【文章內(nèi)容簡介】 者。 以上人群所具特點是： 年齡在 30— 55歲之間； 月收入中等以上，經(jīng)濟條件富足； 具備一定的商業(yè)經(jīng)驗或有商業(yè)頭腦，商業(yè)消費觀念跟的上市場的步伐。 33 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品開發(fā)步驟 按原計劃的三期開發(fā) 產(chǎn)品建議： 由于商業(yè)面積較大，故配套的倉儲面積應適當擴大 根據(jù)功能市場分區(qū)，建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局適當調(diào)整 34 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 思路：業(yè)態(tài)定性分區(qū)，專業(yè)化整合分布 建議： 1）沿街引進強力品牌入駐，提高項目形象，拔高定位 2）內(nèi)街一層二層定性分區(qū)：服裝鞋帽區(qū)（含家紡），食品區(qū)，日用 雜貨區(qū)（包含日用品，辦公文具等），五金區(qū)（含建材），家電 影像區(qū)（小家電，影音制品） 備注：具體各分區(qū)的位置劃分及空間比例在拿到詳細規(guī)劃數(shù)據(jù)確定 35 36 四、價格定位 根據(jù)對本項目周邊市場（毓秀門，湖光苑等）的調(diào)查分析，結(jié)合目前市場行情，暫定本項目各價格如下： 商鋪：一層臨街 15000元 /㎡ 二層 2800元 /㎡ 住宅： 2800 元 /㎡ 第三部分 項目營銷推廣 37 一、營銷推廣策略 （一）、推廣主題 基于前面的分析和本項目的地位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在本項目的營銷推廣時，主要圍繞以下幾個方面進行： 更新、更專、更全，池州十萬方綜合性專業(yè)批發(fā)市場 本項目的“新”，該項目是舊城改造，全新面貌，全新起點。 由于是改造項目，以往積累的人氣是優(yōu)勢，商業(yè)底蘊豐富 地段是一級地段，不可復制，位于交通要道，出入方便 突出項目的差異性，獨樹一幟 （二）、項目形象包裝 系統(tǒng)的建立 物業(yè)標志是一個物業(yè)的眼目與靈魂，對于房地產(chǎn)物業(yè)，應根據(jù)樓盤的內(nèi)涵，總體推廣精神進行定位，設計。 設計要點：個性鮮明、特點突出、能體現(xiàn)本項目的文化底蘊。 38 物業(yè)內(nèi)外包裝實施 【 1】 重建售樓部 基于本項目的體量大，形象是至關(guān)重要的部分，建立一個醒目，上檔次的售樓部勢在必行 【 2】 現(xiàn)場圍墻及未拆遷部分的包裝 基于項目地段的優(yōu)勢，位于齊山大道與湖心路交匯處，故建議掛上一個大氣、醒目的廣告牌以及部分條幅，吸引過往行人，提高項目形象及知名度，美譽度。 39 【 3】 道旗 本項目位于進入市區(qū)的干道邊，故建議在此道路兩邊，懸掛道旗，營造項目現(xiàn)場的氣氛，引起更多人的關(guān)注，吸引更多人氣。 【 4】室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板給人以賞心悅目的愉快感受，同時暗示出發(fā)展商的一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務態(tài)度和上乘的水準。因此必須用電腦噴繪等手段來精工制作。 40 【 5】軟性包裝 精美樓書或折頁 內(nèi)容包括：項目效果圖 /地理環(huán)境 /交通狀況 /周邊配套 /會所 /自然景觀 /戶型 介紹 /車輛管理 /保安 /裝飾材料 /物業(yè)管理 /遠景展望 其他印刷品制作 A. 來電登記表 B. 來人登記表 C .日報表、月報表 D. 預訂單 E .合同書 F. 信紙 G .銷售人員名片 I .專用飲水杯 J. 銷售人員服裝 K .專用小禮品 單頁 41 （三）、造勢策略 針對本項目的狀況，為渲染市場氣氛，建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿， 進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置，人氣及商貿(mào)城的發(fā)展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關(guān)注本物業(yè)，加強客戶的投資信心。 具體策略如下： 42 事件營銷造勢 【 1】項目新聞報道 解析 “十一五 ”舊城改造項目 “溫州商貿(mào)城 ”新、全、專或開發(fā)商個人專訪 【 2】社會公益事業(yè)贊助 爭取電視臺報道，以提升開發(fā)商口碑帶動樓盤物業(yè)形象提升 【 3】其他可利用的事件 關(guān)注社會事件，借題發(fā)揮炒作 43 網(wǎng)絡營銷造勢 【 1】在池州房產(chǎn)交易網(wǎng)上發(fā)布項目信息 及時更新項目情況，讓客戶了解項目動態(tài) 【 2】專門商業(yè)網(wǎng)站建立 基于本項目是十萬方的大項目，要有專門的商業(yè)項目門戶網(wǎng)站，提高項目的品質(zhì)形象 44 活動營銷造勢 為了配合 “造勢 ”策略的執(zhí)行，建議舉辦下述活動： 名稱： “我心中理想的溫州商貿(mào)城 ” 細則：通過報紙，電臺，電視等媒體，向社會大眾，目標客戶等人群征詢 本項目在設計，功能市場分區(qū)，管理等等眾多方面的建議，并設置 獎項，給予合理建議者以置業(yè)優(yōu)惠或其他獎勵。 目的：提高人氣，渲染市場氣氛，塑造公司以人為本，尊重大眾的美好形 象。 45 （四）、常規(guī)宣傳策略 報紙媒體 池州日報，新安晚報 戶外媒體 戶外看牌，公交站臺，公交車車體廣告 46 （五）、招商策略 商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)商業(yè)，是先商業(yè)，后地產(chǎn)，也就是商業(yè)通過規(guī)劃、招商、運營，才能實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)價值利潤最大化。 招商：招 —引 商 —商家 商家分類 主 力 店：主要關(guān)心的是項目周邊的人口，交通和未來的發(fā)展計劃 次主力店：主要關(guān)心的是營運管理和品牌組合，希望通過商家互動實現(xiàn) 利益。 47 小商家、代理商或加盟商： 主要關(guān)心的是租金和優(yōu)惠政策，這類商家憑著多年的經(jīng)營經(jīng)驗對商圈進行判斷，帶有一種賭博心態(tài)投資，對這類商家的招商要較為謹慎，一定要詳細了解商家情況，經(jīng)營狀況，商品真?zhèn)?，價格區(qū)間，裝修標準等等。 48 招商具體策略 【 1】廣告招商 傳播面廣，能吸引更多