【文章內(nèi)容簡介】 獨棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨棟： 40000 獨棟： 20232400 聯(lián)排： 8001000 別墅市場 別墅項目客源仍以地緣性和業(yè)緣性客戶為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射，客戶職業(yè)特征多為私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 項目名稱 主要客戶區(qū)域 職業(yè)特征 置業(yè)目的 蘆花莊園 開發(fā)區(qū)、漢沽、塘沽 私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 投資 濱海湖 開發(fā)區(qū)、塘沽、市區(qū) 投資、度假 清谷 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住、投資 弘澤制造 開發(fā)區(qū)、塘沽 自住 水木清華園 —— —— 本地客為主 投資客輔助 別墅市場 濱海新區(qū)典型在售別墅項目成交分析 別墅市場 濱海新區(qū)典型在售別墅項目成交分析 別墅市場 濱海別墅典型項目分析 失敗案例 —— 弘澤制造 成功案例 —— 濱海湖 弘澤制造（一期） ? 基礎(chǔ)信息：該項目共 5個地塊，目前僅開發(fā)一期一個地塊 ? 占地面積： 22023平方米 ? 總建筑面積： 44000平方米 ? 建筑類別：多層 高層 別墅 ? 容積率 : ? 開盤時間： 2023年 7月 26日 ? 洋房 —— 3棟 5層 ? 聯(lián)排別墅 —— 3棟 ? 獨棟別墅 —— 6棟 ? 高層住宅 —— 1棟 一期 弘澤制造（一期） 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)排： 兩個六聯(lián)排、一個五聯(lián)排 面積： 408440平米 均價： 21000元 /平米 獨棟： 共六棟 面積： 560— 600平米左右 按棟銷售： 20232500萬以上 /棟 弘澤制造（一期） 主要訴求點 —— 地段 弘澤制造（一期） 主要訴求點 —— 恒溫恒濕 主要核心競爭力：地段價值，在濱海核心區(qū) 附加核心競爭力：恒溫恒濕系統(tǒng) 弘澤制造（一期） 銷售情況： 自 2023年開盤以來，別墅產(chǎn)品僅簽約銷售 4套，這 4套產(chǎn)品主要在300— 350平米之間，銷售速度非常緩慢。 失敗因素： 地段價值是本項目最核心的競爭力，但是恒溫恒濕系統(tǒng)對消費者的沖擊力非常小，消費者對此的認可度不高； 項目僅僅憑借地段的稀缺資源就賣到千萬 /套的價格（毛坯交房），與周邊百萬精裝豪宅相比缺乏競爭力， 低性價比是本項目失敗的主要原因 。 濱海湖（ A地塊） ? 基礎(chǔ)信息：該項目共 A、 B、 C個地塊，目前僅開發(fā) A地塊 ? A區(qū)地塊擁有 36洞高爾夫球場、 3000平米大型配套會所、五星級酒店等， A地塊內(nèi)別墅用地共 17宗。 ? B區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為深度休閑活動區(qū)，擬建設(shè)包括 “冰雪世界”滑雪場、水上運動中心、主題公園、游樂場等公共娛樂場所。（尚未啟動） ? C區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設(shè)高品質(zhì)公寓。（尚未啟動） A B C A 濱海湖（ A地塊） ? A地塊建筑面積 68萬平米，目前僅推出了三期別墅產(chǎn)品，共 8萬平米， 299套。 ? 從供需情況來看，目前該項目的整體消化率已經(jīng)超過 9成，經(jīng)濟型別墅供應(yīng)比例相對較大，而從消化情況來看，各個面積段的戶型均有銷售，整體銷售最多的仍為 250平米以內(nèi)的別墅產(chǎn)品。 濱海湖 200250 251300 351400 401450 451500 5 0 1 以上 合計供應(yīng)套數(shù) 229 17 6 41 5 1 299消化套數(shù) 213 13 6 39 5 1 277合計（比例） 70% 4% 2% 13% 2% 0% 91%濱海湖（ A地塊） 600080001000012023140001600018000020234000600080001000012023140001600018000面積 均價濱海湖月度成交數(shù)據(jù)分析 ? 目前濱海湖整體銷售率去到 9成，項目采取低開高走的銷售策略，開盤時的價格不足 9000元 /平米，截止到今年上半年，成交價格最高去到了 16000元 /平米，下半年大市場環(huán)境轉(zhuǎn)冷，價格開始逐步走低。 濱海湖（ A地塊） 主要訴求點 —— 濕地、生態(tài) 濱海湖（ A地塊） 主要訴求點 —— 高爾夫 主要核心競爭力：濕地、水、高爾夫 附加核心競爭力：“冰雪世界”滑雪場、水上運動中心、游樂場等后期配套 銷售情況： 自 2023年開盤以來，推出的部分銷售近 9成。 成功因素：項目先期啟動以較低的價格入市，每套僅 200萬 /套左右，后期 36棟的高爾夫逐漸建成，進一步拉升了項目的價值 ， 相對較高的性價比及不一樣的生活配套體驗是本項目成功的主要原因。 濱海湖（ A地塊） 別墅物業(yè)市場小結(jié) 別墅市場 ? 市場別墅目前及未來供給均相對較少，具有 市場稀缺性 ； ? 大多依托 自然資源環(huán)境 ，基本以湖、森林、高爾夫為主， 海景資源型尚無 ，本項目具有一定的市場機會； ? 市場仍以緊湊型別墅為主，主力戶型面積集中在 200300平米，總價 300500萬 的經(jīng)濟型別墅市場接受度較高； ? 項目客源仍以 地緣性和業(yè)緣性客戶 為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射；客戶職業(yè)特征多為私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士； 市場競爭：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展給項目帶來怎樣的競合要求？ 細分市場發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項目面臨怎樣的市場競爭？ 目前市場大勢特征和市場格局如何？ 住宅市場研究 客戶專題分析 其它市場研究 本項目重點競爭區(qū)域的界定 ? 項目位于海濱休閑旅游區(qū)，根據(jù)區(qū)域的性質(zhì)及區(qū)位分析，得出本區(qū)域面向的競爭區(qū)域為 – 直接競爭片區(qū)為：中心漁港、東疆港城 – 重點競爭片區(qū)為：中新生態(tài)城、森林公園、濱海湖 ? 競爭區(qū)域選擇原則： – 是核心區(qū)域北進過程中發(fā)展的新興板塊 – 與項目區(qū)域資源最為類似 – 在地域上與本項目區(qū)域最近接近，客戶群類似 競爭關(guān)系 片區(qū)明細 片區(qū)主要訴求點 片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 直接競爭 中心漁港 臨海、北方游艇產(chǎn)業(yè) 中心 濱海鯉魚門已經(jīng)開街 東疆港城 臨海、游艇碼頭、人工沙灘、酒店、購物中心 人工沙灘建成、五星級酒店和游艇碼頭在建 重點競爭 中新生態(tài)城 低碳、環(huán)保 起步區(qū)的住宅和動漫產(chǎn)業(yè) 園全面啟動 森林公園 森林、 18洞高爾夫 森林公園初具規(guī)模，別墅 在建 濱海湖 湖、 36洞高爾夫、生態(tài)濕地保護區(qū)、休閑娛樂運動中心 高爾夫投入使用，一期別墅入住 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 競爭區(qū)域未來住宅供應(yīng)明細表（目前尚無項目在售） 競爭 關(guān)系 板塊明細 已出讓居住土地面積 （萬平米） 匯總 直接 競爭 中心漁港 88 20 東疆港城 重點 競爭 中新生態(tài)城 152 151 森林公園 濱海湖 66 66 占地面積匯總 （萬平米） 152 151 20 1242 建筑面積匯總 （萬平米） 362 40 2054 競爭區(qū)域未來住宅供應(yīng)明細表橫向縱向分析 競爭關(guān)系板塊明細已 出讓居住土地面積（萬平米）匯總0 . 3 0 . 7 60 . 8 1 . 0 5 1 . 21 . 6 1 . 6 51 . 8 1 . 8 52 . 0 2 . 2 2 . 4 3 . 0 3 . 5 4 . 0直接競爭中心漁港 1 2 6 . 5 1 5 . 3 88 3 3 . 6 20 9 . 8 3 9 . 5 3 3 2 . 7東疆港城 1 5 . 2 6 3 . 7 7 8 . 9重點競爭中新生態(tài)城152 2 6 4 . 3 1 3 3 . 5 1 2 . 7 151 7 1 3 . 5森林公園 3 5 . 5 1 4 . 8 5 0 . 3濱海湖 66 66占地面積匯總（萬平米）1 0 1 . 5 1 4 1 . 7 1 4 . 8 152 2 6 4 . 3 1 4 8 . 8 1 6 4 . 4 3 3 . 6 151 20 9 . 8 3 9 . 5 1242建筑面積匯總（萬平米）4 6 . 0 2 1 1 3 . 3 6 1 5 . 5 4 1 8 2 . 4 4 3 0 . 7 2 6 8 . 5 2 7 8 . 8 1 2 4 . 4 362 40 3 4 . 2 1 5 7 . 8 2054? 從橫向分析來看， 市場貨量較大的區(qū)域為中新生態(tài)城，未來可售貨量達 1243萬平米；其次是中心漁港，未來可售貨量為 611萬平米。 ? 從縱向分析來看，主要競爭片區(qū)中，容積率最為集中的為 ，全部位于中新生態(tài)城；其次是的 ，再次為 ， 中心漁港、生態(tài)城和東疆港三區(qū)均有不同的貨量；而 。從容積率情況看，未來低密度產(chǎn)品的市場競爭相對較小，但小高層、高層等物業(yè)供應(yīng)放量將在較長時間內(nèi)存在。 競爭區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無在售產(chǎn)品，未來高層類產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競爭片區(qū)的物業(yè)特點來看： – 高層類產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場近七成的份額，也是市場競爭最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來別墅產(chǎn)品均存在各個片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場的稀缺產(chǎn)品。 競爭關(guān)系 片區(qū)明細 目前及未來物業(yè)特點 直接競爭 中心漁港 別墅、多層、高層 東疆港城 別墅、高層 重點競爭 中新生態(tài)城 別墅、多層、小高層、高層 森林公園 別墅、小高層 濱海湖 別墅、多層、小高、高層 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 競爭區(qū)域分析總結(jié) 2：未來可售住宅市場貨量將超過 2023萬平米，其中中新生態(tài)城和中心漁港是項目所在片區(qū)的持續(xù)競爭范疇 ? 截止到 2023年 8月，競爭區(qū)域的整體土地（居住類用地）出讓面積為 1242公頃，容積率以 ，如按照各地塊土地出讓時的容積率計算，初步估算未來可售住宅市場貨量將 超過 2023萬平米。 ? 從后續(xù)供應(yīng)來看， 貨量最大的板塊為中新生態(tài)城 ，其次是中心漁港，這兩片區(qū)將是本項目片區(qū)的持續(xù)競爭范疇。其他三個片區(qū)為階段性競爭片區(qū)。 競爭關(guān)系 片區(qū)明細 已出讓居住土地面積 （萬平米） 土地容積率 預(yù)計居住用地市場貨量（萬平米） 直接競爭 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點競爭 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項目競爭區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬 后續(xù)總建 約 1243萬 后續(xù)總建 約 140萬 后續(xù)總建 約 32萬 后續(xù)總建 約 30萬 競爭區(qū)域分析總結(jié) 3：未來可售住宅市場貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競爭較為激烈 序號 容積率 整體可售貨量 （萬平米） 片區(qū)細分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬平米， 中心漁港 6 中新生態(tài)城 7 中新生態(tài)城 8 中心漁港為 ， 東疆港城為 整體后續(xù)供應(yīng)的時間軸分析：預(yù)計本項目首期將主要與中新生態(tài)城內(nèi)項目形成直接競爭關(guān)系，而未來 35年內(nèi)將面臨更為激烈的市場競爭 ? 目前在售項目尚無，后續(xù)供應(yīng)時間長，但中新生態(tài)城將于下半年陸續(xù)推出與本項目形成直接競爭 ? 由于目前區(qū)域配套正在建設(shè)中，眾多立項 項目立將會伺機而動， 都在等待對方先上手以觀時機；中新生態(tài)城 2023年年底 將有一些項目達到預(yù)售條件 ，供應(yīng)高峰會大概在 2023年 ~2023年出現(xiàn)，屆時將與在售項目一起，對本項目構(gòu)成競爭和威脅 時間 /年 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 后續(xù)新開項目開發(fā)周期預(yù)判 …… 其他片區(qū)新推項目 中新生態(tài)城即將推出 橡樹園 嘉銘紅樹灣 萬通新新家園 20232023年的競爭將非常激烈 中新生態(tài)城片區(qū) 森林公園片區(qū) 東疆港城片區(qū) 中心漁港片區(qū) 濱海湖片區(qū) 萬科錦廬 吉寶季景華庭 三井源語城 遠雄 UCity 世茂濕地公園 中新生態(tài)城其他項目 小高層、 高層為主 從市場分析看本項目發(fā)展機會 ? 從區(qū)域發(fā)展價值來看： – 項目