【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10金地仰山華潤(rùn) 17新里西斯萊尾盤 中海九號(hào)（聯(lián)排）首邑溪谷（疊拼）160㎡600㎡平層200㎡ 240㎡ 300㎡ 430㎡? 旭輝紫郡 10平層產(chǎn)品面積較大，預(yù)計(jì)明年節(jié)后開盤，具體時(shí)間待定；? 華潤(rùn) 17為全新項(xiàng)目，產(chǎn)品線與本項(xiàng)目基本一致，是本項(xiàng)目主要競(jìng)品之一；? 中海九號(hào)預(yù)計(jì)年底開盤，聯(lián)排別墅與本項(xiàng)目面積一致，是本項(xiàng)目主要競(jìng)品之一；? 首邑溪谷為疊拼產(chǎn)品，共計(jì)約 55套，且面積較?。?220㎡左右），對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成威脅；從潛在供應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)品線分析，明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈新里尾盤、華潤(rùn) 1旭輝 10與中海九號(hào) 均將成為本項(xiàng)目主力競(jìng)品預(yù)計(jì) 2023年下半年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目集中放量建議本案應(yīng)在上半年（建議 6月之前）及早入市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié) 剩余 33套剩余 192套剩余 122套（已成交月均 65套）（大面積已成交月均 68套）（已成交月均 ）2023年 2023年當(dāng)前在售：綠地香頌旭輝紫郡 23金地仰山2023年潛在供應(yīng)：華潤(rùn) 17旭輝紫郡 10金地仰山首邑溪谷中海九號(hào)公館總房源約 1000套， 160350㎡花樣洋房產(chǎn)品，花園洋房約 380套，開盤時(shí)間待定疊拼別墅約 55套聯(lián)排別墅，共 280套，總價(jià) 12001800萬元之間200300、 600㎡平層，開盤時(shí)間待定2023年高端項(xiàng)目扎堆開盤，我們必須搶占先機(jī)2023年上半年 6月是較為適宜的開盤時(shí)機(jī)旭輝紫郡10金地仰山本 案綠地香頌旭輝紫郡23目前區(qū)域內(nèi)部 160平米以上的平層產(chǎn)品（三居 +四居 +復(fù)式）月均消化 50套聯(lián)排別墅月均消化 2023年區(qū)域內(nèi)部月均消化分析銷售周期預(yù)測(cè)：去化速度分析銷售周期預(yù)測(cè)：去化速度分析綠城北京誠(chéng)園（精）產(chǎn)品線： 90180㎡總價(jià)： 2801800萬元月均銷售 25套中海紫御公館產(chǎn)品線： 135208㎡總價(jià)： 530930萬元月均銷售 11套富力十號(hào)產(chǎn)品線： 230480㎡總價(jià)： 6802200萬元月均銷售 27套萬科藍(lán)山產(chǎn)品線： 160㎡總價(jià)： 480680萬月均銷售： 32套紅璽臺(tái)（精）產(chǎn)品線： 160300㎡總價(jià)： 5001800萬月均銷售 18套招商嘉銘瓏原（精）產(chǎn)品線： 190300㎡即將開盤首創(chuàng)禧瑞都產(chǎn)品線： 100170㎡總價(jià)： 4001280萬月均銷售 13套北京區(qū)域高端項(xiàng)目消化速度北京區(qū)域高端項(xiàng)目消化速度國(guó)悅府（精）產(chǎn)品線： 130270㎡總價(jià)： 5401134萬月均銷售 2套北京其他區(qū)域 160平米以上，總價(jià)在 500900萬的平層產(chǎn)品月均消化 1030套不等通過參考項(xiàng)目去化速度分析，以及項(xiàng)目 自身特點(diǎn)，平層 576套的供貨 量，綜合 考慮預(yù)計(jì)本案銷售周期約為 2426個(gè)月?。′N售周期銷售周期大興區(qū)域平層產(chǎn)品 160平米以上月均消化 約 50套大北京市場(chǎng)平層產(chǎn)品 160平米以上月均消化 約 1030套聯(lián)排別墅競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品月均消化 約 20套綠城北京誠(chéng)園紅璽臺(tái)首創(chuàng)禧瑞都悅廷富力十號(hào)中海紫御公館萬科藍(lán)山亦莊區(qū)域本案國(guó)悅府 天壇區(qū) 域大興區(qū)域，權(quán)重： 85%，推算價(jià)格為 22164元 /㎡復(fù)興門 /亦莊區(qū)域，權(quán)重： 15%，推算價(jià)格為 21218元 /㎡價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定 ——周邊項(xiàng)目樣本推算靜態(tài)價(jià)格（平層）金地仰山本 案旭輝紫郡 23領(lǐng)海朗文世家綠地新里西斯萊公館根據(jù)區(qū)域內(nèi)外不同項(xiàng)目?jī)r(jià)格權(quán)重分析2023年靜態(tài)價(jià)格預(yù)計(jì) 22023元 /㎡（毛坯）價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定 —— 周邊項(xiàng)目樣本推算靜態(tài)價(jià)格（別墅）綠地香頌本案陽光邑上中糧祥云國(guó)際生活區(qū)房山區(qū)域大興區(qū)域中央別墅區(qū)域中海九號(hào)公館 總部基地區(qū)域結(jié)合周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算，預(yù)計(jì)本案別墅部分 2023年靜態(tài)時(shí)點(diǎn) 總價(jià)約為 8001000萬元（包含地下面積）。結(jié)合本項(xiàng)目地上 300，地下 130㎡折合得出不含地下面積單價(jià)約為 36666元 /㎡，包含地下面積單價(jià)約為 25581元 /㎡中海九號(hào)公館 ——12001800 萬元中糧祥云國(guó)際生活區(qū) ——10001500 萬元陽光邑上 ——500600綠地香頌 ——8001000 萬元22023元 /㎡（毛坯） 8001000萬元價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定 —— 動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)開盤價(jià)格u新城北區(qū)規(guī)劃落地，周邊配套逐步完善u別墅產(chǎn)品在大興當(dāng)?shù)亟^對(duì)的稀缺性u(píng)本案 44套純粹低密聯(lián)排社區(qū)結(jié)合以上價(jià)值我們保守估計(jì)漲幅應(yīng)在 10%左右平層大宅 聯(lián)排別墅23000元 /㎡10001200萬元（毛坯、包含地下面積）3000元 /㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)26000元 /㎡（精裝）根據(jù)我們之前對(duì)調(diào)控政策的分析及預(yù)判，以及政府打壓的樓市的明確態(tài)度，我們保守預(yù)計(jì)到明年開盤時(shí)平層部分產(chǎn)品價(jià)格較當(dāng)前時(shí)點(diǎn) 上漲 2%。+10%基于項(xiàng)目自身價(jià)值，考慮 11年新城北區(qū)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)一步加劇；本項(xiàng)目首期開盤均價(jià)預(yù)計(jì)平層不低于 26000元 /㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào) 5000元 /平米）別墅總價(jià)在每套 10001200萬元推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價(jià)值分析推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價(jià)值分析推盤策略應(yīng)結(jié)合地塊價(jià)值綜合考慮！一一我們認(rèn)為該部分為區(qū)域?yàn)橥恋貎r(jià)值最高區(qū)域。主要原因是項(xiàng)目集中綠地景觀就在該區(qū)域呈現(xiàn)。二二該區(qū)域價(jià)值僅次于藍(lán)色集中區(qū)域，其最大優(yōu)勢(shì)是對(duì)于項(xiàng)目地塊東側(cè)的大型綠化隔離帶公園景觀一覽無余。三三 該區(qū)域價(jià)值相對(duì)于前兩個(gè)區(qū)域稍低，主要原因是位于項(xiàng)目西側(cè)的醫(yī)院地塊，使得該區(qū)域價(jià)值有所下降。推貨方案一：推貨方案一： 形象極致化策略利用別墅供應(yīng)空擋機(jī)會(huì)，以聯(lián)排別墅作為首期推出的產(chǎn)品， 樹立絕對(duì)高端住宅形象，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī) 2023年 2023年 2023年華潤(rùn) 17旭輝紫郡 10金地仰山首邑溪谷中海九號(hào)公館總房源約 1000套， 160350㎡花園洋房產(chǎn)品，花園洋房約 380套，開盤時(shí)間待定疊拼別墅約 55套聯(lián)排別墅，共 280套，總價(jià) 12001800萬元之間200300、 600㎡平層，開盤時(shí)間待定綠地香頌 別墅市場(chǎng)真空檔期別墅約 30套 總套數(shù) 576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開盤時(shí)間： 2023年 6月推貨策略： “ 以大帶小 ” 樹立高端形象。第一期： 44套聯(lián)排別墅（地上總建面13200㎡）， 157㎡共 108套， 197㎡共12套， 240㎡共 36套。第二期：開盤時(shí)間： 2023年 4月197㎡共 76套，240㎡共 56套，294㎡共 20套推貨策略：針對(duì)不同需求，配以豐富的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)全面銷售開盤時(shí)間： 2023年 10月推貨策略： “ 以小促大 ” 實(shí)現(xiàn)完美收官第三期： 157㎡共 54套， 197㎡共 68套， 240㎡共 42套， 294㎡共 60套推貨方案一：推貨方案一： 形象極致化策略推貨方案一：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)推貨方案一：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)平層產(chǎn)品全程實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 29152元 /㎡，別墅實(shí)現(xiàn) 1100萬元 /套全盤總銷售額預(yù)計(jì) 2023年確保全年業(yè)績(jī)要求2023年二季度實(shí)現(xiàn)完美收官2023年豐富產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)全面銷售年度銷售額年度銷售額 年度銷售額年度銷售額 年度銷售額年度銷售額 推貨方案二：推貨方案二： 產(chǎn)品遞進(jìn)策略產(chǎn)品遞進(jìn)策略產(chǎn)品遞進(jìn)策略：銷售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑由北向南依次推出保證產(chǎn)品線均衡通過小面積產(chǎn)品先期入市，迅速擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)占有率，再保證了一定的銷售業(yè)績(jī)之外，也塑造了良好形象的市場(chǎng)口碑。 總套數(shù) 576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開盤時(shí)間： 2023年 6月推貨策略： “ 以快帶慢 ”第一期： 157㎡共 162套， 197㎡共 80套， 240㎡共 78套，建筑面積約為60000㎡開盤時(shí)間： 2023年 3月推貨策略： “ 以大帶小 ” ，高端形象的演繹第二期： 197㎡共 22套， 240㎡共 20套，294㎡共 80套建筑面積約為 32654㎡。開盤時(shí)間： 2023年 10月推貨策略： “ 低總價(jià)促高總價(jià) ” ，借助別墅沖高利潤(rùn)第三期： 44套聯(lián)排別墅， 197㎡共 54套， 240㎡共 36套，建筑面積約為 38278㎡同時(shí)奠定完美形象的收官演繹推貨方案二：推貨方案二： 產(chǎn)品遞進(jìn)策略產(chǎn)品遞進(jìn)策略平層產(chǎn)品全盤累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 26950元 /㎡， 別墅 1500萬元 /套總銷售額約為 2023確保全年業(yè)績(jī)要求2023年實(shí)現(xiàn)完美收官2023年創(chuàng)造利潤(rùn)高峰年度銷售額 年度銷售額 年度銷售額 推貨方案二：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)推貨方案二：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)兩個(gè)推貨方案， 建議優(yōu)選方案一平層產(chǎn)品全盤預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)26950元 /㎡，別墅預(yù)計(jì) 1500萬元 /套總銷售額約為 平層產(chǎn)品全程預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)29152元 /㎡，別墅預(yù)計(jì) 1100萬元 /套全盤總銷售額預(yù)計(jì) 形象最優(yōu)化方案 產(chǎn)品遞進(jìn)方案借鑒成熟的操盤經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略應(yīng)把握綠地新里西斯萊售樓處旭輝紫郡售樓處金地仰山售樓處區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目由于受到自身?xiàng)l件限制都無法將情境體驗(yàn)和服務(wù)體驗(yàn)充分發(fā)揮品牌突圍的要點(diǎn)品牌突圍的要點(diǎn) ——情景營(yíng)銷體系的建立情景營(yíng)銷體系的建立共計(jì) 占地面積與恢弘的建筑群落。形成地標(biāo)性的區(qū)域環(huán)境城市的會(huì)客廳3000平米小區(qū)的會(huì)客廳16500平米