【文章內(nèi)容簡介】 面積牢牢把握的市場稀缺面積段 產(chǎn)品之爭 項目 面積區(qū)間（平米） 100以下 100120 120140 140160 160200 200250 250300 本案 四季云頂 盛世天城 榮安府 水岸三期 金沃華府 相對稀缺 需求主力 高端產(chǎn)品 競爭激烈 住宅競爭思考 眾人瘋狂，我冷靜；眾人奢華，我奢適 ?區(qū)域集中放量，競爭升級 ? 大戶型集中放量，中小面積成為稀缺 ? 隨著人居環(huán)境的提升，未來競爭將由單一的地段擴展至產(chǎn)品競爭 公寓競爭 公寓市場出路在何處？ 公寓競爭格局 海尚國際 威斯汀中心 BEST愛都會 金沃項目 江南一品公寓 立方寓 外灘風景 海頓公館 鉆石廣場 時代金茂 寧波大公館 歡樂高層 新星龍灣 名匯東方 金湖世家 萬達廣場 在售項目 未售項目 招寶廣場 SOHO 郁金香中心 物流信息港 鼓樓廣場 海尚國際21號碼頭 洛茲廣場品閣 新海藍鉆 南邦名座 新城名苑 康城陽光 鳳凰水岸 錢湖天地 慈城新天地 恒元項目 利時項目 皇冠花園三期 華翔項目 翡翠灣 天合二期 SOHU 短期競爭激烈，但新政策后長期供應有限，購買門檻提升 雷迪森 聯(lián)盛廣場 中河名庭 南苑項目 樓盤名稱 區(qū)域 套數(shù) 戶型面積 裝修情況 產(chǎn)品 賣點 金湖世家 鄞州 479 3340 精裝修 平層 —— 中河名庭 鄞州 205 4890 精裝修 平層 70年 BEST愛都會 鄞州 260 3050 精裝修 平層 BEST商圈 康城陽光 鄞州 196 5070 精裝修 平層、復式 25000方水療式會所 新城名苑 鄞州 457 5060 精裝修 平層、復式 南苑品牌 金達利 21碼頭 海曙 1160 3050 白坯 平層、復式 中央水系商業(yè)街區(qū) 新海藍鉆 海曙 820 4065 精裝修 平層 —— 寧波大公館 海曙 422 3845 精裝修 復式 復式公寓、學區(qū)房、地段 萬達廣場二期 江北 800 4070 白坯 平層 區(qū)域商業(yè)中心 天合家園二期 SOHU 江北 290 4060 精裝修 平層 —— 雷迪森 江東 1111 45 精裝修 平層、復式 —— 恒元東部新城項目 江東 300 4045 精裝修 平層、復式 —— 金東岸項目 江東 540 4060 精裝修 復式 —— 翡翠灣 江東 800 4050 白坯 平層 —— 奧麗賽鳳凰水岸 江東 450 40 精裝修 平層、復式 —— 翰林國際 鎮(zhèn)海 280 4080 精裝修 平層 招寶山酒店品牌 郁金香中心 鎮(zhèn)海 300 4060 未知 平層 綜合體 世貿(mào)廣場 鎮(zhèn)海 600 5070 精裝修 平層 綜合體 合計 9465 —— 2023年整體供應超過 9465套，貨量龐大，競爭升級， 優(yōu)質(zhì)項目的投資價值將逐步顯現(xiàn)。 公寓市場供應 產(chǎn)品 一幢 18層高層 價格 16000元 /m2 規(guī)模 時間 總建 2023年 4月 10日 戶型 3050平米 600戶 BEST商圈， 寧波首創(chuàng) 28米挑空 ?主題精裝空中別館 項目核心賣點： 項目地段及發(fā)展?jié)摿Γ? BEST商圈； 產(chǎn)品規(guī)劃及特色配套。 重點個案剖析 錢湖天地 產(chǎn)品 一幢 17層高層 價格 16000元 /m2 規(guī)模 時間 總建 2023年 5月 7日 戶型 4890平米 205戶 坐擁 BEST商圈與潘火商貿(mào)區(qū)， 70年產(chǎn)權精裝修公館 項目核心賣點： 項目地段及發(fā)展?jié)摿Γ? BEST商圈； 70年產(chǎn)權。 重點個案剖析 中河名庭 產(chǎn)品 一幢 17層高層 價格 未定 規(guī)模 時間 總建 ，公寓 預計 2023年中 戶型 3045平米 新城核心板塊，城市商務綜合體，擁有百米建筑高度的國際化的高形象產(chǎn)品。 項目核心賣點： 利時品牌； 中心區(qū)配套； 商部商務區(qū)氛圍； 環(huán)球城規(guī)劃。 重點個案剖析 利時金融大廈 產(chǎn)品 價格 平層 15000元 /M2 復式 21000元 /M2 規(guī)模 時間 總建 預計 2023年中 戶型 平層主力 50平米 。 復式 80平米 南部商務區(qū)內(nèi)目前規(guī)劃中唯一以酒店為依托和服務的純酒店式公寓。 項目核心賣點： 南苑品牌； 中心區(qū)配套； 商部商務區(qū)氛圍； 環(huán)球城規(guī)劃。 重點個案剖析 南苑新城酒店 11－ 14層為 6－ 29層 3038層挑高 強調(diào)個性化 ,切實提升產(chǎn)品亮點 ? 市場供應量大，競爭激烈，未來或供應稀缺； ? 區(qū)域個案特色鮮明，競爭力強； ? 高附加值產(chǎn)品成為市場熱銷典型。 公寓市場總結(jié) 客戶定位 尋找目標客群 客層范圍 鄞州區(qū)聚集寧波市最前沿的時代精英 南高教園區(qū) 8大高校 鄞州行政職能帶 南部商務區(qū) 220萬方總部基地 明州醫(yī)院 鄞州銀行總部 鄞州公共資源 交易中心 環(huán)球城 下應工業(yè)園區(qū) 海外人才創(chuàng)業(yè)區(qū) 鄞州投資 創(chuàng)業(yè)中心 BEST商圈 萬達廣場 聯(lián)盛廣場 客戶定位 都市 新貴型 區(qū)域 改善型 城市進化 受益型 知性 精英型 客層圈定 都市新貴型 寧波中心城區(qū) 他們或出身中產(chǎn)階級，或白手起家、奮發(fā)向上，是城市中上收入階層；他們經(jīng)過自我修養(yǎng)的培育，具備一定鑒賞力，對鄞州區(qū)的發(fā)展及項目產(chǎn)品認同感強。 受過高等教育群體， 以鄞州片區(qū)分布為主 主要集中在南部商務區(qū)、南高教園區(qū)、各行政機關單位等，以白領、泛 公務員為主，對居住品質(zhì)要求較高！ 知性精英型 區(qū)域改善型 鄞州、江東 2023年前交付樓盤的住戶 朱雀、宋昭橋小區(qū)、永達花園、紫娟小區(qū)等老小區(qū)業(yè)主； 購買動機： ?現(xiàn)有物業(yè)， 80平米或者以上，小區(qū)地段好，保值性強，有足夠換房資產(chǎn)； ? 近十年內(nèi)資產(chǎn)積累迅速； ? 區(qū)域認同感強； ? 對品質(zhì)和物業(yè)需求升級； 四明小區(qū) 繁裕社區(qū) 宋昭橋小區(qū) 永達花園 鳳凰紫娟飛虹 甬港 舟孟 劃船 城市進化受益型 以輕軌、中提升為主的城市建設拆遷群體： 從個別案例：水岸楓情、湖景花園有較大部分拆遷群體； 購買動機： ? 原有物業(yè)被拆遷，擁有豐厚拆遷款； ? 安臵房品質(zhì)較低，不能滿足需求 ? 區(qū)域認同感強； 數(shù)據(jù)鏈接： 中心城區(qū)拆遷面積達到 382萬方；已包括鄞州區(qū)計劃中的 120萬方，以及海曙老城區(qū)總量超過 100萬平方米的體量。 目標客層圈定 主力客群 都市新貴型 引導客群 知性精英型 補充客群 區(qū)域改善型 項目的目標客戶群體 偶得客群 城市化進程受益型 項目定位 市場回顧 天時 樓市進入理性時代 ,新貴階層崛起 眾人瘋狂 ,我冷靜 ,眾人奢華 ,我奢適 地利 區(qū)域發(fā)展由粗放型向精致 \藝術型轉(zhuǎn)變 坐擁中心區(qū)人居地標之上 人和 產(chǎn)品定位切合新時代奢適居家理念 鄞州中心區(qū)聚集全寧波最早 \最廣的精英人群 整體定位 中心區(qū)人居地標之上 的新貴級豪宅樣板 公寓定位 中央之上 精英公館 三大現(xiàn)有核心價值 當前的產(chǎn)品發(fā)展早已突破產(chǎn)品的單點發(fā)力時期，而是包含資源、配套、服務等全方位的價值提升，這要求我們必須具備獨特而一流的價值體系： 坐擁鄞州中心區(qū)腹地，板塊炙手可熱、前景無限 現(xiàn)有核心價值一 休閑居 住中心 商業(yè)中心 行政 中心 商務 中心 新古典主義歐式立面風格， 10000平米大組團景觀 現(xiàn)有核心價值二 精準中戶面積規(guī)劃，鎖定目標客群 現(xiàn)有核心價值三 面積范圍 戶型 面積 (M2) 套數(shù) (戶 ) 比例 4050M2 公寓 4050 213 % 100M2以下 A1 2房 2廳 2衛(wèi) 16 % A2 2房 2廳 2衛(wèi) 25 105M2 B3 3房 2廳 1衛(wèi) 48 % 120135M2 C1 3房 2廳 2衛(wèi) 15 % C2 3房 2廳 2衛(wèi) 25 C139。 3房 2廳 2衛(wèi) 16 C239。 3房 2廳 2衛(wèi) 24 C3 3房 2廳 2衛(wèi) 100 躍層 躍 C1 3房 2廳 3衛(wèi) 1 % 躍 A1 4房 2廳 3衛(wèi) 1 躍 C139。 3房 2廳 3衛(wèi) 1 躍 A2 3房 2廳 3衛(wèi) 1 躍 B3 4房 2廳 3衛(wèi) 2 躍 C2 4房 2廳 3衛(wèi) 1 躍 C239。 4房 2廳 3衛(wèi) 1 躍 C3 5房 2廳 3衛(wèi) 4 合計 494 % 五大價值提升建議 價值提升一 歐式經(jīng)典皇家園林 景觀風格 價值提升二 中央?yún)^(qū)高層底部架空，增加景觀的連續(xù)性、通透性！ 結(jié)合架空層或連廊打造社區(qū)泛會所，是公眾化的客廳、娛樂室，活動室 首層泛會所打造 價值提升三 打造綠色、低碳、節(jié)