某樓盤(pán)二期營(yíng)銷(xiāo)均價(jià)專(zhuān)題報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-30 07:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樣板示范震撼 客戶(hù)渠道拓展 終端服務(wù)升級(jí) 項(xiàng)目資源整合 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)出彩 德國(guó)年、體驗(yàn)?zāi)? 品牌體驗(yàn) 客戶(hù)體驗(yàn) 樣板體驗(yàn) ? 品牌體驗(yàn) :品牌形象溢價(jià) 通過(guò)項(xiàng)目品牌形象系統(tǒng)化運(yùn)作，以品牌識(shí)別和承諾的核心動(dòng)作提升，販賣(mài)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 和理念取向，形成客戶(hù)共性心理，超越或滿(mǎn)足其期望需求，從而引導(dǎo)客戶(hù)價(jià)值大于 價(jià)格等向心理對(duì)接。 銷(xiāo)售物料 :德國(guó)藝術(shù)式樓書(shū) \戶(hù)型手冊(cè)與生活指南的結(jié)合 。 戶(hù)外形象 :導(dǎo)系系統(tǒng) \大牌 \公交站臺(tái) 。 ： 工程 :外立面 \景觀(guān) \封頂?shù)裙こ踢M(jìn)度告知 。 質(zhì)量 :項(xiàng)目的建筑細(xì)節(jié) \材料 \標(biāo)準(zhǔn) \工藝等 。 產(chǎn)品 :規(guī)劃 \景觀(guān) \戶(hù)型 \配套 \交房等 . 具體品牌體驗(yàn)思路見(jiàn)：魏瑪假日二期品牌體驗(yàn)策略思路 ? 大市口大牌（續(xù)約 ) 檀山路 \千禧路 \312國(guó)道路口攔截性導(dǎo)示系統(tǒng) 現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)角大牌 ■戶(hù)外形象規(guī)劃 公交站臺(tái) ? 魏瑪“假日生活館” 魏瑪“德國(guó)建筑博物館” 濃郁歐洲氣息的廣場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值氛圍營(yíng)造 在一期銷(xiāo)售前期過(guò)程中，魏瑪獨(dú)有的現(xiàn)場(chǎng)包裝給實(shí)際銷(xiāo)售帶來(lái)了聚集效應(yīng)，但隨著后期銷(xiāo)售價(jià)格 的不斷攀升，現(xiàn)場(chǎng)震撼效果和客戶(hù)價(jià)值認(rèn)同心理逐漸降低，而二期要實(shí)現(xiàn)高價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)包裝的價(jià)值 氛圍營(yíng)造尤為重要 : 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 歌特式鐘樓 廣場(chǎng) 品牌體驗(yàn) :現(xiàn)場(chǎng)包裝提升 ? ■魏瑪“假日生活館” 02023004000006000008000000500100015002023250030003500400045005000銷(xiāo)售套數(shù) 5162 4401 2657 2216 1832銷(xiāo)售面積 5 9 3 7 4 5 . 6 4 5 1 4 1 7 . 8 2 7 7 5 3 5 . 6 2 7 6 9 6 3 . 4 1 9 1 1 9 6 . 5均價(jià) 4318 3571 3039 2755 2293京口 潤(rùn)州 丁卯 丹徒 大港咖啡吧 周末影院 \德語(yǔ)培訓(xùn) 兒童娛樂(lè) ? 05001000150020232500300035000 8 年一季度 0 8 年二季度 0 8 年三季度 0 8 年四季度魏瑪假日區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)建材 \建筑工藝 展示 德國(guó)文化廊 ? 酒杯懸掛 德國(guó)名酒擺設(shè) 咖啡杯 ? 010000202303000040000500000500100015002023250030003500銷(xiāo)售套數(shù) 154 97 155 147 158 138 163 207 328 294 304銷(xiāo)售面積 19 66 0. 2 13 21 3. 2 19057 20 03 1. 8 19 05 4. 6 16714 21 22 7. 5 35 10 0. 7 39 09 7. 3 37 13 7. 8 36954均價(jià) 2650 2897 2331 2795 2832 2597 2930 2890 2671 2634 3081一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月煙灰缸 \盆花 \臺(tái)卡 高檔窗簾 雜志 \報(bào)紙資料架 茶水單 德國(guó)風(fēng)景油畫(huà) ? 德國(guó)抽象雕塑 ? 兒童小型娛樂(lè)設(shè)施 ? 影院碟片 影片展架 ? 01000002023003000004000002600270028002900300031003200330034003500銷(xiāo)售套數(shù) 1595 769 1682 1590 2279 1795 2233 2380 2738 2412 2799銷(xiāo)售面積 166314 85151 175008 181494 197350 189525 248774 253201 296507 263744 302139均價(jià) 3108 3010 2904 3054 3424 3126 2916 3188 3092 2965 3103一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月區(qū)位圖 雨傘懸掛器 ? ■魏瑪“德國(guó)建筑博物館” 德國(guó)建筑圖片展 \著名建筑物模型 ? ■魏瑪“歐洲廣場(chǎng)” 熱帶植物 \梧桐 歐洲韻味燈桿 歐洲廣場(chǎng)雕像 \小品 ? 品牌體驗(yàn)：項(xiàng)目資源整合 針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，形成項(xiàng)目增值點(diǎn)，提高項(xiàng)目整體附加功能 : 與交管部門(mén)在小區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)西側(cè)入口處設(shè)立 K118路總站，這樣不僅社區(qū)交通配套得到了迅速完善，也為后期商業(yè)的銷(xiāo)售打下了基礎(chǔ)； 整合運(yùn)動(dòng)會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫果嶺、門(mén)球場(chǎng)等社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施與配套，與市體育局合作在魏瑪假日成立“全民健身中心” ，各類(lèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施和場(chǎng)館也能通過(guò)出售和租賃得到有效盤(pán)活； 與《現(xiàn)代快報(bào)》合作成立德語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)作 ,免費(fèi)提供售樓中心場(chǎng)所給其使用 ,進(jìn)行德語(yǔ)培訓(xùn) ? K118路公交站臺(tái)設(shè)立 ? 魏瑪假日全民健身中心 ? 運(yùn)動(dòng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式探討 以租代售 項(xiàng)目正常銷(xiāo)售 : 2500平米 *4000元 /平米 =1000萬(wàn) 按正常銀行按揭 ,需首付 500萬(wàn) ,資金壓力過(guò)大 。 采用以租代售模式 ,雖然可能面臨總價(jià)更高的問(wèn)題，但購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)卻會(huì)大大減少首付壓力，更容易找到目標(biāo)商家而迅速去化。 以租代售方式需要解決 2個(gè)問(wèn)題： 第一：相對(duì)提高單價(jià)約 50%,均價(jià) 6000元 /平米 ,銷(xiāo)售總價(jià)為 1500萬(wàn) 。 第二：以開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)用房買(mǎi)賣(mài)合同，其中個(gè)人首付 750萬(wàn)不需要實(shí)際付款，由開(kāi)發(fā)公司制造交易過(guò)程假象，并提供繳款收據(jù) 。 這樣對(duì)于購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)而言，就可以宣稱(chēng)首付 2成（首付壓力大為減輕）， 10年租賃期滿(mǎn)即等同購(gòu)買(mǎi)（實(shí)際操作過(guò)程中可以以客戶(hù)租金沖抵銀行按揭， 10年租賃期滿(mǎn)，由開(kāi)發(fā)公司個(gè)人過(guò)戶(hù)到購(gòu)房客戶(hù)即可） 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，客戶(hù)首付 2成 300萬(wàn) ,銀行按揭放款 750萬(wàn)，實(shí)際收益為 1050萬(wàn)，和方式一相差無(wú)幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過(guò)租金與銀行按揭間的差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)） ? 德語(yǔ)培訓(xùn)中心 ? 客戶(hù)體驗(yàn)：刀鋒集客整頓 刀鋒集客以“無(wú)限放大售樓處”為運(yùn)作理念，“變推銷(xiāo)為拉銷(xiāo)”模式，通過(guò)“地毯清洗策略”， 形成了項(xiàng)目一期熱銷(xiāo)。項(xiàng)目二期將實(shí)行更具精煉化、制導(dǎo)化整頓和管理，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn) 斗力高效提升。 時(shí)間 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 帶客來(lái)訪(fǎng)量 32 46 67 70 49 25 成交量 0
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