ? 需求業(yè)態(tài)：中西快餐、早教中心、兒童創(chuàng)意中心、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 712歲 ? 消費(fèi)特征： 到了中小學(xué)階段的兒童具有了更多自主意識(shí)，擁有影響力而無(wú)決策權(quán)的 子女，基本無(wú)經(jīng)濟(jì)收入；而是依靠家庭成員完成消費(fèi)行為；對(duì)于商品的 時(shí)尚型和體驗(yàn)性有較強(qiáng)要求；注重個(gè)性風(fēng)格的體現(xiàn)，對(duì)家庭主要成員有 較強(qiáng)的影響力。不僅要求 “ 別人的我也要有 ” ，而且 “ 要有最好、最漂 亮的 ” 。 ? 業(yè)態(tài)需求： 中西快餐、兒童培訓(xùn)、兒童創(chuàng)意中心、書店、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 ? 年 齡： 1322歲 ? 消費(fèi)特征： 到了高中大學(xué)階段的青年具有了更多叛逆的自主意識(shí)、個(gè)性十足，往往 “ 要有最個(gè)性的、最時(shí)尚的 ” 。 消費(fèi)內(nèi)容和范圍飛速擴(kuò)展，由過(guò)去單 一的生活必需品消費(fèi)逐漸向社交的、精神的、心理的消費(fèi)品擴(kuò)展，消費(fèi) 內(nèi)容逐漸接近于成人。對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐步產(chǎn)生了更 高的要求。 ? 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓(xùn)、百貨、超市、書店、 KTV等業(yè)態(tài)。 模擬圖 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)消費(fèi)群特征 陸 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 類別 特征 商超 大型生活超市 餐飲 特色＋多元 休閑娛樂(lè) 以青少年服務(wù)為主 生活服務(wù) 貼近社區(qū)為主 大型生活超市或賣場(chǎng) 大型賣場(chǎng)和超市的引入，有利于方圓一公里內(nèi)的人流引入，提高社區(qū)知名度和品牌效應(yīng)。 ?滿足基本的社區(qū)生活配套 ： 滿足一站式購(gòu)物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。 ?切合項(xiàng)目的檔次定位 ： 引進(jìn)品牌賣場(chǎng)，利于后期其他業(yè)態(tài)的招商，同時(shí)符合住宅的檔次定位。 ?人氣提升：人流量的大量聚集可帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)，互相促進(jìn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的人流消費(fèi)量。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 根據(jù)本項(xiàng)目輻射區(qū)域的人口來(lái)看， CBD內(nèi)常住人口約為 5萬(wàn)， 流動(dòng)人口約為 2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為 35萬(wàn)， 即總?cè)丝诩s為 1012萬(wàn)人。 根據(jù)超市面積和輻射人口對(duì)應(yīng)比例約為 1： 12的規(guī)律分析， 本項(xiàng)目超市輻射周邊區(qū)域，面積應(yīng)控制在約 8000平米左右； 本項(xiàng)目超市輻射本社區(qū)，面積應(yīng)控制在約 4000平米左右。 大型生活超市或賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 業(yè)態(tài) 特點(diǎn)描述 甄選理由 建議要點(diǎn) 生活超市 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)需要 12家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無(wú)疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營(yíng)狀況較好，發(fā)展空間較大。 引入面積在 5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，在環(huán)境營(yíng)造上區(qū)別于一般大型超市。 物業(yè)要求 —— ?柱距以 8米 8米 ?每層有電動(dòng)扶梯相連 ?樓板承重在 800KG/平方米 ?需要獨(dú)立卸貨區(qū) ?有充足自來(lái)水供應(yīng) ?有油煙氣排放通道 ?有污水排放、凈化處理裝置 餐飲業(yè)態(tài)特色 中西快餐 快餐業(yè)在武漢紅火的發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)中式快餐與洋快餐可謂是各有見(jiàn)地。 ?喜歡洋快餐的人：西式餐廳以溫馨的餐廳布局，柔和的燈光，營(yíng)造一種輕松悠然的就餐氣氛，讓人感覺(jué)這是一種輕松享用型的用餐，而且衛(wèi)生環(huán)境好，再加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓人在享用美食的同時(shí)，更是釋放一種心情。 ?喜歡中式快餐的人：中式快餐品種多、樣式全，口味和風(fēng)格各異，更加符合中國(guó)人的飲食習(xí)慣，而且相對(duì)于西式快餐在價(jià)格上具有很多優(yōu)勢(shì)，特別是具有地方特色和民族特色的小吃快餐，讓吃慣了中式快餐的人們情有獨(dú)鐘，百吃不厭。 肯德基 過(guò)橋米線 必勝客 永和豆?jié){ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 ?武漢作為南北交匯之地，特色餐飲有著較高的需求，中式特色餐飲的出現(xiàn)可滿足本地居民對(duì)不同區(qū)域特色的中式餐飲的旺盛需求。 川味特色餐廳 東北風(fēng)味特色餐廳 湘菜風(fēng)味特色餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 中式特色餐飲 ? 武漢的餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，武漢人民對(duì)于西式 特色餐飲也有著較高的需求。 日式料理 東南亞風(fēng)味 西式餐廳 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 西式特色餐飲 ? 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對(duì)于朋友宴請(qǐng)和商務(wù)消費(fèi)就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無(wú)法滿足其需求，故本案可考慮引進(jìn)中高檔商務(wù)酒樓。 豪華酒樓 中式酒樓 中式酒樓 商務(wù)酒樓 商務(wù)酒樓 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 大型高檔商務(wù)酒樓 ?自助餐在西方叫做 buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會(huì)，源于西方的酒會(huì)、聚會(huì)。南方大城市是比較早接受 “自助餐文化 ”的城市。自助餐可分為中式自助和西式自助，對(duì)于食客來(lái)講， “自助餐 ”集合國(guó)內(nèi)外各種特色口味，同時(shí)價(jià)格適中，可隨意挑選，消費(fèi)者接受程度較高。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 自助式餐飲 ?中國(guó)歷史悠久，其烹飪藝術(shù)淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)。中餐以它的色、香、味、形而誘人。長(zhǎng)期以來(lái)由于各地區(qū)的自然環(huán)境、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣不同，中國(guó)菜肴形成了不同風(fēng)味的地方菜系，而美食城可一網(wǎng)打盡滿足不同食客的多種需求。 美食城檔口 美食城服務(wù)臺(tái) 美食城用餐區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 餐飲業(yè)態(tài)特色 美食城 許多有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有健身愛(ài)好的消費(fèi)人群，他們追求一種氛圍，而在健身中心消費(fèi)者可得到科學(xué)的、有規(guī)律的鍛煉。 現(xiàn)在的人的健身意識(shí)逐漸增強(qiáng)，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上自愿去的。 同時(shí)滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)健康休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。 器材健身 器材健身 有氧健身 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 運(yùn)動(dòng)健身 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 培訓(xùn)中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補(bǔ)充有效的擴(kuò)大商圈半徑，吸引商圈外的消費(fèi)群體前來(lái)消費(fèi)，并增加消費(fèi)群體的逗留時(shí)間。 據(jù)森拓普商業(yè)研究發(fā)現(xiàn)：針對(duì)兒童的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶消費(fèi)從而提升客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。 本案可考慮開設(shè)英語(yǔ)、舞蹈、音樂(lè)等專業(yè)培訓(xùn)中心、兒童創(chuàng)意培訓(xùn)中心、嬰幼兒培訓(xùn)等培訓(xùn)中心以提升當(dāng)?shù)鼐用裎幕瘖蕵?lè)為目的，吸引家庭消費(fèi)人群。 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 舞蹈培訓(xùn) 早教培訓(xùn) 表演培訓(xùn) 聲樂(lè)培訓(xùn) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 培訓(xùn)中心 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 72 整個(gè)小城市都設(shè)置于室內(nèi)，因小孩的大小而建成，就算很細(xì)微的細(xì)節(jié)也能表現(xiàn)出差異，各個(gè)主題區(qū)為小孩提供一個(gè)互動(dòng)的學(xué)習(xí)及玩樂(lè)平臺(tái)。 兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所讓小孩能做他們最想做的事情 ——變身成大人，兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂(lè)中心內(nèi)的資源及設(shè)備一應(yīng)俱全，務(wù)求讓小孩得到最深刻的角色扮演體驗(yàn)。 本案可考慮開設(shè)兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所，以滿足當(dāng)?shù)丶彝?duì)幼兒教育娛樂(lè)的消費(fèi)目的，吸引家庭消費(fèi)人群。 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 模擬消防 模擬法院 模擬醫(yī)院 模擬城市 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 兒童職業(yè)體驗(yàn)娛樂(lè)中心 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 女性是商家的最佳顧客，時(shí)尚女性更是容易被打動(dòng)的一個(gè)人群。 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，美容 SPA作為一種全新的健康美容概念，已得到越來(lái)越多的女性顧客接受。 如今的 SPA是融合了休閑、美容、美體、健身、水療、營(yíng)養(yǎng)學(xué)、醫(yī)學(xué)、資訊等功能的健康美容專業(yè)沙龍，能夠給本項(xiàng)目帶來(lái)更加全面的人氣聚集效應(yīng)。 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 精裝門廳 SPA護(hù)理 美容 護(hù)膚 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合方案 美容 SPA 休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)特色 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 零售吸引力原則 在水平以及垂直兩個(gè)空間維度，布置相應(yīng)的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂 直方向流動(dòng)。 與項(xiàng)目規(guī)劃特征相配合原則 物業(yè)臨街面商業(yè)氛圍較淡，業(yè)態(tài)布局方面應(yīng)注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議 以中西快餐及知名品牌服裝旗艦店零售業(yè)態(tài)相互配，打造商業(yè)氛圍吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益； 租金最大化原則 根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，樓層越靠下（地面以上），人流量越大，商業(yè)價(jià)值也越高，因此， 靠下樓層應(yīng)給予承租能力強(qiáng)的品牌零售，如：化妝品、服飾等；同時(shí)，考慮到餐飲、休閑娛 樂(lè)對(duì)人流的匯集作用，為有效吸引人流至更高樓層，餐飲休閑娛樂(lè)的布置應(yīng)盡量靠上。 餐飲滲透原則 餐飲將是重要的組成部分；餐飲亦能有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者在項(xiàng)目的停留時(shí)間，增加其消費(fèi)的 可能性及消費(fèi)額度。 休閑娛樂(lè) /文化概念增值原則 在商品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重、消費(fèi)者選擇多樣性的今天，要想吸引消費(fèi)者的注意力，爭(zhēng)取更多 的消費(fèi)者光顧項(xiàng)目，項(xiàng)目在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求的同時(shí)，應(yīng)該提供形式豐富的其它功能。 隨著消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者對(duì)娛樂(lè)、休閑需求日益增加，建議未來(lái)購(gòu)物中心應(yīng)該加強(qiáng)娛 樂(lè)與文化功能的設(shè)置，增加目的性消費(fèi)，鎖定固定消費(fèi)者，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射能力。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 租務(wù)市場(chǎng)概況 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下： 大型超市 所需面積 5， 000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。因面積 大，資本投資高，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，毛利率低，所負(fù)擔(dān)的基本單位租金也較低，提成租金通 常不高于 3%，以高者為準(zhǔn)。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市場(chǎng)概況 中西快餐、特色餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng) 所需面積介乎 200與 2023平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特色食品、新穎的自助 式餐飲等。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能承受租金的程度也不相同。其 中中西快餐、咖啡等餐飲業(yè)態(tài)多要求設(shè)置在首層，其租金價(jià)值最高，其次為特色餐飲、自 助餐廳、美食廣場(chǎng)。 大型酒樓 所需面積介于 20235000平方米之間，裝修獨(dú)特、豪華，環(huán)境高雅，設(shè)施設(shè)備完善，是消費(fèi) 者宴請(qǐng)、聚會(huì)、商談的首選之地。其面積大，投資高，所負(fù)擔(dān)基本單位租金較低，酒樓對(duì)樓 層無(wú)特殊要求 零售店鋪 視乎售賣的貨品而定，如售賣一般精品服裝、飾品及個(gè)人護(hù)理等，所需的面積介乎 100與 300 平方米之間，因?qū)儆诖蟊娤M(fèi)品，顧客群大，并且單店面積較小 ,可承受單位租金一般較高 . 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市場(chǎng)概況 有關(guān)不同行業(yè)的付租能力，詳細(xì)解釋如下： 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租務(wù)市場(chǎng)概況 美容健身 目前美容健身行業(yè)發(fā)展較為迅猛，大型連鎖美容院發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁