【文章內容簡介】 可控制在 。 、公共綠地、公建面積。 1600平方米測算其結果得出在項目占地方面約 7畝其占地面積、私 家花園面積與國內可類比項目有著非常強勁的競爭力。 本案技術分析論證結果 世邦勵俊投資顧問有限公司 第四部分 產品定位 世邦勵俊投資顧問有限公司 一、產品定位方向 項目建成將成為北京乃至國內無可比性的創(chuàng)新型頂級別墅項目。 產品創(chuàng)新性核心定位 根據(jù)頂級富豪的生活排序：游艇 /賽馬 /古董 /字畫 /玩車 /豪宅研究，結合一期 10套銷售策劃安排，如 5套結合潛在客群定做單體功能，另 5套定做私家庭 院，并遵循市場核心理念“一棟一種生活方式”，在同質化頂級富豪階層消費 取向的前提下，特提出“一棟一種產品定位”之以下系列性創(chuàng)新產品定位。 創(chuàng)新獨棟定位方案一： 可移動的別墅 創(chuàng)新獨棟定位方案二： 四合院密室 創(chuàng)新獨棟定位方案三： 樹屋 創(chuàng)新獨棟定位方案四： 迷宮 創(chuàng)新獨棟定位方案五： 雙子座 創(chuàng)新獨棟定位方案六： 禪院 創(chuàng)新獨棟定位方案七： 橋洞別墅 創(chuàng)新獨棟定位方案八： 谷地罕島 創(chuàng)新獨棟定位方案九： 山水仙墅 創(chuàng)新獨棟定位方案十： 空中花園墅 世邦勵俊投資顧問有限公司 二、總體規(guī)劃設計思路 總體規(guī)劃思路 設計重點講究社區(qū)無混居概念，要保證整個社區(qū)的純粹性；一二三期組團規(guī) 劃講求獨立性；單元設計力求私密性。 總體規(guī)劃思路要點首先路網(wǎng)形式不能過多（如南北路），路網(wǎng)結構表現(xiàn)要清 晰； 預留景觀系統(tǒng)，如公共景觀、景觀道路、組團景觀；立體景觀功能豐富，社 區(qū)領域感強烈； 建筑風格不能過于現(xiàn)代張揚，建筑形式以坡屋頂為主，減少玻璃幕墻的運用 （以免增加光污染），建筑選材質樸； 日常起居功能內斂，突出享受功能，重在居住以外的休閑度假功能度假型別 墅更能顯示主人個性；著重外向景觀的塑造及親和力。 世邦勵俊投資顧問有限公司 鄰里關系規(guī)劃 鄰里關系：戶戶獨立的完整社區(qū)。無明顯的組團，戶戶相對獨立。社區(qū)整體 品質均衡、純粹。 戶與戶的獨立體現(xiàn)每一戶的尊貴感 、 獨立性 ， 如獨立門牌號 、 獨立道路指示 系統(tǒng) 、 獨立步行道路系統(tǒng) 、 獨立服務體系等 。 設計必要的 共享空間 ， 盡量增 加私屬空間 。 強調軟性服務系統(tǒng)的完整，主要是安全系統(tǒng)的完善。 鄰里布局：貴族村落式布局，隱秘在林中“看不見”的別墅。強調私屬性、獨 立性，戶戶相對獨立，弱化組團概念。主要以會所為中心，實現(xiàn)貴族村落的 鄰里關系。充分營造起伏的地形，種植豐富的植被，將別墅隱蔽在植被、地 形之中。并利用植被、圍攔、水源分割戶與戶，避免對視。 貴族村落：絕對私密空間，絕對回歸田園生活，絕對純粹貴族人群。 單體排布 北疏南密 ,西疏東密 世邦勵俊投資顧問有限公司 三、建筑規(guī)劃指標建議 容 積 率：根據(jù)可類比項目分析和容積率與利潤率的關系分析 , 容積率相對有較強的競爭力，且能獲得較高的銷售利潤。 總建筑面積：總建筑面積約 56000平米左右。每棟占地 40005000平米。其中 會所 1000平米。 總 棟 數(shù)：共 35棟別墅。 綠 化 率： 60%以上。頂級別墅綠化率是另一個重要指標，由于包含在人 工水面的面積，項目容積率將在 60%以上。另外，在公共綠地相 對有限的前提下，綠化率反映了私家庭院的大小。預計 70%的綠 化率意味著每戶 3000平米的庭院。 水 面 面積： 50006000平米。通過對競爭項目的人造水面面積分析 50006000 平米的水面面積將具有市場競爭力，并提升項目的整體品質。 建 筑 結構：鋼結構。作為新興的別墅建筑材料，鋼結構因其施工工期短、 空間靈活、成本等原因廣泛使用。根據(jù)本項目在工期、建筑形式 等方面的具體情況，適合采用鋼結構。 世邦勵俊投資顧問有限公司 庭院面積： 30004000平米，預估每戶占地 40005000平米，既滿足項目技術 指標要求，有具備市場競爭力的預計庭院面積為 30004000平米。 主力戶型面積： 12002023平米（包括地下面積和室內贈送面積），總價在 2023萬 4000萬 /平米左右。 地下面積：優(yōu)山美地平均地下面積占單戶總建面 37%左右。檀宮地下建面占 總建面 35%，頂級別墅地下占總建面 35%左右。 樓 間 距：南北樓間距約 50米左右。 建筑層數(shù)：建筑主要以地下一層、地上兩層或兩層半（帶閣樓）的空間層次 為主，會所及其他公建地下以層，地上兩層。 戶型種類：一戶一種戶型，戶戶不同。并可根據(jù)客戶需求，提供“訂制”的可 能。 停 車：每戶全部室內雙車位車庫設計，在私家庭院內預留訪客車位。在小 區(qū)入口處設一小型集中停車位即可。車位比例為每戶 。 主要居室指標：以 58居 （ 臥室 58間 ） 為主 ， 另工人房 24間 ， 其中：主臥 23間（分別為男主臥、女主臥、老人主臥），兒童房 12間，客房 23間。 世邦勵俊投資顧問有限公司 主要禮儀交往空間指標：以 57廳為主，主要包括中廳 1個、客廳 12個、宴 會餐廳 1個、主人餐廳 1個、家庭廳（室） 12個 衛(wèi) 生 間：主臥、兒童房必須保證獨立衛(wèi)生間，力爭臥室內均有獨立衛(wèi)生間。 一層設 2個公共衛(wèi)生間，地下一層 12個衛(wèi)生間。除此之外，傭人居住區(qū)域有 1個傭人衛(wèi)生間。 戶型平面要求：各功能分區(qū)分布合理，動靜、公私、凈污分開明顯 ,相互不 干擾。優(yōu)先保證主人生活的私密性和舒適性。除居住概念外，細化豪宅所 包含的休閑、禮儀功能。地下一層主要布置娛樂區(qū)域，首層布置接待、禮儀、 餐飲區(qū)域，二層主要布置居住區(qū)域。 空間層次：主要以地下一層、地上兩層或兩層半（帶閣樓）的空間層次為主， 各層盡量布置起居、休閑、禮儀等完整的功能主題，減少垂直交通。空間的 合理性與趣味性應盡可能發(fā)揮建筑師的創(chuàng)造力?？蓪④S層、錯層、挑空等不 同的空間表現(xiàn)形式相互結合，形成多變的空間層次； 私家車位：全部室內雙車位車庫設計，在私家庭院內預留訪客車