【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)棟： 560600 聯(lián)排： 408440 聯(lián)排： 21000 獨(dú)棟： 40000 獨(dú)棟： 20232400 聯(lián)排： 8001000 別墅市場(chǎng) 別墅項(xiàng)目客源仍以地緣性和業(yè)緣性客戶(hù)為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射，客戶(hù)職業(yè)特征多為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 項(xiàng)目名稱(chēng) 主要客戶(hù)區(qū)域 職業(yè)特征 置業(yè)目的 蘆花莊園 開(kāi)發(fā)區(qū)、漢沽、塘沽 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士 投資 濱海湖 開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽、市區(qū) 投資、度假 清谷 開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽 自住、投資 弘澤制造 開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽 自住 水木清華園 —— —— 本地客為主 投資客輔助 別墅市場(chǎng) 濱海新區(qū)典型在售別墅項(xiàng)目成交分析 別墅市場(chǎng) 濱海新區(qū)典型在售別墅項(xiàng)目成交分析 別墅市場(chǎng) 濱海別墅典型項(xiàng)目分析 失敗案例 —— 弘澤制造 成功案例 —— 濱海湖 弘澤制造（一期） ? 基礎(chǔ)信息：該項(xiàng)目共 5個(gè)地塊，目前僅開(kāi)發(fā)一期一個(gè)地塊 ? 占地面積： 22023平方米 ? 總建筑面積： 44000平方米 ? 建筑類(lèi)別：多層 高層 別墅 ? 容積率 : ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 7月 26日 ? 洋房 —— 3棟 5層 ? 聯(lián)排別墅 —— 3棟 ? 獨(dú)棟別墅 —— 6棟 ? 高層住宅 —— 1棟 一期 弘澤制造（一期） 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)排： 兩個(gè)六聯(lián)排、一個(gè)五聯(lián)排 面積： 408440平米 均價(jià)： 21000元 /平米 獨(dú)棟： 共六棟 面積： 560— 600平米左右 按棟銷(xiāo)售： 20232500萬(wàn)以上 /棟 弘澤制造（一期） 主要訴求點(diǎn) —— 地段 弘澤制造（一期） 主要訴求點(diǎn) —— 恒溫恒濕 主要核心競(jìng)爭(zhēng)力：地段價(jià)值，在濱海核心區(qū) 附加核心競(jìng)爭(zhēng)力：恒溫恒濕系統(tǒng) 弘澤制造（一期） 銷(xiāo)售情況： 自 2023年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，別墅產(chǎn)品僅簽約銷(xiāo)售 4套，這 4套產(chǎn)品主要在300— 350平米之間，銷(xiāo)售速度非常緩慢。 失敗因素： 地段價(jià)值是本項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，但是恒溫恒濕系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者的沖擊力非常小，消費(fèi)者對(duì)此的認(rèn)可度不高； 項(xiàng)目?jī)H僅憑借地段的稀缺資源就賣(mài)到千萬(wàn) /套的價(jià)格（毛坯交房），與周邊百萬(wàn)精裝豪宅相比缺乏競(jìng)爭(zhēng)力， 低性?xún)r(jià)比是本項(xiàng)目失敗的主要原因 。 濱海湖（ A地塊） ? 基礎(chǔ)信息：該項(xiàng)目共 A、 B、 C個(gè)地塊，目前僅開(kāi)發(fā) A地塊 ? A區(qū)地塊擁有 36洞高爾夫球場(chǎng)、 3000平米大型配套會(huì)所、五星級(jí)酒店等， A地塊內(nèi)別墅用地共 17宗。 ? B區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為深度休閑活動(dòng)區(qū)，擬建設(shè)包括 “冰雪世界”滑雪場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)中心、主題公園、游樂(lè)場(chǎng)等公共娛樂(lè)場(chǎng)所。（尚未啟動(dòng)） ? C區(qū)塊規(guī)劃內(nèi)容為建設(shè)高品質(zhì)公寓。（尚未啟動(dòng)） A B C A 濱海湖（ A地塊） ? A地塊建筑面積 68萬(wàn)平米，目前僅推出了三期別墅產(chǎn)品，共 8萬(wàn)平米， 299套。 ? 從供需情況來(lái)看，目前該項(xiàng)目的整體消化率已經(jīng)超過(guò) 9成，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)比例相對(duì)較大，而從消化情況來(lái)看，各個(gè)面積段的戶(hù)型均有銷(xiāo)售，整體銷(xiāo)售最多的仍為 250平米以?xún)?nèi)的別墅產(chǎn)品。 濱海湖 200250 251300 351400 401450 451500 5 0 1 以上 合計(jì)供應(yīng)套數(shù) 229 17 6 41 5 1 299消化套數(shù) 213 13 6 39 5 1 277合計(jì)（比例） 70% 4% 2% 13% 2% 0% 91%濱海湖（ A地塊） 600080001000012023140001600018000020234000600080001000012023140001600018000面積 均價(jià)濱海湖月度成交數(shù)據(jù)分析 ? 目前濱海湖整體銷(xiāo)售率去到 9成，項(xiàng)目采取低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略，開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格不足 9000元 /平米，截止到今年上半年，成交價(jià)格最高去到了 16000元 /平米，下半年大市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)冷，價(jià)格開(kāi)始逐步走低。 濱海湖（ A地塊） 主要訴求點(diǎn) —— 濕地、生態(tài) 濱海湖（ A地塊） 主要訴求點(diǎn) —— 高爾夫 主要核心競(jìng)爭(zhēng)力：濕地、水、高爾夫 附加核心競(jìng)爭(zhēng)力：“冰雪世界”滑雪場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)中心、游樂(lè)場(chǎng)等后期配套 銷(xiāo)售情況： 自 2023年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，推出的部分銷(xiāo)售近 9成。 成功因素：項(xiàng)目先期啟動(dòng)以較低的價(jià)格入市，每套僅 200萬(wàn) /套左右，后期 36棟的高爾夫逐漸建成，進(jìn)一步拉升了項(xiàng)目的價(jià)值 ， 相對(duì)較高的性?xún)r(jià)比及不一樣的生活配套體驗(yàn)是本項(xiàng)目成功的主要原因。 濱海湖（ A地塊） 別墅物業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 別墅市場(chǎng) ? 市場(chǎng)別墅目前及未來(lái)供給均相對(duì)較少，具有 市場(chǎng)稀缺性 ； ? 大多依托 自然資源環(huán)境 ，基本以湖、森林、高爾夫?yàn)橹鳎?海景資源型尚無(wú) ，本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 市場(chǎng)仍以緊湊型別墅為主，主力戶(hù)型面積集中在 200300平米，總價(jià) 300500萬(wàn) 的經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)接受度較高； ? 項(xiàng)目客源仍以 地緣性和業(yè)緣性客戶(hù) 為主，向周邊區(qū)域及外省市輻射；客戶(hù)職業(yè)特征多為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)人士； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶(hù)專(zhuān)題分析 其它市場(chǎng)研究 本項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的界定 ? 項(xiàng)目位于海濱休閑旅游區(qū)，根據(jù)區(qū)域的性質(zhì)及區(qū)位分析，得出本區(qū)域面向的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)? – 直接競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為：中心漁港、東疆港城 – 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)為：中新生態(tài)城、森林公園、濱海湖 ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇原則： – 是核心區(qū)域北進(jìn)過(guò)程中發(fā)展的新興板塊 – 與項(xiàng)目區(qū)域資源最為類(lèi)似 – 在地域上與本項(xiàng)目區(qū)域最近接近，客戶(hù)群類(lèi)似 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 片區(qū)主要訴求點(diǎn) 片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 臨海、北方游艇產(chǎn)業(yè) 中心 濱海鯉魚(yú)門(mén)已經(jīng)開(kāi)街 東疆港城 臨海、游艇碼頭、人工沙灘、酒店、購(gòu)物中心 人工沙灘建成、五星級(jí)酒店和游艇碼頭在建 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 低碳、環(huán)保 起步區(qū)的住宅和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè) 園全面啟動(dòng) 森林公園 森林、 18洞高爾夫 森林公園初具規(guī)模，別墅 在建 濱海湖 湖、 36洞高爾夫、生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)、休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)中心 高爾夫投入使用，一期別墅入住 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)住宅供應(yīng)明細(xì)表（目前尚無(wú)項(xiàng)目在售） 競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系 板塊明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬(wàn)平米） 匯總 直接 競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 88 20 東疆港城 重點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 152 151 森林公園 濱海湖 66 66 占地面積匯總 （萬(wàn)平米） 152 151 20 1242 建筑面積匯總 （萬(wàn)平米） 362 40 2054 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)住宅供應(yīng)明細(xì)表橫向縱向分析 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系板塊明細(xì)已 出讓居住土地面積（萬(wàn)平米）匯總0 . 3 0 . 7 60 . 8 1 . 0 5 1 . 21 . 6 1 . 6 51 . 8 1 . 8 52 . 0 2 . 2 2 . 4 3 . 0 3 . 5 4 . 0直接競(jìng)爭(zhēng)中心漁港 1 2 6 . 5 1 5 . 3 88 3 3 . 6 20 9 . 8 3 9 . 5 3 3 2 . 7東疆港城 1 5 . 2 6 3 . 7 7 8 . 9重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)中新生態(tài)城152 2 6 4 . 3 1 3 3 . 5 1 2 . 7 151 7 1 3 . 5森林公園 3 5 . 5 1 4 . 8 5 0 . 3濱海湖 66 66占地面積匯總（萬(wàn)平米）1 0 1 . 5 1 4 1 . 7 1 4 . 8 152 2 6 4 . 3 1 4 8 . 8 1 6 4 . 4 3 3 . 6 151 20 9 . 8 3 9 . 5 1242建筑面積匯總（萬(wàn)平米）4 6 . 0 2 1 1 3 . 3 6 1 5 . 5 4 1 8 2 . 4 4 3 0 . 7 2 6 8 . 5 2 7 8 . 8 1 2 4 . 4 362 40 3 4 . 2 1 5 7 . 8 2054? 從橫向分析來(lái)看， 市場(chǎng)貨量較大的區(qū)域?yàn)橹行律鷳B(tài)城，未來(lái)可售貨量達(dá) 1243萬(wàn)平米；其次是中心漁港，未來(lái)可售貨量為 611萬(wàn)平米。 ? 從縱向分析來(lái)看，主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)中，容積率最為集中的為 ，全部位于中新生態(tài)城；其次是的 ，再次為 ， 中心漁港、生態(tài)城和東疆港三區(qū)均有不同的貨量；而 。從容積率情況看，未來(lái)低密度產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，但小高層、高層等物業(yè)供應(yīng)放量將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 1：目前均無(wú)在售產(chǎn)品，未來(lái)高層類(lèi)產(chǎn)品則是所有板塊共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，而別墅產(chǎn)品仍為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ? 從主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的物業(yè)特點(diǎn)來(lái)看： – 高層類(lèi)產(chǎn)品則是所有片區(qū)共有的產(chǎn)品，占到市場(chǎng)近七成的份額，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的產(chǎn)品 – 雖然未來(lái)別墅產(chǎn)品均存在各個(gè)片區(qū)，但整體貨量非常有限，仍為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 目前及未來(lái)物業(yè)特點(diǎn) 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 別墅、多層、高層 東疆港城 別墅、高層 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 別墅、多層、小高層、高層 森林公園 別墅、小高層 濱海湖 別墅、多層、小高、高層 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 2：未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量將超過(guò) 2023萬(wàn)平米，其中中新生態(tài)城和中心漁港是項(xiàng)目所在片區(qū)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)范疇 ? 截止到 2023年 8月，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的整體土地（居住類(lèi)用地）出讓面積為 1242公頃，容積率以 ，如按照各地塊土地出讓時(shí)的容積率計(jì)算，初步估算未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量將 超過(guò) 2023萬(wàn)平米。 ? 從后續(xù)供應(yīng)來(lái)看， 貨量最大的板塊為中新生態(tài)城 ，其次是中心漁港，這兩片區(qū)將是本項(xiàng)目片區(qū)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)范疇。其他三個(gè)片區(qū)為階段性競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 片區(qū)明細(xì) 已出讓居住土地面積 （萬(wàn)平米） 土地容積率 預(yù)計(jì)居住用地市場(chǎng)貨量（萬(wàn)平米） 直接競(jìng)爭(zhēng) 中心漁港 333 611 東疆港城 79 140 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 中新生態(tài)城 714 1243 森林公園 濱海湖 66 匯總（萬(wàn)平米） 1242 2054 森林 公園 濱海 湖 東疆 港城 濱海旅游 休閑區(qū) 中心 漁港 中新 生態(tài)城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定 后續(xù)總建 約 611萬(wàn) 后續(xù)總建 約 1243萬(wàn) 后續(xù)總建 約 140萬(wàn) 后續(xù)總建 約 32萬(wàn) 后續(xù)總建 約 30萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析總結(jié) 3：未來(lái)可售住宅市場(chǎng)貨量容積率較為集中在 ，產(chǎn)品差異化小，片區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 序號(hào) 容積率 整體可售貨量 （萬(wàn)平米） 片區(qū)細(xì)分 1 中心漁港 2 362 中新生態(tài)城 3 中心漁港 4 中心漁港 126萬(wàn)平米，東疆港城 ，中新生態(tài)城 5 中新生態(tài)城 241萬(wàn)平米， 中心漁港 6 中新生態(tài)城 7 中新生態(tài)城 8 中心漁港為 ， 東疆港城為 整體后續(xù)供應(yīng)的時(shí)間軸分析：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目首期將主要與中新生態(tài)城內(nèi)項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而未來(lái) 35年內(nèi)將面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ? 目前在售項(xiàng)目尚無(wú)，后續(xù)供應(yīng)時(shí)間長(zhǎng)，但中新生態(tài)城將于下半年陸續(xù)推出與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) ? 由于目前區(qū)域配套正在建設(shè)中，眾多立項(xiàng) 項(xiàng)目立將會(huì)伺機(jī)而動(dòng)， 都在等待對(duì)方先上手以觀(guān)時(shí)機(jī)；中新生態(tài)城 2023年年底 將有一些項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件 ，供應(yīng)高峰會(huì)大概在 2023年 ~2023年出現(xiàn)，屆時(shí)將與在售項(xiàng)目一起，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)和威脅 時(shí)間 /年 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 后續(xù)新開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期預(yù)判 …… 其他片區(qū)新推項(xiàng)目 中新生態(tài)城即將推出 橡樹(shù)園 嘉銘紅樹(shù)灣 萬(wàn)通新新家園 20232023年的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈 中新生態(tài)城片區(qū) 森林公園片區(qū) 東疆港城片區(qū) 中心漁港片區(qū) 濱海湖片區(qū) 萬(wàn)科錦廬 吉寶季景華庭 三井源語(yǔ)城 遠(yuǎn)雄 UCity 世茂濕地公園 中新生態(tài)城其他項(xiàng)目 小高層、 高層為主 從市場(chǎng)分析看本項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) ? 從區(qū)域發(fā)展價(jià)值來(lái)看： – 項(xiàng)目