【文章內(nèi)容簡介】 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量： 項(xiàng)目名 預(yù)計(jì)新推量 項(xiàng)目名 預(yù)計(jì)新推量 項(xiàng)目名 預(yù)計(jì)新推量 龍光項(xiàng)目 10萬平米 合生猴仔灣 5萬平米 花城灣 3萬平米 仁和 we城 8萬平米 皇庭大亞灣項(xiàng)目 5萬平米 德州城 3萬平米 卓越項(xiàng)目 8萬平米 光耀大亞灣 6萬平米 金匯園 2萬平米 太陽灣 5萬平米 一通項(xiàng)目 3萬平米 溪山秀 2萬平米 秋谷西區(qū)項(xiàng)目 3萬平米 新天對面項(xiàng)目 3萬平米 海立方 2萬平米 陽光圣菲 3萬平米 業(yè)達(dá)項(xiàng)目 3萬平米 澳城投資項(xiàng)目 未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)（大亞灣） ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 下半年高端物業(yè)、大盤物業(yè)成為供應(yīng)主角，競爭白熱化。 惠城區(qū)觀望情緒逐漸減弱，剛需求會逐步釋放 改善型客戶在房價(jià)遏制沒有出現(xiàn)明顯下滑傾向后，下半年有望逐步走向市場。 下半年展望 小結(jié) 1 23 觀望持續(xù) 均價(jià)堅(jiān)挺 中小戶型產(chǎn)品熱銷 政府調(diào)控未顯松動，市場觀望情緒持續(xù)蔓延。 住宅成交均價(jià)小幅回升，由 5135元 /㎡漲幅至 5158元 /㎡，環(huán)比增加 %，同比上漲 23%。 成交結(jié)構(gòu)以中小戶型二房、三房為主， 120平米以上面積段成交均有不同程度的下降， 120平米以下面積段成交增長明顯。 惠城區(qū)特點(diǎn)分析 ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū)供應(yīng) 惠城區(qū) 6月份住宅新增供應(yīng) 1823套，環(huán)比下降 2%，同比增加 924%。 惠城區(qū)月度住宅供應(yīng)套數(shù) （單位：套） 惠城區(qū)月度住宅供應(yīng)面積 （單位：萬平米） 惠城區(qū) 6月份住宅新增面積 ，環(huán)比下降25%，同比增加 523%。 ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)（套數(shù)） 惠城區(qū) 6月份住宅新增供應(yīng)套數(shù) 1823套，從面積段分布看， 以 90120平米的戶型為主，占總供應(yīng)量的 34%。從戶型看，以二、三房戶型為主，占總供應(yīng)量的 70%。 戶型 60平米以下 6090平米 90120平米 120144平米 144180平米 180平米以上 總計(jì) 占比 一房 22 7 1 30 2% 二房 451 161 23 635 35% 三房 457 176 633 35% 四房 88 28 116 6% 復(fù)式 374 7 381 21% 別墅 28 28 2% 總計(jì) 374 473 625 288 28 35 1823 100% 環(huán)比 263% 127% 29% 60% 90% 49% 2% 占比 21% 26% 34% 16% 2% 2% 100% ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū) 6月份住宅新增供應(yīng)面積 ，從面積段分布看， 以 90120平米的戶型為主，占總供應(yīng)量的 39%。從戶型看，以三房戶型為主，占總供應(yīng)量的 42%。 戶型 60平米以下 6090平米 90120平米 120144平米 144180平米 180平米以上 總計(jì) 占比 一房 2% 二房 34% 三房 42% 四房 10% 復(fù)式 10% 別墅 3% 總計(jì) 100% 環(huán)比 67% 59% 21% 152% 919% 82% 34% 占比 9% 23% 39% 22% 3% 4% 100% 惠城區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)（面積） ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū) 6月份住宅網(wǎng)上登記 1605套，環(huán)比增加4%，同比減少 42%。 惠城區(qū) 6月份住宅網(wǎng)上登記面積合計(jì)約 萬平米，環(huán)比下降 %，同比下降 43%。 惠城區(qū)成交 ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū)成交結(jié)構(gòu)（套數(shù)） 惠城區(qū) 6月份住宅網(wǎng)上登記套數(shù)， 從面積段看以 6090平米的戶型為主，占總量的 28%；從戶型看以三房為主，占總量的 34%。 戶型 60平米以下 6090平米 90120平米 120144平米 144180平米 180平米以上 總計(jì) 占比 一房 213 5 2 220 14% 二房 4 428 17 6 455 28% 三房 10 373 144 22 2 551 34% 四房 1 58 58 37 154 10% 五房 6 42 48 3% 復(fù)式 95 2 1 27 125 8% 其他 15 15 1% 別墅 37 37 2% 總計(jì) 312 443 395 208 87 160 1605 100% 環(huán)比 13% 26% 5% 25% 54% 6% 4% 占比 19% 28% 25% 13% 5% 10% 100% ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū)成交結(jié)構(gòu)（面積） 惠城區(qū) 6月份住宅網(wǎng)上登記面積 ， 從面積段看以 90120平米的戶型為主，占總量的25%；從戶型看以三房為主，占總量的 37%。 戶型 60平米以下 6090平米 90120平米 120144平米 144180平米 180平米以上 總計(jì) 占比 一房 6% 二房 21% 三房 3390 37% 四房 15% 五房 6% 復(fù)式 7% 其他 3% 別墅 5% 總計(jì) 100% 環(huán)比 132% 28% 8% 29% 56% 占比 8% 21% 25% 16% 8% 23% 100% 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 截止 2023年 6月 30日，惠城區(qū)住宅套數(shù)存量15728套，本月套數(shù)存量消化率為 。 截止 2023年 6月 30日，惠城區(qū)住宅面積存量，本月面積存量消化率為 。 惠城區(qū)存量 ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 惠城區(qū) 6月份住宅成交均價(jià)為 5158元 /平米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 23%。 惠城區(qū)存量 ?2023年下半年市場展望及分析 相關(guān)數(shù)據(jù)源于惠州國土局網(wǎng)以及統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站 匯報(bào)內(nèi)容 一、 2023年上半年宏觀市場回顧 二、 2023年上半年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)分析 三、 2023年下半年市場展望及分析 四、 客戶分析 五、 主要競爭對手分析 客戶購買心理分析 購買原因 購買心里 營銷思路 增值保值 體現(xiàn)身份 跟風(fēng)購買 使用便利 價(jià)格實(shí)惠 面子問題 體驗(yàn)營銷、品質(zhì)感 投資渠道 羊群效應(yīng) 實(shí)用主義 貪圖方便 描繪遠(yuǎn)景價(jià)值 客戶營銷 講事實(shí)、擺道理 提高附加值、附加值 ?客戶分析 產(chǎn)品與客戶 別墅產(chǎn)品 ?客戶職業(yè)：主要以私營主、生意人為主、其次為企業(yè)高管、政府高管 ?客戶來源：主要以本區(qū)域?yàn)橹鳎糠稚钲诳蛻艏爸槿强蛻? ?客戶收入：家庭年收入在 50萬以上 ?客戶年齡： 3555歲 ?客戶關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、景觀、戶型、交通、價(jià)格 ?客戶分析 產(chǎn)品與客戶 高層住宅 ?客戶職業(yè)：主要以企業(yè)中高層、外企員工，其次為私營業(yè)主普通政府官員 ?客戶來源：主要以深圳投資客及本市客戶為主，有一部分養(yǎng)老客戶 ?客戶收入：年收入在 15萬以上的家庭 ?客戶年齡： 3050歲 ?客戶關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、交通、戶型、環(huán)境、景觀 ?客戶分析 客戶分析 產(chǎn)品與客戶 酒店式公寓 ?客戶職業(yè)：投資類客戶、企業(yè)中高層及中高公務(wù)員為主，其次本地居民 ?客戶來源：主要以本區(qū)域?yàn)橹?，深圳客戶及珠三角投資客戶為主 ?客戶收入：家庭收入 15萬以上 ?客戶年齡： 3050歲 ?客戶關(guān)注點(diǎn)：交通、價(jià)格、環(huán)境、景觀、戶型 匯報(bào)內(nèi)容 一、 2023年上半年宏觀市場回顧 二、 2023年上半年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)分析 三、 2023年下半年市場展望及分析 四、 客戶分析 五、 主要競爭對手分析 ?主要競爭對手分析 本項(xiàng)目立足點(diǎn)是：走中高端客戶路線，立足惠州面向以深圳為主珠三角客戶群，且產(chǎn)品多樣化，因此在選取競爭對手時(shí)，特對本板塊主要競爭對手瓏湖灣、中信水岸城作針對性分析，給項(xiàng)目接下來提取核心價(jià)值產(chǎn)品定位提取有借鑒意義的建議。 瓏湖灣 區(qū)位：新老城區(qū)邊緣，靠近麥地老商圈。塑造靚點(diǎn)：規(guī)模豪宅，豪宅專家 ?主要競爭對手分析 惠州惠沙堤二路與金山大道交匯處，北望西枝江，江景寬闊，一覽無余，景觀視野開闊，南鄰金山湖，有優(yōu)越的景觀資源 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地： 138372㎡ 建面： 45萬㎡ 住宅： 276744㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 17000戶 車位： 2700個(gè) 瓏湖灣定位為城央半島國際水岸別墅社區(qū) 瓏湖灣 項(xiàng)目產(chǎn)品特色賣點(diǎn) 引入國際著名豪宅區(qū)的開發(fā)理念 45萬平方米別墅大社區(qū)，瓏湖灣規(guī)劃有沿湖畔的雙拼別墅、Townhouse、經(jīng)典洋房等。別墅設(shè)計(jì)采用美國南加州風(fēng)格 ?主要競爭對手分析 ＋ ＋ 客戶面向 高端客戶群， 進(jìn)行形象訴求項(xiàng)目！ 瓏湖灣 ?主要競爭對手分析 項(xiàng)目立足點(diǎn)是高端產(chǎn)品，面向客戶群體，主要以珠三角及本地中高端階層為重點(diǎn)客戶群。 瓏湖灣 銷售探報(bào)：目前， 77套別墅項(xiàng)目已經(jīng)全部預(yù)定，效果顯著。 項(xiàng)目營銷進(jìn)展 ?做形象上的領(lǐng)先者，引領(lǐng)惠州高端產(chǎn)品品牌形象。 ?主力產(chǎn)品搶占市場份額，形成熱銷效應(yīng)。 ?利用幾乎所有高端傳播推廣工具，塑造形象。 ?主要競爭對手分析 瓏湖灣 項(xiàng)目啟示 本案別墅物業(yè)，作為項(xiàng)目最大價(jià)值體現(xiàn)，在推廣宣傳方面可以借鑒瓏湖灣在形象塑造上的優(yōu)勢，同時(shí)本項(xiàng)目又存在產(chǎn)品多樣化的優(yōu)勢， 通過挖掘別墅價(jià)值拉動其它類產(chǎn)品附加值，是操盤成功的關(guān)鍵！ ?主要競爭對手分析 中信水岸城 中信水岸城項(xiàng)目占地約 56萬平方米，容積率 ，總建筑面積約 153萬平方米。中信地產(chǎn)擬斥巨資將中信水岸城打造成為惠州生態(tài)豪宅型的標(biāo)桿項(xiàng)目。其中一期占地面積約 ，總建筑面積約 19萬平方米。 ?主要競爭對手分析 項(xiàng)目營銷進(jìn)展 中信水岸城 ?主要競爭對手分析 中信水岸城 9月 20日在惠州市康帝酒店四樓中國廳隆重舉行“ 20232023年度中信地產(chǎn)新品發(fā)布會”。 銷售探報(bào)：計(jì)劃于 2023年 11月 16日正式開盤。 中信水岸城 ?主要競爭對手分析 項(xiàng)目產(chǎn)品特色賣點(diǎn) 賣點(diǎn) （社區(qū)園林） 水岸園林 水岸生態(tài)公園 水岸風(fēng)情商業(yè)街 中信品牌以及物管 產(chǎn)品高贈送率 賣點(diǎn) （產(chǎn)品與產(chǎn)品創(chuàng)新） 小 3房： 88㎡ 2+1戶型 344套 3房： 108㎡ 204套 4房復(fù)式： 142㎡ 26套 4房： 129㎡ 140套 4房： 136㎡ 36套 6房： 250㎡ 6套 ＋ 中信在造城，而且是巨無霸，運(yùn)作成熟，客戶涵蓋面較寬！ 營銷競爭核心策略 針對郊區(qū)豪宅：以城市打敗自然 針對城市豪宅：以資源打敗城市 針對所有泛豪宅：以水岸人文風(fēng)情、以產(chǎn)品品質(zhì)君臨天下 中信水岸城 ?主要競爭對手分析 中信品牌借勢擴(kuò)張，不斷拔高項(xiàng)目形象，與瓏湖灣產(chǎn)品特征走相同路線，并增添水岸概念，開盤時(shí)間錯開幾個(gè)月時(shí)間，利于銷售客戶認(rèn)知儲備， 這兩個(gè)主打豪宅路線的項(xiàng)目形象定位過高一定程度上給本項(xiàng)目打造“差異化競爭”及產(chǎn)品豐富性、客戶豐富性的提供了機(jī)遇！ 中信水岸城 ?主要競爭對手分析 ?主要競爭對手分析 待建設(shè)項(xiàng)目 ?深沿海公路有限公司項(xiàng)目 東江新城 21號地塊，占地 20萬平方米，建筑面積將達(dá) 5