【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用成本 價(jià)格殺手引入 免費(fèi)停車時(shí)間 停車費(fèi)用 免費(fèi)公交 促銷政策使用 客戶重復(fù)購(gòu)買收益 直接感知 視覺(jué) 主題景觀打造 街道主題特色 夜晚燈光氛圍營(yíng)造 藝術(shù)品陳列展示 櫥窗、店招設(shè)計(jì)感 建筑風(fēng)格、質(zhì)感 水景及綠植 聽(tīng)覺(jué) 廣播語(yǔ)音提示 背景音樂(lè) 嗅覺(jué) 室外、室內(nèi)空氣質(zhì)量 清新花香 味覺(jué) 便利品美食 餐飲多樣化、多層次 觸覺(jué) 防曬、防雨、防滑設(shè)臵 室內(nèi)空調(diào) 無(wú)障礙、防撞設(shè)計(jì) 消費(fèi)功能收益 公共區(qū)域感受 功能分區(qū)合理、便捷轉(zhuǎn)換 消費(fèi)導(dǎo)示清晰、設(shè)計(jì)感 洗手間衛(wèi)生好有品質(zhì)感 足夠休息區(qū)且干凈 節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)舒展、有質(zhì)感 空間轉(zhuǎn)換有意趣 整體運(yùn)營(yíng)感受 業(yè)態(tài)組合搭配好 品類組合夠豐富 品牌商家吸引力 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引力及品質(zhì) 品牌多、品類齊、選擇多 服務(wù)收益 公共服務(wù)感受 送貨服務(wù) （充電、交款）便民服務(wù) 咨詢服務(wù) 工作人員素質(zhì)體現(xiàn) 積分兌換服務(wù) 免費(fèi)飲用水 支付感受 客流保證、競(jìng)爭(zhēng)充分 專項(xiàng)促銷不停步 有專屬優(yōu)惠 價(jià)格殺手商家保證質(zhì)量 不斷降低客戶 重復(fù)購(gòu)買成本 客戶重復(fù)消費(fèi)成本與客戶重復(fù)購(gòu)買收益的關(guān)系 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 案例研究解讀 ? 動(dòng)線設(shè)計(jì)：結(jié)合區(qū)位條件，通過(guò)合理優(yōu)化車流、人流、物流的動(dòng)線設(shè)計(jì)，一方面促進(jìn)客戶有效到訪，另一方面可實(shí)現(xiàn)人、車、物分流，將干擾降到最低。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：符合客群的多樣業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和豐富品牌商家，提高客戶停留時(shí)間，降低客戶選擇成本；業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲類為主、零售業(yè)態(tài)為輔，且零售比例得到嚴(yán)格控制，提高客戶重復(fù)消費(fèi)率。 ? 硬件設(shè)計(jì)：?jiǎn)T工通道、空調(diào)設(shè)備在前期設(shè)計(jì)中均有考慮，對(duì)建筑外立面和客戶視覺(jué)效果的影響較小。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)涵蓋業(yè)態(tài)非常豐富，完全滿足小區(qū)各層次客戶的不同需求。 ? 功能分區(qū)：住宅與商業(yè)通過(guò)人工湖景觀分離，動(dòng)靜分區(qū)，社區(qū)商業(yè)既滿足小區(qū)居民的基本需求，又不對(duì)小區(qū)居民造成干擾。 ? 動(dòng)線設(shè)計(jì)：層次分明的景觀街道與商業(yè)街交叉設(shè)計(jì)，配合人工湖核心景觀的打造，增加客戶的消費(fèi)停留時(shí)間。 ? 動(dòng)線設(shè)計(jì)：利用人車分流促進(jìn)客戶到訪；通過(guò)水平垂直動(dòng)線、露臺(tái)的組合設(shè)計(jì)，增強(qiáng)內(nèi)部交通便捷性，實(shí)現(xiàn)人流有效互動(dòng)。 ? 主題打造：主題設(shè)計(jì)鮮明、風(fēng)情街打造、別致景觀設(shè)計(jì)，提升客戶感知，滿足休閑需求。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：根據(jù)區(qū)域內(nèi)客群特征規(guī)劃多樣業(yè)態(tài)，提高餐飲、兒童類業(yè)態(tài)比重，增加目標(biāo)客群停留時(shí)間，降低客戶選擇成本。 ? 硬件設(shè)計(jì)：硬件設(shè)施材質(zhì)較好，整體美觀，人性化處理細(xì)致到位。 大拇指廣場(chǎng) 萬(wàn)科城 萬(wàn)科紅 ? 目前較成功的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目如何降低客戶重復(fù)消費(fèi)成本、增加客戶重復(fù)購(gòu)買收益？ 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 案例研究解讀 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：餐飲業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，促使項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大，吸引大量人流，促進(jìn)客群的重復(fù)消費(fèi)頻率增加。 ? 功能分區(qū) ：進(jìn)行充分的開(kāi)放式氛圍設(shè)計(jì)，使住宅、寫(xiě)字樓的客群在廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)形成有效結(jié)合和互動(dòng)。 ? 主題定位 ：步行街主題景觀與建筑風(fēng)格打造相匹配，休閑氛圍十足，增強(qiáng)客戶視覺(jué)體驗(yàn)和消費(fèi)停留時(shí)間。 ? 導(dǎo)視系統(tǒng) ：項(xiàng)目整體 LOGO和整體導(dǎo)視性突出，對(duì)客戶具有較強(qiáng)吸引力。 ? 運(yùn)營(yíng)管理 ：開(kāi)發(fā)商持有全部商業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商使，便于調(diào)整業(yè)態(tài)，達(dá)到最佳業(yè)態(tài)比例。 ? 動(dòng)線設(shè)計(jì) ：項(xiàng)目四周交通條件極為便利，充分優(yōu)化車流、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，最大程度促進(jìn)客戶到訪和實(shí)現(xiàn)內(nèi)外人流互動(dòng)。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：設(shè)臵符合客群需求的多樣業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，進(jìn)行專項(xiàng)分區(qū)，涉及名品時(shí)尚街、悠悠美食街、宴會(huì)餐飲街、精品生活街、社區(qū)服務(wù)街以及購(gòu)物商場(chǎng)，最大程度提高客戶到訪意愿和停留時(shí)間，降低客戶選擇成本。 ? 景觀打造 ：內(nèi)外步行街設(shè)計(jì)精致 時(shí)尚的綠植景觀、音樂(lè)噴泉、藝術(shù)造型，與項(xiàng)目大氣、高檔的立面質(zhì)感形成完美匹配，提升整體形象和檔次。 ? 主題定位 ：優(yōu)品天地獨(dú)創(chuàng)高品質(zhì)“璀璨不夜城”的新概念，定位外來(lái)觀光旅行及本地區(qū)年輕時(shí)尚人士，集旅游觀光、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物與特色異域美食于一體，通過(guò)絢麗的燈光設(shè)計(jì)營(yíng)造完美的夜場(chǎng)氛圍。 ? 目前較成功的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目如何降低客戶重復(fù)消費(fèi)成本、增加客戶重復(fù)購(gòu)買收益？ 鷺島國(guó)際社區(qū) 優(yōu)品天地 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 投資者角度 商業(yè)氛圍 ? 在投資者對(duì)于商業(yè)氛圍的關(guān)注中，商區(qū)強(qiáng)勢(shì)品牌吸引力總體排名第，商業(yè)區(qū)主題定位明確、業(yè)態(tài)豐富品類多并列總體排名第； ? 萬(wàn)以上客戶最關(guān)注主題定位、強(qiáng)勢(shì)品牌，萬(wàn)客戶最關(guān)注強(qiáng)勢(shì)品牌， 萬(wàn)客戶最關(guān)注業(yè)態(tài)豐富品類多； ? 專業(yè)信任型客戶最關(guān)注主題定位、強(qiáng)勢(shì)品牌，信息敏感型客戶最關(guān)注強(qiáng)勢(shì)品牌，謹(jǐn)慎技術(shù)型客戶最關(guān)注業(yè)態(tài)豐富品類多。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 投資者角度 ? 首先要能夠聚人氣，業(yè)態(tài)要比較統(tǒng)一、不能太亂；商鋪前面的階梯不能太多，否則會(huì)阻擋客流；如果商鋪進(jìn)深比較深，就要比較選擇租客，而且投資者也不愿意去買。 陳思佑（萬(wàn)） ? 第一點(diǎn)就是規(guī)劃；整體構(gòu)架要從品牌開(kāi)始，還有價(jià)格、檔次、品類，這些確定以后，憑什么去吸引客戶就是商家的事了。劉永超（萬(wàn)） ? 第一個(gè)是主題明確，就像外雙楠的鷺島國(guó)際，主題非常明確，定位商業(yè)休閑廣場(chǎng)，帶進(jìn)商業(yè)休閑品牌：比如喝茶、咖啡、餐飲、等，規(guī)劃很清晰。作為投資來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得有這樣的項(xiàng)目很不錯(cuò)，至少不會(huì)失敗，我自己會(huì)有評(píng)估。然后就是它的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較齊全，打造休閑街區(qū)，集吃喝玩樂(lè)于一體，不是片面經(jīng)營(yíng)單一的業(yè)態(tài)。當(dāng)然建筑品質(zhì)也是很重要，我把鷺島晚上的照片拍下來(lái)，朋友問(wèn)我是不是在倫敦，笑死了。王蔓（萬(wàn)以上） ? 品牌號(hào)召力；業(yè)態(tài)豐富；主題定位。明智（萬(wàn)） 商業(yè)氛圍 投資者對(duì)商業(yè)氛圍關(guān)注 度 投資者亮點(diǎn)語(yǔ)錄摘選 ? 從投資者的訪談中，可以看到： ? . 關(guān)注主題定位。清晰的定位可以增強(qiáng)投資者的價(jià)值認(rèn)知和投資意向。 ? . 關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)相對(duì)齊全、豐富多樣、統(tǒng)一規(guī)劃。 ? . 關(guān)注品牌實(shí)力。品牌應(yīng)當(dāng)具備一定的檔次水品。 ? . 關(guān)注建筑設(shè)計(jì)。建筑突出品質(zhì)感；階梯設(shè)臵是動(dòng)線設(shè)計(jì)的考慮要點(diǎn)；商鋪進(jìn)深大小會(huì)對(duì)商家和投資者產(chǎn)生必要影響。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 商家角度 商業(yè)氛圍 ? 在商家對(duì)于商業(yè)氛圍的關(guān)注中，交通流暢沒(méi)死角總體排名第，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富品類多并列總體排名第； ? 服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要素為交通流暢沒(méi)死角、商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)豐富品類多、強(qiáng)勢(shì)品牌、裝修設(shè)備檔次， ? 零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要素為業(yè)態(tài)豐富品類多、交通流暢沒(méi)死角、主題定位、強(qiáng)勢(shì)品牌。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 商家角度 ? 一般要考慮商業(yè)區(qū)主題、商業(yè)定位、商業(yè)建筑三方面。比如說(shuō)，一看就知道建筑高檔、消費(fèi)能力高。還有交通流暢也很關(guān)鍵，現(xiàn)在的人都是開(kāi)車上班，連個(gè)停車的地方都沒(méi)得，我咋個(gè)買東西？如果品牌不出名，旁邊開(kāi)個(gè)雜貨鋪，客戶肯定都會(huì)選擇購(gòu)買品牌而不會(huì)在雜貨鋪買，整個(gè)感覺(jué)都是不一樣的。 超市 ? 商業(yè)區(qū)需要業(yè)態(tài)豐富、品類多，有強(qiáng)勢(shì)品牌提升吸引，消費(fèi)導(dǎo)視清晰，商業(yè)區(qū)主題明確。還應(yīng)該有商業(yè)建筑立面質(zhì)感與色彩。 春天花坊（花店） ? 商區(qū)有比較強(qiáng)勢(shì)的品牌號(hào)吸引，裝修、設(shè)備等各方面都檔次比較高；然后商區(qū)的業(yè)態(tài)比較豐富、能吸引人流、交通也比較便利。九九文具 ? 商業(yè)要有多功能性，才能吸引更多顧客，單一的商業(yè)做不到。我們現(xiàn)在鋪?zhàn)拥膶?duì)面醫(yī)院，業(yè)態(tài)比較相近，這邊很多小區(qū)，中老年人居多。很多新修的住宅主要是年青人居住，我們不得去，因?yàn)槟昵嗳擞盟幍谋壤艿汀Ｎ覀儸F(xiàn)在主要考慮選擇拆遷安臵房、老的城市社區(qū)。杏林藥店 商業(yè)氛圍 商家對(duì)商業(yè)氛圍關(guān)注 度 商家亮點(diǎn)語(yǔ)錄摘選 ? 從商家的訪談中，可以看到： ? . 關(guān)注主題定位。商業(yè)主題定位需明確，要與目標(biāo)客群需求相匹配。 ? . 關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)態(tài)豐富品類多。 ? . 關(guān)注品牌實(shí)力。強(qiáng)勢(shì)品牌可以增強(qiáng)對(duì)于客戶的吸引力。 ? . 關(guān)注建筑設(shè)計(jì)。立面應(yīng)當(dāng)有檔次、色彩和質(zhì)感，體現(xiàn)形象基調(diào)；消費(fèi)導(dǎo)視要清晰；交通動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)便利性。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 運(yùn)營(yíng)角度 ? 硬件設(shè)施和交通組織比較重要，環(huán)境具備舒適性，舉辦活動(dòng)、推廣等。另外，硬件上比如設(shè)臵幾階臺(tái)階，走廊寬度要根據(jù)規(guī)模來(lái)定，社區(qū)商業(yè)的一般定在。陳總 ? 一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；二是商家形象；三是包裝產(chǎn)品的舒適性。要抓住消費(fèi)者的興趣點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者心理設(shè)計(jì)，商業(yè)氛圍做到形散神不散。李總 ? 第一是交通，第二是業(yè)態(tài)合理性，第三是整個(gè)商業(yè)形象的展示。還有可能是商業(yè)傳統(tǒng)，比如說(shuō)我們都曉得一品天下是美食一條街。商業(yè)形象不一定要高檔，但一定要有匹配性。我覺(jué)得荷花池商業(yè)形象就很好，人潮涌動(dòng)，專業(yè)市場(chǎng)就有自己的特質(zhì)在里面，真正整漂亮了還沒(méi)人來(lái)，就是要到處亂七八糟的才對(duì)，但也是有條件的。閆凱 ? 首先是建筑本身，時(shí)尚靚麗、吸引年輕人，燈光效果好；另一個(gè)是活動(dòng)多，像車展促銷、噴泉表演等，客戶散步都會(huì)散過(guò)來(lái)。如果燈光顏色太冷，人們就不想過(guò)來(lái)，人也有趨光性。王總 ? 商業(yè)氛圍分為內(nèi)部和外部。外部氛圍比如說(shuō)“耍都”，有燈光工程、導(dǎo)視等；內(nèi)部氛圍有環(huán)境布臵、照明、動(dòng)線規(guī)劃是否合理，深圳萬(wàn)象城的動(dòng)線設(shè)計(jì)非常好，但很多項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，需要客戶繞很大一圈。嘉興茂的老總把二樓沃爾瑪?shù)娜肟诟牡饺龢侨チ?，原因在于他想提高某個(gè)樓層的價(jià)格，但是在入口做文章會(huì)讓消費(fèi)者感覺(jué)很惱火?，F(xiàn)在我去那里的時(shí)候，就直接走電梯、不去走扶梯。 梁總 商業(yè)氛圍 運(yùn)營(yíng)高管對(duì)商業(yè)氛圍關(guān)注 度 運(yùn)營(yíng)高管亮點(diǎn)語(yǔ)錄摘選 ? 從運(yùn)營(yíng)高管的訪談中，可以看到： . 關(guān)注交通。交通條件便利。 . 關(guān)注業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)態(tài)合理。 . 關(guān)注動(dòng)線設(shè)計(jì)。突出便捷。 . 關(guān)注商業(yè)形象。立面應(yīng)當(dāng)有檔次、燈光系統(tǒng)好、景觀噴泉。 . 關(guān)注商業(yè)推廣。抓住客戶興趣點(diǎn)，舉辦促銷活動(dòng)、表演等。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 投資者角度 ? 在投資者對(duì)于公共屬性的關(guān)注中，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)管理總體排名第，吃喝玩樂(lè)一體化商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式總體排名第； ? 萬(wàn)以上客戶最關(guān)注立面設(shè)計(jì)昭示好、吸引力，萬(wàn)客戶最關(guān)注吃喝玩樂(lè)一體化商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式， 萬(wàn)客戶最關(guān)注停車場(chǎng)設(shè)計(jì)管理； ? 專業(yè)信任型、信息敏感型客戶均最關(guān)注停車場(chǎng)設(shè)計(jì)管理，謹(jǐn)慎技術(shù)型客戶最關(guān)注吃喝玩樂(lè)一體化商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 公共屬性關(guān)注 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 投資者角度 公共屬性關(guān)注 ? 、門口有綠化帶會(huì)影響商家生意。、最好店鋪門口有臨時(shí)停車位。 楊立有（ 萬(wàn)） ? 導(dǎo)視非常重要，簡(jiǎn)單理解就是廣告牌，可以起到引導(dǎo)作用，如果我買一個(gè)鋪?zhàn)?，開(kāi)發(fā)商免費(fèi)提供一個(gè)廣告牌位，讓我用一兩年，還是很吸引我的、比較支持，這點(diǎn)對(duì)于新鋪?zhàn)犹貏e重要。 劉永超（萬(wàn)） ? 我覺(jué)得停車場(chǎng)非常重要，如果第一次停車停不到，第二次絕對(duì)不會(huì)去。另外，我關(guān)注的特色街區(qū)不一定全部囊括所有業(yè)態(tài)，定位比較重要。還有立面質(zhì)感也很重要，客戶會(huì)產(chǎn)生想去看看的沖動(dòng)。 王蔓（萬(wàn)以上） ? 首要關(guān)注交通動(dòng)線，干凈整潔也是必須的，還有外立面燈光可提升吸引力、注意力。 陳先生（萬(wàn)以上） ? 、最關(guān)注的就是停車場(chǎng)，如果停車不方便，基本就不會(huì)考慮。、設(shè)備安全性很重要。陳莉（ 萬(wàn)） 投資者對(duì)公共屬性關(guān)注 度 投資者亮點(diǎn)語(yǔ)錄摘選 ? 從投資者的訪談中，可以看到： ? . 關(guān)注景觀設(shè)計(jì)。過(guò)度或者不當(dāng)?shù)木G化帶設(shè)計(jì)會(huì)影響商家經(jīng)營(yíng)。 ? . 關(guān)注交通規(guī)劃。交通動(dòng)線；停車場(chǎng)設(shè)計(jì)及管理；臨時(shí)停車位。 ? . 關(guān)注物業(yè)管理。整體干凈清潔，設(shè)備安全性好。 ? . 關(guān)注硬件設(shè)計(jì)。重視導(dǎo)視功能，廣告牌的引導(dǎo)作用；外立面燈光有吸引力。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 商家角度 提供哪些改善可以吸引客戶到訪 ? 在商家對(duì)于吸納客戶到訪業(yè)的關(guān)注中，環(huán)境整潔沒(méi)安全隱患總體排名第，裝修檔次提高總體排名第； ? 服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要素為環(huán)境整潔沒(méi)安全隱患。 ? 零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注的要素為環(huán)境整潔沒(méi)安全隱患、裝修檔次提高、增加停車位。 2023 成都華潤(rùn)社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)研究 客戶重復(fù)購(gòu)買成本 收益 — 商家角度 ? 周邊環(huán)境很重要，要先改善交通線路，不然好多顧客來(lái)就提意見(jiàn)