【文章內(nèi)容簡介】 元 /平米，漲幅為 23%左右，若 08年銷售該產(chǎn)品，預(yù)計(jì)均價(jià)為 9840元 /平米（漲幅按照 23%計(jì)算）2023年住宅開盤期銷售價(jià)格為 82508500元 /平米2023年公寓開盤期銷售價(jià)格為 980010000元 /平米分物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測分物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測分物業(yè)銷售量預(yù)測分物業(yè)銷售量預(yù)測項(xiàng)目名稱 月均消化套數(shù) 月均銷售面積 月均價(jià)格漲 幅奧城公寓 53 5080 %濠景國際 %凱摩國際公寓 64 5880 28%可參考的項(xiàng)目 —— 公寓項(xiàng)目名稱 月均消化套數(shù) 月均銷售面積 月均價(jià)格漲 幅天房美域 %陽光 100 %新都莊園 28%可參考的項(xiàng)目 —— 住宅分物業(yè)銷售量預(yù)測分物業(yè)銷售量預(yù)測分物業(yè)銷售量預(yù)測■ 住宅：參照項(xiàng)目月度消化套數(shù)在 30100套，銷售面積在 300010000平米■ 公寓：參照項(xiàng)目月度消化套數(shù)在 30150套，銷售面積在 300010000平米2023年住宅月度消化量為 50150套，銷售面積 400012023平米預(yù)測預(yù)測2023年公寓月度消化量為 40150套，銷售面積 20238000平米分物業(yè)月度價(jià)格漲幅預(yù)測分物業(yè)月度價(jià)格漲幅預(yù)測■ 住宅：參照項(xiàng)目月度價(jià)格漲幅在 2001000元 /平米■ 公寓：參照項(xiàng)目月度價(jià)格漲幅在 3001000元 /平米2023年住宅月度價(jià)格漲幅為 200500元 /平米預(yù)測預(yù)測2023年公寓月度價(jià)格漲幅為 300800元 /平米分物業(yè)推盤策略分物業(yè)推盤策略216。推盤策略：住宅先期開盤，同期積累公寓客戶，住宅強(qiáng)銷期后銷售公寓，實(shí)現(xiàn)公寓的開盤火爆考慮本案所處區(qū)域目前的市場認(rèn)知度，若慣用傳統(tǒng)的住宅與公寓同期銷售方式，兩物業(yè)均能夠保持在穩(wěn)定數(shù)量上的難度極大，且不易進(jìn)行準(zhǔn)確推廣工作。新政本身也對(duì)貸款加以限制。因此，銷售節(jié)奏根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，結(jié)合住宅、公寓的貸款條件及客戶特征進(jìn)行調(diào)整 ，通過強(qiáng)銷住宅，儲(chǔ)備公寓客戶的有效結(jié)合，形成階段性新產(chǎn)品刺激市場，形成市場熱度。216。推盤時(shí)序：住宅 08年 8月開盤，公寓 08年 10月開盤08年銷售任務(wù)指標(biāo)分解年銷售任務(wù)指標(biāo)分解　 　 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì)銷售套數(shù)（套） 住宅 150 50 50 85 25 25 385 公寓 0 0 0 140 90 90 320 合計(jì) 150 50 50 225 115 115 705 銷售面積（平方米） 住宅 12023 6000 9000 10000 5000 2023 44000 公寓 0 0 0 7000 4500 4500 16000 合計(jì) 12023 6000 9000 17000 9500 6500 60000 銷售價(jià)格（元 /平米） 住宅 8300 8800 9000 9000 9500 9500 8861 公寓 0 0 0 10000 10500 10500 10281 合計(jì) 8300 8800 9000 9412 9974 10192 9240 銷售額（萬元） 住宅 9960 5280 8100 9000 4750 1900 38990 公寓 0 0 0 7000 4725 4725 16450 合計(jì) 9960 5280 8100 16000 9475 6625 55440 08年實(shí)現(xiàn)均價(jià)年實(shí)現(xiàn)均價(jià) 9200元，銷售額元，銷售額 產(chǎn)品產(chǎn)品 銷售期銷售期 銷售面積銷售面積 比例比例 銷售均價(jià)銷售均價(jià) 合同額（萬元合同額（萬元 ））住宅住宅 55% 公寓公寓 32% 合計(jì)合計(jì) % 2023年年度銷售計(jì)劃年年度銷售計(jì)劃高調(diào)入市 /低開高走一方面培養(yǎng)市場；另一方面保證銷售率。價(jià)格策略價(jià)格策略 ———— 價(jià)格調(diào)控，步步為營價(jià)格調(diào)控，步步為營價(jià)格階段上揚(yáng)，穩(wěn)步提升隨著區(qū)域市場成熟、工程進(jìn)度和賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤的增長，為后續(xù)資源銷售提供價(jià)格及形象基礎(chǔ)。循環(huán)價(jià)格先期預(yù)告在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價(jià)格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶積累。產(chǎn)品分級(jí)，價(jià)格促進(jìn)結(jié)合貸款政策，制定產(chǎn)品分級(jí)策略，保證現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)，以差價(jià)策略促進(jìn)一次性購買，加強(qiáng)回款。 價(jià)格策略價(jià)格策略 ———— 價(jià)格走勢價(jià)格走勢各級(jí)產(chǎn)品 |組合出臺(tái) |戶型搭配 |各取所需 ……先劣后優(yōu) |分層推出 |替代互補(bǔ) |均衡調(diào)控 ……階段蓄勢，限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面……產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 ———— 產(chǎn)品調(diào)控，協(xié)調(diào)配合產(chǎn)品調(diào)控，協(xié)調(diào)配合階段性集中簽約，形成熱銷局面 ……產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 ———— 產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢? 為了分析易于進(jìn)行我們對(duì)各樓棟進(jìn)行以下排號(hào)1號(hào)樓2號(hào)樓 3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 ———— 分階段推出產(chǎn)品分階段推出產(chǎn)品?在以上的排列中，由于北側(cè) 2號(hào)樓應(yīng)為本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品中的高價(jià)值產(chǎn)品，按照產(chǎn)品價(jià)值傳遞策略應(yīng)對(duì)其予以培育。? 7號(hào)樓為中間價(jià)值產(chǎn)品，可在推盤過程中作為產(chǎn)品線補(bǔ)充。? 5號(hào)樓均設(shè)有裙房商業(yè)，且景觀價(jià)值不足，為相對(duì)低價(jià)值產(chǎn)品，按照產(chǎn)品價(jià)值傳遞策略可先期銷售，但同時(shí)，此產(chǎn)品的消化速度應(yīng)予以控制。住宅住宅1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓?由于公寓產(chǎn)品開盤條件的限制，需要相對(duì)滯后，但同時(shí)這也有利于產(chǎn)品價(jià)值的提升?準(zhǔn)現(xiàn)房銷售有利于公寓產(chǎn)品的市場認(rèn)知與價(jià)格提升?公寓產(chǎn)品無需分期推出，各樓座可按照樓座價(jià)值依次推出? 為了分析易于進(jìn)行我們對(duì)各樓棟進(jìn)行以下排號(hào)產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 ———— 分階段推出產(chǎn)品分階段推出產(chǎn)品住宅住宅產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略 ———— 分階段推出產(chǎn)品分階段推出產(chǎn)品2023年住宅依次推出 7號(hào)樓2023年公寓依次推出 3號(hào)樓萬客會(huì)及思源 CRM客戶資源優(yōu)惠政策 針對(duì)萬客會(huì)客戶資源及思源特有的客戶資源，如成功購買本案產(chǎn)品將給予正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上額外相應(yīng)優(yōu)惠以促成交。多套購買優(yōu)惠政策 針對(duì)購買多套產(chǎn)品客戶每遞增一套將享有相應(yīng)額外優(yōu)惠，以促進(jìn)客戶多套購買。老帶新優(yōu)惠政策 適時(shí)推出老帶新優(yōu)惠政策，充分利用現(xiàn)有客戶資源，已達(dá)到擴(kuò)大成交的目的。一次性購買優(yōu)惠政策 本著促進(jìn)銷售回款原則，鼓勵(lì)一次性付款、并針對(duì)付款周期制定相應(yīng)優(yōu)惠政策。促銷手段，利而誘之促銷手段，利而誘之新政影響應(yīng)對(duì)策略新政影響應(yīng)對(duì)策略新政的出臺(tái)對(duì)于地產(chǎn)市場的心理暗示影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場銷售業(yè)績影響。從政策內(nèi)容來看，此次貸款政策調(diào)整主要是針對(duì)投機(jī)購房人群，因?yàn)槎叹€、多頭炒作購買者更容易對(duì)高比例貸款產(chǎn)生依賴。 銀監(jiān)會(huì)將將提高第二套住房的首付比例至 40%以上，同時(shí)將住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的 ，也就是說，第二套房貸利率將增 10%。 拉大一次性付款與分期付款的優(yōu)惠額度，提高一次性付款的比例以不同優(yōu)惠政策，刺激客戶提高首付比例文本協(xié)議、合同等相關(guān)文件的內(nèi)部條款需做相應(yīng)調(diào)整，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)（例如，付款方式、首付比例、貨款額度等）商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以 “ 商住兩用房 ” 名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。 推廣策略推廣策略賣點(diǎn)挖掘賣點(diǎn)挖掘氣質(zhì)挖掘氣質(zhì)挖掘客戶心理挖掘客戶心理挖掘216。 城市價(jià)值：城市名片216。 板塊價(jià)值：奧體區(qū)域216。 品牌價(jià)值：萬科品牌216。 環(huán)境價(jià)值：交通便捷216。 配套價(jià)值：社區(qū)內(nèi)完善配套216。 產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品精細(xì)度216。 服務(wù)價(jià)值：精細(xì)物業(yè)管理216。 投資價(jià)值：升值空間發(fā)現(xiàn)本案的發(fā)現(xiàn)本案的 8大價(jià)值體系：大價(jià)值體系：賣點(diǎn)挖掘賣點(diǎn)挖掘發(fā)現(xiàn)本案的發(fā)現(xiàn)本案的 “四大特質(zhì)四大特質(zhì) ” 不可復(fù)制的不可復(fù)制的 MetroHouse（都會(huì)時(shí)尚社區(qū)）（都會(huì)時(shí)尚社區(qū)）216。 不可復(fù)制的品牌合力。216。 不可復(fù)制的歷史機(jī)遇。216。 不可復(fù)制的產(chǎn)品品質(zhì)。216。 不可復(fù)制的服務(wù)內(nèi)涵。氣質(zhì)挖掘氣質(zhì)挖掘理解青年人的生活方式理解青年人的生活方式　　有些年青人的生活方式很讓人羨慕：他們朝氣蓬勃、引領(lǐng)潮流并且掌握先機(jī)，他們的生活節(jié)奏總是比別人快一拍，收入總是比別人高一截，生活得時(shí)尚而匆忙?！　∽屛覀儊砜纯此麄兊囊惶焓窃鯓佣冗^的：　　他們一般在早上 8點(diǎn)鐘左右起床，來不及就不吃早飯，匆匆忙忙擠上地鐵或公交車趕去上班，然后對(duì)著電腦工作一上午