【文章內(nèi)容簡介】 10金地仰山華潤 17新里西斯萊尾盤 中海九號（聯(lián)排）首邑溪谷（疊拼）160㎡600㎡平層200㎡ 240㎡ 300㎡ 430㎡? 旭輝紫郡 10平層產(chǎn)品面積較大，預計明年節(jié)后開盤，具體時間待定；? 華潤 17為全新項目，產(chǎn)品線與本項目基本一致，是本項目主要競品之一；? 中海九號預計年底開盤，聯(lián)排別墅與本項目面積一致，是本項目主要競品之一；? 首邑溪谷為疊拼產(chǎn)品，共計約 55套，且面積較小（ 220㎡左右），對本項目不構成威脅；從潛在供應項目產(chǎn)品線分析，明年市場競爭較為激烈新里尾盤、華潤 1旭輝 10與中海九號 均將成為本項目主力競品預計 2023年下半年競爭項目集中放量建議本案應在上半年（建議 6月之前）及早入市市場競爭格局小結市場競爭格局小結 剩余 33套剩余 192套剩余 122套（已成交月均 65套）（大面積已成交月均 68套）（已成交月均 ）2023年 2023年當前在售：綠地香頌旭輝紫郡 23金地仰山2023年潛在供應：華潤 17旭輝紫郡 10金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約 1000套， 160350㎡花樣洋房產(chǎn)品，花園洋房約 380套，開盤時間待定疊拼別墅約 55套聯(lián)排別墅，共 280套，總價 12001800萬元之間200300、 600㎡平層，開盤時間待定2023年高端項目扎堆開盤，我們必須搶占先機2023年上半年 6月是較為適宜的開盤時機旭輝紫郡10金地仰山本 案綠地香頌旭輝紫郡23目前區(qū)域內(nèi)部 160平米以上的平層產(chǎn)品（三居 +四居 +復式）月均消化 50套聯(lián)排別墅月均消化 2023年區(qū)域內(nèi)部月均消化分析銷售周期預測：去化速度分析銷售周期預測：去化速度分析綠城北京誠園（精）產(chǎn)品線： 90180㎡總價： 2801800萬元月均銷售 25套中海紫御公館產(chǎn)品線： 135208㎡總價： 530930萬元月均銷售 11套富力十號產(chǎn)品線： 230480㎡總價： 6802200萬元月均銷售 27套萬科藍山產(chǎn)品線： 160㎡總價： 480680萬月均銷售： 32套紅璽臺（精）產(chǎn)品線： 160300㎡總價： 5001800萬月均銷售 18套招商嘉銘瓏原（精）產(chǎn)品線： 190300㎡即將開盤首創(chuàng)禧瑞都產(chǎn)品線： 100170㎡總價： 4001280萬月均銷售 13套北京區(qū)域高端項目消化速度北京區(qū)域高端項目消化速度國悅府（精）產(chǎn)品線： 130270㎡總價： 5401134萬月均銷售 2套北京其他區(qū)域 160平米以上，總價在 500900萬的平層產(chǎn)品月均消化 1030套不等通過參考項目去化速度分析，以及項目 自身特點，平層 576套的供貨 量，綜合 考慮預計本案銷售周期約為 2426個月??！銷售周期銷售周期大興區(qū)域平層產(chǎn)品 160平米以上月均消化 約 50套大北京市場平層產(chǎn)品 160平米以上月均消化 約 1030套聯(lián)排別墅競爭產(chǎn)品月均消化 約 20套綠城北京誠園紅璽臺首創(chuàng)禧瑞都悅廷富力十號中海紫御公館萬科藍山亦莊區(qū)域本案國悅府 天壇區(qū) 域大興區(qū)域，權重： 85%，推算價格為 22164元 /㎡復興門 /亦莊區(qū)域，權重： 15%，推算價格為 21218元 /㎡價格策略制定價格策略制定 ——周邊項目樣本推算靜態(tài)價格（平層）金地仰山本 案旭輝紫郡 23領海朗文世家綠地新里西斯萊公館根據(jù)區(qū)域內(nèi)外不同項目價格權重分析2023年靜態(tài)價格預計 22023元 /㎡（毛坯）價格策略制定價格策略制定 —— 周邊項目樣本推算靜態(tài)價格（別墅）綠地香頌本案陽光邑上中糧祥云國際生活區(qū)房山區(qū)域大興區(qū)域中央別墅區(qū)域中海九號公館 總部基地區(qū)域結合周邊項目價格推算，預計本案別墅部分 2023年靜態(tài)時點 總價約為 8001000萬元（包含地下面積）。結合本項目地上 300，地下 130㎡折合得出不含地下面積單價約為 36666元 /㎡，包含地下面積單價約為 25581元 /㎡中海九號公館 ——12001800 萬元中糧祥云國際生活區(qū) ——10001500 萬元陽光邑上 ——500600綠地香頌 ——8001000 萬元22023元 /㎡（毛坯） 8001000萬元價格策略制定價格策略制定 —— 動態(tài)預測開盤價格u新城北區(qū)規(guī)劃落地，周邊配套逐步完善u別墅產(chǎn)品在大興當?shù)亟^對的稀缺性u本案 44套純粹低密聯(lián)排社區(qū)結合以上價值我們保守估計漲幅應在 10%左右平層大宅 聯(lián)排別墅23000元 /㎡10001200萬元（毛坯、包含地下面積）3000元 /㎡精裝標準26000元 /㎡（精裝）根據(jù)我們之前對調(diào)控政策的分析及預判，以及政府打壓的樓市的明確態(tài)度，我們保守預計到明年開盤時平層部分產(chǎn)品價格較當前時點 上漲 2%。+10%基于項目自身價值，考慮 11年新城北區(qū)激烈的競爭環(huán)境進一步加劇；本項目首期開盤均價預計平層不低于 26000元 /㎡（精裝標準報 5000元 /平米）別墅總價在每套 10001200萬元推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價值分析推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價值分析推盤策略應結合地塊價值綜合考慮！一一我們認為該部分為區(qū)域為土地價值最高區(qū)域。主要原因是項目集中綠地景觀就在該區(qū)域呈現(xiàn)。二二該區(qū)域價值僅次于藍色集中區(qū)域，其最大優(yōu)勢是對于項目地塊東側(cè)的大型綠化隔離帶公園景觀一覽無余。三三 該區(qū)域價值相對于前兩個區(qū)域稍低，主要原因是位于項目西側(cè)的醫(yī)院地塊，使得該區(qū)域價值有所下降。推貨方案一：推貨方案一： 形象極致化策略利用別墅供應空擋機會，以聯(lián)排別墅作為首期推出的產(chǎn)品， 樹立絕對高端住宅形象，占領市場先機 2023年 2023年 2023年華潤 17旭輝紫郡 10金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約 1000套， 160350㎡花園洋房產(chǎn)品，花園洋房約 380套，開盤時間待定疊拼別墅約 55套聯(lián)排別墅，共 280套，總價 12001800萬元之間200300、 600㎡平層，開盤時間待定綠地香頌 別墅市場真空檔期別墅約 30套 總套數(shù) 576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開盤時間： 2023年 6月推貨策略： “ 以大帶小 ” 樹立高端形象。第一期： 44套聯(lián)排別墅（地上總建面13200㎡）， 157㎡共 108套， 197㎡共12套， 240㎡共 36套。第二期：開盤時間： 2023年 4月197㎡共 76套，240㎡共 56套，294㎡共 20套推貨策略：針對不同需求，配以豐富的產(chǎn)品線，實現(xiàn)全面銷售開盤時間： 2023年 10月推貨策略： “ 以小促大 ” 實現(xiàn)完美收官第三期： 157㎡共 54套， 197㎡共 68套， 240㎡共 42套， 294㎡共 60套推貨方案一：推貨方案一： 形象極致化策略推貨方案一：經(jīng)濟效益評價推貨方案一：經(jīng)濟效益評價平層產(chǎn)品全程實現(xiàn)銷售均價 29152元 /㎡，別墅實現(xiàn) 1100萬元 /套全盤總銷售額預計 2023年確保全年業(yè)績要求2023年二季度實現(xiàn)完美收官2023年豐富產(chǎn)品線實現(xiàn)全面銷售年度銷售額年度銷售額 年度銷售額年度銷售額 年度銷售額年度銷售額 推貨方案二：推貨方案二： 產(chǎn)品遞進策略產(chǎn)品遞進策略產(chǎn)品遞進策略：銷售業(yè)績和市場口碑由北向南依次推出保證產(chǎn)品線均衡通過小面積產(chǎn)品先期入市，迅速擴大區(qū)域市場占有率，再保證了一定的銷售業(yè)績之外，也塑造了良好形象的市場口碑。 總套數(shù) 576戶，單棟總建面為約數(shù)，僅供參考開盤時間： 2023年 6月推貨策略： “ 以快帶慢 ”第一期： 157㎡共 162套， 197㎡共 80套， 240㎡共 78套，建筑面積約為60000㎡開盤時間： 2023年 3月推貨策略： “ 以大帶小 ” ，高端形象的演繹第二期： 197㎡共 22套， 240㎡共 20套，294㎡共 80套建筑面積約為 32654㎡。開盤時間： 2023年 10月推貨策略： “ 低總價促高總價 ” ，借助別墅沖高利潤第三期： 44套聯(lián)排別墅， 197㎡共 54套， 240㎡共 36套，建筑面積約為 38278㎡同時奠定完美形象的收官演繹推貨方案二：推貨方案二： 產(chǎn)品遞進策略產(chǎn)品遞進策略平層產(chǎn)品全盤累計實現(xiàn)銷售均價 26950元 /㎡， 別墅 1500萬元 /套總銷售額約為 2023確保全年業(yè)績要求2023年實現(xiàn)完美收官2023年創(chuàng)造利潤高峰年度銷售額 年度銷售額 年度銷售額 推貨方案二：經(jīng)濟效益評價推貨方案二：經(jīng)濟效益評價兩個推貨方案， 建議優(yōu)選方案一平層產(chǎn)品全盤預計實現(xiàn)銷售均價26950元 /㎡，別墅預計 1500萬元 /套總銷售額約為 平層產(chǎn)品全程預計實現(xiàn)銷售均價29152元 /㎡，別墅預計 1100萬元 /套全盤總銷售額預計 形象最優(yōu)化方案 產(chǎn)品遞進方案借鑒成熟的操盤經(jīng)驗，本項目的營銷策略應把握綠地新里西斯萊售樓處旭輝紫郡售樓處金地仰山售樓處區(qū)域內(nèi)目前在售項目由于受到自身條件限制都無法將情境體驗和服務體驗充分發(fā)揮品牌突圍的要點品牌突圍的要點 ——情景營銷體系的建立情景營銷體系的建立共計 占地面積與恢弘的建筑群落。形成地標性的區(qū)域環(huán)境城市的會客廳3000平米小區(qū)的會客廳16500平米