【文章內(nèi)容簡介】 時，能在 D灘進(jìn)行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的 D灘 “畫龍點睛 ”！提升 D灘地產(chǎn)價值，加快 D灘開發(fā)步伐！D灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺D灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快D灘開發(fā)D灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在 D灘開發(fā)時機成熟時，向 D灘復(fù)制，快速 “ 點金 ”2/23/2023 38D灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在 D灘外進(jìn)行預(yù)演！D灘公司在 D灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。其中商業(yè)設(shè)施是提升地價和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在 D灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！D灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)對 D灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！D灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別， D灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于 D灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對 D灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！D灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向 D灘內(nèi)移植，以 “點睛之筆 ”提升 D灘地產(chǎn)價值！123456進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進(jìn)行 D灘開發(fā)意義重大2/23/2023 39?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進(jìn)入的機遇?較弱的競爭勢力?使 D灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟 D灘外的戰(zhàn)略活動空間D灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?D灘開發(fā)意義重大，不容失敗?D灘公司在 D灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在 D灘的地位?D灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別?促成的知識經(jīng)營平臺的建設(shè)?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2/23/2023 402023年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達(dá)國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達(dá)國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。近些年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2/23/2023 411999到 2023年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。加入 WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟(jì)風(fēng)險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔(dān)保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對外資開放的時間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結(jié)盟，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險！難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進(jìn)入中國市場的機遇2/23/2023 42我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2/23/2023 43較弱的競爭勢力使 D灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領(lǐng)域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “ 洗牌 ” 過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達(dá) 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2/23/2023 44我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級、外資零售業(yè)開放的絕好時機，進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將使 D灘公司跳出 D灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動空間！我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！ D灘公司以先進(jìn)的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！D灘進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于 D灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)將為 D灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間2/23/2023 45目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2/23/2023 46D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)5年內(nèi)做強做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；D灘公司在未來不僅要成為一個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務(wù)領(lǐng)域、金融業(yè)等領(lǐng)域進(jìn)行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人；D灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，利用市場需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力的核心競爭力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價值鏈資源成功制造商圈。綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù) +金融業(yè)務(wù)開發(fā)：區(qū)域開發(fā) +商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營：商業(yè)物業(yè) +其他服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù) +金融服務(wù)平臺：商業(yè)零售業(yè) +房地產(chǎn)業(yè)2/23/2023 47房地產(chǎn)企業(yè) “ 做強做大 ” 的標(biāo)桿研究? 總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元；? 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到30億元；? 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%；? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。通過對萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為今天在房地產(chǎn)業(yè) “做強 ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)市場地位突出企業(yè)盈利能力強不吃關(guān)系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2/23/2023 48總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴張強勢品牌?2023年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強的企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對更為重要，因此新華信選取了前五強企業(yè)作為參考）?萬科 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬達(dá) 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 50億元?2023年全國上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國 10個城市；?萬達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國 12個城市?萬科、萬達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽度和顧客忠誠度。?2023年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達(dá) 2023年的總資產(chǎn)為 100億元五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)2/23/2023 49D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系效益目標(biāo)是根據(jù) D灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計劃收益情況進(jìn)行測算修正后得出。 ?成成長目標(biāo)?效效益目標(biāo)?管管理目標(biāo)成長目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù) D灘現(xiàn)狀分析提出的 D灘在未來五年內(nèi)應(yīng)該加強的關(guān)鍵點。戰(zhàn)略目標(biāo)制定的出發(fā)點D灘商業(yè)房地產(chǎn)在 2023年應(yīng)該達(dá)到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。2/23/2023 50D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) — 效益目標(biāo)年凈資產(chǎn)收益率年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入年實現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元， 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%?？紤]到過去 5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 120億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 50億元。2/23/2023 51中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下2/23/2023 52中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下 （續(xù)）2/23/2023 53D灘的戰(zhàn)略目標(biāo) — 成長目標(biāo)? 樹立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；? 確立全國一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；? 積累區(qū)域開發(fā)的管理和運作經(jīng)驗；? 形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，有強的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；? 形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價值鏈的產(chǎn)業(yè)運作和資源集成的綜合能力；? 探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴張所必需的模式，具備走出上海 ，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力；? 為 D灘開發(fā)培養(yǎng)對區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；2/23/2023 54D灘的戰(zhàn)略目標(biāo) — 管理目標(biāo) ? 形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力? 建立知識經(jīng)營和知識管理的學(xué)習(xí)型組織機制? 完善組織結(jié)構(gòu)和管理流程? 健全的考核和激勵制度? 形成充滿活力的企業(yè)文化? 系統(tǒng)的人力資源管理體系? 有較強的專業(yè)和管理人才的儲備2/23/2023 55目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2/23/2023 56今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個十年。? 企業(yè)的關(guān)鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實施。2/23/2023 57在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個問題? 第一個問題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價值在價值鏈的各個環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進(jìn)入一個游戲。? 第二個問題是：如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運營，企業(yè)都必須明確自身如何參與競爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。任何一個行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因為他們設(shè)法使自己站在更有競爭優(yōu)勢的位置上。 2/23/2023 58房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。對商業(yè)房地產(chǎn)而言這個行業(yè)在未來真正獲利的主要是原因是存在需求。一系列的外部力量造就了一個非常好的購買環(huán)境。q 我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量對辦公樓宇的需求；q 我們需要大量的零售空間的擴展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；q 大中型城市大量的人口流動和人口結(jié)構(gòu)的變化，人群工作和購物場所的變化產(chǎn)生了大量對具有新特征的商業(yè)建筑的需求；q 新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來越失去吸引力；q 租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購物環(huán)境和購物的舒適感覺的地方。 為什么會發(fā)生這樣的事情？2/23/2023 59傳說還能持續(xù)多久 任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個利潤分配機制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競爭優(yōu)勢。今天還是很少企業(yè)認(rèn)真去想和認(rèn)真去做這件事。 新進(jìn)入者供應(yīng)商 行業(yè)競爭者 購買者替代品新的 ShoppingMall,新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。承租戶、商戶金融投資者等 新的行業(yè)進(jìn)入者將侵蝕價值鏈環(huán)節(jié)的利潤租戶和投資者越來越專業(yè)，他們在選擇更有吸引力的項目的同時也在使得項目的利潤空間下降。他們更清楚自己要的是什么，也面對更多的選擇，并且更會討價還價。中間商在中間也越來越成熟和專業(yè)，他們的討價還價能力也更強。每一方都希望在其中獲得更多的利潤。從這些方面來看房地產(chǎn)行業(yè)的勢力結(jié)構(gòu)發(fā)生的